Travaux dans votre immeuble : le propriétaire peut-il augmenter votre loyer ?

S’agit-il d’une réparation ou d’une amélioration ?

Cette distinction détermine presque tout, alors commencez par là. Une réparation (obra de conservación) maintient le logement et l’immeuble en état d’être habités. Une amélioration (obra de mejora) ajoute quelque chose qui n’existait pas auparavant. La loi espagnole sur les baux d’habitation, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), traite les deux de manière très différente.

Les travaux d’immeuble qui découlent d’une ITE (inspección técnica de edificios, l’inspection périodique que doivent passer les immeubles anciens en Catalogne) sont presque toujours des réparations. Remédier à ce que l’inspecteur a relevé est une obligation du propriétaire, et l’article 21.1 dit clairement que le bailleur s’en charge « sans droit à augmenter le loyer ». L’installation d’un ascenseur là où il n’y en avait jamais eu est l’amélioration type. Le remplacement d’un vieil ascenseur tombé en panne se rapproche davantage d’une réparation, et la frontière peut être floue ; si une somme importante est en jeu, faites-vous conseiller.

Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer pour des améliorations ?

Seulement une fois que le contrat a couru cinq ans, ou sept si le propriétaire est une société, et seulement si le contrat ne l’exclut pas. C’est l’article 19 de la LAU. Avant ce délai, le propriétaire ne peut pas ajouter à votre loyer un supplément pour amélioration sans votre accord.

Lorsque ce droit s’applique, l’augmentation suit une formule, et non l’idée que se fait le propriétaire de la nouvelle valeur du logement :

• Prenez la somme réellement investie par le propriétaire, moins les aides publiques qu’il a reçues pour les travaux.
• Si les travaux portaient sur l’ensemble de l’immeuble, ne retenez que la part de votre logement, selon sa cuota de participación (son pourcentage dans la copropriété, inscrit dans l’acte de propriété).
• Multipliez ce montant par le taux d’intérêt légal en vigueur à la fin des travaux, majoré de trois points. Le taux légal est de 3,25 %, fixé par la loi de finances de l’État pour 2023 et toujours appliqué tant que le budget espagnol reste prorogé ; vérifiez-le pour l’année où vos travaux se terminent.
• Le résultat correspond à la hausse maximale du loyer annuel, qui ne peut jamais dépasser 20 % du loyer que vous payez à ce moment-là.

Voici un exemple avec des chiffres fictifs. La part de votre logement dans un nouvel ascenseur, après aides, s’élève à 4 000 €. À 3,25 % plus 3 points, soit 6,25 %, le loyer peut augmenter de 250 € par an, environ 21 € par mois. Pour un loyer de 1 200 € par mois, le plafond de 20 % serait de 240 € par mois : il ne joue donc pas ici.

L’augmentation ne s’applique qu’à partir du mois suivant la notification écrite que le propriétaire vous adresse, une fois les travaux terminés, en détaillant le calcul et en joignant la copie des factures. Un WhatsApp disant « le loyer augmente de 100 € à cause de l’ascenseur » ne répond pas à cette exigence.

L’article 19.4 vous permet aussi, au propriétaire et à vous, de convenir d’améliorations et d’un loyer plus élevé à tout moment, même dès la première année, sans faire repartir de zéro votre durée de cinq ans. Les travaux doivent toutefois aller au-delà de ce que le propriétaire est déjà tenu de réparer. « On répare l’humidité si vous payez 80 € de plus » n’est pas un véritable accord d’amélioration.

Le propriétaire peut-il vous répercuter la derrama de la copropriété ?

Pas en vous transférant simplement la facture. Lorsque la copropriété vote une derrama (un appel de fonds exceptionnel) pour financer un ascenseur ou une façade, celle-ci est à la charge des copropriétaires. La LAU ne permet au propriétaire de répercuter les charges de l’immeuble sur le locataire qu’au moyen d’une clause écrite sur les charges générales, et cette clause doit indiquer le montant annuel à la date de signature (article 20.1).

Pendant les cinq premières années du contrat (sept si le propriétaire est une société), ce montant ne peut augmenter qu’une fois par an, d’un commun accord, et pas plus du double de la révision de loyer autorisée par la loi (article 20.3). Un appel de fonds soudain pour un ascenseur n’entre pas dans ce cadre. Si votre contrat contient une clause qui semble vous faire payer des travaux extraordinaires, faites-la vérifier ; les bureaux du logement de Barcelone l’examineront gratuitement.

Les nouveaux contrats sont soumis à une limite supplémentaire dans les zones tendues comme Barcelone : un nouveau bail ne peut pas ajouter de charges que le contrat précédent ne prévoyait pas, comme des charges de copropriété ou des taxes répercutées pour la première fois (article 17.6, dans la rédaction issue du décret-loi royal 26/2026).

Avez-vous droit à une baisse de loyer quand les travaux s’éternisent ?

Oui, lorsque les travaux vous privent d’une partie de votre logement. Les règles dépendent du type de travaux.

• Réparations de plus de 20 jours. Votre loyer doit baisser au prorata de la partie du logement que vous ne pouvez pas utiliser (article 21.2). Si vous perdez l’usage d’une chambre pendant deux mois, vous pouvez prétendre à une réduction correspondant à la part de cette pièce dans le logement pour ces mois-là.
• Améliorations que vous supportez. Vous obtenez une réduction proportionnelle à la partie du logement dont vous êtes privé, et le propriétaire doit aussi prendre en charge les frais que les travaux vous occasionnent (article 22.3), comme le garde-meubles.
• Travaux qui rendent le logement inhabitable. Si des réparations, ou des travaux ordonnés par la mairie ou une autre autorité, rendent le logement inhabitable, vous pouvez suspendre le contrat, ce qui gèle à la fois sa durée et votre loyer jusqu’à la fin des travaux. Vous pouvez aussi résilier le contrat sans pénalité (article 26).

Le cas le plus délicat, c’est l’échafaudage sur la façade, des mois de perceuse et une terrasse sur laquelle vous ne pouvez pas mettre le pied. Le bruit et la poussière seuls justifient rarement une réduction, car vous disposez toujours de l’ensemble du logement. La perte de la terrasse ou de la lumière dans une pièce se défend mieux. Il n’existe pas de barème fixe, alors photographiez tout, notez les dates et parlez-en à un professionnel avant de payer moins de votre propre initiative.

N’arrêtez jamais simplement de payer et ne déduisez jamais un montant choisi par vous-même sans conseil. Un loyer impayé est un motif d’expulsion, même si vous estimez que les travaux le justifient. Convenez de la réduction par écrit, ou faites-vous conseiller d’abord.

De quel préavis bénéficiez-vous pour des travaux d’amélioration ?

Au moins trois mois, par écrit, pour des améliorations à l’intérieur de votre logement. L’article 22.2 prévoit que la notification doit indiquer la nature des travaux, leur date de début, leur durée et leur coût prévisible.

À compter de cette notification, vous disposez d’un mois pour décider de partir à la place. Le propriétaire ne peut s’y opposer que si les travaux n’affectent pas votre logement, ou ne l’affectent que de façon mineure. Si vous choisissez de partir, le contrat prend fin deux mois plus tard, et les travaux ne peuvent pas commencer entre-temps. Bon à savoir si une rénovation complète est prévue pendant que vous y habitez.

Les travaux sur les parties communes de l’immeuble sont décidés par la copropriété, et non par votre propriétaire ; vous ne recevrez donc pas cette notification formelle pour ceux-ci. Votre droit à une baisse de loyer s’applique néanmoins s’ils vous privent d’une partie de votre logement.

Et si les travaux causent des dégâts dans votre logement ?

Le propriétaire doit les réparer. Depuis le 1er octobre 2026, vous disposez d’une voie plus rapide si les dégâts touchent à l’habitabilité, à la sécurité ou à la santé, comme une infiltration d’eau après des travaux de toiture ou une fissure qui s’ouvre à l’intérieur. En vertu du nouvel article 21.5 de la LAU, vous pouvez adresser au propriétaire une demande écrite accompagnée d’un devis raisonnable. Il dispose de 15 jours calendaires pour l’accepter, proposer une autre réparation ou effectuer les travaux.

Si les 15 jours s’écoulent sans réponse, ou s’il refuse sans motif valable, vous pouvez faire réaliser la réparation et en déduire le coût des loyers à venir, à condition que ce coût soit raisonnable et que vous conserviez les justificatifs. Le burofax est le moyen le plus sûr d’envoyer la demande, car il prouve ce que vous avez envoyé et quand. Pour savoir qui répare quoi au quotidien, consultez notre guide sur les réparations dans une location à Barcelone.

Cette règle a été introduite par le décret-loi royal 26/2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026. Un décret-loi royal doit être validé par le Congrès dans un délai de 30 jours, faute de quoi il devient caduc ; vérifiez donc la situation actuelle auprès d’un professionnel avant de vous en prévaloir.

Le loyer peut-il augmenter lors de la signature d’un nouveau contrat après une rénovation ?

De 10 % au maximum, et seulement dans des cas précis. Barcelone est déclarée zona de mercado residencial tensionado, une zone de marché locatif tendu. Le loyer d’un nouveau contrat ne peut normalement pas y dépasser le dernier loyer payé pour ce logement au cours des cinq années précédentes, majoré de sa révision annuelle (article 17.6 LAU).

Le propriétaire peut ajouter jusqu’à 10 % de plus si, dans les deux ans précédant le nouveau contrat, le logement a fait l’objet de l’un des travaux suivants :

• une réhabilitation répondant à la définition de la réglementation de l’impôt sur le revenu ;
• une rénovation énergétique ayant réduit d’au moins 30 % la consommation d’énergie primaire non renouvelable, attestée par des certificats énergétiques d’avant et d’après travaux ;
• des travaux d’accessibilité, dûment justifiés.

Si vous visitez un logement fraîchement rénové et que le loyer a nettement dépassé ce que payait le locataire précédent, il est donc légitime de demander quels travaux ont été réalisés et s’ils remplissent les conditions. Notre guide sur l’encadrement des loyers à Barcelone explique comment retrouver le loyer précédent.

Que faire quand les travaux commencent ?

1. Renseignez-vous sur la nature des travaux. Demandez au propriétaire ou à l’agence s’il s’agit de réparations ou d’améliorations, et si la copropriété a voté une derrama. La réponse vous dira si une hausse de loyer est seulement possible.
2. Vérifiez la date de début de votre contrat. Si vous êtes dans les cinq premières années (sept si le propriétaire est une société), une hausse pour amélioration nécessite votre accord.
3. Lisez la clause sur les charges. Regardez si elle vous répercute les charges de copropriété et si elle indique un montant annuel.
4. Tenez un journal des travaux. Dates, photos de l’échafaudage, pièces que vous ne pouvez pas utiliser et éventuels dégâts. Vous en aurez besoin pour demander une réduction.
5. Faites-vous conseiller gratuitement. Les bureaux du logement de Barcelone (Oficines de l'Habitatge) conseillent gratuitement les locataires ; commencez par habitatge.barcelona. Si le propriétaire demande une augmentation, répondez par écrit et réclamez le calcul et les factures qu’exige l’article 19.

Si les nuisances sont telles que vous préférez déménager, mieux vaut connaître votre porte de sortie ; notre guide pour résilier un bail de façon anticipée traite du préavis et de la récupération de votre dépôt de garantie. Vous pouvez aussi configurer une recherche dès maintenant, pour voir ce qui existe ailleurs avant de vous décider.

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