Це ремонт чи покращення?
Від цієї різниці залежить майже все, тож почніть із неї. Ремонт (obra de conservación) підтримує квартиру й будинок у придатному для життя стані. Покращення (obra de mejora) додає те, чого раніше не було. Іспанський закон про оренду, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), трактує ці два випадки дуже по-різному.
| Ремонт (conservación) | Покращення (mejora) | |
|---|---|---|
| Типові приклади | Тріщини на фасаді, протікання даху, вологість, несправні труби чи проводка, роботи за приписом ITE | Ліфт там, де його не було, утеплення, нові вікна, сонячні панелі, оновлена кухня |
| Хто платить | Орендодавець | Орендодавець |
| Чи може зрости оренда? | Ні (стаття 21.1) | Лише через 5 років (7, якщо орендодавець — компанія), з обмеженням у 20 %, або за домовленістю (стаття 19) |
| Чи мусите ви це терпіти? | Так, якщо роботи не можуть обґрунтовано зачекати до кінця договору | Так, якщо роботи не можуть обґрунтовано зачекати до кінця договору |
| Зниження оренди на час робіт | Якщо тривають понад 20 днів, пропорційно до частини квартири, яку ви втрачаєте | Пропорційно до частини квартири, яку ви втрачаєте, плюс ваші витрати |
Будівельні роботи за результатами ITE (inspección técnica de edificios, періодичної технічної інспекції, яку мають проходити старі будинки в Каталонії) майже завжди є ремонтом. Усунути те, що знайшов інспектор, — обов'язок власника, і стаття 21.1 прямо каже, що орендодавець робить це «без права підвищувати оренду». Встановлення ліфта вперше — класичне покращення. Заміна старого ліфта, що зламався, ближча до ремонту, і межа тут може розмиватися, тож якщо на кону великі гроші, порадьтеся з фахівцем.
Коли орендодавець може підняти оренду через покращення?
Лише після того, як договір діє п'ять років, або сім, якщо орендодавець — компанія, і лише якщо договір цього не виключає. Це стаття 19 LAU. До цього моменту орендодавець не може додати до вашої оренди плату за покращення без вашої згоди.
Коли це право все ж настає, підвищення розраховують за формулою, а не за уявленням орендодавця про те, скільки квартира тепер варта:
- Візьміть суму, яку орендодавець фактично вклав, мінус будь-які державні субсидії, отримані на ці роботи.
- Якщо роботи стосувалися всього будинку, беріть лише частку вашої квартири за її cuota de participación (відсотком у спільноті власників, указаним у документах на право власності).
- Помножте це на законну процентну ставку на момент завершення робіт плюс три процентні пункти. Законна ставка становить 3,25 %; її встановив закон про державний бюджет на 2023 рік, і вона досі застосовується, поки бюджет Іспанії залишається пролонгованим, тож перевірте її для року, в якому завершуються ваші роботи.
- Результат — це максимум, на який може зрости річна оренда, і він ніколи не може перевищувати 20 % від оренди, яку ви платите на той момент.
Ось приклад із вигаданими цифрами. Частка вашої квартири у вартості нового ліфта після субсидій становить 4 000 €. 3,25 % плюс 3 пункти дають 6,25 %, тож оренда може зрости на 250 € на рік, тобто приблизно на 21 € на місяць. При оренді 1 200 € на місяць обмеження у 20 % становило б 240 € на місяць, тож тут воно не спрацьовує.
Підвищення починає діяти лише з місяця, наступного після того, як орендодавець, уже після завершення робіт, надішле вам письмове повідомлення з розрахунком і копіями рахунків. Повідомлення у WhatsApp на кшталт «оренда зростає на 100 € через ліфт» цим вимогам не відповідає.
Стаття 19.4 також дозволяє вам з орендодавцем будь-коли, навіть у перший рік, домовитися про покращення й вищу оренду, і при цьому ваш п'ятирічний строк не починається заново. Проте роботи мають виходити за межі того, що орендодавець і так зобов'язаний полагодити. «Ми усунемо вологість, якщо ви платитимете на 80 € більше» — це не справжня угода про покращення.
Чи може орендодавець перекласти на вас derrama спільноти власників?
Не просто переславши вам рахунок. Коли спільнота власників голосує за derrama (одноразовий збір) на ліфт чи фасад, його нараховують власникам. LAU дозволяє орендодавцю перекладати витрати на будинок на орендаря лише через письмове положення про загальні витрати, і в цьому положенні має бути вказана річна сума на дату підписання (стаття 20.1).
Протягом перших п'яти років договору (семи, якщо орендодавець — компанія) ця сума може зростати лише раз на рік, за домовленістю, і не більше ніж удвічі від дозволеного законом оновлення оренди (стаття 20.3). Раптовий збір на ліфт у цю схему не вписується. Якщо у вашому договорі є положення, яке нібито змушує вас платити за надзвичайні роботи, дайте його перевірити; житлові офіси Барселони зроблять це безкоштовно.
Для нових договорів у напружених зонах, як-от Барселона, є додаткове обмеження: новий договір не може додавати платежі, яких не було в попередньому, наприклад внески спільноти чи податки, які вперше перекладають на орендаря (стаття 17.6 у редакції Королівського декрету-закону 26/2026).
Чи знижується оренда, поки роботи затягуються?
Так, якщо роботи позбавляють вас частини житла. Правила залежать від того, які це роботи.
- Ремонт, що триває понад 20 днів. Ваша оренда має знизитися пропорційно до частини квартири, якою ви не можете користуватися (стаття 21.2). Якщо ви на два місяці втрачаєте спальню, у вас є підстави для зниження, що відповідає частці цієї кімнати в квартирі за ці місяці.
- Покращення, які ви терпите. Ви отримуєте пропорційне зниження за частину квартири, яку втрачаєте, а орендодавець також має покрити витрати, яких вас змушують зазнати роботи (стаття 22.3), наприклад зберігання меблів.
- Роботи, через які квартира стає непридатною для життя. Якщо ремонт або роботи, призначені мерією чи іншим органом влади, роблять квартиру непридатною для життя, ви можете призупинити договір, що заморожує і його строк, і вашу оренду до завершення робіт. Або ж можете розірвати договір без жодних штрафів (стаття 26).
Складніший випадок — риштування на фасаді, місяці свердління й тераса, на яку не можна вийти. Сам по собі шум і пил рідко виправдовують зниження, бо вся квартира залишається у вашому розпорядженні. Втрата тераси чи світла в кімнаті — аргумент сильніший. Фіксованого тарифу на це немає, тож фотографуйте все, записуйте дати й поговоріть із фахівцем, перш ніж самостійно платити менше.
Ніколи просто не припиняйте платити й не віднімайте самостійно обрану суму без консультації. Несплачена оренда є підставою для виселення, навіть якщо вам здається, що роботи це виправдовують. Погодьте зниження письмово або спершу отримайте консультацію.
За скільки часу вас мають попередити про роботи з покращення?
Щонайменше за три місяці, письмово, якщо йдеться про покращення всередині вашої квартири. Стаття 22.2 каже, що в повідомленні мають бути вказані характер робіт, дата початку, тривалість і очікувана вартість.
Від цього повідомлення у вас є один місяць, щоб натомість вирішити виїхати. Орендодавець може цьому завадити лише тоді, коли роботи не зачіпають вашого житла або зачіпають його незначно. Якщо ви вирішите виїхати, договір припиняється через два місяці, і до того часу роботи не можуть початися. Це варто знати, якщо повний ремонт планують, поки ви там живете.
Про роботи в спільних частинах будинку вирішує спільнота власників, а не ваш орендодавець, тож такого офіційного повідомлення щодо них ви не отримаєте. Ваше право на зниження оренди все одно діє, якщо вони позбавляють вас частини житла.
Що, як роботи залишили пошкодження у вашій квартирі?
Орендодавець має їх усунути. З 1 жовтня 2026 року у вас є швидший шлях, якщо пошкодження впливає на придатність для життя, безпеку чи здоров'я, як-от вода, що просочується після робіт на даху, або тріщина, що з'являється всередині. Згідно з новою статтею 21.5 LAU ви можете надіслати орендодавцю письмовий запит із доданим обґрунтованим кошторисом. У нього є 15 календарних днів, щоб погодити його, запропонувати інший ремонт або виконати роботу.
Якщо 15 днів минуть без відповіді або він відмовить без поважної причини, ви можете замовити ремонт самі й відняти його вартість від майбутньої оренди, якщо вартість обґрунтована і ви зберігаєте документи. Найнадійніше надіслати запит через burofax, бо він доводить, що саме й коли ви надіслали. Про те, хто що лагодить у повсякденному житті, читайте в нашому посібнику про ремонт в орендованому житлі в Барселоні.
Це правило запровадив Королівський декрет-закон 26/2026, чинний з 1 жовтня 2026 року. Королівський декрет-закон має бути схвалений Конгресом протягом 30 днів, інакше він втрачає чинність, тож перш ніж на нього покладатися, уточніть поточну ситуацію у фахівця.
Чи може зрости оренда, коли ви підписуєте новий договір після ремонту?
Не більше ніж на 10 % і лише в певних випадках. Барселона офіційно оголошена zona de mercado residencial tensionado, тобто зоною напруженого ринку оренди. Там оренда за новим договором зазвичай не може бути вищою за останню оренду, сплачену за цю квартиру протягом попередніх п'яти років, плюс її щорічне оновлення (стаття 17.6 LAU).
Орендодавець може додати зверху до 10 %, якщо за два роки до нового договору в квартирі було виконано одне з такого:
- реабілітацію, що відповідає визначенню в нормативних актах про податок на доходи;
- енергетичну модернізацію, що скоротила споживання невідновлюваної первинної енергії щонайменше на 30 %, підтверджену енергетичними сертифікатами до і після;
- роботи з доступності, належним чином задокументовані.
Тож якщо ви оглядаєте щойно відремонтовану квартиру, а оренда помітно перевищує те, що платив попередній орендар, цілком доречно запитати, які роботи виконали і чи відповідають вони цим умовам. Наш посібник про правила контролю оренди в Барселоні пояснює, як дізнатися попередню оренду.
Що робити, коли роботи починаються?
- З'ясуйте, що це за роботи. Запитайте орендодавця чи агенцію, це ремонт чи покращення, і чи проголосувала спільнота власників за derrama. Відповідь покаже, чи підвищення оренди взагалі можливе.
- Перевірте дату початку договору. Якщо ви в межах перших п'яти років (семи, якщо орендодавець — компанія), підвищення через покращення потребує вашої згоди.
- Прочитайте положення про витрати. Подивіться, чи перекладає воно на вас витрати спільноти і чи вказано в ньому річну суму.
- Ведіть щоденник робіт. Дати, фото риштування, кімнати, якими ви не можете користуватися, і будь-які пошкодження. Це знадобиться, щоб обґрунтувати зниження.
- Отримайте безкоштовну консультацію. Житлові офіси Барселони (Oficines de l'Habitatge) безкоштовно консультують орендарів; почніть із habitatge.barcelona. Якщо орендодавець вимагає підвищення, відповідайте письмово й попросіть розрахунок і рахунки, яких вимагає стаття 19.
Якщо незручності настільки великі, що ви радше переїхали б, варто знати свій шлях виходу; наш посібник про дострокове розірвання договору оренди розповідає про строки попередження та повернення застави. Ви також можете вже зараз налаштувати пошук, щоб бачити, що ще є на ринку, перш ніж вирішувати.
Як допомагає Llavai
Рік під риштуванням — цілком вагома причина почати роззиратися. Llavai стежить за порталами Барселони й оцінює кожне нове оголошення агенцій відповідно до ваших вимог: бюджет, райони, площа, речі, у яких ви не готові поступитися. Найкращі збіги йдуть першими, а номер агента — за один дотик, тож ви можете зателефонувати й домовитися про перегляд, поки не утворилася черга. Налаштуйте свою стрічку за кілька хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на тарифі Pro це може зробити іспанською Julia.