Verbouwing in je gebouw: mag de verhuurder je huur verhogen?

Is het een reparatie of een verbetering?

Dat onderscheid bepaalt bijna alles, dus begin daar. Een reparatie (obra de conservación) houdt de woning en het gebouw in bewoonbare staat. Een verbetering (obra de mejora) voegt iets toe wat er eerst niet was. Het Spaanse huurrecht, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), behandelt die twee heel verschillend.

Bouwwerkzaamheden die voortkomen uit een ITE (inspección técnica de edificios, de periodieke gebouwkeuring die oudere gebouwen in Catalonië moeten doorstaan) zijn bijna altijd reparaties. Herstellen wat de inspecteur heeft gevonden is de plicht van de eigenaar, en artikel 21.1 zegt duidelijk dat de verhuurder dat doet "zonder recht op huurverhoging". Een lift die voor het eerst wordt geplaatst is de klassieke verbetering. Een oude, kapotte lift vervangen ligt dichter bij een reparatie, en de grens kan vervagen, dus als er veel geld van afhangt, win dan advies in.

Wanneer mag de verhuurder de huur verhogen voor verbeteringen?

Pas als het contract vijf jaar heeft gelopen, of zeven als de verhuurder een bedrijf is, en alleen als het contract het niet uitsluit. Dat staat in artikel 19 van de LAU. Vóór dat moment mag een verhuurder geen toeslag voor verbeteringen aan je huur toevoegen, tenzij je daarmee instemt.

Gaat dat recht wel in, dan volgt de verhoging een formule, niet de mening van de verhuurder over wat de woning nu waard is:

• Neem het bedrag dat de verhuurder werkelijk heeft geïnvesteerd, min eventuele overheidssubsidies die hij voor het werk heeft ontvangen.
• Ging het om werk aan het hele gebouw, neem dan alleen het aandeel van jouw woning, op basis van haar cuota de participación (haar percentage in de vereniging van eigenaars, vastgelegd in de eigendomsakte).
• Vermenigvuldig dat met de wettelijke rente op het moment dat de werkzaamheden klaar waren, plus drie procentpunten. De wettelijke rente is 3,25%, vastgesteld door de begrotingswet 2023 en nog steeds van toepassing zolang de Spaanse begroting wordt verlengd, dus controleer hem voor het jaar waarin jouw werkzaamheden eindigen.
• De uitkomst is het maximum waarmee de jaarhuur omhoog mag, en dat kan nooit meer zijn dan 20% van de huur die je op dat moment betaalt.

Hier een voorbeeld met verzonnen getallen. Het aandeel van jouw woning in een nieuwe lift is na aftrek van subsidies €4.000. Tegen 3,25% plus 3 punten is dat 6,25%, dus de huur mag met €250 per jaar stijgen, ongeveer €21 per maand. Bij een huur van €1.200 per maand zou het plafond van 20% op €240 per maand liggen, dus dat speelt hier geen rol.

De verhoging gaat pas in vanaf de maand nadat de verhuurder je, als de werkzaamheden klaar zijn, een schriftelijke kennisgeving stuurt met de berekening en kopieën van de facturen. Een WhatsApp-bericht met "de huur gaat €100 omhoog vanwege de lift" voldoet daar niet aan.

Artikel 19.4 laat jou en de verhuurder ook op elk moment verbeteringen en een hogere huur afspreken, zelfs in het eerste jaar, zonder dat je termijn van vijf jaar opnieuw begint. De werkzaamheden moeten dan wel verder gaan dan wat de verhuurder toch al moet herstellen. "We verhelpen het vocht als je €80 meer betaalt" is geen echte verbeteringsafspraak.

Mag de verhuurder de derrama van de vereniging van eigenaars doorberekenen?

Niet door je simpelweg de rekening door te sturen. Als de vereniging van eigenaars een derrama (een eenmalige heffing) vaststelt om een lift of een gevel te betalen, komt die voor rekening van de eigenaars. De LAU staat een verhuurder alleen toe gebouwkosten aan een huurder door te berekenen via een schriftelijke clausule over algemene kosten, en die clausule moet het jaarbedrag vermelden op de datum waarop je tekende (artikel 20.1).

Tijdens de eerste vijf jaar van het contract (zeven bij een verhuurder die een bedrijf is) mag dat bedrag maar één keer per jaar stijgen, in onderling overleg, en met niet meer dan het dubbele van de huuraanpassing die de wet toestaat (artikel 20.3). Een plotselinge heffing voor een lift past niet in dat patroon. Staat er in je contract een clausule die je lijkt te laten betalen voor buitengewone werkzaamheden, laat die dan controleren; de woonloketten van Barcelona bekijken hem gratis.

Voor nieuwe contracten geldt in gespannen gebieden zoals Barcelona nog een extra grens: een nieuw huurcontract mag geen kosten toevoegen die het vorige contract niet had, zoals servicekosten van de vereniging van eigenaars of belastingen die voor het eerst worden doorberekend (artikel 17.6, in de tekst zoals vastgesteld door koninklijk wetsdecreet 26/2026).

Krijg je huurverlaging als werkzaamheden blijven aanslepen?

Ja, als de werkzaamheden je een deel van je woning afnemen. De regels hangen af van het soort werkzaamheden.

• Reparaties die langer dan 20 dagen duren. Je huur moet omlaag naar verhouding van het deel van de woning dat je niet kunt gebruiken (artikel 21.2). Kun je twee maanden een slaapkamer niet gebruiken, dan heb je een goede zaak voor een verlaging die het aandeel van die kamer in de woning over die maanden weerspiegelt.
• Verbeteringen die je duldt. Je krijgt een evenredige verlaging voor het deel van de woning dat je kwijt bent, en de verhuurder moet ook de kosten dekken die de werkzaamheden je opleggen (artikel 22.3), zoals het opslaan van meubels.
• Werkzaamheden die de woning onbewoonbaar maken. Als reparaties, of werkzaamheden opgelegd door de gemeente of een andere overheid, de woning onbewoonbaar maken, kun je het contract opschorten, waardoor zowel de looptijd als je huur bevriezen tot ze klaar zijn. Of je kunt het contract zonder boete beëindigen (artikel 26).

Lastiger is het geval van een steiger tegen de gevel, maandenlang boren en een terras waar je niet op kunt. Geluid en stof alleen rechtvaardigen zelden een verlaging, omdat je nog steeds de hele woning hebt. Het verlies van het terras of van het licht in een kamer is beter te verdedigen. Er bestaat geen vast tarief voor, dus fotografeer alles, noteer data en praat met een professional voordat je op eigen houtje minder betaalt.

Stop nooit zomaar met betalen en trek nooit zonder advies een zelfgekozen bedrag af. Achterstallige huur is een grond voor uitzetting, ook als je vindt dat de werkzaamheden het rechtvaardigen. Leg de verlaging schriftelijk vast, of win eerst advies in.

Hoeveel opzegtermijn krijg je voor verbeteringswerkzaamheden?

Minstens drie maanden, schriftelijk, voor verbeteringen in je woning. Artikel 22.2 zegt dat de kennisgeving de aard van de werkzaamheden, de startdatum, de duur en de verwachte kosten moet vermelden.

Vanaf die kennisgeving heb je een maand om te besluiten in plaats daarvan te vertrekken. De verhuurder kan dat alleen tegenhouden als de werkzaamheden je woning niet raken, of slechts in geringe mate. Kies je ervoor te vertrekken, dan eindigt het contract twee maanden later, en de werkzaamheden mogen in de tussentijd niet beginnen. Goed om te weten als er een volledige renovatie gepland is terwijl je er woont.

Over werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw beslist de vereniging van eigenaars, niet je verhuurder, dus daarvoor krijg je deze formele kennisgeving niet. Je recht op huurverlaging blijft wel gelden als ze je een deel van je woning afnemen.

Wat als de werkzaamheden schade in je woning achterlaten?

De verhuurder moet die herstellen. Sinds 1 oktober 2026 heb je een snellere route als het de bewoonbaarheid, veiligheid of gezondheid raakt, zoals water dat binnenkomt na werk aan het dak of een scheur die binnen openspringt. Volgens het nieuwe artikel 21.5 van de LAU kun je de verhuurder een schriftelijk verzoek sturen met een redelijke offerte als bijlage. Die heeft dan 15 kalenderdagen om de offerte te accepteren, een andere reparatie voor te stellen of het werk uit te voeren.

Verstrijken de 15 dagen zonder antwoord, of weigert de verhuurder zonder goede reden, dan kun je de reparatie laten uitvoeren en de kosten van toekomstige huur aftrekken, zolang de kosten redelijk zijn en je de papieren bewaart. Een burofax is de veiligste manier om het verzoek te versturen, omdat die bewijst wat je hebt gestuurd en wanneer. Wie dagelijks wat herstelt, lees je in onze gids over reparaties in een huurwoning in Barcelona.

Deze regel is ingevoerd met koninklijk wetsdecreet 26/2026, van kracht sinds 1 oktober 2026. Een koninklijk wetsdecreet moet binnen 30 dagen door het Congres worden bekrachtigd, anders vervalt het, dus controleer de actuele stand van zaken bij een professional voordat je erop vertrouwt.

Mag de huur omhoog als je na een renovatie een nieuw contract tekent?

Met maximaal 10%, en alleen in specifieke gevallen. Barcelona is een officieel aangewezen zona de mercado residencial tensionado, een gespannen huurmarktgebied. Daar mag de huur van een nieuw contract normaal gesproken niet hoger zijn dan de laatste huur die in de vijf jaar daarvoor voor die woning is betaald, plus de jaarlijkse aanpassing (artikel 17.6 LAU).

De verhuurder mag daar maximaal 10% bovenop doen als de woning in de twee jaar vóór het nieuwe contract een van deze ingrepen heeft gehad:

• een renovatie die voldoet aan de definitie in de regelgeving voor de inkomstenbelasting;
• een energetische verbetering die het niet-hernieuwbare primaire energieverbruik met minstens 30% heeft verlaagd, aangetoond met energiecertificaten van vóór en na;
• toegankelijkheidswerkzaamheden, goed gedocumenteerd.

Bezichtig je dus een pas gerenoveerde woning en ligt de huur een flink stuk hoger dan wat de vorige huurder betaalde, dan is het redelijk om te vragen welk werk er is gedaan en of dat in aanmerking komt. Onze gids over de huurregulering in Barcelona legt uit hoe je de vorige huur achterhaalt.

Wat doe je als de werkzaamheden beginnen?

1. Zoek uit wat de werkzaamheden zijn. Vraag de verhuurder of het makelaarskantoor of het om reparaties of verbeteringen gaat en of de vereniging van eigenaars een derrama heeft vastgesteld. Het antwoord vertelt je of een huurverhoging überhaupt mogelijk is.
2. Controleer de ingangsdatum van je contract. Zit je in de eerste vijf jaar (zeven bij een verhuurder die een bedrijf is), dan is voor een verhoging vanwege verbeteringen jouw instemming nodig.
3. Lees de kostenclausule. Kijk of die kosten van de vereniging van eigenaars aan jou doorberekent, en of er een jaarbedrag in staat.
4. Houd een werkdagboek bij. Data, foto's van de steiger, kamers die je niet kunt gebruiken en eventuele schade. Dat heb je nodig om een verlaging te onderbouwen.
5. Vraag gratis advies. De woonloketten van Barcelona (Oficines de l'Habitatge) adviseren huurders kosteloos; begin bij habitatge.barcelona. Vraagt de verhuurder om een verhoging, antwoord dan schriftelijk en vraag om de berekening en facturen die artikel 19 vereist.

Is de overlast zo erg dat je liever verhuist, dan helpt het om je uitweg te kennen; onze gids over een huurcontract voortijdig beëindigen behandelt de opzegtermijn en het terugkrijgen van je borg. Je kunt ook nu alvast een zoekopdracht instellen, zodat je ziet wat er nog meer is voordat je beslist.

Hoe Llavai helpt

Een jaar lang een steiger voor je raam is een goede reden om eens rond te kijken. Llavai houdt de woningportalen van Barcelona in de gaten en beoordeelt elke nieuwe advertentie van een makelaar aan de hand van jouw wensen: budget, barris, grootte, de dingen waarop je niet wilt inleveren. De beste matches komen eerst, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen en een bezichtiging kunt regelen voordat de rij ontstaat. Stel je feed in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat met het Pro-abonnement in het Spaans voor je doen.