Wie viele Monatsmieten darf ein Vermieter in Barcelona im Voraus verlangen?
Eine. Artikel 17.2 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Spaniens nationalem Mietrecht, ist unmissverständlich: „Der Vermieter darf in keinem Fall die Vorauszahlung von mehr als einer Monatsmiete verlangen." Diese Regel gilt im ganzen Land, Barcelona eingeschlossen, und sie bezieht sich auf die Miete selbst, nicht auf die Kaution oder eine Sicherheit, die eigenständige Dinge sind.
Die übliche, rechtmäßige erste Zahlung ist also eine einzige Monatsmiete für den Monat, in dem Sie gleich wohnen werden. Wenn ein Makler oder Eigentümer als Bedingung für die Schlüsselübergabe auf mehr besteht, verlangt er etwas, das ihm das Gesetz nicht zugesteht. Sie können sich namentlich auf den Artikel berufen und ablehnen.
Dies ist allgemeine Orientierung für Mieter, keine Rechtsberatung. Die LAU wird im Laufe der Zeit geändert und einzelne Verträge variieren; prüfen Sie daher die aktuellen Regeln und jede Zahl bei der Agència de l'Habitatge, einem gestor oder einem Anwalt, bevor Sie sich darauf verlassen.
Ist es legal, 6 oder 12 Monate im Voraus zu verlangen?
Nein. Ein Vermieter, der sechs oder zwölf Monatsmieten vor dem Einzug verlangt, geht über das hinaus, was Artikel 17.2 erlaubt. Die Obergrenze von einem Monat gilt für das, was der Vermieter fordern darf; eine Rechnung über ein halbes Jahr Miete als Voraussetzung ist als Anforderung schlicht nicht durchsetzbar.
Hohe Vorauszahlungsforderungen sind außerdem eines der häufigeren Signale in Anzeigen, die es auf Neuankömmlinge abgesehen haben, neben einem Vermieter, der sich praktischerweise im Ausland befindet oder Sie die Wohnung nicht besichtigen lässt. Wenn Sie darauf stoßen, gehen Sie es langsamer an. Es lohnt sich, unseren Leitfaden zu lesen, wie man Mietbetrug in Barcelona erkennt und vermeidet, bevor Sie einen Cent überweisen.
Vorausmiete, Kaution und Sicherheit: Wo liegt der Unterschied?
Es sind drei getrennte Geldtöpfe, und sie durcheinanderzubringen ist der Punkt, an dem Mieter den Überblick über das Gezahlte verlieren. Der Vorausmonat ist Miete; die fianza ist eine rückzahlbare Kaution; die zusätzliche Sicherheit ist eine Aufstockung, die manche Vermieter verlangen. Jede hat ihre eigene Regel.
- Vorausmiete — der Monat, den Sie für den Zeitraum zahlen, den Sie gleich bewohnen werden. Durch LAU Artikel 17.2 auf einen Monat begrenzt.
- Fianza (Kaution) — eine Monatsmiete für eine gewöhnliche Wohnung, verwahrt vom INCASÒL und beim Auszug zurückerstattet, abzüglich etwaiger rechtmäßiger Abzüge (LAU Artikel 36.1).
- Zusätzliche Sicherheit — optionale zusätzliche Absicherung, in bar oder als aval bancario. Für eine Wohnung darf sie zwei Monatsmieten nicht überschreiten (LAU Artikel 36.5, festgelegt durch Ley 12/2023).
Die fianza und jede zusätzliche Sicherheit erhalten Sie am Ende zurück, sofern keine Schäden oder unbezahlten Mieten vorliegen. Der Vorausmonat nicht: Er ist schlicht Ihre erste Miete, nur etwas früher gezahlt.
Was zahlen Sie tatsächlich vor dem Einzug?
Für eine normale langfristige Vermietung einer gewöhnlichen Wohnung ist das Höchste, was ein Vermieter rechtmäßig ansetzen kann, rund vier Monatsmieten: eine im Voraus, eine als fianza und bis zu zwei als zusätzliche Sicherheit. Viele Vermieter verlangen weniger. Die Tabelle zeigt jeden Bestandteil und woher er stammt.
| Zahlung | Gesetzliches Maximum | Grundlage |
|---|---|---|
| Miete im Voraus | 1 Monat | LAU Art. 17.2 |
| Fianza (Kaution) | 1 Monat | LAU Art. 36.1, verwahrt vom INCASÒL |
| Zusätzliche Sicherheit | Bis zu 2 Monate | LAU Art. 36.5 (Ley 12/2023) |
| Maklergebühr | €0 für den Mieter | Vermieter zahlt — Ley 12/2023 |
| Obergrenze vor dem Einzug | ~4 Monate | Summe des Obigen |
Wenn die Ihnen genannte Zahl deutlich über vier Monaten liegt, bitten Sie um eine schriftliche Aufschlüsselung, wofür jeder Teil ist. Für ein vollständiges Bild der Beträge lesen Sie unseren Leitfaden zu den Vorauskosten beim Mieten in Barcelona.
Können Sie sich entscheiden, mehrere Monate im Voraus zu zahlen?
Ja. Die Obergrenze von einem Monat begrenzt, was ein Vermieter fordern darf, nicht das, was Sie anbieten können. Wenn Ihre Unterlagen dünn sind, sagen wir, weil Sie noch keine spanischen Gehaltsabrechnungen oder einen lokalen Bürgen vorweisen können, kann das Angebot einiger Monate im Voraus ein ernsthafter Weg sein, einen Eigentümer zu beruhigen und eine Wohnung schneller als andere Bewerber zu ergattern.
Tun Sie es mit offenen Augen. Zahlen Sie erst dann im Voraus, wenn Sie überprüft haben, dass der Vermieter die Wohnung wirklich besitzt, und Sie einen ordentlichen Vertrag unterschrieben haben, niemals als „Reservierung" für eine Wohnung, die Sie nicht gesehen haben. Bewahren Sie einen Bankbeleg für jede Überweisung auf und stellen Sie sicher, dass im Vertrag ausdrücklich steht, dass das Geld Vorausmiete ist. Es ist einer von mehreren Wegen, in Barcelona ohne Bürgen zu mieten.
Wer zahlt jetzt die Maklergebühr?
Der Vermieter. Seit der Ley 12/2023, dem Wohnungsgesetz von 2023, ist die Gebühr für die Agentur, die eine Wohnraumvermietung verwaltet, Sache des Eigentümers, nicht des Mieters. Bei einer normalen langfristigen Wohnung sollte Ihnen überhaupt keine separate Vermittlungs- oder Maklergebühr berechnet werden.
Das ist für Ihren Vorausbetrag wichtig, denn Maklergebühren machten früher einen großen Teil davon aus. Wenn eine Agentur versucht, eine Provision in Ihre Einzugskosten einzurechnen, ist das eine Nachfrage wert. Unser Leitfaden dazu, wer nach dem Gesetz von 2023 die Maklergebühr zahlt, geht das im Detail durch.
Die Vorausgrenze auf einen Blick
Das Wesentliche für einen neuen Mieter, an einem Ort. Es ist eine allgemeine Orientierung; Ihr eigener Vertrag und die aktuelle Regelung entscheiden über die Einzelheiten, prüfen Sie sie also bei der Agentur oder der Agència de l'Habitatge.
| Frage | Kurze Antwort |
|---|---|
| Vorausmiete, die ein Vermieter fordern darf | Ein Monat, nicht mehr (LAU Art. 17.2) |
| Sind 6 oder 12 Monate im Voraus legal? | Nein — es überschreitet die Ein-Monats-Grenze |
| Kaution (fianza) | Ein Monat, verwahrt vom INCASÒL |
| Zusätzliche Sicherheit | Bis zu zwei Monate für eine Wohnung |
| Höchstes, was vor dem Einzug verlangt werden darf | Insgesamt rund vier Monate |
| Können Sie freiwillig mehr anbieten? | Ja, aber niemals für eine ungesehene Wohnung |
Wie Llavai hilft
Die Vier-Monats-Obergrenze zu kennen schützt Ihren Geldbeutel, aber es hilft erst, wenn Sie tatsächlich einem Makler gegenüberstehen. In Barcelona verschwinden die guten Wohnungen innerhalb von Stunden nach der Veröffentlichung, und die beste Verteidigung gegen eine zweifelhafte Vorausforderung ist, genug echte Alternativen zu haben, um eine schlechte abzulehnen.
Llavai überwacht Idealista, Fotocasa und Habitaclia in der gesamten Provinz Barcelona, verwirft Anzeigen von privaten Vermietern an der Quelle und bewertet jede neue Agenturanzeige anhand Ihres Budgets und Ihrer Gegend, sodass in Ihrem Feed nur landet, was professionell vertreten und noch verfügbar ist. Im Pro-Tarif ruft unsere Agentin Julia die Agentur innerhalb von Sekunden nach einem Treffer auf muttersprachlichem Spanisch an und vereinbart die Besichtigung. Sagen Sie Llavai, was Sie suchen, werden Sie zuerst gesehen, und Sie können auf einen Vermieter warten, der sich an die Regeln hält.