¿Qué tienes que hacer en la primera hora?
Primero corta el agua, luego limita los daños y después reúne pruebas. El papeleo puede esperar una hora; un techo que gotea, no.
- Sube al piso de arriba. Llama a la puerta y pide que cierren el agua. Si no contesta nadie, llama al administrador de fincas del edificio (el gestor de la finca, que suele aparecer en un aviso en el portal) o al presidente de la comunidad. Si el agua entra a chorro o está llegando al cableado o a las lámparas, llama al 112.
- Mantén el agua lejos de la electricidad. Si está cerca de enchufes o de una luz del techo, desconecta ese circuito en el cuadro eléctrico.
- Aparta y protege tus cosas. Pon cubos, enrolla las alfombras y quita de en medio los aparatos electrónicos. Las aseguradoras pueden negarse a pagar daños que razonablemente podrías haber evitado.
- Grábalo mientras está pasando. Un vídeo del goteo en directo es la mejor prueba que tendrás nunca de por dónde entra el agua.
- Avisa a tu casero por escrito el mismo día, por WhatsApp o correo electrónico, con fotos. Ese mensaje forma parte de tu protección legal (más sobre esto abajo).
¿Quién paga los daños?
La responsabilidad sigue al origen de la fuga. Según el Código Civil (artículo 1910), quien ocupa una vivienda responde de los daños causados por las cosas que caen o salen de ella, y los tribunales llevan mucho tiempo aplicándolo a las fugas de agua. Los elementos comunes del edificio son responsabilidad de la comunidad según la Ley de Propiedad Horizontal.
| De dónde venía el agua | Quién suele pagar |
|---|---|
| Una tubería, un electrodoméstico o la bañera dentro del piso de arriba | La persona que vive arriba, normalmente a través de la cobertura de responsabilidad civil de su seguro de hogar |
| Una tubería común (una bajante, una columna o la acometida general), la cubierta o una terraza comunitaria | La comunidad de propietarios, a través del seguro del edificio |
| Una tubería o instalación dentro de tu propio piso que comunicaste | Tu casero, que tiene que repararla según la ley de arrendamientos |
| Algo de tu propio piso que conocías pero nunca comunicaste, o que provocaste tú | Posiblemente tú (mira el apartado sobre fugas desde tu piso) |
Si el piso de arriba también está alquilado, la reclamación suele ir contra el inquilino que vive allí y no contra su casero. En abril de 2021 el Tribunal Supremo declaró responsable a un inquilino de una fuga que dañó la vivienda de un vecino, porque el casero no vivía allí y nunca le habían avisado de la avería (idealista, mayo de 2021).
Hay una segunda división, y es donde mucha gente se lía. Los daños al propio piso (el techo, la pintura, el suelo, la cocina empotrada) son de tu casero, así que es tu casero quien los reclama. Los daños a tus pertenencias los reclamas tú. Una sola fuga puede suponer dos reclamaciones distintas.
¿Qué seguro se encarga de qué?
Las pólizas de hogar en España dividen la cobertura en continente (el edificio y las instalaciones fijas) y contenido (tus pertenencias), además de la responsabilidad civil (los daños que causas a otros). En una fuga típica desde el piso de arriba, estas son las pólizas que entran en juego:
- La póliza de quien vive arriba paga los daños que ha causado, a través de su cobertura de responsabilidad civil. Según el artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro puedes reclamar directamente a su aseguradora, y tienen que decirte cuál es.
- La póliza de tu casero (continente) se ocupa del techo y las instalaciones, y después la aseguradora del casero recupera el coste de la aseguradora del vecino de arriba.
- Tu propia póliza de inquilino (contenido), si la tienes, puede pagarte primero tus pertenencias y reclamar a la otra parte después. Suele ser más rápido que esperar a que la aseguradora del vecino acepte la culpa. Nuestra guía sobre el seguro de inquilino en Barcelona explica qué cubre una póliza de inquilino.
- La póliza de la comunidad paga cuando la causa es una tubería común o la cubierta.
El agua es el siniestro más habitual en los seguros de hogar en España. Según ICEA, organismo del sector, los daños por agua supusieron el 38,2 % de los siniestros de hogar en 2024 y el 42,4 % de las indemnizaciones (Colegio de Mediadores de Seguros de Madrid, junio de 2025). Las aseguradoras gestionan estos siniestros a diario, así que uno bien documentado no debería convertirse en una batalla.
Comunica el incidente a tu propia aseguradora en un plazo de siete días desde que lo descubres. Es el plazo legal por defecto según el artículo 16 de la Ley de Contrato de Seguro, y tu póliza solo puede darte más tiempo, no menos.
¿Qué tiene que hacer tu casero?
Tu casero tiene que reparar los daños del piso sin subirte el alquiler, pero solo puede actuar cuando está al tanto. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice tres cosas que importan aquí:
- El casero debe hacer todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin subir la renta por ello.
- Tienes que comunicar al casero la necesidad de reparaciones lo antes posible. También puedes hacer tú mismo las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente y después reclamar lo que te hayan costado.
- Si las obras de reparación duran más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte del piso que no puedes usar.
En la práctica, el casero, el vecino de arriba y las distintas aseguradoras querrán enviar a un perito (el tasador de daños) antes de que nadie pinte. Déjales entrar, procura estar presente cuando vengan y pide el nombre del perito y una copia del informe. Las reparaciones no pueden empezar hasta que el techo se haya secado, y tras una fuga seria eso puede llevar semanas. Nuestra guía sobre quién paga las reparaciones en un piso de alquiler en Barcelona cubre el resto de obligaciones de reparación del casero, y si la mancha se convierte en una humedad persistente, consulta humedad y moho en un piso de alquiler.
No dejes de pagar el alquiler por una fuga sin asesoramiento legal. Retener la renta por tu cuenta puede dar al casero motivos para iniciar un desahucio, aunque la fuga no fuera culpa tuya.
¿Cómo documentar los daños para que te paguen?
Prepara un expediente que el perito no pueda rebatir: qué pasó, cuándo, de dónde venía el agua y cuánto te ha costado. Empiézalo el mismo día de la fuga.
- Fotos y vídeos con fecha y hora. Haz planos generales que muestren la habitación y luego primeros planos de la mancha, del goteo y de cada objeto dañado.
- Una lista de las pertenencias dañadas con su antigüedad y valor aproximados. Busca tiques, extractos bancarios o confirmaciones de pedido si los tienes.
- Guarda los objetos dañados hasta que el perito los haya visto, o al menos fotografíalos antes de tirarlos.
- Consigue el origen por escrito. Si un fontanero encuentra la fuga, pídele una nota breve por escrito o una factura que diga de dónde venía. Eso decide quién paga.
- Guarda todos los mensajes que envíes al casero, al vecino y al administrador, con sus fechas. Una captura de pantalla de un chat de WhatsApp sirve.
¿Y si el agua sale de tu piso?
Entonces el vecino de abajo te reclama a ti, como ocupante. Es la otra cara de la sentencia de 2021: un inquilino que no comunicó una avería conocida acabó siendo responsable en lugar del casero. Si revienta la manguera de la lavadora o se desborda la bañera, normalmente es responsabilidad tuya. Si se trata de una tubería dentro de la pared que ya habías comunicado, es mucho más probable que le toque al casero.
Esta es la principal razón para tener cobertura de responsabilidad civil como inquilino. Algunos contratos la exigen, y a menudo viene incluida con el seguro de contenido. Si ves un goteo lento, una mancha de humedad o una junta de silicona abombada, comunícaselo a tu casero por escrito. Si más adelante el problema empeora, ese mensaje demuestra que tú cumpliste con tu parte.
¿Y si el vecino o la aseguradora no pagan?
Primero, pon la reclamación por escrito. Una reclamación formal por escrito suele bastar para que un vecino o una aseguradora se muevan, y la vas a necesitar si llegas más lejos.
- Envía una reclamación por escrito a la persona responsable y, si la conoces, a su aseguradora. Mucha gente usa un burofax, que te da prueba legal de lo que enviaste y cuándo.
- Reclama al servicio de atención al cliente de la aseguradora si una aseguradora se niega o da largas. Si eso no funciona, puedes acudir al servicio de reclamaciones de la Dirección General de Seguros.
- Ve a juicio si no queda otra. Para reclamaciones de hasta 2.000 € puedes presentar una demanda de menor cuantía (juicio verbal) sin abogado.
No lo dejes pasar. Las reclamaciones por daños extracontractuales en Cataluña tienen en general un plazo de tres años según el artículo 121-21 del Código Civil de Cataluña, pero cuándo empieza a contar ese plazo puede discutirse, sobre todo con humedades que siguen extendiéndose. Si hay mucho dinero en juego, consulta con un abogado o con las Oficines d'Habitatge del Ayuntamiento, que asesoran gratis a los inquilinos.
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