Cosa fare nella prima ora?
Prima ferma l'acqua, poi limita i danni, poi raccogli le prove. Le pratiche possono aspettare un'ora, un soffitto che gocciola no.
- Sali al piano di sopra. Bussa e chiedi di chiudere l'acqua. Se non risponde nessuno, chiama l'administrador de fincas dell'edificio (l'amministratore, di solito indicato in un avviso nell'androne) o il presidente della comunità. Se l'acqua entra a fiotti, o sta raggiungendo i cavi elettrici o i punti luce, chiama il 112.
- Tieni l'acqua lontana dall'elettricità. Se è vicina alle prese o a una lampada a soffitto, stacca quel circuito dal quadro elettrico.
- Sposta e proteggi le tue cose. Metti dei secchi, arrotola i tappeti, allontana i dispositivi elettronici. Le assicurazioni possono rifiutarsi di pagare danni che avresti potuto ragionevolmente evitare.
- Filma mentre succede. Un video dell'acqua che gocciola è la prova migliore che avrai mai di da dove arriva.
- Avvisa il padrone di casa per iscritto il giorno stesso, via WhatsApp o email, con le foto. Quel messaggio fa parte della tua tutela legale (ne parliamo più avanti).
Chi paga i danni?
La responsabilità segue l'origine della perdita. Secondo il Codice civile spagnolo (articolo 1910), chi occupa un'abitazione risponde dei danni causati da cose che cadono o fuoriescono da essa, e i tribunali applicano da tempo questa norma alle perdite d'acqua. Le parti comuni dell'edificio sono responsabilità della comunità, ai sensi della Ley de Propiedad Horizontal.
| Da dove è arrivata l'acqua | Chi paga di solito |
|---|---|
| Un tubo, un elettrodomestico o la vasca dentro l'appartamento di sopra | Chi abita al piano di sopra, normalmente tramite la copertura di responsabilità civile della sua assicurazione casa |
| Un tubo comune (un pluviale, una colonna montante o l'allaccio principale), il tetto o una terrazza condominiale | La comunidad de propietarios, tramite l'assicurazione dell'edificio |
| Un tubo o un impianto dentro il tuo appartamento che avevi segnalato | Il tuo padrone di casa, che deve ripararlo in base alla legge sulle locazioni |
| Qualcosa nel tuo appartamento che conoscevi ma non hai mai segnalato, o che hai causato tu | Forse tu (vedi la sezione sulle perdite dal tuo appartamento) |
Se anche l'appartamento di sopra è in affitto, di solito la richiesta va all'inquilino che ci abita e non al suo padrone di casa. Nell'aprile 2021 il Tribunale Supremo ha ritenuto responsabile un inquilino per una perdita che aveva danneggiato la casa di un vicino, perché il proprietario non ci abitava e non era mai stato informato del guasto (idealista, maggio 2021).
C'è poi una seconda distinzione, ed è quella su cui molti inciampano. I danni all'appartamento in sé (soffitto, tinteggiatura, pavimenti, cucina a muro) riguardano il tuo padrone di casa, quindi è lui a chiederne il risarcimento. I danni alle tue cose, invece, li reclami tu. Una sola perdita può voler dire due richieste separate.
Quale assicurazione si occupa di cosa?
Le polizze casa spagnole dividono la copertura in continente (l'immobile e gli impianti fissi) e contenido (le tue cose), più la responsabilidad civil (la responsabilità per i danni che causi ad altri). In una tipica perdita dal piano di sopra entrano in gioco queste polizze:
- La polizza di chi abita al piano di sopra paga i danni che ha causato, tramite la copertura di responsabilità civile. In base all'articolo 76 della Legge sul contratto di assicurazione puoi chiedere il risarcimento direttamente alla sua compagnia, e lui è tenuto a dirti qual è.
- La polizza del tuo padrone di casa (continente) copre il soffitto e gli impianti, e poi la sua compagnia si rivale sull'assicurazione del piano di sopra.
- La tua polizza da inquilino (contenido), se ce l'hai, può pagare prima le tue cose e poi rivalersi sull'altra parte. Di solito è più rapido che aspettare che l'assicurazione del vicino ammetta la colpa. La nostra guida all'assicurazione per inquilini a Barcellona spiega cosa copre una polizza da inquilino.
- La polizza della comunità paga quando la causa è un tubo comune o il tetto.
L'acqua è il sinistro più comune nelle assicurazioni casa in Spagna. Secondo l'ente di settore ICEA, nel 2024 i danni da acqua hanno rappresentato il 38,2% dei sinistri casa e il 42,4% degli indennizzi (Colegio de Mediadores de Seguros de Madrid, giugno 2025). Le compagnie gestiscono queste pratiche ogni giorno, quindi una richiesta ben documentata non dovrebbe diventare una battaglia.
Denuncia l'accaduto alla tua assicurazione entro sette giorni da quando te ne accorgi. È il termine previsto per legge dall'articolo 16 della Legge sul contratto di assicurazione, e la tua polizza può solo concederti più tempo, non meno.
Cosa deve fare il tuo padrone di casa?
Il tuo padrone di casa deve riparare i danni all'appartamento senza aumentarti l'affitto, ma può intervenire solo quando ne è al corrente. L'articolo 21 della Ley de Arrendamientos Urbanos dice tre cose che qui contano:
- Il padrone di casa deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'abitazione abitabile, senza aumentare l'affitto per questo.
- Devi informare il padrone di casa della necessità di riparazioni il prima possibile. Puoi anche eseguire tu stesso le riparazioni urgenti per evitare un danno imminente e poi chiedere il rimborso della spesa.
- Se i lavori di riparazione durano più di 20 giorni, l'affitto si riduce in proporzione alla parte dell'appartamento che non puoi usare.
In pratica, il padrone di casa, il vicino di sopra e le varie assicurazioni vorranno mandare un perito (il tecnico che stima i danni) prima che qualcuno ritinteggi. Fallo entrare, sii presente quando viene e chiedi il suo nome e una copia della perizia. I lavori non possono iniziare finché il soffitto non si è asciugato, e dopo una perdita seria possono volerci settimane. La nostra guida su chi paga le riparazioni in un affitto a Barcellona copre gli altri obblighi di riparazione del padrone di casa e, se la macchia si trasforma in umidità persistente, leggi umidità e muffa in un appartamento in affitto.
Non smettere di pagare l'affitto per una perdita senza un parere legale. Trattenere l'affitto di tua iniziativa può dare al padrone di casa i motivi per avviare uno sfratto, anche se la perdita non è colpa tua.
Come documentare i danni perché il risarcimento venga pagato?
Prepara un fascicolo che il perito non possa contestare: cosa è successo, quando, da dove è arrivata l'acqua e quanto ti è costato. Inizia il giorno stesso della perdita.
- Foto e video con data e ora. Fai inquadrature larghe che mostrino la stanza, poi primi piani della macchia, del gocciolamento e di ogni oggetto danneggiato.
- Un elenco delle cose danneggiate con età e valore approssimativi. Recupera scontrini, estratti conto o conferme d'ordine, se li hai.
- Conserva gli oggetti danneggiati finché il perito non li ha visti, o almeno fotografali prima di buttarli.
- Fatti mettere per iscritto l'origine. Se un idraulico trova la perdita, chiedigli una breve nota scritta o una fattura che indichi da dove arrivava. È questo che decide chi paga.
- Conserva ogni messaggio che mandi al padrone di casa, al vicino e all'administrador, con le date. Uno screenshot di una chat WhatsApp va benissimo.
E se l'acqua arriva dal tuo appartamento?
In quel caso è il vicino di sotto a chiedere il risarcimento a te, in quanto occupante. È il rovescio della sentenza del 2021: un inquilino che non aveva segnalato un guasto noto è stato ritenuto responsabile al posto del padrone di casa. Un tubo della lavatrice che scoppia o una vasca che trabocca sono di solito una tua responsabilità. Un tubo dentro il muro che avevi già segnalato è molto più probabilmente a carico del padrone di casa.
È il motivo principale per avere una copertura di responsabilità civile da inquilino. Alcuni contratti la richiedono, e spesso è inclusa nell'assicurazione sul contenuto. Se noti un gocciolamento lento, una macchia di umido o un sigillante in silicone che si gonfia, segnalalo per iscritto al padrone di casa. Se poi il problema peggiora, quel messaggio dimostra che hai fatto la tua parte.
E se il vicino o l'assicurazione non pagano?
Per prima cosa, metti la richiesta per iscritto. Una richiesta formale scritta spesso basta a smuovere un vicino o una compagnia, e ti servirà comunque se vuoi andare avanti.
- Invia una richiesta scritta al responsabile e, se la conosci, alla sua assicurazione. Molti usano un burofax, che ti dà una prova legale di cosa hai inviato e quando.
- Presenta un reclamo al servizio clienti della compagnia se un'assicurazione rifiuta o temporeggia. Se non funziona, puoi rivolgerti al servizio reclami della Dirección General de Seguros.
- Se serve, vai in tribunale. Per richieste fino a 2.000 € puoi avviare una causa di modesta entità (juicio verbal) senza avvocato.
Non lasciar correre. In Catalogna le richieste di risarcimento per danni extracontrattuali hanno in genere un termine di tre anni (articolo 121-21 del Codice civile catalano), ma da quando decorra quel termine può essere oggetto di discussione, soprattutto per un'umidità che continua ad allargarsi. Se in gioco ci sono cifre importanti, chiedi a un avvocato o alle Oficines d'Habitatge del Comune, che offrono consulenza gratuita agli inquilini.
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