Renouveler un contrat de location à Barcelone

Que se passe-t-il quand votre contrat atteint sa date d'échéance ?

Presque rien de dramatique, et c'est précisément là le piège. Une location espagnole ne s'éteint pas à sa date d'échéance comme beaucoup de nouveaux arrivants s'y attendent. La loi est rédigée pour protéger la personne qui vit dans le logement, donc par défaut, quand tout le monde se tait, vous continuez à louer — la seule question est à quelles conditions. Il existe trois étapes distinctes, et savoir dans laquelle vous vous trouvez vous indique vos droits et votre préavis.

La première étape est la prórroga legal : la durée minimale que la loi vous garantit quoi que dise le contrat. La deuxième est la prórroga tácita : une prorogation automatique une fois ce minimum écoulé. La troisième, seulement après épuisement des deux, est la tácita reconducción — un contrat véritablement nouveau qui commence par inertie si vous restez et que le propriétaire ne dit rien. Ce guide parcourt chacune dans l'ordre.

Ceci est une orientation générale pour les locataires, non un conseil juridique. La LAU a été modifiée à plusieurs reprises, et la façon dont une règle s'applique dépend de la date et de la formulation de votre contrat. Pour un contrat ou un litige précis, consultez un gestor ou un avocat.

La durée minimale : cinq ou sept ans

Toute location de résidence principale en Espagne comporte une durée minimale que le locataire peut exiger, même si le contrat est établi pour moins. Si votre propriétaire est un particulier, ce seuil est de cinq ans ; si le propriétaire est une entreprise ou une autre personne morale, il est de sept ans (LAU, article 9). Un contrat signé pour un an se renouvelle simplement d'année en année jusqu'à atteindre ce seuil, et pendant ce temps il reste le même contrat aux mêmes conditions.

C'est la prórroga legal, et elle court automatiquement — vous n'avez pas à la demander. Le locataire peut partir plus tôt (voir notre guide sur la résiliation anticipée d'un contrat), mais le propriétaire ne peut pas l'écourter sauf dans les cas restreints que la loi autorise. Tout le reste de ce guide se produit après l'achèvement de cette durée minimale.

Prórroga tácita : la prorogation automatique de trois ans

Une fois le minimum de cinq ou sept ans écoulé, le contrat ne prend pas fin à moins que quelqu'un n'y mette fin. Si aucune des parties ne donne congé, il se proroge automatiquement par paliers annuels pour trois années de plus (LAU, article 10). C'est toujours le même contrat, aux mêmes conditions — voyez-le comme le bail qui se poursuit tranquillement plutôt qu'un nouvel accord.

Pour empêcher cela, une des parties doit se manifester à temps. Un propriétaire particulier doit donner un préavis d'au moins quatre mois avant la fin de la durée minimale ; le locataire doit donner un préavis d'au moins deux mois. Manquez l'échéance et la prorogation s'enclenche par défaut. Pendant la prorogation, le locataire conserve la souplesse de partir à chaque renouvellement annuel avec un mois de préavis.

Comme ces fenêtres sont faciles à manquer, inscrivez les dates dans votre agenda le jour même où vous signez. Vos droits sur la durée du bail vont de pair avec vos autres protections — le tableau complet figure dans notre guide sur les droits du locataire au titre de la LAU.

Qu'est-ce que la tácita reconducción ?

La tácita reconducción est une reconduction tacite relevant du Code civil, non de la LAU, et c'est une tout autre bête que la prorogation ci-dessus. Elle ne se produit qu'après l'expiration complète du contrat — durée minimale plus chaque prorogation — puis lorsque le locataire continue d'habiter le logement pendant au moins 15 jours tandis que le propriétaire ne s'y oppose pas et ne réclame pas le bien (Code civil, articles 1566 et 1581).

Le hic : ce n'est pas l'ancien bail qui se poursuit. La jurisprudence le traite comme un contrat flambant neuf qui hérite des conditions précédentes mais tire sa durée du Code civil. Il peut donc aussi relever des règles en vigueur au moment où il commence — y compris les plafonds d'encadrement des loyers dans une zona tensionada. Si un propriétaire a déjà donné congé, ou s'oppose dans ces 15 jours, la tácita reconducción ne naît pas.

Combien de temps dure le nouveau contrat ?

Cela dépend entièrement de la façon dont le loyer a été fixé, au titre de l'article 1581 du Code civil. Si le loyer est fixé au mois — comme presque tous les loyers de Barcelone —, le nouveau contrat se renouvelle de mois en mois. S'il était fixé à l'année, il court annuellement ; au jour, quotidiennement. En pratique, cela signifie que la plupart des locataires qui glissent dans une tácita reconducción se retrouvent avec un contrat mensuel reconductible.

Cela a une conséquence réelle sur la stabilité. Un contrat mensuel reconductible peut être résilié par l'une ou l'autre partie avec un préavis assez court, vous perdez donc les années de sécurité qu'un nouveau bail longue durée vous donnerait. Ce n'est pas automatiquement une mauvaise affaire — les conditions sont reprises et la souplesse peut vous convenir — mais cela protège bien moins que la signature d'un nouveau contrat en bonne et due forme. Si vous comptez rester, il vaut généralement mieux négocier et signer un nouveau bail que de glisser dans une tácita reconducción par accident.

Ce que cela signifie pour vous, locataire

Lisez votre date d'échéance et remontez à rebours. Si vous voulez rester à long terme, la démarche la plus sûre est de convenir d'un nouveau contrat avant la fin de la durée, afin d'atterrir dans un nouveau bail pluriannuel plutôt que dans un bail mensuel. Si vous voulez partir, donnez votre préavis de deux mois (ou un mois pendant la prorogation) par écrit et conservez la preuve de sa réception.

Surveillez aussi le loyer. Pendant la prorogation LAU, votre loyer ne peut augmenter que du montant annuel plafonné — voir notre guide sur l'augmentation annuelle du loyer et l'indice IRAV —, mais un nouveau contrat né d'une tácita reconducción peut être retarifé selon les règles en vigueur, alors vérifiez tout chiffre proposé. Et chaque fois que vous signez quelque chose de nouveau, relisez-le comme il faut : les clauses qui comptent sont traitées dans comment lire un contrat de location espagnol.

Comment Llavai vous aide

Connaître vos droits de renouvellement compte surtout quand vous restez sur place — mais si un propriétaire décide bel et bien de ne pas renouveler, vous voilà soudain de retour dans la recherche brutale de Barcelone, où les bonnes annonces d'agence disparaissent en quelques heures. C'est pour ce moment-là que Llavai est conçu.

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