Що відбувається, коли ваш договір досягає дати завершення?
Майже нічого драматичного — і саме в цьому пастка. Іспанська оренда не вимикається у дату завершення так, як очікують багато новоприбулих. Закон написано, щоб захистити людину, яка живе в помешканні, тож за замовчуванням, коли всі мовчать, ви продовжуєте орендувати; питання лише на яких умовах. Є три окремі етапи, і розуміння того, на якому ви перебуваєте, підказує ваші права та ваше попередження.
Перший етап — prórroga legal: мінімальний термін, який закон гарантує вам незалежно від того, що написано в договорі. Другий — prórroga tácita: автоматичне продовження після вичерпання цього мінімуму. Третій, лише після вичерпання обох, — tácita reconducción: справді новий договір, що починається за інерцією, якщо ви залишаєтесь, а орендодавець мовчить. Цей путівник розбирає кожен з них по порядку.
Це загальні поради для орендарів, а не юридична консультація. LAU кілька разів змінювали, і те, як застосовується норма, залежить від дати та формулювань вашого договору. Щодо конкретного договору чи спору звертайтеся до gestor або юриста.
Мінімальний термін: п'ять або сім років
Кожна довгострокова оренда житла в Іспанії має мінімальний термін, на якому орендар може наполягати, навіть якщо договір укладено на менший строк. Якщо ваш орендодавець — фізична особа, ця межа становить п'ять років; якщо орендодавець — компанія чи інша юридична особа, вона становить сім років (LAU, стаття 9). Договір, укладений на один рік, просто поновлюється рік за роком, доки не досягне цієї межі, і весь цей час це той самий договір на тих самих умовах.
Це prórroga legal, і вона діє автоматично — вам не потрібно її вимагати. Орендар може піти раніше (див. наш путівник про дострокове розірвання договору), але орендодавець не може її скоротити, окрім вузьких випадків, дозволених законом. Усе інше в цьому путівнику відбувається після завершення цього мінімального терміну.
Prórroga tácita: автоматичне продовження на три роки
Щойно спливає п'яти- або семирічний мінімум, договір не завершується, доки хтось його не завершить. Якщо жодна сторона не попереджає, він автоматично продовжується щорічними кроками ще на три роки (LAU, стаття 10). Це все ще той самий договір на тих самих умовах — уявіть це радше як оренду, що тихо триває далі, ніж як нову угоду.
Щоб цього не сталося, одна зі сторін має вчасно висловитися. Орендодавець-фізособа повинен попередити щонайменше за чотири місяці до завершення мінімального терміну; орендар повинен попередити щонайменше за два місяці. Пропустите строк — продовження вмикається за замовчуванням. Під час продовження орендар зберігає гнучкість піти при будь-якому щорічному поновленні з попередженням за один місяць.
| Хто хоче завершити | Коли | Потрібне попередження |
|---|---|---|
| Орендодавець | На позначці 5 років | За 4 місяці |
| Орендар | На позначці 5 років | За 2 місяці |
| Орендар | Під час 3-річного продовження | 1 місяць |
| Ніхто | — | Договір продовжується автоматично |
Оскільки ці вікна легко пропустити, впишіть дати у свій календар того ж дня, коли підписуєте. Ваші права щодо тривалості терміну йдуть поряд з іншими вашими гарантіями — повну картину дає наш путівник про права орендаря за LAU.
Що таке tácita reconducción?
Tácita reconducción — це мовчазне поновлення за Цивільним кодексом, а не за LAU, і це геть інша річ, ніж продовження вище. Воно відбувається лише після того, як договір повністю сплив — мінімальний термін плюс усі продовження, — і тоді орендар продовжує жити в помешканні щонайменше 15 днів, а орендодавець ані заперечує, ані вимагає повернення житла (Цивільний кодекс, статті 1566 та 1581).
Заковика: це не продовження старого договору. Судова практика трактує це як зовсім новий договір, який успадковує попередні умови, але бере свою тривалість із Цивільного кодексу. Тож він також може підпадати під чинні на момент початку норми — зокрема обмеження контролю оренди в зоні zona tensionada. Якщо орендодавець уже вручив попередження про виселення або заперечує протягом цих 15 днів, tácita reconducción не виникає.
Скільки триває новий договір?
Це цілком залежить від того, як було встановлено орендну плату, за статтею 1581 Цивільного кодексу. Якщо плату встановлено помісячно — як майже всі оренди в Барселоні, — новий договір поновлюється щомісяця. Якщо її було встановлено щорічно, він діє щороку; якщо щоденно — щодня. На практиці це означає, що більшість орендарів, які сповзають у tácita reconducción, опиняються на пролонгованому щомісячному договорі.
Це має реальний наслідок для стабільності. Пролонгований щомісячний договір може завершити будь-яка сторона з доволі коротким попередженням, тож ви втрачаєте роки захищеності, які дав би свіжий довгостроковий договір. Це не автоматично погана угода — умови переносяться, і гнучкість може вам підійти, — але вона захищає значно менше, ніж підписання нового формального договору. Якщо ви маєте намір залишитися, зазвичай краще домовитися й підписати новий договір, ніж випадково сповзти в tácita reconducción.
Що це означає для вас як орендаря
Подивіться на свою дату завершення й відлічіть назад. Якщо хочете залишитися надовго, найбезпечніше — домовитися про новий договір ще до завершення терміну, щоб опинитися у свіжому багаторічному договорі, а не в щомісячному. Якщо хочете піти, дайте своє двомісячне попередження (або одномісячне під час продовження) письмово й збережіть підтвердження того, що його отримали.
Стежте також за орендною платою. Під час продовження за LAU ваша плата може зростати лише на обмежену щорічну величину — див. наш путівник про щорічне підвищення оренди та індекс IRAV, — але новий договір, народжений із tácita reconducción, може бути переоцінений у межах чинних норм, тож перевіряйте будь-яку запропоновану цифру. І щоразу, коли підписуєте щось нове, уважно перечитайте це: важливі положення розглянуто в матеріалі як читати іспанський договір оренди.
Як допомагає Llavai
Знання ваших прав на поновлення важить найбільше, коли ви залишаєтесь на місці, — але якщо орендодавець таки вирішить не поновлювати, ви раптом опиняєтесь назад у жорстокому пошуку по Барселоні, де хороші агентські оголошення зникають за години. Саме для цього моменту й створено Llavai.
Ми стежимо за Idealista, Fotocasa та Habitaclia по всій провінції Барселона, відкидаємо оголошення приватних орендодавців у джерелі й оцінюємо кожне нове агентське оголошення за вашим бюджетом, щоб до вашої стрічки потрапляло те, що представлене професіоналами й досі доступне. У плані Pro наша агентка Julia телефонує в агентство рідною іспанською за лічені секунди після збігу й бронює перегляд — тож непоновлення ніколи не залишить вас у паніці. Налаштуйте свій пошук у Барселоні й майте запасний варіант готовим ще до того, як він знадобиться.