Einen Mietvertrag in Barcelona verlängern

Was passiert, wenn Ihr Vertrag sein Enddatum erreicht?

Fast nichts Dramatisches — und genau darin liegt die Falle. Eine spanische Miete schaltet sich am Enddatum nicht ab, wie viele Neuankömmlinge erwarten. Das Gesetz ist so geschrieben, dass es die Person schützt, die in der Wohnung lebt, deshalb gilt standardmäßig: Wenn alle schweigen, mieten Sie weiter — die einzige Frage ist, zu welchen Bedingungen. Es gibt drei getrennte Phasen, und zu wissen, in welcher Sie sich befinden, verrät Ihnen Ihre Rechte und Ihre Frist.

Die erste Phase ist die prórroga legal: die Mindestlaufzeit, die das Gesetz Ihnen garantiert, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Die zweite ist die prórroga tácita: eine automatische Verlängerung, sobald dieses Minimum abläuft. Die dritte, erst wenn beide erschöpft sind, ist die tácita reconducción — ein wirklich neuer Vertrag, der aus Trägheit beginnt, wenn Sie bleiben und der Vermieter nichts sagt. Dieser Leitfaden geht jede der Reihe nach durch.

Dies ist allgemeine Orientierung für Mieter, keine Rechtsberatung. Das LAU wurde mehrfach geändert, und wie eine Regel gilt, hängt vom Datum und Wortlaut Ihres Vertrags ab. Für einen konkreten Vertrag oder Streitfall wenden Sie sich an einen gestor oder einen Anwalt.

Die Mindestlaufzeit: fünf oder sieben Jahre

Jede langfristige Wohnraummiete in Spanien hat eine Mindestlaufzeit, auf die der Mieter bestehen kann, auch wenn der Vertrag für kürzer geschrieben ist. Ist Ihr Vermieter eine Privatperson, liegt diese Untergrenze bei fünf Jahren; ist der Vermieter ein Unternehmen oder eine andere juristische Person, sind es sieben Jahre (LAU, Artikel 9). Ein für ein Jahr geschlossener Vertrag verlängert sich einfach Jahr für Jahr, bis er diese Untergrenze erreicht, und in dieser Zeit bleibt es derselbe Vertrag zu denselben Bedingungen.

Das ist die prórroga legal, und sie läuft automatisch — Sie müssen sie nicht beantragen. Der Mieter kann früher gehen (siehe unseren Leitfaden zur vorzeitigen Vertragsbeendigung), aber der Vermieter kann sie außer in den engen gesetzlich erlaubten Fällen nicht verkürzen. Alles Weitere in diesem Leitfaden geschieht nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit.

Prórroga tácita: die automatische Verlängerung um drei Jahre

Sobald das fünf- oder siebenjährige Minimum abgelaufen ist, endet der Vertrag nicht, es sei denn, jemand beendet ihn. Kündigt keine Partei, verlängert er sich automatisch in Jahresschritten um weitere drei Jahre (LAU, Artikel 10). Es ist immer noch derselbe Vertrag zu denselben Bedingungen — stellen Sie es sich eher als stilles Weiterlaufen des Mietverhältnisses vor als eine neue Vereinbarung.

Um das zu verhindern, muss eine Seite rechtzeitig etwas sagen. Ein privater Vermieter muss mindestens vier Monate vorher kündigen, bevor die Mindestlaufzeit endet; der Mieter muss mindestens zwei Monate vorher kündigen. Verpassen Sie die Frist, greift die Verlängerung standardmäßig. Während der Verlängerung behält der Mieter die Flexibilität, bei jeder jährlichen Verlängerung mit einem Monat Frist zu gehen.

Da diese Zeitfenster leicht zu verpassen sind, tragen Sie die Termine noch am Tag der Unterschrift in Ihren Kalender ein. Ihre Rechte an der Laufzeitdauer stehen neben Ihren übrigen Schutzrechten — das vollständige Bild finden Sie in unserem Leitfaden zu den Mieterrechten nach dem LAU.

Was ist die tácita reconducción?

Die tácita reconducción ist eine stillschweigende Verlängerung nach dem Zivilgesetzbuch, nicht nach dem LAU, und sie ist ein anderes Tier als die Verlängerung oben. Sie tritt erst ein, nachdem der Vertrag vollständig abgelaufen ist — Mindestlaufzeit plus jede Verlängerung — und der Mieter dann mindestens 15 Tage weiter in der Wohnung wohnt, während der Vermieter weder widerspricht noch die Immobilie zurückverlangt (Zivilgesetzbuch, Artikel 1566 und 1581).

Der Haken: Es ist nicht das Weiterlaufen des alten Mietvertrags. Die Rechtsprechung behandelt es als brandneuen Vertrag, der die bisherigen Bedingungen erbt, seine Dauer aber aus dem Zivilgesetzbuch bezieht. Deshalb kann er auch unter die bei seinem Beginn geltenden Regeln fallen — einschließlich der Mietpreisgrenzen in einer zona tensionada. Hat ein Vermieter bereits eine Kündigung ausgesprochen oder widerspricht er innerhalb dieser 15 Tage, entsteht keine tácita reconducción.

Wie lange läuft der neue Vertrag?

Das hängt vollständig davon ab, wie die Miete festgelegt wurde, nach Artikel 1581 des Zivilgesetzbuchs. Ist die Miete monatlich festgesetzt — wie fast alle Mieten in Barcelona —, verlängert sich der neue Vertrag Monat für Monat. Wurde sie jährlich festgesetzt, läuft er jährlich; wenn täglich, täglich. In der Praxis bedeutet das, dass die meisten Mieter, die in eine tácita reconducción abdriften, bei einem fortlaufenden Monatsvertrag landen.

Das hat eine echte Folge für die Stabilität. Einen fortlaufenden Monatsvertrag kann jede Seite mit recht kurzer Frist beenden, sodass Sie die Jahre an Sicherheit verlieren, die Ihnen ein frischer langfristiger Mietvertrag gäbe. Es ist nicht automatisch ein schlechtes Geschäft — die Bedingungen werden übernommen und die Flexibilität kann Ihnen passen —, aber es schützt weit weniger als das Unterzeichnen eines neuen förmlichen Vertrags. Wenn Sie bleiben wollen, ist es meist besser, einen neuen Mietvertrag zu verhandeln und zu unterschreiben, als versehentlich in eine tácita reconducción zu rutschen.

Was das für Sie als Mieter bedeutet

Lesen Sie Ihr Enddatum und rechnen Sie rückwärts. Wenn Sie langfristig bleiben wollen, ist der sicherste Schritt, vor Ablauf der Laufzeit einen neuen Vertrag zu vereinbaren, damit Sie in einem frischen mehrjährigen Mietvertrag landen statt in einem monatlichen. Wenn Sie gehen wollen, geben Sie Ihre Zweimonatsfrist (oder einen Monat während der Verlängerung) schriftlich und bewahren Sie den Zugangsnachweis auf.

Achten Sie auch auf die Miete. Während der LAU-Verlängerung darf Ihre Miete nur um den gedeckelten Jahreswert steigen — siehe unseren Leitfaden zur jährlichen Mieterhöhung und dem IRAV-Index —, aber ein aus der tácita reconducción geborener neuer Vertrag kann im Rahmen der geltenden Regeln neu bepreist werden, prüfen Sie also jede vorgeschlagene Zahl. Und immer wenn Sie etwas Neues unterschreiben, lesen Sie es gründlich erneut: Die entscheidenden Klauseln behandeln wir in wie man einen spanischen Mietvertrag liest.

Wie Llavai hilft

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