Rinnovare un contratto d'affitto a Barcellona

Cosa succede quando il tuo contratto raggiunge la data di scadenza?

Quasi nulla di drammatico, ed è proprio questa la trappola. Un affitto spagnolo non si spegne alla data di scadenza come molti nuovi arrivati si aspettano. La legge è scritta per tutelare chi vive nell'appartamento, quindi per impostazione predefinita, quando tutti tacciono, continui ad affittare: l'unica domanda è a quali condizioni. Esistono tre fasi distinte, e sapere in quale ti trovi ti dice i tuoi diritti e il tuo preavviso.

La prima fase è la prórroga legal: la durata minima che la legge ti garantisce a prescindere da ciò che dice il contratto. La seconda è la prórroga tácita: una proroga automatica una volta esaurito quel minimo. La terza, solo dopo che entrambe si sono esaurite, è la tácita reconducción — un contratto davvero nuovo che inizia per inerzia se resti e il proprietario non dice nulla. Questa guida le percorre una a una in ordine.

Questa è un'indicazione generale per gli inquilini, non una consulenza legale. La LAU è stata modificata più volte, e come si applica una norma dipende dalla data e dalla formulazione del tuo contratto. Per un contratto o una controversia specifici, rivolgiti a un gestor o a un avvocato.

La durata minima: cinque o sette anni

Ogni affitto di abitazione principale a lungo termine in Spagna prevede una durata minima che l'inquilino può pretendere, anche se il contratto è redatto per meno. Se il tuo proprietario è una persona fisica, quel limite è di cinque anni; se il proprietario è un'azienda o un'altra persona giuridica, è di sette anni (LAU, articolo 9). Un contratto firmato per un anno si rinnova semplicemente anno dopo anno finché non raggiunge quel limite, e in questo periodo resta lo stesso contratto alle stesse condizioni.

Questa è la prórroga legal, e corre automaticamente: non devi richiederla. L'inquilino può andarsene prima (vedi la nostra guida su come recedere anticipatamente da un contratto), ma il proprietario non può accorciarla se non nei ristretti casi consentiti dalla legge. Tutto il resto di questa guida avviene dopo il completamento di questa durata minima.

Prórroga tácita: la proroga automatica di tre anni

Una volta trascorso il minimo di cinque o sette anni, il contratto non finisce a meno che qualcuno non lo faccia finire. Se nessuna delle parti dà disdetta, si proroga automaticamente a scaglioni annuali per altri tre anni (LAU, articolo 10). È sempre lo stesso contratto, alle stesse condizioni — pensalo come la locazione che prosegue in silenzio, non come un nuovo accordo.

Per impedirlo, una parte deve farsi sentire in tempo. Un proprietario privato deve dare almeno quattro mesi di preavviso prima che finisca la durata minima; l'inquilino deve dare almeno due mesi di preavviso. Salta la scadenza e la proroga scatta per impostazione predefinita. Durante la proroga l'inquilino mantiene la flessibilità di andarsene a ogni rinnovo annuale con un mese di preavviso.

Poiché queste finestre sono facili da mancare, segna le date sul calendario il giorno stesso in cui firmi. I tuoi diritti sulla durata del contratto vanno di pari passo con le altre tue tutele — il quadro completo è nella nostra guida ai diritti dell'inquilino secondo la LAU.

Cos'è la tácita reconducción?

La tácita reconducción è un rinnovo tacito previsto dal Codice civile, non dalla LAU, ed è tutta un'altra bestia rispetto alla proroga di cui sopra. Avviene solo dopo che il contratto è scaduto del tutto — durata minima più ogni proroga — e l'inquilino continua poi ad abitare l'appartamento per almeno 15 giorni mentre il proprietario né si oppone né richiede l'immobile (Codice civile, articoli 1566 e 1581).

Il trucco: non è il vecchio contratto che prosegue. La giurisprudenza lo tratta come un contratto nuovo di zecca che eredita le condizioni precedenti ma trae la sua durata dal Codice civile. Perciò può anche ricadere sotto le regole in vigore quando inizia — compresi i limiti di controllo degli affitti in una zona tensionada. Se un proprietario ha già dato disdetta, o si oppone entro quei 15 giorni, la tácita reconducción non sorge.

Quanto dura il nuovo contratto?

Dipende interamente da come è stato fissato il canone, ai sensi dell'articolo 1581 del Codice civile. Se il canone è fissato a mese — come quasi tutti i canoni di Barcellona —, il nuovo contratto si rinnova di mese in mese. Se era fissato ad anno, corre annualmente; se a giorno, giornalmente. In pratica ciò significa che la maggior parte degli inquilini che scivolano nella tácita reconducción finisce con un contratto mensile a rinnovo continuo.

Questo ha una conseguenza concreta sulla stabilità. Un contratto mensile a rinnovo continuo può essere concluso da entrambe le parti con un preavviso piuttosto breve, quindi perdi gli anni di sicurezza che un nuovo contratto a lungo termine ti darebbe. Non è automaticamente un cattivo affare — le condizioni si trasferiscono e la flessibilità può farti comodo — ma tutela molto meno rispetto alla firma di un nuovo contratto formale. Se hai intenzione di restare, di solito è meglio negoziare e firmare un nuovo contratto piuttosto che scivolare nella tácita reconducción per caso.

Cosa significa questo per te come inquilino

Leggi la tua data di scadenza e conta a ritroso. Se vuoi restare a lungo termine, la mossa più sicura è concordare un nuovo contratto prima che scada la durata, così da atterrare in un nuovo contratto pluriennale anziché in uno mensile. Se vuoi andartene, dai il tuo preavviso di due mesi (o un mese durante la proroga) per iscritto e conserva la prova che è stato ricevuto.

Tieni d'occhio anche il canone. Durante la proroga LAU il tuo canone può salire solo dell'importo annuale limitato — vedi la nostra guida all'aumento annuale del canone e all'indice IRAV —, ma un nuovo contratto nato da una tácita reconducción può essere riprezzato secondo le regole in vigore, quindi verifica ogni cifra proposta. E ogni volta che firmi qualcosa di nuovo, rileggilo bene: le clausole che contano sono trattate in come leggere un contratto d'affitto spagnolo.

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