Een huurcontract in Barcelona verlengen

Wat gebeurt er wanneer je contract zijn einddatum bereikt?

Bijna niets dramatisch — en dat is precies de valkuil. Een Spaanse huur schakelt zichzelf op de einddatum niet uit, zoals veel nieuwkomers verwachten. De wet is geschreven om de persoon te beschermen die in het appartement woont, dus standaard geldt: als iedereen zwijgt, blijf je huren — de enige vraag is onder welke voorwaarden. Er zijn drie afzonderlijke fasen, en weten in welke je zit vertelt je je rechten en je opzegtermijn.

De eerste fase is de prórroga legal: de minimumtermijn die de wet je garandeert, ongeacht wat er in het contract staat. De tweede is de prórroga tácita: een automatische verlenging zodra dat minimum afloopt. De derde, pas nadat beide zijn uitgeput, is de tácita reconducción — een echt nieuw contract dat uit traagheid begint als je blijft en de verhuurder niets zegt. Deze gids loopt ze een voor een op volgorde door.

Dit is algemene begeleiding voor huurders, geen juridisch advies. De LAU is meerdere keren gewijzigd, en hoe een regel geldt hangt af van de datum en formulering van je contract. Raadpleeg voor een specifiek contract of geschil een gestor of een advocaat.

De minimumtermijn: vijf of zeven jaar

Elke langlopende woninghuur in Spanje kent een minimumtermijn waarop de huurder kan staan, ook al is het contract voor korter opgesteld. Is je verhuurder een particulier, dan ligt die ondergrens op vijf jaar; is de verhuurder een bedrijf of andere rechtspersoon, dan is het zeven jaar (LAU, artikel 9). Een voor één jaar getekend contract verlengt zich simpelweg jaar na jaar tot het die ondergrens bereikt, en al die tijd blijft het hetzelfde contract op dezelfde voorwaarden.

Dit is de prórroga legal, en die loopt automatisch — je hoeft hem niet aan te vragen. De huurder kan eerder vertrekken (zie onze gids over het vroegtijdig beëindigen van een contract), maar de verhuurder kan hem niet inkorten behalve in de nauwe gevallen die de wet toestaat. Alles verder in deze gids gebeurt na voltooiing van deze minimumtermijn.

Prórroga tácita: de automatische verlenging van drie jaar

Zodra het minimum van vijf of zeven jaar voorbij is, eindigt het contract niet tenzij iemand het beëindigt. Zegt geen van beide partijen op, dan verlengt het zich automatisch in jaarlijkse stappen voor nog eens drie jaar (LAU, artikel 10). Het is nog altijd hetzelfde contract, op dezelfde voorwaarden — zie het als de huur die stilletjes doorloopt, niet als een nieuwe afspraak.

Om dat te voorkomen moet één partij op tijd van zich laten horen. Een particuliere verhuurder moet minstens vier maanden van tevoren opzeggen voordat de minimumtermijn eindigt; de huurder moet minstens twee maanden van tevoren opzeggen. Mis de deadline en de verlenging treedt standaard in werking. Tijdens de verlenging behoudt de huurder de flexibiliteit om bij elke jaarlijkse verlenging te vertrekken met één maand opzegtermijn.

Omdat deze vensters makkelijk te missen zijn, zet je de datums in je agenda op de dag dat je tekent. Je rechten over de duur van de termijn staan naast je overige bescherming — het volledige beeld staat in onze gids over huurdersrechten onder de LAU.

Wat is tácita reconducción?

Tácita reconducción is een stilzwijgende verlenging onder het Burgerlijk Wetboek, niet de LAU, en het is een heel ander beest dan de verlenging hierboven. Het gebeurt pas nadat het contract volledig is verlopen — minimumtermijn plus elke verlenging — en de huurder vervolgens nog minstens 15 dagen in het appartement blijft wonen terwijl de verhuurder noch bezwaar maakt noch de woning terugvraagt (Burgerlijk Wetboek, artikelen 1566 en 1581).

De adder: dit is niet het oude huurcontract dat doorloopt. De rechtspraak behandelt het als een gloednieuw contract dat de vorige voorwaarden erft maar zijn duur uit het Burgerlijk Wetboek haalt. Daardoor kan het ook onder de op dat moment geldende regels vallen — waaronder huurprijslimieten in een zona tensionada. Heeft een verhuurder al opgezegd, of maakt hij binnen die 15 dagen bezwaar, dan ontstaat er geen tácita reconducción.

Hoe lang loopt het nieuwe contract?

Dat hangt volledig af van hoe de huur is vastgesteld, onder artikel 1581 van het Burgerlijk Wetboek. Is de huur per maand vastgesteld — zoals bijna alle huren in Barcelona —, dan verlengt het nieuwe contract zich van maand tot maand. Was hij per jaar vastgesteld, dan loopt hij jaarlijks; per dag, dan dagelijks. In de praktijk betekent dit dat de meeste huurders die in een tácita reconducción belanden, eindigen met een doorlopend maandcontract.

Dat heeft een reëel gevolg voor de stabiliteit. Een doorlopend maandcontract kan door beide partijen met een vrij korte opzegtermijn worden beëindigd, dus je verliest de jaren zekerheid die een vers langlopend huurcontract je zou geven. Het is niet automatisch een slechte deal — de voorwaarden worden overgenomen en de flexibiliteit kan je passen — maar het beschermt veel minder dan het tekenen van een nieuw formeel contract. Als je van plan bent te blijven, is het meestal beter een nieuw huurcontract te onderhandelen en te tekenen dan per ongeluk in een tácita reconducción te glijden.

Wat dit voor jou als huurder betekent

Lees je einddatum en reken terug. Wil je op lange termijn blijven, dan is de veiligste zet om vóór het aflopen van de termijn een nieuw contract af te spreken, zodat je in een vers meerjarig huurcontract belandt in plaats van een maandelijks. Wil je vertrekken, geef dan je opzegtermijn van twee maanden (of één maand tijdens de verlenging) schriftelijk en bewaar bewijs van ontvangst.

Let ook op de huur. Tijdens de LAU-verlenging mag je huur alleen stijgen met het begrensde jaarcijfer — zie onze gids over de jaarlijkse huurverhoging en de IRAV-index —, maar een uit de tácita reconducción geboren nieuw contract kan binnen de geldende regels opnieuw geprijsd worden, dus controleer elk voorgesteld cijfer. En telkens als je iets nieuws tekent, lees het goed opnieuw: de clausules die ertoe doen behandelen we in hoe je een Spaans huurcontract leest.

Hoe Llavai helpt

Je verlengingsrechten kennen telt het meest als je blijft zitten — maar als een verhuurder tóch besluit niet te verlengen, sta je opeens terug in Barcelona's meedogenloze zoektocht, waar de goede makelaarsadvertenties binnen uren verdwijnen. Voor precies dat moment is Llavai gebouwd.

Wij houden Idealista, Fotocasa en Habitaclia in de hele provincie Barcelona in de gaten, weren advertenties van particuliere verhuurders bij de bron en scoren elke nieuwe makelaarsadvertentie tegen je budget, zodat wat je feed bereikt professioneel vertegenwoordigd én nog beschikbaar is. Op het Pro-plan belt onze agent Julia binnen seconden na een match het makelaarskantoor in moedertaalspaans en boekt de bezichtiging — zodat een niet-verlenging je nooit in paniek achterlaat. Stel je zoekopdracht in Barcelona in en heb een terugvaloptie klaar voordat je hem nodig hebt.