Huren zonder contract in Barcelona

Is huren zonder schriftelijk contract legaal in Spanje?

Ja. Volgens het Spaanse Burgerlijk Wetboek bindt een contract de partijen, in welke vorm het ook is gesloten, en dat geldt ook voor een huur die met een handdruk is afgesproken. Artikel 37 van de huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), bevestigt dat: een huurovereenkomst die nooit op papier is gezet, is toch geldig.

Hetzelfde artikel geeft je een drukmiddel. Elke partij kan van de andere eisen dat de huur op schrift wordt gesteld, en sinds Ley 12/2023 is de tekst nog duidelijker: als de huurder erom vraagt, is een schriftelijk contract verplicht. Je verhuurder mag dat niet rechtmatig weigeren.

Een mondelinge huur voor je hoofdverblijf valt nog steeds onder de LAU. Als jullie nooit een duur hebben afgesproken, behandelt artikel 9 het als een huur van één jaar die jij, de huurder, jaarlijks kunt verlengen tot het wettelijke minimum van vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is). Op papier heb je dus dezelfde rechten als een huurder met een getekend contract. Het probleem is aantonen dat de huur bestaat, welke huurprijs jullie hebben afgesproken en wanneer ze is ingegaan.

Voor het huren van een kamer in een gedeelde flat kunnen andere regels gelden dan voor het huren van een hele flat. Is dat jouw situatie, vraag dan bij een gemeentelijk woonloket welke wet van toepassing is voordat je op de LAU-termijnen hierboven rekent.

Kan een verhuurder je verplichten contant te betalen?

Niet als standaard. Sinds Ley 12/2023 staat in artikel 17.3 van de LAU dat de huur elektronisch wordt betaald. Contant is de uitzondering: dat mag alleen als een van beide partijen geen bankrekening of elektronisch betaalmiddel heeft en daarom vraagt, en dan wordt de betaling in de gehuurde flat gedaan.

Hoe je ook betaalt, volgens artikel 17.4 moet de verhuurder je een kwitantie geven waarop de huur en eventuele andere kosten apart staan, tenzij je betaalt op een manier die de betaling al bewijst, zoals een overschrijving. Doet hij dat niet, dan zijn alle kosten die je maakt om je betaling te bewijzen voor zijn rekening. Onze gids over huurkwitanties bevat een kort bericht in het Spaans waarmee je erom kunt vragen.

Daarnaast geldt er een algemene grens voor contant geld. Volgens Ley 11/2021 mogen betalingen van €1.000 of meer niet contant worden gedaan als een van beide partijen als bedrijf of beroepsbeoefenaar handelt, en de Agencia Tributaria kan zowel betaler als ontvanger beboeten. Of een particulier die één flat verhuurt "als bedrijf handelt", is een punt waarover belastingadviseurs het oneens zijn, dus overleg met een gestor als je huur boven dat bedrag ligt. De LAU-regel hierboven geldt hoe dan ook.

Wat verlies je met informele huur?

Vooral je mogelijkheid om dingen te bewijzen. De rechten bestaan nog steeds in de wet, maar bijna elk loket, elke rechtbank en elk formulier vraagt eerst om een contract of een bankafschrift.

De borg kost mensen het meest. In Catalonië moet de verhuurder die deponeren bij INCASÒL, de huisvestingsinstantie van de Generalitat, doorgaans binnen twee maanden na de start van de huur. Een envelop met contant geld die aan de deur wordt overhandigd, komt daar zelden aan, en of je hem terugkrijgt, hangt af van goede wil. Onze gids over de borg legt uit hoe het deponeren werkt en hoe je het geld terugkrijgt.

Kun je je inschrijven in het padró zonder huurcontract?

Ja, maar het kost meer moeite. De gemeente Barcelona accepteert een geldig huurcontract als bewijs dat je ergens woont. Zonder contract noemt haar folder over het padró twee andere routes: een getekende machtiging van de eigenaar of van iemand die daar al ingeschreven staat en het huurcontract op zijn naam heeft, of een verzoek aan de gemeente om je adres met een inspectie te controleren.

Als je verhuurder bereid is een machtiging te tekenen, is dat de makkelijke weg. Weigert hij, omdat hij de verhuur niet geregistreerd wil hebben, dan blijft de inspectieroute over, en die is trager. De lijst met documenten verandert af en toe, dus controleer de actuele pagina van de gemeente vóór je afspraak. Onze gids over het padró loopt de afspraak zelf met je door.

De moeite is het waard. Het padró-uittreksel wordt gevraagd voor een zorgpas, een schoolplaats, de meeste overheidssubsidies en sommige verblijfsvergunningen.

Kun je de Catalaanse huuraftrek aanvragen zonder contract?

In de praktijk is dat heel moeilijk. De Catalaanse aftrek voor de huur van je hoofdverblijf bedraagt 10% van de huur die je in het jaar hebt betaald, tot €500 bij een individuele aangifte, voor belastingjaar 2025. Ze is beperkt tot mensen van 35 jaar of jonger, langdurig werklozen, mensen met een handicap of weduwen en weduwnaars, met een belastbaar inkomen tot €30.000 (€45.000 bij gezamenlijke aangifte), volgens de handleiding 2025 van de Agencia Tributaria.

Om de aftrek aan te vragen vul je het fiscale nummer (NIF) van je verhuurder in op de aangifte, en je moet kunnen bewijzen wat je hebt betaald als de belastingdienst erom vraagt. Een verhuurder die contant geld aanneemt en geen contract wil tekenen, geeft de inkomsten vaak niet aan en wil zijn NIF niet in de buurt van jouw aangifte hebben. Als je in aanmerking komt, laat je zo tot €500 per jaar liggen. Onze gids over de huuraftrek behandelt alle voorwaarden. Vraag voor jouw eigen situatie een gestor.

Hoe bewijs je een mondelinge huur?

Met alles wat aantoont dat je daar woont en huur betaalt aan deze persoon. Begin er nu mee te verzamelen, voordat er een conflict is:

• Betalingsgegevens. Bankoverschrijvingen met een omschrijving als "Alquiler octubre 2026", of Bizum-betalingen met dezelfde notitie. Betaal je contant, dan elke maand een getekende kwitantie.
• Berichten. WhatsApp-gesprekken of e-mails waarin de verhuurder de huur, de flat, de begindatum of reparaties noemt. Exporteer ze en maak een back-up.
• Rekeningen en post. Energierekeningen, pakketten en bankbrieven die op dat adres aan jou zijn gestuurd.
• Je padró-uittreksel als het je gelukt is je in te schrijven.
• Getuigen. Huisgenoten, buren of de vriend die je heeft voorgesteld.

Geen van deze bewijzen is zo sterk als een getekend contract, maar samen maken ze het veel moeilijker voor wie dan ook om te beweren dat je "gewoon een logé" was.

Hoe zet je informele huur op papier?

Vraag het schriftelijk, houd het vriendelijk en maak het de verhuurder makkelijk om ja te zeggen:

1. Stuur een kort bericht. Bijvoorbeeld: "Hola, para tenerlo todo en orden, ¿podríamos firmar un contrato de alquiler por escrito, como prevé el artículo 37 de la LAU? Puedo preparar un borrador." ("Hoi, om alles op orde te hebben, zouden we een schriftelijk huurcontract kunnen tekenen, zoals artikel 37 van de LAU voorschrijft? Ik kan een concept opstellen.")
2. Schrijf op wat jullie al hebben afgesproken. Beide namen en identiteitsnummers, het adres, de begindatum, de huur, de borg die je hebt betaald en welke rekeningen inbegrepen zijn. Onze gids over Spaanse huurcontracten laat zien wat een standaardcontract bevat.
3. Betaal de huur voortaan per bankoverschrijving en zet de maand in de omschrijving. Een automatische incasso werkt ook.
4. Vraag of de borg is gedeponeerd bij INCASÒL, en zo ja, om het bewijs daarvan.
5. Blijf betalen. Houd nooit huur in om een contract af te dwingen. Achterstallige huur geeft de verhuurder grond om je uit huis te zetten, met of zonder contract.

Als de verhuurder weigert of vijandig wordt, vraag dan advies voordat je verder aandringt. De woonloketten van Barcelona geven huurders gratis advies, en onze gids over loketten voor huurders vertelt waar je terechtkunt.

Als de persoon die je contante huur aanneemt niets wil tekenen, controleer dan of hij de eigenaar van de flat is. Een nota simple van het Kadaster is goedkoop online te bestellen en vermeldt de eigenaar. Iemand die zonder toestemming onderverhuurt, of helemaal niets met de flat te maken heeft, is een bekend patroon bij huuroplichting.

Hoe Llavai helpt

Veel informele huur ontstaat doordat iemand niet op tijd een fatsoenlijke flat kon vinden. Llavai toont alleen advertenties van makelaars, en makelaars tekenen schriftelijke huurcontracten en ontvangen de huur via de bank. Het houdt de belangrijkste huurportalen in de hele provincie Barcelona in de gaten en beoordeelt elke nieuwe advertentie op basis van jouw wensen: budget, wijken en slaapkamers. De beste matches komen bovenaan, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia met het Pro-abonnement het gesprek in het Spaans voeren.