Коли потрібно доплатити до депозиту в Барселоні?

Чи зростає депозит щоразу, коли зростає оренда?

Ні, і саме тут більшість орендарів помиляються. Орендна плата може зростати раз на рік, поки ви живете в квартирі, відповідно до офіційного індексу, але депозит за цією орендою залишається рівно таким, яким був на початку. Fianza за житло — це одна місячна оренда, яку сплачують під час підписання та депонують в органах влади, і закон свідомо заморожує її на певний час.

Цей час — обов’язковий строк вашої оренди. Протягом перших п’яти років договору, або перших семи років, якщо орендодавець — компанія, а не приватна особа, стаття 36 Закону про міську оренду встановлює, що депозит не підлягає оновленню. Тож навіть якщо ваша оренда зростала з щорічним підвищенням протягом цих років, ніхто не може тим часом вимагати від вас доплатити до депозиту.

Це загальні рекомендації для орендарів, а не юридична консультація. Правила щодо депозиту залежать від точного формулювання вашого договору та дати заселення, тому перш ніж платити, перевірте конкретні питання в консультаційному офісі для орендарів, в Incasòl або в кваліфікованого юриста.

То коли доплата справді стає обов’язковою?

Коли оренду продовжують після закінчення обов’язкового строку. Щойно ваш договір виходить за межі п’яти чи семи захищених років і переходить у подальше продовження, заморожування знімається. У цей момент орендодавець може вимагати привести депозит у відповідність до оренди, і так само справедливо ви можете вимагати його зменшення, якщо оренда знизилася.

Тригером є продовження, а не календарний рік і не щорічне підвищення оренди. Із депозитом нічого не відбувається під час кожного щорічного підвищення. Саме продовження на новий період, після гарантованого строку, відкриває можливість коригування. Якщо ваша квартира ще в межах перших п’яти років, вимога доплатити до депозиту не має підтримки закону, тож варто знати, по який бік цієї межі ви перебуваєте, перш ніж на щось погоджуватися.

До якої суми може зрости депозит?

Для житла депозит доповнюють так, щоб він дорівнював одній місячній платі за орендою, чинною на момент продовження. Ви не платите цілий додатковий місяць. Ви платите різницю між початковим депозитом в один місяць, який внесли, і одним місяцем за сьогоднішньою, вищою орендою.

Короткий приклад із круглими числами для наочності:

Два місяці замість одного — це показник для оренди нежитлових приміщень, як-от комерційних. Для вашого житла — один місяць, і крапка. І це правило стосується лише законної fianza; окремо погоджена додаткова гарантія має власні обмеження.

Хто сплачує доплату і чи ці гроші втрачено?

Різницю сплачує орендар, і ні, ці гроші не втрачено. Доплата до депозиту — це й надалі ваш депозит. Вона слугує забезпеченням із тих самих причин, що й початковий, і повертається вам, коли ви виїжджаєте, за вирахуванням законних утримань за несплачену оренду чи пошкодження понад звичайне зношування. Це не комісія агентства і не оренда.

У Каталонії ці гроші не просто лежать на рахунку орендодавця. Орендодавець за законом зобов’язаний депонувати fianza в Institut Català del Sòl (Incasòl), зазвичай протягом двох місяців після підписання договору. Коли депозит доповнюють під час продовження, додаткову суму так само депонують в Incasòl, і саме ця оновлена сума враховується, коли ви зрештою її повертаєте. Наш посібник про повернення fianza пояснює, як працює це повернення.

А якщо ваш договір уже діє понад п’ять років?

Деякі договори від початку підписують на тривалий фіксований строк. Для частини погодженого строку, що перевищує п’ять років, або сім із орендодавцем-компанією, стаття 36 повертає питання до договору: депозит оновлюють так, як домовилися сторони.

А якщо договір про це мовчить? Закон заповнює прогалину розумним правилом за замовчуванням: вважається, що погоджене вами щодо оновлення оренди стосується й оновлення депозиту. На практиці це означає, що щорічний індекс, який ви вже приймаєте для оренди, застосовуватиметься і до депозиту. Це ще одна причина уважно прочитати пункт про оновлення перед підписанням, і в цьому допоможе наш посібник про те, як читати іспанський договір оренди.

Що робити, коли заходить мова про депозит

Розберіться спокійно, замість того щоб платити одразу. Коротка задокументована перевірка захищає і ваші гроші, і вашу позицію:

1. Знайдіть дату заселення і порахуйте. Якщо ви ще в межах перших п’яти років, або семи з орендодавцем-компанією, депозит заморожений і доплата не належить.
2. Переконайтеся, що відбувається справжнє продовження. Коригування пов’язане з продовженням після обов’язкового строку, а не зі щорічним підвищенням оренди.
3. Перевірте розрахунок. За житло ви винні лише різницю між початковим депозитом і одним місяцем за чинною орендою, а не новий повний місяць.
4. Запитайте про депозит в Incasòl. Доплату мають депонувати в Incasòl, і ви маєте право знати, що ваш депозит там зареєстровано.
5. Прочитайте пункт про оновлення, якщо ваш строк уже перевищує п’ять років, адже збільшення може регулювати договір, а не правило за замовчуванням.

Якщо щось здається підозрілим, консультаційний офіс для орендарів або житлова служба Ajuntament безкоштовно перевірять вимогу, перш ніж ви щось передасте. А якщо сама квартира вам уже не підходить, доручіть Llavai стежити за барселонськими порталами. Він показує вам кожну нову квартиру, що відповідає вашому запиту, невдовзі після публікації, тож у вас будуть реальні варіанти ще до того, як ви погодитеся на доплату за це житло.