Steigt die Kaution jedes Mal, wenn die Miete steigt?
Nein, und genau hier irren sich die meisten Mieter. Deine Miete kann einmal im Jahr steigen, solange du in der Wohnung lebst, gekoppelt an den offiziellen Index, doch die Kaution hinter dieser Miete bleibt genau dort, wo sie angefangen hat. Die fianza für eine Wohnung beträgt eine Monatsmiete, wird bei Unterzeichnung gezahlt und bei den Behörden hinterlegt, und das Gesetz friert sie bewusst für eine gewisse Zeit ein.
Diese Zeit ist die Pflichtlaufzeit deines Mietverhältnisses. Während der ersten fünf Jahre des Vertrags, oder der ersten sieben Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen und keine Privatperson ist, legt Artikel 36 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse fest, dass die Kaution nicht angepasst wird. Selbst wenn deine Miete in diesen Jahren mit der jährlichen Erhöhung gestiegen ist, kann dich in der Zwischenzeit also niemand auffordern, die Kaution aufzustocken.
Dies ist eine allgemeine Orientierung für Mieter, keine Rechtsberatung. Die Kautionsregeln hängen vom genauen Wortlaut deines Vertrags und deinem Einzugsdatum ab. Kläre konkrete Fragen daher mit einer Mieterberatungsstelle, Incasòl oder einem qualifizierten Anwalt, bevor du zahlst.
Wann wird eine Aufstockung also wirklich fällig?
Wenn das Mietverhältnis über diese Pflichtlaufzeit hinaus verlängert wird. Sobald dein Vertrag die fünf oder sieben geschützten Jahre überschreitet und in eine weitere Verlängerung übergeht, endet das Einfrieren. In diesem Moment kann der Vermieter verlangen, dass die Kaution an die Miete angepasst wird, und ebenso fair kannst du verlangen, dass sie gesenkt wird, wenn die Miete gefallen ist.
Auslöser ist die Verlängerung, nicht das Kalenderjahr und nicht die jährliche Mieterhöhung. Bei jeder jährlichen Erhöhung passiert mit der Kaution nichts. Erst die Verlängerung in einen neuen Zeitraum nach der garantierten Laufzeit öffnet die Tür für eine Anpassung. Liegt deine Wohnung noch in ihren ersten fünf Jahren, ist eine Aufforderung zur Aufstockung der Kaution rechtlich nicht gedeckt. Es lohnt sich also zu wissen, auf welcher Seite dieser Linie du stehst, bevor du irgendetwas zustimmst.
Auf wie viel kann die Kaution steigen?
Bei einer Wohnung wird die Kaution so aufgestockt, dass sie einer Monatsmiete der zum Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Miete entspricht. Du zahlst keinen ganzen zusätzlichen Monat. Du zahlst die Differenz zwischen der ursprünglichen Kaution von einer Monatsmiete, die du hinterlegt hast, und einem Monat zur heutigen, höheren Miete.
Ein kurzes Rechenbeispiel, mit runden Zahlen zur Veranschaulichung:
| Phase | Monatsmiete | Hinterlegte Kaution | Du zahlst |
|---|---|---|---|
| Einzug | 1.000 € | 1.000 € (eine Monatsmiete) | 1.000 € zu Beginn |
| Jahre 1 bis 5, Miete per Index erhöht | 1.120 € | 1.000 € (eingefroren) | Nichts zusätzlich |
| Verlängerung nach Jahr 5 | 1.120 € | 1.120 € (eine Monatsmiete) | 120 € Aufstockung |
Zwei Monatsmieten statt einer gelten für Vermietungen, die keine Wohnungen sind, etwa Gewerberäume. Für deine Wohnung ist es eine Monatsmiete, Punkt. Und diese Regel betrifft nur die gesetzliche fianza; eine separat vereinbarte Zusatzsicherheit folgt eigenen Grenzen.
Wer zahlt die Aufstockung, und ist das Geld verloren?
Der Mieter zahlt die Differenz, und nein, das Geld ist nicht verloren. Eine Aufstockung der Kaution bleibt deine Kaution. Sie dient aus denselben Gründen als Sicherheit wie die ursprüngliche und wird dir beim Auszug zurückgezahlt, abzüglich rechtmäßiger Abzüge für unbezahlte Miete oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Sie ist weder eine Agenturgebühr noch Miete.
In Katalonien liegt dieses Geld nicht einfach auf dem Konto des Vermieters. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die fianza beim Institut Català del Sòl (Incasòl) zu hinterlegen, in der Regel innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsunterzeichnung. Wird die Kaution bei einer Verlängerung aufgestockt, wird der zusätzliche Betrag auf dieselbe Weise bei Incasòl hinterlegt, und dieser aktualisierte Betrag ist maßgeblich, wenn du ihn am Ende zurückforderst. Unser Leitfaden, wie du deine fianza zurückbekommst, erklärt, wie diese Rückzahlung funktioniert.
Was, wenn dein Vertrag schon länger als fünf Jahre läuft?
Manche Mietverträge werden von Anfang an für eine lange feste Laufzeit geschlossen. Für den Teil einer vereinbarten Laufzeit, der über fünf Jahre hinausgeht, oder sieben bei einem Vermieter, der ein Unternehmen ist, verweist Artikel 36 die Frage an den Vertrag zurück: Die Kaution wird so angepasst, wie die Parteien es vereinbart haben.
Und wenn der Vertrag dazu schweigt? Das Gesetz füllt die Lücke mit einer vernünftigen Standardregel: Was ihr für die Anpassung der Miete vereinbart habt, gilt vermutlich auch für die Anpassung der Kaution. In der Praxis heißt das, dass der jährliche Index, den du für die Miete bereits akzeptierst, auch für die Kaution gelten würde. Ein Grund mehr, deine Anpassungsklausel vor der Unterschrift genau zu lesen, wobei dir unser Leitfaden zum Lesen eines spanischen Mietvertrags hilft.
Was tun, wenn die Kaution zur Sprache kommt
Geh die Sache ruhig durch, statt sofort zu zahlen. Eine kurze, dokumentierte Prüfung schützt dein Geld und deine Position:
- Such dein Einzugsdatum heraus und zähl nach. Wenn du noch in den ersten fünf Jahren bist, oder sieben bei einem Vermieter, der ein Unternehmen ist, bleibt die Kaution eingefroren und keine Aufstockung ist fällig.
- Vergewissere dich, dass wirklich eine Verlängerung ansteht. Die Anpassung ist an die Verlängerung nach der Pflichtlaufzeit geknüpft, nicht an die jährliche Mieterhöhung.
- Prüf die Rechnung. Bei einer Wohnung schuldest du nur die Differenz zwischen deiner ursprünglichen Kaution und einem Monat zur aktuellen Miete, keinen neuen vollen Monat.
- Frag nach der Hinterlegung bei Incasòl. Die Aufstockung sollte bei Incasòl hinterlegt werden, und du hast das Recht zu wissen, dass deine Kaution dort registriert ist.
- Lies deine Anpassungsklausel, wenn deine Laufzeit bereits über fünf Jahre hinausgeht, denn dann kann der Vertrag, nicht die Standardregel, die Erhöhung bestimmen.
Wenn dir etwas seltsam vorkommt, prüfen eine Mieterberatungsstelle oder der Wohnungsdienst des Ajuntament die Forderung kostenlos, bevor du etwas überweist. Und wenn die Wohnung selbst nicht mehr passt, lass Llavai die Barceloneser Portale für dich beobachten. Es zeigt dir jede neue Wohnung, die zu deiner Suche passt, kurz nach der Veröffentlichung, damit du echte Alternativen hast, bevor du dich auf eine Aufstockung für diese festlegst.