Wanneer moet je je borg in Barcelona aanvullen?

Stijgt de borg elke keer dat de huur stijgt?

Nee, en juist hier vergissen de meeste huurders zich. Je huur kan één keer per jaar omhoog zolang je in het appartement woont, gekoppeld aan de officiële index, maar de borg achter die huur blijft precies staan waar hij begon. De fianza voor een woning is één maand huur, wordt bij ondertekening betaald en bij de overheid gedeponeerd, en de wet bevriest hem bewust voor een bepaalde periode.

Die periode is de verplichte looptijd van je huurovereenkomst. Tijdens de eerste vijf jaar van het contract, of de eerste zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is en geen particulier, bepaalt artikel 36 van de Wet op de Stedelijke Huur dat de borg niet wordt geactualiseerd. Dus ook als je huur in die jaren met de jaarlijkse verhoging is gestegen, kan niemand je in de tussentijd vragen de borg aan te vullen.

Dit is algemene informatie voor huurders, geen juridisch advies. De regels voor de borg hangen af van de precieze tekst van je contract en je intrekdatum, dus leg specifieke vragen voor aan een huurdersloket, Incasòl of een gekwalificeerde advocaat voordat je betaalt.

Wanneer is een aanvulling dan echt verschuldigd?

Wanneer de huurovereenkomst na die verplichte looptijd wordt verlengd. Zodra je contract de vijf of zeven beschermde jaren voorbij is en overgaat in een verdere verlenging, vervalt de bevriezing. Op dat moment kan de verhuurder eisen dat de borg weer in lijn wordt gebracht met de huur, en net zo eerlijk kun jij eisen dat hij omlaaggaat als de huur is gedaald.

De aanleiding is de verlenging, niet het kalenderjaar en niet de jaarlijkse huurverhoging. Bij elke jaarlijkse verhoging gebeurt er niets met de borg. Het is de verlenging naar een nieuwe periode, na de gegarandeerde looptijd, die de deur opent naar een aanpassing. Zit je appartement nog binnen de eerste vijf jaar, dan heeft een verzoek om de borg aan te vullen geen wettelijke basis. Het loont dus om te weten aan welke kant van die grens je staat voordat je ergens mee instemt.

Tot hoeveel kan de borg stijgen?

Bij een woning wordt de borg aangevuld tot één maand van de huur die geldt op het moment van de verlenging. Je betaalt geen hele extra maand. Je betaalt het verschil tussen de oorspronkelijke borg van één maand die je hebt betaald en één maand tegen de huidige, hogere huur.

Een snel rekenvoorbeeld, met ronde bedragen voor de duidelijkheid:

Twee maanden in plaats van één geldt voor verhuur die geen woning betreft, zoals bedrijfsruimte. Voor je woning is het één maand, punt. En deze regel gaat alleen over de wettelijke fianza; een apart overeengekomen extra waarborg kent zijn eigen grenzen.

Wie betaalt de aanvulling, en is dat geld weg?

De huurder betaalt het verschil, en nee, het geld is niet weg. Een aanvulling van de borg blijft jouw borg. Hij dient om dezelfde redenen als zekerheid als de oorspronkelijke borg en je krijgt hem terug wanneer je vertrekt, min eventuele rechtmatige inhoudingen voor onbetaalde huur of schade die verder gaat dan normale slijtage. Het is geen bemiddelingskosten en geen huur.

In Catalonië staat dat geld niet zomaar op de rekening van de verhuurder. De verhuurder is wettelijk verplicht de fianza te deponeren bij het Institut Català del Sòl (Incasòl), meestal binnen twee maanden na ondertekening van het contract. Wordt de borg bij een verlenging aangevuld, dan wordt het extra bedrag op dezelfde manier bij Incasòl gedeponeerd, en dat bijgewerkte bedrag telt wanneer je het uiteindelijk terugvraagt. Onze gids over je fianza terugkrijgen legt uit hoe die terugbetaling werkt.

En als je contract al langer dan vijf jaar loopt?

Sommige huurcontracten worden vanaf het begin voor een lange vaste looptijd getekend. Voor het deel van een overeengekomen looptijd dat verder gaat dan vijf jaar, of zeven bij een verhuurder die een bedrijf is, legt artikel 36 de vraag terug bij het contract: de borg wordt geactualiseerd zoals de partijen hebben afgesproken.

En als het contract er niets over zegt? Dan vult de wet het gat met een redelijke standaardregel: wat jullie hebben afgesproken voor de actualisering van de huur, wordt geacht ook te gelden voor de actualisering van de borg. In de praktijk betekent dat dat de jaarlijkse index die je al voor de huur accepteert, ook op de borg van toepassing is. Nog een reden om je actualiseringsclausule goed te lezen voordat je tekent, en onze gids over het lezen van een Spaans huurcontract helpt je daarbij.

Wat te doen als de borg ter sprake komt

Loop het rustig na in plaats van meteen te betalen. Een korte, gedocumenteerde check beschermt zowel je geld als je positie:

1. Zoek je intrekdatum op en tel. Zit je nog binnen de eerste vijf jaar, of zeven bij een verhuurder die een bedrijf is, dan blijft de borg bevroren en is er geen aanvulling verschuldigd.
2. Controleer of er echt een verlenging plaatsvindt. De aanpassing hangt aan de verlenging na de verplichte looptijd, niet aan de jaarlijkse huurverhoging.
3. Controleer de berekening. Bij een woning ben je alleen het verschil verschuldigd tussen je oorspronkelijke borg en één maand tegen de huidige huur, geen nieuwe volle maand.
4. Vraag naar het depot bij Incasòl. De aanvulling hoort bij Incasòl gedeponeerd te worden, en je hebt het recht te weten dat je borg daar geregistreerd staat.
5. Lees je actualiseringsclausule als je looptijd al langer is dan vijf jaar, want dan kan het contract, en niet de standaardregel, de verhoging bepalen.

Voelt er iets niet goed, dan controleren een huurdersloket of de woondienst van het Ajuntament het verzoek gratis voordat je iets overmaakt. En als het appartement zelf niet meer past, laat Llavai de Barcelonese portalen voor je in de gaten houden. Je ziet elke nieuwe woning die bij je zoekopdracht past kort nadat ze online komt, zodat je echte alternatieven hebt voordat je je vastlegt op een aanvulling voor deze.