Höjs depositionen varje gång hyran höjs?
Nej, och det är här de flesta hyresgäster tar fel. Hyran kan höjas en gång om året medan du bor i lägenheten, kopplad till det officiella indexet, men depositionen bakom hyran ligger kvar exakt där den började. Fianza för en bostad är en månadshyra, betalas vid undertecknandet och deponeras hos myndigheterna, och lagen fryser den medvetet under en period.
Den perioden är ditt hyresavtals obligatoriska löptid. Under kontraktets första fem år, eller första sju år om hyresvärden är ett företag och inte en privatperson, säger artikel 36 i lagen om stadshyror att depositionen inte ska uppdateras. Så även om din hyra har stigit med den årliga höjningen under de åren kan ingen be dig fylla på depositionen under tiden.
Det här är allmän vägledning för hyresgäster, inte juridisk rådgivning. Reglerna för depositionen beror på den exakta formuleringen i ditt kontrakt och ditt inflyttningsdatum, så kontrollera specifika frågor med en rådgivningsbyrå för hyresgäster, Incasòl eller en kvalificerad jurist innan du betalar.
När blir en påfyllning då faktiskt aktuell?
När hyresavtalet förlängs efter den obligatoriska löptiden. När ditt kontrakt passerar de fem eller sju skyddade åren och går in i en ytterligare förlängning släpper frysningen. Då kan hyresvärden kräva att depositionen anpassas till hyran, och lika rättvist kan du kräva att den sänks om hyran har gått ner.
Det som utlöser justeringen är förlängningen, inte kalenderåret och inte den årliga hyreshöjningen. Ingenting händer med depositionen vid varje årlig höjning. Det är förnyelsen till en ny period, efter den garanterade löptiden, som öppnar för en justering. Om din lägenhet fortfarande är inom sina första fem år har ett krav på att fylla på depositionen inte lagen på sin sida, så det lönar sig att veta vilken sida av gränsen du befinner dig på innan du går med på något.
Hur mycket kan depositionen höjas till?
För en bostad fylls depositionen på så att den motsvarar en månad av den hyra som gäller vid förlängningen. Du betalar inte en hel extra månad. Du betalar skillnaden mellan den ursprungliga depositionen på en månad som du lämnade och en månad till dagens högre hyra.
Ett snabbt räkneexempel, med jämna siffror för tydlighetens skull:
| Skede | Månadshyra | Deponerad deposition | Du betalar |
|---|---|---|---|
| Inflyttning | 1 000 € | 1 000 € (en månad) | 1 000 € vid start |
| År 1 till 5, hyran indexerad uppåt | 1 120 € | 1 000 € (fryst) | Inget extra |
| Förlängning efter år 5 | 1 120 € | 1 120 € (en månad) | 120 € i påfyllning |
Två månader, i stället för en, gäller för uthyrning som inte är bostad, till exempel affärslokaler. För din bostad är det en månad, punkt. Och den här regeln gäller bara den lagstadgade fianza; en separat avtalad extra säkerhet följer sina egna gränser.
Vem betalar påfyllningen, och är pengarna förlorade?
Hyresgästen betalar skillnaden, och nej, pengarna är inte förlorade. En påfyllning av depositionen är fortfarande din deposition. Den fungerar som säkerhet av samma skäl som den ursprungliga och betalas tillbaka till dig när du flyttar, minus eventuella lagliga avdrag för obetald hyra eller skador utöver normalt slitage. Det är ingen byråavgift och ingen hyra.
I Katalonien ligger de pengarna inte bara på hyresvärdens konto. Hyresvärden är enligt lag skyldig att deponera fianza hos Institut Català del Sòl (Incasòl), vanligtvis inom två månader efter att kontraktet undertecknats. När depositionen fylls på vid en förlängning deponeras det extra beloppet hos Incasòl på samma sätt, och det uppdaterade beloppet är det som gäller när du till slut kräver tillbaka den. Vår guide om att få tillbaka din fianza går igenom hur återbetalningen fungerar.
Tänk om ditt kontrakt redan löper längre än fem år?
Vissa hyresavtal skrivs från början på en lång fast löptid. För den del av en avtalad löptid som sträcker sig bortom fem år, eller sju med ett företag som hyresvärd, lämnar artikel 36 tillbaka frågan till kontraktet: depositionen uppdateras på det sätt parterna har kommit överens om.
Och om kontraktet inte säger något om saken? Då fyller lagen luckan med en rimlig standardregel: det ni kom överens om för uppdatering av hyran antas också gälla för uppdatering av depositionen. I praktiken betyder det att det årliga index du redan godtar för hyran också skulle gälla depositionen. Ännu ett skäl att läsa uppdateringsklausulen noga innan du skriver på, och vår guide till att läsa ett spanskt hyreskontrakt kan hjälpa dig med det.
Vad du gör när depositionen kommer på tal
Gå igenom det lugnt i stället för att betala på stående fot. En kort, dokumenterad kontroll skyddar både dina pengar och din ställning:
- Leta fram ditt inflyttningsdatum och räkna. Om du fortfarande är inom de första fem åren, eller sju med ett företag som hyresvärd, är depositionen fryst och ingen påfyllning ska betalas.
- Bekräfta att det verkligen handlar om en förlängning. Justeringen är kopplad till förnyelsen efter den obligatoriska löptiden, inte till den årliga hyreshöjningen.
- Kontrollera uträkningen. För en bostad är du bara skyldig skillnaden mellan din ursprungliga deposition och en månad till aktuell hyra, inte en ny hel månad.
- Fråga om deponeringen hos Incasòl. Påfyllningen ska deponeras hos Incasòl, och du har rätt att veta att din deposition är registrerad där.
- Läs uppdateringsklausulen om din löptid redan sträcker sig bortom fem år, eftersom det då kan vara kontraktet, inte standardregeln, som styr höjningen.
Om något känns fel granskar en rådgivningsbyrå för hyresgäster eller bostadstjänsten hos Ajuntament kravet gratis innan du lämnar ifrån dig något. Och om själva lägenheten inte längre passar, låt Llavai bevaka Barcelonas portaler åt dig. Den visar dig varje ny lägenhet som passar din sökning strax efter att den publicerats, så att du har verkliga alternativ innan du binder dig till en påfyllning för den här.