Does a tenant pay the derrama? Who really pays for the lift, the roof and the façade¿Paga el inquilino la derrama? Quién paga de verdad el ascensor, el tejado y la fachadaЧи платить орендар derrama? Хто насправді платить за ліфт, дах і фасадZahlt der Mieter die derrama? Wer wirklich für Aufzug, Dach und Fassade aufkommtBetaalt de huurder de derrama? Wie er echt opdraait voor de lift, het dak en de gevelLe locataire paie-t-il la derrama ? Qui paie vraiment l’ascenseur, le toit et la façadeL'inquilino paga la derrama? Chi paga davvero ascensore, tetto e facciataBetalar hyresgästen derrama? Vem som egentligen betalar hissen, taket och fasaden

What is a derrama, and how is it different from the monthly community fee?

A derrama is an extraordinary payment that the community of owners (comunidad de propietarios) approves at a meeting to cover a cost the ordinary budget cannot absorb: installing a lift, repairing the roof, renewing the façade, or the works demanded by a building inspection. The regular community fee (cuota de comunidad) is different. It pays the running costs of the building: cleaning, the lift maintenance contract, the porter, communal electricity, insurance.

Each owner pays a share of the derrama in proportion to their flat's participation quota (cuota de participación), the percentage written into the building's deed. A 2010 explainer on idealista describes the mechanism in plain terms: the levy is voted at the junta de propietarios, the owners pay according to their share, and any surplus is returned or kept as reserves (idealista/news, 25 August 2010).

Tenants are not members of the community. You do not vote, you are not sent the minutes unless you ask for them, and the administrator cannot bill you. Whatever your contract says, the derrama is the owner's debt to the community. The most a contract can do is oblige you to reimburse your landlord for it.

¿Qué es una derrama y en qué se diferencia de la cuota mensual de comunidad?

Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de propietarios aprueba en junta para cubrir un gasto que el presupuesto ordinario no puede asumir: instalar un ascensor, reparar el tejado, rehabilitar la fachada o hacer las obras que exige una inspección del edificio. La cuota de comunidad es otra cosa. Paga los gastos corrientes del edificio: limpieza, el contrato de mantenimiento del ascensor, el portero, la luz de las zonas comunes, el seguro.

Cada propietario paga su parte de la derrama en proporción a la cuota de participación de su piso, el porcentaje que figura en la escritura del edificio. Un artículo explicativo de idealista de 2010 describe el mecanismo con claridad: la derrama se vota en la junta de propietarios, los propietarios pagan según su cuota y el sobrante, si lo hay, se devuelve o se guarda como fondo de reserva (idealista/news, 25 de agosto de 2010).

Los inquilinos no forman parte de la comunidad. No votas, no te envían las actas salvo que las pidas y el administrador no puede facturarte nada. Diga lo que diga tu contrato, la derrama es una deuda del propietario con la comunidad. Lo máximo que puede hacer un contrato es obligarte a reembolsársela a tu arrendador.

Що таке derrama і чим вона відрізняється від щомісячного внеску спільноти?

Derrama — це надзвичайний платіж, який спільнота власників (comunidad de propietarios) затверджує на зборах, щоб покрити витрату, яку звичайний бюджет не може осилити: встановлення ліфта, ремонт даху, оновлення фасаду або роботи, яких вимагає технічна інспекція будинку. Звичайний внесок спільноти (cuota de comunidad) — це інше. Він покриває поточні витрати будинку: прибирання, договір на обслуговування ліфта, консьєржа, електрику в спільних зонах, страхування.

Кожен власник сплачує частку derrama пропорційно до коефіцієнта участі своєї квартири (cuota de participación) — відсотка, зафіксованого в документі про право власності на будинок. Пояснювальна стаття idealista 2010 року описує механізм простими словами: збір затверджують на junta de propietarios, власники платять відповідно до своєї частки, а надлишок повертається або залишається в резерві (idealista/news, 25 серпня 2010 р.).

Орендарі не є членами спільноти. Ви не голосуєте, вам не надсилають протоколи, якщо ви їх не попросите, і адміністратор не може виставити вам рахунок. Хай що написано у вашому договорі, derrama — це борг власника перед спільнотою. Максимум, що може зробити договір, — зобов'язати вас відшкодувати її орендодавцеві.

Was ist eine derrama, und worin unterscheidet sie sich vom monatlichen Hausgeld?

Eine derrama ist eine außerordentliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) in einer Versammlung beschließt, um Kosten zu decken, die das ordentliche Budget nicht trägt: den Einbau eines Aufzugs, die Dachreparatur, die Erneuerung der Fassade oder die Arbeiten, die eine Gebäudeinspektion verlangt. Das reguläre Hausgeld (cuota de comunidad) ist etwas anderes. Es deckt die laufenden Kosten des Gebäudes: Reinigung, den Wartungsvertrag für den Aufzug, den Hausmeister, den Gemeinschaftsstrom, die Versicherung.

Jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil an der derrama im Verhältnis zur Beteiligungsquote seiner Wohnung (cuota de participación), dem Prozentsatz, der in der Teilungsurkunde des Gebäudes steht. Ein Erklärartikel auf idealista von 2010 beschreibt den Mechanismus ganz einfach: Die Umlage wird in der junta de propietarios beschlossen, die Eigentümer zahlen nach ihrem Anteil, und ein Überschuss wird zurückgezahlt oder als Rücklage behalten (idealista/news, 25. August 2010).

Mieter sind keine Mitglieder der Gemeinschaft. Sie stimmen nicht ab, Sie bekommen das Protokoll nur, wenn Sie danach fragen, und die Hausverwaltung kann Ihnen nichts in Rechnung stellen. Egal, was in Ihrem Vertrag steht: Die derrama ist eine Schuld des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Ein Vertrag kann Sie höchstens verpflichten, sie Ihrem Vermieter zu erstatten.

Wat is een derrama, en wat is het verschil met de maandelijkse servicekosten?

Een derrama is een buitengewone betaling die de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) op een vergadering goedkeurt om een kostenpost te dekken die de gewone begroting niet aankan: een lift plaatsen, het dak repareren, de gevel vernieuwen, of de werkzaamheden die een bouwkundige keuring eist. De gewone bijdrage aan de vereniging (cuota de comunidad) is iets anders. Die betaalt de lopende kosten van het gebouw: schoonmaak, het onderhoudscontract van de lift, de conciërge, de stroom in de gemeenschappelijke ruimtes, de verzekering.

Elke eigenaar betaalt een deel van de derrama naar rato van het aandeel van zijn woning (cuota de participación), het percentage dat in de akte van het gebouw staat. Een uitleg uit 2010 op idealista beschrijft het mechanisme helder: de heffing wordt gestemd op de junta de propietarios, de eigenaren betalen volgens hun aandeel, en een eventueel overschot wordt teruggegeven of als reserve aangehouden (idealista/news, 25 augustus 2010).

Huurders zijn geen lid van de vereniging. Je stemt niet mee, je krijgt de notulen niet tenzij je erom vraagt, en de beheerder kan jou geen rekening sturen. Wat je contract ook zegt, de derrama is een schuld van de eigenaar aan de vereniging. Het uiterste wat een contract kan doen, is jou verplichten die aan je verhuurder terug te betalen.

Qu'est-ce qu'une derrama, et en quoi diffère-t-elle des charges mensuelles de copropriété ?

Une derrama est un paiement extraordinaire que la communauté des propriétaires (comunidad de propietarios) approuve en assemblée pour couvrir une dépense que le budget ordinaire ne peut pas absorber : installer un ascenseur, réparer la toiture, rénover la façade ou réaliser les travaux exigés par une inspection de l'immeuble. Les charges courantes de copropriété (cuota de comunidad) sont autre chose. Elles couvrent le fonctionnement de l'immeuble : ménage, contrat d'entretien de l'ascenseur, concierge, électricité des parties communes, assurance.

Chaque propriétaire paie une part de la derrama proportionnelle à la quote-part de son appartement (cuota de participación), le pourcentage inscrit dans l'acte de l'immeuble. Un article explicatif publié en 2010 sur idealista décrit simplement le mécanisme : la contribution est votée en junta de propietarios, les propriétaires paient selon leur quote-part et tout excédent est restitué ou conservé en réserve (idealista/news, 25 août 2010).

Les locataires ne sont pas membres de la copropriété. Vous ne votez pas, vous ne recevez pas le procès-verbal sauf si vous le demandez, et le syndic ne peut rien vous facturer. Quoi que dise votre contrat, la derrama est une dette du propriétaire envers la copropriété. Le contrat peut tout au plus vous obliger à rembourser votre bailleur.

Cos'è una derrama e in cosa si differenzia dalla quota condominiale mensile?

Una derrama è un pagamento straordinario che la comunità dei proprietari (comunidad de propietarios) approva in assemblea per coprire un costo che il bilancio ordinario non può assorbire: installare un ascensore, riparare il tetto, rifare la facciata o eseguire i lavori imposti da un'ispezione dell'edificio. La normale quota condominiale (cuota de comunidad) è un'altra cosa. Serve a coprire le spese di gestione dell'edificio: pulizia, contratto di manutenzione dell'ascensore, portiere, luce delle parti comuni, assicurazione.

Ogni proprietario paga una parte della derrama in proporzione alla quota di partecipazione (cuota de participación) del proprio appartamento, la percentuale indicata nell'atto dell'edificio. Un articolo esplicativo del 2010 su idealista descrive il meccanismo in termini semplici: la quota viene votata nella junta de propietarios, i proprietari pagano in base alla loro quota e l'eventuale eccedenza viene restituita o accantonata come fondo di riserva (idealista/news, 25 agosto 2010).

Gli inquilini non fanno parte della comunità. Non votate, non ricevete i verbali se non li chiedete e l'amministratore non può fatturarvi nulla. Qualunque cosa dica il contratto, la derrama è un debito del proprietario verso la comunità. Al massimo, un contratto può obbligarti a rimborsarla al tuo locatore.

Vad är en derrama, och hur skiljer den sig från den månatliga föreningsavgiften?

En derrama är en extra uttaxering som ägarföreningen (comunidad de propietarios) beslutar om på ett möte för att täcka en kostnad som den ordinarie budgeten inte klarar: att installera en hiss, laga taket, renovera fasaden eller utföra de arbeten som en byggnadsbesiktning kräver. Den vanliga föreningsavgiften (cuota de comunidad) är något annat. Den betalar fastighetens löpande kostnader: städning, serviceavtalet för hissen, portvakten, el i gemensamma utrymmen, försäkring.

Varje ägare betalar sin del av derraman i proportion till lägenhetens andelstal (cuota de participación), den procentsats som står i fastighetens överlåtelsehandling. En förklarande artikel på idealista från 2010 beskriver mekanismen enkelt: uttaxeringen röstas igenom på junta de propietarios, ägarna betalar efter sin andel och ett eventuellt överskott återbetalas eller sparas som reserv (idealista/news, 25 augusti 2010).

Hyresgäster är inte medlemmar i föreningen. Du röstar inte, du får inte protokollen om du inte ber om dem, och förvaltaren kan inte fakturera dig. Oavsett vad ditt kontrakt säger är derraman ägarens skuld till föreningen. Det mesta ett kontrakt kan göra är att förplikta dig att ersätta din hyresvärd för den.

Who pays a derrama by default, the landlord or the tenant?

The landlord. Two rules combine to put it there. The first is property law: in Catalonia, article 553-45 of the Catalan Civil Code puts the duty to contribute to common expenses on the owners of the units (Llei 5/2006, Llibre cinquè, BOE consolidated text), and the rest of Spain has the same rule in the Ley de Propiedad Horizontal. The second is rental law: article 21.1 of the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliges the landlord to carry out, "without the right to raise the rent for it", every repair needed to keep the home habitable (Ley 29/1994, BOE). A roof, a façade or structural work on the building is exactly that kind of repair.

So unless your contract says otherwise, a derrama is not your problem. A legal commentary on passing derramas to tenants concludes that a tenant can only be made to bear them through "un pacto expreso y claro que así lo indique", an express and clear clause that says so (Mundo Jurídico). The same idealista piece says article 20 allows tenants to take on ordinary community costs "pero no los extraordinarios (derramas)".

Some lawyers go further and argue that even an explicit clause cannot shift the cost of conservation works, because article 6 of the LAU voids any term that worsens the tenant's statutory position and article 21 makes those works the landlord's job. There is no single Supreme Court ruling that settles the point for derramas, so treat it as an argument to raise, not a guarantee. If the amount is large, check with a professional.

¿Quién paga la derrama por defecto, el arrendador o el inquilino?

El arrendador. Lo dicen dos normas a la vez. La primera es el derecho de propiedad: en Cataluña, el artículo 553-45 del Código Civil de Cataluña impone a los propietarios de los elementos privativos la obligación de contribuir a los gastos comunes (Llei 5/2006, Llibre cinquè, texto consolidado del BOE), y en el resto de España la Ley de Propiedad Horizontal establece la misma regla. La segunda es el derecho arrendaticio: el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al arrendador a realizar, "sin derecho a elevar por ello la renta", todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (Ley 29/1994, BOE). Un tejado, una fachada o una obra estructural del edificio son exactamente ese tipo de reparación.

Así que, salvo que tu contrato diga otra cosa, la derrama no es problema tuyo. Un comentario jurídico sobre la repercusión de derramas al inquilino concluye que solo se le pueden cargar mediante "un pacto expreso y claro que así lo indique" (Mundo Jurídico). El mismo artículo de idealista explica que el artículo 20 permite que el inquilino asuma los gastos ordinarios de comunidad "pero no los extraordinarios (derramas)".

Algunos abogados van más allá y sostienen que ni siquiera una cláusula explícita puede trasladar el coste de las obras de conservación, porque el artículo 6 de la LAU anula cualquier pacto que empeore la posición legal del inquilino y el artículo 21 atribuye esas obras al arrendador. No hay una sentencia del Tribunal Supremo que zanje la cuestión para las derramas, así que tómalo como un argumento que puedes plantear, no como una garantía. Si la cantidad es elevada, consúltalo con un profesional.

Хто за замовчуванням платить derrama: орендодавець чи орендар?

Орендодавець. До цього ведуть дві норми. Перша — майнове право: у Каталонії стаття 553-45 Цивільного кодексу Каталонії покладає обов'язок брати участь у спільних витратах на власників приміщень (Llei 5/2006, Llibre cinquè, BOE consolidated text), а в решті Іспанії те саме правило містить Ley de Propiedad Horizontal. Друга — орендне право: стаття 21.1 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) зобов'язує орендодавця виконувати, «без права через це підвищувати орендну плату», усі ремонти, потрібні, щоб житло залишалося придатним для проживання (Ley 29/1994, BOE). Дах, фасад чи конструктивні роботи в будинку — саме такий ремонт.

Тож якщо ваш договір не передбачає іншого, derrama — не ваша проблема. Юридичний коментар щодо перекладання derramas на орендарів доходить висновку, що змусити орендаря їх нести можна лише через «un pacto expreso y claro que así lo indique», тобто прямий і чіткий пункт, який про це каже (Mundo Jurídico). Та сама стаття idealista зазначає, що стаття 20 дозволяє орендарям брати на себе звичайні витрати спільноти, «pero no los extraordinarios (derramas)».

Деякі юристи йдуть далі й стверджують, що навіть прямий пункт не може перекласти вартість робіт зі збереження будинку, бо стаття 6 LAU визнає нікчемною будь-яку умову, що погіршує законне становище орендаря, а стаття 21 робить ці роботи обов'язком орендодавця. Єдиного рішення Верховного суду, яке остаточно вирішує це питання щодо derramas, немає, тож сприймайте це як аргумент, який варто навести, а не як гарантію. Якщо сума велика, проконсультуйтеся з фахівцем.

Wer zahlt eine derrama im Normalfall, Vermieter oder Mieter?

Der Vermieter. Zwei Regeln greifen hier zusammen. Die erste stammt aus dem Eigentumsrecht: In Katalonien legt Artikel 553-45 des katalanischen Zivilgesetzbuchs die Pflicht, zu den gemeinschaftlichen Kosten beizutragen, den Eigentümern der Einheiten auf (Llei 5/2006, Llibre cinquè, konsolidierter Text im BOE), und im übrigen Spanien gilt dieselbe Regel nach der Ley de Propiedad Horizontal. Die zweite stammt aus dem Mietrecht: Artikel 21.1 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) verpflichtet den Vermieter, „ohne das Recht, deshalb die Miete zu erhöhen“, alle Reparaturen auszuführen, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten (Ley 29/1994, BOE). Ein Dach, eine Fassade oder Arbeiten an der Gebäudestruktur sind genau solche Reparaturen.

Wenn Ihr Vertrag also nichts anderes sagt, ist eine derrama nicht Ihr Problem. Ein juristischer Kommentar zur Umlage von derramas auf Mieter kommt zu dem Schluss, dass ein Mieter sie nur über „un pacto expreso y claro que así lo indique“ tragen muss, also eine ausdrückliche und klare Klausel, die das sagt (Mundo Jurídico). Derselbe idealista-Artikel hält fest, dass Artikel 20 Mietern erlaubt, die ordentlichen Gemeinschaftskosten zu übernehmen, „pero no los extraordinarios (derramas)“.

Manche Anwälte gehen weiter und argumentieren, dass selbst eine ausdrückliche Klausel die Kosten von Erhaltungsarbeiten nicht abwälzen kann, weil Artikel 6 der LAU jede Bestimmung für nichtig erklärt, die die gesetzliche Stellung des Mieters verschlechtert, und Artikel 21 diese Arbeiten dem Vermieter zuweist. Es gibt kein einzelnes Urteil des Obersten Gerichtshofs, das diese Frage für derramas klärt. Sehen Sie es also als Argument, das Sie vorbringen können, nicht als Garantie. Bei hohen Beträgen lassen Sie sich fachlich beraten.

Wie betaalt een derrama standaard, de verhuurder of de huurder?

De verhuurder. Twee regels samen leggen hem daar neer. De eerste komt uit het zakenrecht: in Catalonië legt artikel 553-45 van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek de plicht om bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten bij de eigenaren van de appartementen (Llei 5/2006, Llibre cinquè, geconsolideerde tekst in het BOE), en in de rest van Spanje geldt dezelfde regel via de Ley de Propiedad Horizontal. De tweede komt uit het huurrecht: artikel 21.1 van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) verplicht de verhuurder om, "zonder het recht om daarvoor de huur te verhogen", elke reparatie uit te voeren die nodig is om de woning bewoonbaar te houden (Ley 29/1994, BOE). Een dak, een gevel of constructief werk aan het gebouw is precies zo'n reparatie.

Dus tenzij je contract iets anders zegt, is een derrama niet jouw probleem. Een juridisch commentaar over het doorberekenen van derramas aan huurders concludeert dat een huurder ze alleen kan worden opgelegd via "un pacto expreso y claro que así lo indique", een uitdrukkelijke en duidelijke clausule die dat zegt (Mundo Jurídico). Hetzelfde stuk van idealista zegt dat huurders op grond van artikel 20 gewone verenigingskosten op zich kunnen nemen, "pero no los extraordinarios (derramas)".

Sommige advocaten gaan verder en stellen dat zelfs een uitdrukkelijke clausule de kosten van instandhoudingswerk niet kan verschuiven, omdat artikel 6 van de LAU elke bepaling nietig verklaart die de wettelijke positie van de huurder verslechtert, en artikel 21 die werkzaamheden tot taak van de verhuurder maakt. Er is geen enkele uitspraak van het Tribunal Supremo die dit punt voor derramas beslecht, dus zie het als een argument om aan te voeren, niet als een garantie. Gaat het om een groot bedrag, raadpleeg dan een professional.

Qui paie une derrama par défaut, le bailleur ou le locataire ?

Le bailleur. Deux règles se combinent pour cela. La première relève du droit de la propriété : en Catalogne, l'article 553-45 du Code civil catalan impose aux propriétaires des lots l'obligation de contribuer aux dépenses communes (Llei 5/2006, Llibre cinquè, texte consolidé du BOE), et le reste de l'Espagne applique la même règle via la Ley de Propiedad Horizontal. La seconde relève du droit locatif : l'article 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) oblige le bailleur à effectuer, « sans droit d'augmenter le loyer pour cela », toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement habitable (Ley 29/1994, BOE). Une toiture, une façade ou des travaux structurels sur l'immeuble relèvent exactement de ce type de réparation.

Sauf mention contraire dans votre contrat, une derrama n'est donc pas votre problème. Un commentaire juridique sur la répercussion des derramas aux locataires conclut qu'un locataire ne peut être tenu de les supporter qu'au moyen d'« un pacto expreso y claro que así lo indique », une clause expresse et claire qui le prévoit (Mundo Jurídico). Le même article d'idealista indique que l'article 20 permet aux locataires de prendre en charge les dépenses ordinaires de copropriété « pero no los extraordinarios (derramas) ».

Certains avocats vont plus loin et soutiennent que même une clause explicite ne peut pas transférer le coût des travaux de conservation, car l'article 6 de la LAU annule toute clause qui dégrade la position légale du locataire et l'article 21 fait de ces travaux l'affaire du bailleur. Aucun arrêt unique du Tribunal suprême ne tranche la question pour les derramas : voyez-y un argument à faire valoir, pas une garantie. Si le montant est important, consultez un professionnel.

Chi paga la derrama, in assenza di accordi: il proprietario o l'inquilino?

Il proprietario. Due norme, combinate, gliela attribuiscono. La prima è il diritto di proprietà: in Catalogna l'articolo 553-45 del Codice civile catalano impone ai proprietari delle unità l'obbligo di contribuire alle spese comuni (Llei 5/2006, Llibre cinquè, testo consolidato del BOE), e nel resto della Spagna vale la stessa regola nella Ley de Propiedad Horizontal. La seconda è la legge sugli affitti: l'articolo 21.1 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obbliga il proprietario a eseguire, "senza diritto di aumentare per questo l'affitto", tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'abitazione abitabile (Ley 29/1994, BOE). Un tetto, una facciata o un intervento strutturale sull'edificio sono esattamente questo tipo di riparazione.

Quindi, salvo diversa previsione del contratto, la derrama non è un tuo problema. Un commento giuridico sul trasferimento delle derramas agli inquilini conclude che l'inquilino può essere obbligato a sostenerle solo tramite "un pacto expreso y claro que así lo indique", cioè una clausola espressa e chiara che lo preveda (Mundo Jurídico). Lo stesso articolo di idealista afferma che l'articolo 20 consente agli inquilini di farsi carico delle spese condominiali ordinarie "pero no los extraordinarios (derramas)".

Alcuni avvocati si spingono oltre e sostengono che nemmeno una clausola esplicita possa trasferire il costo dei lavori di conservazione, perché l'articolo 6 della LAU rende nulla qualsiasi pattuizione che peggiori la posizione legale dell'inquilino e l'articolo 21 attribuisce quei lavori al proprietario. Non esiste un'unica sentenza del Tribunale Supremo che chiuda la questione per le derramas, quindi consideralo un argomento da far valere, non una garanzia. Se l'importo è elevato, rivolgiti a un professionista.

Vem betalar en derrama som utgångspunkt, hyresvärden eller hyresgästen?

Hyresvärden. Två regler samverkar. Den första är fastighetsrätten: i Katalonien lägger artikel 553-45 i den katalanska civillagen skyldigheten att bidra till gemensamma kostnader på ägarna av lägenheterna (Llei 5/2006, Llibre cinquè, konsoliderad text i BOE), och i resten av Spanien gäller samma regel i Ley de Propiedad Horizontal. Den andra är hyresrätten: artikel 21.1 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) förpliktar hyresvärden att utföra, ”utan rätt att höja hyran för det”, varje reparation som behövs för att hålla bostaden beboelig (Ley 29/1994, BOE). Ett tak, en fasad eller konstruktionsarbeten på byggnaden är precis den sortens reparation.

Så om inte ditt kontrakt säger något annat är en derrama inte ditt problem. En juridisk kommentar om att föra över derramas på hyresgäster drar slutsatsen att en hyresgäst bara kan åläggas att bära dem genom ”un pacto expreso y claro que así lo indique”, en uttrycklig och tydlig klausul som säger just det (Mundo Jurídico). Samma artikel på idealista säger att artikel 20 låter hyresgäster ta på sig ordinarie föreningskostnader ”pero no los extraordinarios (derramas)”.

Vissa jurister går längre och menar att inte ens en uttrycklig klausul kan flytta över kostnaden för underhållsarbeten, eftersom artikel 6 i LAU ogiltigförklarar varje villkor som försämrar hyresgästens lagstadgade ställning och artikel 21 gör sådana arbeten till hyresvärdens ansvar. Det finns ingen enskild dom från Högsta domstolen som avgör frågan för derramas, så se det som ett argument att lyfta, inte en garanti. Om beloppet är stort, rådfråga en jurist.

Can my contract make me pay derramas?

Yes, in principle, but only with wording that is specific. Article 20.1 of the LAU lets the parties agree that the tenant pays the general costs of the proper upkeep of the building. For that agreement to be valid it must be in writing and must state the annual amount of those costs at the date of the contract. The Supreme Court confirmed in ruling 1637/2025 of 17 November 2025 that the annual-amount requirement applies to shared, non-individualised costs such as community fees, as opposed to IBI or the rubbish tax, which attach to one flat and only need a written clause (Legaltoday, 18 February 2026).

A derrama fails that test almost by definition, because nobody knows its amount when the contract is signed. That is why most lawyers read article 20 as covering ordinary fees and say extraordinary levies need a separate clause that names them. Look for the words "derramas", "gastos extraordinarios" or "cuotas extraordinarias". If the clause only says "gastos de comunidad" or "cuota ordinaria", the derrama stays with the landlord.

Three clauses you will actually meet in Barcelona contracts, and what each one means for you:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Ordinary fees only, with an annual figure. Valid for the fees. Derramas remain the landlord's.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." No annual amount, no mention of extraordinary costs. Arguably not even valid for the ordinary fees under article 20.1, and it does not reach a derrama.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Explicit. Expect to be billed. Whether it holds up for conservation works is the article 21 argument above, and that is a question for a lawyer, not a blog.

One more limit from the same article: during the first five years of the contract (seven if the landlord is a company), community costs passed to the tenant can only rise by agreement, once a year, and by at most double the percentage the rent itself may rise. A derrama dressed up as a "fee increase" runs into that cap.

¿Puede mi contrato obligarme a pagar derramas?

En principio sí, pero solo con una redacción concreta. El artículo 20.1 de la LAU permite pactar que el inquilino pague los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Para que ese pacto sea válido tiene que constar por escrito y fijar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. El Tribunal Supremo confirmó en la sentencia 1637/2025, de 17 de noviembre de 2025, que el requisito del importe anual se aplica a los gastos compartidos y no individualizados, como las cuotas de comunidad, a diferencia del IBI o la tasa de basuras, que corresponden a un solo piso y solo necesitan una cláusula por escrito (Legaltoday, 18 de febrero de 2026).

Una derrama no supera esa prueba casi por definición, porque nadie conoce su importe cuando se firma el contrato. Por eso la mayoría de abogados entiende que el artículo 20 cubre las cuotas ordinarias y que las derramas extraordinarias necesitan una cláusula aparte que las mencione. Busca las palabras "derramas", "gastos extraordinarios" o "cuotas extraordinarias". Si la cláusula solo dice "gastos de comunidad" o "cuota ordinaria", la derrama sigue siendo del arrendador.

Tres cláusulas que te vas a encontrar de verdad en contratos de Barcelona, y qué significa cada una para ti:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Solo cuotas ordinarias, con una cifra anual. Válida para las cuotas. Las derramas siguen siendo del arrendador.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Sin importe anual y sin mencionar gastos extraordinarios. Es discutible que sea válida incluso para las cuotas ordinarias según el artículo 20.1, y no alcanza a una derrama.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Explícita. Cuenta con que te las cobren. Si se sostiene para obras de conservación es el argumento del artículo 21 de más arriba, y eso es una pregunta para un abogado, no para un blog.

Un límite más del mismo artículo: durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es una empresa), los gastos de comunidad repercutidos al inquilino solo pueden subir de mutuo acuerdo, una vez al año y como máximo el doble del porcentaje en que pueda subir la propia renta. Una derrama disfrazada de "subida de cuota" choca con ese tope.

Чи може мій договір змусити мене платити derramas?

У принципі так, але лише за конкретного формулювання. Стаття 20.1 LAU дозволяє сторонам домовитися, що орендар оплачує загальні витрати на належне утримання будинку. Щоб така домовленість була дійсною, вона має бути письмовою й зазначати річну суму цих витрат на дату укладення договору. Верховний суд у рішенні 1637/2025 від 17 листопада 2025 р. підтвердив, що вимога про річну суму стосується спільних, неіндивідуалізованих витрат, як-от внесків спільноти, на відміну від IBI чи податку на вивіз сміття, які прив'язані до однієї квартири й потребують лише письмового пункту (Legaltoday, 18 лютого 2026 р.).

Derrama майже за визначенням не проходить цієї перевірки, бо ніхто не знає її суми на момент підписання договору. Саме тому більшість юристів тлумачать статтю 20 як таку, що охоплює звичайні внески, і кажуть, що надзвичайні збори потребують окремого пункту, який прямо їх називає. Шукайте слова «derramas», «gastos extraordinarios» або «cuotas extraordinarias». Якщо пункт каже лише «gastos de comunidad» чи «cuota ordinaria», derrama залишається за орендодавцем.

Три пункти, які ви справді зустрінете в барселонських договорах, і що кожен із них означає для вас:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Лише звичайні внески, із річною сумою. Дійсний щодо внесків. Derramas залишаються за орендодавцем.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Без річної суми, без згадки про надзвичайні витрати. Можна стверджувати, що за статтею 20.1 він недійсний навіть щодо звичайних внесків, і на derrama він не поширюється.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Прямий. Очікуйте рахунку. Чи витримає він перевірку щодо робіт зі збереження — це аргумент зі статті 21, описаний вище, і це питання для юриста, а не для блогу.

Ще одне обмеження з тієї ж статті: протягом перших п'яти років договору (семи, якщо орендодавець — компанія) витрати спільноти, перекладені на орендаря, можуть зростати лише за згодою, раз на рік і не більше ніж на подвійний відсоток, на який може зрости сама орендна плата. Derrama, замаскована під «підвищення внеску», впирається в цю стелю.

Kann mein Vertrag mich verpflichten, derramas zu zahlen?

Im Prinzip ja, aber nur mit präziser Formulierung. Artikel 20.1 der LAU erlaubt den Parteien zu vereinbaren, dass der Mieter die allgemeinen Kosten für die ordnungsgemäße Erhaltung des Gebäudes trägt. Damit diese Vereinbarung gültig ist, muss sie schriftlich sein und den jährlichen Betrag dieser Kosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nennen. Der Oberste Gerichtshof hat mit Urteil 1637/2025 vom 17. November 2025 bestätigt, dass die Pflicht zur Angabe des Jahresbetrags für gemeinsame, nicht individualisierte Kosten wie das Hausgeld gilt – im Unterschied zur IBI oder zur Müllgebühr, die an eine einzelne Wohnung gebunden sind und nur eine schriftliche Klausel brauchen (Legaltoday, 18. Februar 2026).

Eine derrama fällt fast zwangsläufig durch diesen Test, weil bei Vertragsunterzeichnung niemand ihren Betrag kennt. Deshalb lesen die meisten Anwälte Artikel 20 so, dass er das ordentliche Hausgeld abdeckt, und sagen, außerordentliche Umlagen bräuchten eine eigene Klausel, die sie ausdrücklich nennt. Achten Sie auf die Wörter „derramas“, „gastos extraordinarios“ oder „cuotas extraordinarias“. Wenn die Klausel nur „gastos de comunidad“ oder „cuota ordinaria“ sagt, bleibt die derrama beim Vermieter.

Drei Klauseln, denen Sie in Barcelonas Mietverträgen tatsächlich begegnen, und was jede für Sie bedeutet:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Nur ordentliches Hausgeld, mit Jahresbetrag. Für das Hausgeld gültig. Derramas bleiben beim Vermieter.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Kein Jahresbetrag, keine Erwähnung außerordentlicher Kosten. Nach Artikel 20.1 vermutlich nicht einmal für das ordentliche Hausgeld gültig, und eine derrama erfasst sie nicht.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Ausdrücklich. Rechnen Sie damit, dass Ihnen die Umlage in Rechnung gestellt wird. Ob das bei Erhaltungsarbeiten hält, ist das oben beschriebene Argument zu Artikel 21 – und das ist eine Frage für einen Anwalt, nicht für einen Blog.

Eine weitere Grenze aus demselben Artikel: In den ersten fünf Vertragsjahren (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) dürfen auf den Mieter umgelegte Gemeinschaftskosten nur einvernehmlich steigen, einmal im Jahr und höchstens um das Doppelte des Prozentsatzes, um den die Miete selbst steigen darf. Eine derrama, die als „Hausgelderhöhung“ getarnt wird, stößt an diese Obergrenze.

Kan mijn contract mij derramas laten betalen?

In principe wel, maar alleen met specifieke bewoordingen. Artikel 20.1 van de LAU laat partijen afspreken dat de huurder de algemene kosten voor het goede onderhoud van het gebouw betaalt. Om geldig te zijn, moet die afspraak schriftelijk zijn en het jaarbedrag van die kosten op de datum van het contract vermelden. Het Tribunal Supremo bevestigde in uitspraak 1637/2025 van 17 november 2025 dat de eis van een jaarbedrag geldt voor gedeelde, niet-geïndividualiseerde kosten zoals verenigingsbijdragen, in tegenstelling tot de IBI of de afvalstoffenheffing, die aan één woning gekoppeld zijn en alleen een schriftelijke clausule nodig hebben (Legaltoday, 18 februari 2026).

Een derrama zakt bijna per definitie voor die toets, omdat niemand het bedrag kent wanneer het contract wordt getekend. Daarom lezen de meeste advocaten artikel 20 als een regeling voor gewone bijdragen en zeggen ze dat buitengewone heffingen een aparte clausule nodig hebben die ze bij naam noemt. Zoek naar de woorden "derramas", "gastos extraordinarios" of "cuotas extraordinarias". Staat er in de clausule alleen "gastos de comunidad" of "cuota ordinaria", dan blijft de derrama bij de verhuurder.

Drie clausules die je echt tegenkomt in Barcelonese contracten, en wat elk ervan voor jou betekent:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Alleen gewone bijdragen, met een jaarbedrag. Geldig voor de bijdragen. Derramas blijven voor de verhuurder.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Geen jaarbedrag, geen vermelding van buitengewone kosten. Mogelijk niet eens geldig voor de gewone bijdragen onder artikel 20.1, en een derrama valt er zeker niet onder.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Uitdrukkelijk. Reken erop dat je de rekening krijgt. Of dit standhoudt voor instandhoudingswerk, is het hierboven genoemde argument uit artikel 21, en dat is een vraag voor een advocaat, niet voor een blog.

Nog een grens uit hetzelfde artikel: gedurende de eerste vijf jaar van het contract (zeven als de verhuurder een bedrijf is) mogen aan de huurder doorberekende verenigingskosten alleen in onderling overleg stijgen, één keer per jaar, en met maximaal het dubbele van het percentage waarmee de huur zelf mag stijgen. Een derrama die wordt vermomd als "verhoging van de bijdrage" loopt tegen dat plafond aan.

Mon contrat peut-il m'obliger à payer les derramas ?

Oui, en principe, mais uniquement avec une formulation précise. L'article 20.1 de la LAU permet aux parties de convenir que le locataire paie les frais généraux liés au bon entretien de l'immeuble. Pour être valable, cet accord doit être écrit et indiquer le montant annuel de ces frais à la date du contrat. Le Tribunal suprême a confirmé dans son arrêt 1637/2025 du 17 novembre 2025 que l'exigence du montant annuel s'applique aux frais partagés et non individualisés, comme les charges de copropriété, contrairement à l'IBI ou à la taxe sur les ordures, qui sont rattachés à un seul appartement et n'exigent qu'une clause écrite (Legaltoday, 18 février 2026).

Une derrama échoue presque par définition à ce critère, puisque personne n'en connaît le montant à la signature du contrat. C'est pourquoi la plupart des avocats considèrent que l'article 20 couvre les charges ordinaires et que les contributions extraordinaires exigent une clause distincte qui les nomme. Cherchez les mots « derramas », « gastos extraordinarios » ou « cuotas extraordinarias ». Si la clause dit seulement « gastos de comunidad » ou « cuota ordinaria », la derrama reste à la charge du bailleur.

Trois clauses que vous rencontrerez réellement dans les contrats barcelonais, et ce que chacune signifie pour vous :

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Charges ordinaires uniquement, avec un montant annuel. Valable pour les charges. Les derramas restent au bailleur.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Aucun montant annuel, aucune mention des frais extraordinaires. Sans doute même pas valable pour les charges ordinaires au regard de l'article 20.1, et elle ne s'étend pas à une derrama.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Explicite. Attendez-vous à être facturé. Savoir si elle tient pour des travaux de conservation renvoie à l'argument de l'article 21 ci-dessus, et c'est une question pour un avocat, pas pour un blog.

Une autre limite figure dans le même article : pendant les cinq premières années du contrat (sept si le bailleur est une société), les frais de copropriété répercutés au locataire ne peuvent augmenter que d'un commun accord, une fois par an, et d'au plus le double du pourcentage dont le loyer lui-même peut augmenter. Une derrama déguisée en « hausse des charges » se heurte à ce plafond.

Il mio contratto può obbligarmi a pagare le derramas?

In linea di principio sì, ma solo con una formulazione specifica. L'articolo 20.1 della LAU consente alle parti di concordare che l'inquilino paghi le spese generali per il corretto mantenimento dell'edificio. Perché l'accordo sia valido deve essere scritto e deve indicare l'importo annuo di tali spese alla data del contratto. Il Tribunale Supremo, con la sentenza 1637/2025 del 17 novembre 2025, ha confermato che il requisito dell'importo annuo si applica alle spese comuni non individualizzate, come le quote condominiali, a differenza dell'IBI o della tassa sui rifiuti, che riguardano un singolo appartamento e richiedono solo una clausola scritta (Legaltoday, 18 febbraio 2026).

Una derrama non supera questo test quasi per definizione, perché al momento della firma del contratto nessuno ne conosce l'importo. Per questo la maggior parte degli avvocati interpreta l'articolo 20 come riferito alle quote ordinarie e ritiene che le quote straordinarie richiedano una clausola separata che le nomini. Cerca le parole "derramas", "gastos extraordinarios" o "cuotas extraordinarias". Se la clausola dice soltanto "gastos de comunidad" o "cuota ordinaria", la derrama resta a carico del proprietario.

Tre clausole che troverai davvero nei contratti di Barcellona, e cosa significa ciascuna per te:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Solo quote ordinarie, con un importo annuo. Valida per le quote. Le derramas restano a carico del proprietario.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Nessun importo annuo, nessuna menzione delle spese straordinarie. Probabilmente non è valida nemmeno per le quote ordinarie ai sensi dell'articolo 20.1, e di certo non copre una derrama.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Esplicita. Aspettati di ricevere il conto. Se regga per i lavori di conservazione è la questione dell'articolo 21 vista sopra, ed è una domanda per un avvocato, non per un blog.

Un ulteriore limite dallo stesso articolo: durante i primi cinque anni del contratto (sette se il proprietario è una società), le spese condominiali trasferite all'inquilino possono aumentare solo di comune accordo, una volta all'anno e al massimo del doppio della percentuale di cui può aumentare l'affitto stesso. Una derrama camuffata da "aumento della quota" si scontra con questo tetto.

Kan mitt kontrakt tvinga mig att betala derramas?

Ja, i princip, men bara med specifika formuleringar. Artikel 20.1 i LAU låter parterna avtala att hyresgästen betalar de allmänna kostnaderna för fastighetens korrekta underhåll. För att avtalet ska vara giltigt måste det vara skriftligt och ange det årliga beloppet för dessa kostnader vid kontraktsdatumet. Högsta domstolen bekräftade i dom 1637/2025 av den 17 november 2025 att kravet på årsbelopp gäller gemensamma, icke individualiserade kostnader som föreningsavgifter, till skillnad från IBI eller sophämtningsavgiften, som hör till en enskild lägenhet och bara kräver en skriftlig klausul (Legaltoday, 18 februari 2026).

En derrama klarar det testet nästan per definition inte, eftersom ingen vet beloppet när kontraktet skrivs under. Därför läser de flesta jurister artikel 20 som att den täcker ordinarie avgifter och menar att extra uttaxeringar kräver en separat klausul som nämner dem. Leta efter orden ”derramas”, ”gastos extraordinarios” eller ”cuotas extraordinarias”. Om klausulen bara säger ”gastos de comunidad” eller ”cuota ordinaria” stannar derraman hos hyresvärden.

Tre klausuler du faktiskt stöter på i Barcelonakontrakt, och vad var och en betyder för dig:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Endast ordinarie avgifter, med ett årsbelopp. Giltig för avgifterna. Derramas ligger kvar hos hyresvärden.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Inget årsbelopp, ingen nämnd extra kostnad. Kanske inte ens giltig för de ordinarie avgifterna enligt artikel 20.1, och den når inte en derrama.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Uttrycklig. Räkna med att bli fakturerad. Om den håller för underhållsarbeten är argumentet om artikel 21 ovan, och det är en fråga för en jurist, inte en blogg.

Ytterligare en gräns i samma artikel: under kontraktets första fem år (sju om hyresvärden är ett företag) får föreningskostnader som förs över på hyresgästen bara höjas genom överenskommelse, en gång per år och med högst dubbla den procentsats som hyran själv får höjas med. En derrama förklädd till en ”avgiftshöjning” slår i det taket.

Which works count as repairs the landlord must pay for?

Anything needed to keep the building and the flat habitable is a repair (conservación), and article 21.1 puts it on the landlord with no rent rise. Anything that adds something the building did not have is an improvement (mejora), which the landlord also pays for but may, within limits, recover through the rent later. The table sorts the common derramas.

The ITE deserves its own line because it drives so many derramas in older Eixample, Gràcia and Sants blocks. In Catalonia, Decret 67/2015 requires residential buildings to pass a technical inspection (Inspecció Tècnica de l'Edifici) once they are 45 years old, counted from the construction date in the Cadastre. The owners, or the community in a block of flats, pay for the inspection and for the works it orders, and lack of money is no excuse: "la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE" (3Cat, 28 March 2024). The only thing the ITE asks of a tenant is access for the inspector.

If the works on the table are the kind that leave you without part of the flat, remember article 21.2: a conservation job that cannot wait must be tolerated, but if it lasts more than twenty days the rent is reduced in proportion to the space you lose. For a fuller run-through of repairs inside the flat, see who pays for repairs in a Barcelona rental.

¿Qué obras cuentan como reparaciones que debe pagar el arrendador?

Todo lo necesario para mantener el edificio y el piso en condiciones de habitabilidad es una reparación (conservación), y el artículo 21.1 la pone a cargo del arrendador sin subida de renta. Todo lo que añade algo que el edificio no tenía es una mejora, que también paga el arrendador, aunque puede recuperarla más adelante a través de la renta, dentro de unos límites. La tabla clasifica las derramas más habituales.

La ITE merece párrafo propio porque está detrás de muchísimas derramas en las fincas antiguas del Eixample, Gràcia y Sants. En Cataluña, el Decret 67/2015 obliga a los edificios de viviendas a pasar una inspección técnica (Inspecció Tècnica de l'Edifici) cuando cumplen 45 años, contados desde la fecha de construcción que consta en el Catastro. Los propietarios, o la comunidad en un bloque de pisos, pagan la inspección y las obras que ordena, y la falta de dinero no es excusa: "la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE" (3Cat, 28 de marzo de 2024). Lo único que la ITE pide al inquilino es que deje entrar al técnico.

Si las obras previstas son de las que te dejan sin parte del piso, recuerda el artículo 21.2: una obra de conservación que no puede esperar hay que tolerarla, pero si dura más de veinte días la renta se reduce en proporción al espacio que pierdes. Para un repaso más completo de las reparaciones dentro del piso, consulta quién paga las reparaciones en un alquiler en Barcelona.

Які роботи вважаються ремонтом, за який має платити орендодавець?

Усе, що потрібно, щоб будинок і квартира залишалися придатними для проживання, — це ремонт (conservación), і стаття 21.1 покладає його на орендодавця без підвищення орендної плати. Усе, що додає будинку щось, чого в ньому не було, — це поліпшення (mejora), за яке також платить орендодавець, але може в певних межах згодом відшкодувати його через орендну плату. Таблиця розподіляє поширені derramas.

ITE заслуговує окремого рядка, бо саме вона породжує стільки derramas у старих будинках Ешампле, Грасії та Сантсу. У Каталонії Decret 67/2015 вимагає, щоб житлові будинки проходили технічну інспекцію (Inspecció Tècnica de l'Edifici), щойно їм виповнюється 45 років, рахуючи від дати будівництва в Кадастрі. Власники, або спільнота в багатоквартирному будинку, оплачують інспекцію та роботи, які вона призначає, і брак грошей не є виправданням: «la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE» (3Cat, 28 березня 2024 р.). Єдине, чого ITE вимагає від орендаря, — доступу для інспектора.

Якщо роботи з таблиці такого типу, що позбавляють вас частини квартири, пам'ятайте про статтю 21.2: невідкладні роботи зі збереження треба терпіти, але якщо вони тривають понад двадцять днів, орендна плата зменшується пропорційно до площі, якої ви позбавлені. Докладніше про ремонти всередині квартири — у статті хто платить за ремонт в орендованій квартирі в Барселоні.

Welche Arbeiten gelten als Reparaturen, die der Vermieter zahlen muss?

Alles, was nötig ist, um Gebäude und Wohnung bewohnbar zu halten, ist eine Reparatur (conservación), und Artikel 21.1 weist sie dem Vermieter zu, ohne Mieterhöhung. Alles, was dem Gebäude etwas hinzufügt, das es vorher nicht hatte, ist eine Verbesserung (mejora). Auch sie zahlt der Vermieter, kann sie aber in Grenzen später über die Miete zurückholen. Die Tabelle ordnet die häufigsten derramas ein.

Die ITE verdient eine eigene Zeile, weil sie in älteren Blöcken in Eixample, Gràcia und Sants so viele derramas auslöst. In Katalonien verlangt das Decret 67/2015, dass Wohngebäude eine technische Inspektion (Inspecció Tècnica de l'Edifici) durchlaufen, sobald sie 45 Jahre alt sind, gerechnet ab dem Baujahr laut Kataster. Die Eigentümer – in einem Mehrfamilienhaus die Gemeinschaft – zahlen die Inspektion und die Arbeiten, die sie anordnet, und Geldmangel ist keine Ausrede: „la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE“ (3Cat, 28. März 2024). Das Einzige, was die ITE von einem Mieter verlangt, ist, dem Inspektor Zugang zu gewähren.

Wenn die Arbeiten in der Tabelle zu denen gehören, die Ihnen einen Teil der Wohnung nehmen, denken Sie an Artikel 21.2: Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht warten kann, müssen Sie dulden, aber dauert sie länger als zwanzig Tage, wird die Miete im Verhältnis zur verlorenen Fläche gemindert. Einen ausführlicheren Überblick über Reparaturen in der Wohnung finden Sie unter wer Reparaturen in einer Mietwohnung in Barcelona zahlt.

Welke werkzaamheden gelden als reparaties die de verhuurder moet betalen?

Alles wat nodig is om het gebouw en de woning bewoonbaar te houden, is een reparatie (conservación), en artikel 21.1 legt die bij de verhuurder, zonder huurverhoging. Alles wat iets toevoegt wat het gebouw nog niet had, is een verbetering (mejora). Ook die betaalt de verhuurder, maar hij mag die binnen grenzen later via de huur terugverdienen. De tabel deelt de gangbare derramas in.

De ITE verdient een eigen regel, omdat die zoveel derramas veroorzaakt in oudere panden in Eixample, Gràcia en Sants. In Catalonië verplicht Decret 67/2015 woongebouwen tot een technische keuring (Inspecció Tècnica de l'Edifici) zodra ze 45 jaar oud zijn, gerekend vanaf het bouwjaar in het Kadaster. De eigenaren, of de vereniging in een appartementencomplex, betalen de keuring en de werkzaamheden die eruit volgen, en geldgebrek is geen excuus: "la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE" (3Cat, 28 maart 2024). Het enige wat de ITE van een huurder vraagt, is toegang voor de inspecteur.

Zijn de werkzaamheden in de tabel van het soort dat je een deel van de woning kost, onthoud dan artikel 21.2: instandhoudingswerk dat niet kan wachten moet je dulden, maar duurt het langer dan twintig dagen, dan wordt de huur verlaagd naar verhouding van de ruimte die je kwijtraakt. Voor een uitgebreider overzicht van reparaties in de woning zelf, zie wie betaalt reparaties in een huurwoning in Barcelona.

Quels travaux comptent comme des réparations à la charge du bailleur ?

Tout ce qui est nécessaire pour maintenir l'immeuble et l'appartement habitables est une réparation (conservación), et l'article 21.1 la met à la charge du bailleur sans hausse de loyer. Tout ce qui ajoute quelque chose que l'immeuble n'avait pas est une amélioration (mejora), que le bailleur paie aussi mais peut, dans certaines limites, récupérer plus tard via le loyer. Le tableau classe les derramas les plus courantes.

L'ITE mérite qu'on s'y arrête, car elle est à l'origine de nombreuses derramas dans les vieux immeubles de l'Eixample, de Gràcia et de Sants. En Catalogne, le Decret 67/2015 impose aux immeubles résidentiels de passer une inspection technique (Inspecció Tècnica de l'Edifici) lorsqu'ils atteignent 45 ans, comptés à partir de la date de construction inscrite au Cadastre. Les propriétaires, ou la copropriété dans un immeuble collectif, paient l'inspection et les travaux qu'elle ordonne, et le manque d'argent n'est pas une excuse : « la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE » (3Cat, 28 mars 2024). La seule chose que l'ITE demande au locataire, c'est de laisser entrer l'inspecteur.

Si les travaux prévus sont de ceux qui vous privent d'une partie de l'appartement, souvenez-vous de l'article 21.2 : des travaux de conservation urgents doivent être tolérés, mais s'ils durent plus de vingt jours, le loyer est réduit en proportion de la surface dont vous êtes privé. Pour un tour d'horizon plus complet des réparations à l'intérieur de l'appartement, voir qui paie les réparations dans une location à Barcelone.

Quali lavori sono riparazioni che il proprietario deve pagare?

Tutto ciò che serve a mantenere abitabili l'edificio e l'appartamento è una riparazione (conservación), e l'articolo 21.1 la pone a carico del proprietario senza aumento dell'affitto. Tutto ciò che aggiunge qualcosa che l'edificio non aveva è un miglioramento (mejora), che paga sempre il proprietario ma che, entro certi limiti, può recuperare in seguito tramite l'affitto. La tabella classifica le derramas più comuni.

L'ITE merita una riga a parte, perché è all'origine di tante derramas nei vecchi edifici dell'Eixample, di Gràcia e di Sants. In Catalogna il Decret 67/2015 obbliga gli edifici residenziali a superare un'ispezione tecnica (Inspecció Tècnica de l'Edifici) una volta compiuti 45 anni, calcolati dalla data di costruzione indicata nel Catasto. I proprietari, o la comunità in un condominio, pagano l'ispezione e i lavori che essa prescrive, e la mancanza di fondi non è una scusa: "la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE" (3Cat, 28 marzo 2024). L'unica cosa che l'ITE chiede all'inquilino è consentire l'accesso all'ispettore.

Se i lavori in tabella sono del tipo che ti priva di una parte dell'appartamento, ricorda l'articolo 21.2: un intervento di conservazione che non può essere rinviato va tollerato, ma se dura più di venti giorni l'affitto si riduce in proporzione allo spazio di cui non puoi disporre. Per un quadro più completo delle riparazioni all'interno dell'appartamento, vedi chi paga le riparazioni in un affitto a Barcellona.

Vilka arbeten räknas som reparationer som hyresvärden måste betala?

Allt som behövs för att hålla byggnaden och lägenheten beboeliga är en reparation (conservación), och artikel 21.1 lägger den på hyresvärden utan hyreshöjning. Allt som tillför något byggnaden inte hade är en förbättring (mejora), som hyresvärden också betalar men inom vissa gränser kan få tillbaka via hyran senare. Tabellen sorterar de vanliga derramas.

ITE förtjänar en egen rad eftersom den ligger bakom så många derramas i äldre hus i Eixample, Gràcia och Sants. I Katalonien kräver Decret 67/2015 att bostadshus genomgår en teknisk besiktning (Inspecció Tècnica de l'Edifici) när de fyller 45 år, räknat från byggdatumet i Cadastre. Ägarna, eller föreningen i ett flerbostadshus, betalar för besiktningen och för de arbeten den beordrar, och brist på pengar är ingen ursäkt: ”la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE” (3Cat, 28 mars 2024). Det enda ITE begär av en hyresgäst är att besiktningsmannen får komma in.

Om arbetena i tabellen är av det slaget som gör att du förlorar en del av lägenheten, kom ihåg artikel 21.2: ett underhållsarbete som inte kan vänta måste tålas, men om det varar mer än tjugo dagar sänks hyran i proportion till det utrymme du förlorar. För en mer utförlig genomgång av reparationer inne i lägenheten, se vem som betalar reparationer i en hyreslägenhet i Barcelona.

Can the landlord raise my rent instead of passing on the derrama?

For repairs, no. Article 21.1 says the landlord carries them "sin derecho a elevar por ello la renta". For improvements, yes, but on strict terms set by article 19 of the LAU. Once the contract has run for five years (seven if the landlord is a company) the landlord may raise the annual rent by the legal interest rate plus three points applied to the capital invested in the improvement, capped at 20% of the rent in force at the time. Public subsidies are deducted from that capital first, and the increase only starts the month after the works finish and you receive a written calculation with copies of the invoices.

Article 22 adds the tenant's protections for improvement works. The landlord must notify you in writing at least three months before they start, with the nature, start date, duration and expected cost. You then have one month to walk away from the contract, which ends two months later, and the works cannot begin in the meantime. If you stay, you are entitled to a rent reduction for the part of the flat you cannot use and to compensation for costs the works force on you.

In Barcelona's stressed rental market the rent on a new contract is also capped, and a landlord can only add up to 10% for qualifying rehabilitation, energy or accessibility works done in the previous two years. That rule is about the next tenant's rent, not yours. The full mechanics, including the proof the landlord needs, are in building works in Barcelona: can your rent go up?.

¿Puede el arrendador subirme la renta en lugar de repercutirme la derrama?

Por reparaciones, no. El artículo 21.1 dice que el arrendador las asume "sin derecho a elevar por ello la renta". Por mejoras, sí, pero en condiciones estrictas que fija el artículo 19 de la LAU. Una vez transcurridos cinco años de contrato (siete si el arrendador es una empresa), el arrendador puede subir la renta anual en el resultado de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal más tres puntos, con un tope del 20% de la renta vigente en ese momento. Antes se descuentan de ese capital las subvenciones públicas, y la subida solo empieza a aplicarse el mes siguiente a que acaben las obras y recibas por escrito el cálculo con copia de las facturas.

El artículo 22 añade las protecciones del inquilino ante las obras de mejora. El arrendador debe notificártelo por escrito al menos tres meses antes de empezar, indicando su naturaleza, fecha de inicio, duración y coste previsto. A partir de ahí tienes un mes para desistir del contrato, que se extingue dos meses después, y las obras no pueden empezar mientras tanto. Si te quedas, tienes derecho a una reducción de la renta por la parte del piso que no puedas usar y a una indemnización por los gastos que te obliguen a asumir las obras.

En el mercado de alquiler tensionado de Barcelona, la renta de un contrato nuevo también está limitada, y el arrendador solo puede añadir hasta un 10% por obras de rehabilitación, eficiencia energética o accesibilidad que cumplan los requisitos y se hayan hecho en los dos años anteriores. Esa regla afecta a la renta del siguiente inquilino, no a la tuya. Todos los detalles, incluida la acreditación que necesita el arrendador, están en obras en el edificio en Barcelona: ¿te pueden subir el alquiler?.

Чи може орендодавець підняти мені орендну плату замість того, щоб перекласти derrama?

За ремонти — ні. Стаття 21.1 каже, що орендодавець несе їх «sin derecho a elevar por ello la renta». За поліпшення — так, але на суворих умовах, встановлених статтею 19 LAU. Коли договір діє вже п'ять років (сім, якщо орендодавець — компанія), орендодавець може підвищити річну орендну плату на розмір законної процентної ставки плюс три пункти, застосованих до капіталу, вкладеного в поліпшення, але не більше ніж на 20% від чинної на той момент орендної плати. Державні субсидії спершу віднімаються від цього капіталу, а підвищення починає діяти лише з місяця, наступного після завершення робіт і отримання вами письмового розрахунку з копіями рахунків.

Стаття 22 додає орендарю захист під час робіт із поліпшення. Орендодавець має письмово повідомити вас щонайменше за три місяці до їх початку, вказавши характер робіт, дату початку, тривалість і очікувану вартість. Після цього у вас є один місяць, щоб відмовитися від договору, який завершується через два місяці, і роботи тим часом не можуть розпочатися. Якщо ви залишаєтеся, ви маєте право на зниження орендної плати за ту частину квартири, якою не можете користуватися, і на компенсацію витрат, яких вас змушують зазнати роботи.

На напруженому орендному ринку Барселони орендна плата за новим договором також обмежена, і орендодавець може додати лише до 10% за відповідні роботи з реабілітації, енергоефективності чи доступності, виконані за попередні два роки. Це правило стосується орендної плати наступного орендаря, а не вашої. Повний механізм, зокрема докази, які потрібні орендодавцю, описано в статті роботи в будинку в Барселоні: чи може зрости ваша орендна плата?.

Kann der Vermieter statt der derrama meine Miete erhöhen?

Bei Reparaturen nein. Artikel 21.1 sagt, dass der Vermieter sie „sin derecho a elevar por ello la renta“ trägt. Bei Verbesserungen ja, aber zu strengen Bedingungen nach Artikel 19 der LAU. Wenn der Vertrag fünf Jahre gelaufen ist (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist), darf der Vermieter die Jahresmiete um den gesetzlichen Zinssatz plus drei Prozentpunkte auf das in die Verbesserung investierte Kapital erhöhen, gedeckelt auf 20 % der dann geltenden Miete. Öffentliche Zuschüsse werden vorher von diesem Kapital abgezogen, und die Erhöhung gilt erst ab dem Monat nach Abschluss der Arbeiten und nachdem Sie eine schriftliche Berechnung mit Kopien der Rechnungen erhalten haben.

Artikel 22 ergänzt die Schutzrechte des Mieters bei Verbesserungsarbeiten. Der Vermieter muss Sie mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich informieren, mit Art, Beginn, Dauer und voraussichtlichen Kosten der Arbeiten. Sie haben dann einen Monat Zeit, vom Vertrag zurückzutreten; er endet zwei Monate später, und die Arbeiten dürfen bis dahin nicht beginnen. Wenn Sie bleiben, haben Sie Anspruch auf eine Mietminderung für den Teil der Wohnung, den Sie nicht nutzen können, und auf Ersatz der Kosten, die Ihnen durch die Arbeiten entstehen.

Im angespannten Mietmarkt Barcelonas ist auch die Miete bei einem neuen Vertrag gedeckelt, und ein Vermieter darf nur bis zu 10 % für qualifizierte Sanierungs-, Energie- oder Barrierefreiheitsarbeiten aufschlagen, die in den zwei Jahren davor ausgeführt wurden. Diese Regel betrifft die Miete des nächsten Mieters, nicht Ihre. Die ganze Mechanik, einschließlich der Nachweise, die der Vermieter braucht, steht in Bauarbeiten in Barcelona: Darf Ihre Miete steigen?.

Kan de verhuurder mijn huur verhogen in plaats van de derrama door te berekenen?

Voor reparaties niet. Artikel 21.1 zegt dat de verhuurder ze draagt "sin derecho a elevar por ello la renta". Voor verbeteringen wel, maar onder strikte voorwaarden uit artikel 19 van de LAU. Zodra het contract vijf jaar loopt (zeven als de verhuurder een bedrijf is), mag de verhuurder de jaarhuur verhogen met de wettelijke rente plus drie procentpunt over het in de verbetering geïnvesteerde kapitaal, met een maximum van 20% van de dan geldende huur. Overheidssubsidies worden eerst van dat kapitaal afgetrokken, en de verhoging gaat pas in de maand nadat de werkzaamheden klaar zijn en je een schriftelijke berekening met kopieën van de facturen hebt ontvangen.

Artikel 22 voegt de bescherming van de huurder bij verbeteringswerken toe. De verhuurder moet je minstens drie maanden voor de start schriftelijk op de hoogte stellen, met de aard, de begindatum, de duur en de verwachte kosten. Je hebt dan één maand om het contract op te zeggen, dat twee maanden later eindigt, en in de tussentijd mogen de werkzaamheden niet beginnen. Blijf je, dan heb je recht op huurverlaging voor het deel van de woning dat je niet kunt gebruiken en op vergoeding van de kosten die de werkzaamheden je opleggen.

Op de krappe huurmarkt van Barcelona is ook de huur bij een nieuw contract begrensd, en mag een verhuurder maximaal 10% extra rekenen voor kwalificerende renovatie-, energie- of toegankelijkheidswerken uit de voorgaande twee jaar. Die regel gaat over de huur van de volgende huurder, niet over de jouwe. De volledige werking, inclusief het bewijs dat de verhuurder nodig heeft, staat in bouwwerkzaamheden in Barcelona: mag je huur omhoog?.

Le bailleur peut-il augmenter mon loyer au lieu de répercuter la derrama ?

Pour les réparations, non. L'article 21.1 dit que le bailleur les assume « sin derecho a elevar por ello la renta ». Pour les améliorations, oui, mais à des conditions strictes fixées par l'article 19 de la LAU. Une fois que le contrat a cinq ans (sept si le bailleur est une société), le bailleur peut augmenter le loyer annuel du taux d'intérêt légal majoré de trois points appliqué au capital investi dans l'amélioration, dans la limite de 20 % du loyer en vigueur à ce moment-là. Les subventions publiques sont d'abord déduites de ce capital, et la hausse ne s'applique qu'à partir du mois suivant la fin des travaux et la réception d'un calcul écrit accompagné des copies des factures.

L'article 22 ajoute les protections du locataire en cas de travaux d'amélioration. Le bailleur doit vous en informer par écrit au moins trois mois avant leur début, en précisant leur nature, la date de début, la durée et le coût prévu. Vous disposez alors d'un mois pour résilier le contrat, qui prend fin deux mois plus tard, et les travaux ne peuvent pas commencer entre-temps. Si vous restez, vous avez droit à une réduction de loyer pour la partie de l'appartement que vous ne pouvez pas utiliser et à une indemnisation des frais que les travaux vous occasionnent.

Sur le marché locatif tendu de Barcelone, le loyer d'un nouveau contrat est aussi plafonné, et un bailleur ne peut ajouter que 10 % au maximum pour des travaux de réhabilitation, d'énergie ou d'accessibilité éligibles réalisés au cours des deux années précédentes. Cette règle concerne le loyer du prochain locataire, pas le vôtre. Le mécanisme complet, y compris les justificatifs que le bailleur doit fournir, est expliqué dans travaux dans l'immeuble à Barcelone : votre loyer peut-il augmenter ?.

Il proprietario può aumentarmi l'affitto invece di addebitarmi la derrama?

Per le riparazioni no. L'articolo 21.1 stabilisce che il proprietario le sostiene "sin derecho a elevar por ello la renta". Per i miglioramenti sì, ma a condizioni rigide fissate dall'articolo 19 della LAU. Trascorsi cinque anni di contratto (sette se il proprietario è una società), il proprietario può aumentare l'affitto annuo applicando al capitale investito nel miglioramento il tasso di interesse legale maggiorato di tre punti, con un tetto del 20% dell'affitto in vigore in quel momento. Dal capitale vanno prima detratti gli eventuali contributi pubblici, e l'aumento decorre solo dal mese successivo alla fine dei lavori e alla ricezione di un calcolo scritto con copia delle fatture.

L'articolo 22 aggiunge le tutele per l'inquilino in caso di lavori di miglioramento. Il proprietario deve comunicartelo per iscritto almeno tre mesi prima dell'inizio, indicando natura, data di inizio, durata e costo previsto. Da quel momento hai un mese di tempo per recedere dal contratto, che termina due mesi dopo, e nel frattempo i lavori non possono iniziare. Se resti, hai diritto a una riduzione dell'affitto per la parte dell'appartamento che non puoi usare e a un indennizzo per le spese che i lavori ti costringono a sostenere.

Nel mercato degli affitti sotto pressione di Barcellona anche l'affitto di un nuovo contratto è soggetto a un tetto, e il proprietario può aggiungere al massimo il 10% per lavori di riabilitazione, efficienza energetica o accessibilità ammissibili realizzati nei due anni precedenti. Questa regola riguarda l'affitto del prossimo inquilino, non il tuo. Tutti i dettagli, comprese le prove di cui il proprietario ha bisogno, sono in lavori nell'edificio a Barcellona: il tuo affitto può aumentare?.

Kan hyresvärden höja min hyra i stället för att föra över derraman?

För reparationer, nej. Artikel 21.1 säger att hyresvärden bär dem ”sin derecho a elevar por ello la renta”. För förbättringar, ja, men på strikta villkor enligt artikel 19 i LAU. När kontraktet har löpt i fem år (sju om hyresvärden är ett företag) får hyresvärden höja årshyran med den lagstadgade räntan plus tre procentenheter, tillämpad på det kapital som investerats i förbättringen, med ett tak på 20 % av den hyra som gäller vid tillfället. Offentliga bidrag dras först av från kapitalet, och höjningen börjar gälla först månaden efter att arbetena är klara och du har fått en skriftlig beräkning med kopior av fakturorna.

Artikel 22 lägger till hyresgästens skydd vid förbättringsarbeten. Hyresvärden måste meddela dig skriftligt minst tre månader innan de börjar, med uppgift om arbetenas art, startdatum, varaktighet och beräknad kostnad. Du har då en månad på dig att frånträda kontraktet, som upphör två månader senare, och arbetena får inte påbörjas under tiden. Om du stannar har du rätt till hyresnedsättning för den del av lägenheten du inte kan använda och till ersättning för kostnader som arbetena orsakar dig.

På Barcelonas ansträngda hyresmarknad är hyran i ett nytt kontrakt också reglerad, och en hyresvärd får bara lägga på upp till 10 % för kvalificerade renoverings-, energi- eller tillgänglighetsarbeten som gjorts under de två föregående åren. Den regeln gäller nästa hyresgästs hyra, inte din. Hela mekanismen, inklusive de bevis hyresvärden behöver, finns i byggarbeten i Barcelona: kan din hyra höjas?.

What should I do when the agency bills me for a derrama?

Do not pay on the first email, and do not stop paying the rent either. Work through these steps in order.

1. Ask for the paperwork: the minutes (acta) of the junta that approved the derrama, the total, and the breakdown by participation quota. Your landlord is entitled to all of it and the administrator will have it on file.
2. Read the costs clause of your contract and photograph it. Does it name derramas or extraordinary costs? Does it state an annual amount? If the answer to both is no, the derrama is the landlord's.
3. Reply in writing. Email is fine; use a burofax if the sum is large. Keep it to a few lines: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Keep paying the rent in full and on time, by the usual method. Never deduct the disputed amount from the rent. Non-payment of rent is grounds for eviction under article 27.2 of the LAU, and the dispute is about the derrama, not the rent. Be aware that the same article also covers amounts "the tenant has assumed" in the contract, so if your clause is explicit, get advice before refusing outright.
5. If the agency insists, get help before the second demand arrives. The Sindicat de Llogateres, the OCU, your district's consumer office (OMIC) and the city's Oficines d'Habitatge all handle this question regularly. For anything over a month's rent, a short consultation with a lawyer is cheap insurance.

Agencies often add a derrama to the rent receipt as a single line, which makes it look like part of the rent. It is not. Ask for a separate invoice that names the concept, and pay the two things separately so there is never any doubt about which one you paid.

¿Qué hago si la agencia me cobra una derrama?

No pagues al primer correo, pero tampoco dejes de pagar el alquiler. Sigue estos pasos por orden.

1. Pide la documentación: el acta de la junta que aprobó la derrama, el importe total y el reparto por cuota de participación. Tu arrendador tiene derecho a todo ello y el administrador lo tendrá archivado.
2. Lee la cláusula de gastos de tu contrato y hazle una foto. ¿Menciona las derramas o los gastos extraordinarios? ¿Fija un importe anual? Si la respuesta a las dos preguntas es no, la derrama es del arrendador.
3. Responde por escrito. Un correo electrónico sirve; usa un burofax si la cantidad es alta. Bastan unas líneas: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Sigue pagando el alquiler completo, puntualmente y por la vía habitual. Nunca descuentes de la renta la cantidad en disputa. El impago de la renta es causa de desahucio según el artículo 27.2 de la LAU, y la disputa es sobre la derrama, no sobre la renta. Ten en cuenta que ese mismo artículo también incluye las cantidades "cuyo pago haya asumido" el inquilino en el contrato, así que si tu cláusula es explícita, asesórate antes de negarte en redondo.
5. Si la agencia insiste, busca ayuda antes de que llegue el segundo requerimiento. El Sindicat de Llogateres, la OCU, la oficina de consumo de tu distrito (OMIC) y las Oficines d'Habitatge del Ayuntamiento atienden esta consulta a menudo. Para cualquier cantidad superior a un mes de alquiler, una consulta breve con un abogado es un seguro barato.

Las agencias suelen añadir la derrama al recibo del alquiler como una sola línea, y así parece parte de la renta. No lo es. Pide una factura aparte que indique el concepto y paga las dos cosas por separado, para que nunca haya dudas sobre qué has pagado.

Що робити, коли агентство виставляє мені рахунок за derrama?

Не платіть після першого ж листа, але й не припиняйте платити орендну плату. Пройдіть ці кроки по черзі.

1. Попросіть документи: протокол (acta) junta, яка затвердила derrama, загальну суму та розбивку за коефіцієнтами участі. Ваш орендодавець має право на все це, а в адміністратора це є в архіві.
2. Прочитайте пункт про витрати у своєму договорі й сфотографуйте його. Чи згадано в ньому derramas або надзвичайні витрати? Чи зазначено річну суму? Якщо на обидва питання відповідь «ні», derrama — справа орендодавця.
3. Відповідайте письмово. Електронного листа достатньо; якщо сума велика, використайте burofax. Кілька рядків: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Продовжуйте сплачувати орендну плату повністю й вчасно, звичним способом. Ніколи не віднімайте спірну суму від орендної плати. Несплата оренди є підставою для виселення за статтею 27.2 LAU, а суперечка стосується derrama, а не оренди. Майте на увазі, що та сама стаття охоплює й суми, які «взяв на себе орендар» за договором, тож якщо ваш пункт прямий, порадьтеся, перш ніж категорично відмовлятися.
5. Якщо агентство наполягає, зверніться по допомогу до того, як надійде друга вимога. Sindicat de Llogateres, OCU, офіс захисту споживачів вашого району (OMIC) та міські Oficines d'Habitatge регулярно займаються цим питанням. Якщо сума перевищує місячну орендну плату, коротка консультація юриста — дешева страховка.

Агентства часто додають derrama до квитанції про оренду одним рядком, і вона виглядає як частина орендної плати. Це не так. Попросіть окремий рахунок із назвою платежу і сплачуйте ці дві речі окремо, щоб ніколи не виникало сумнівів, що саме ви оплатили.

Was tun, wenn die Agentur mir eine derrama in Rechnung stellt?

Zahlen Sie nicht auf die erste E-Mail hin, und stellen Sie auch die Mietzahlung nicht ein. Gehen Sie diese Schritte der Reihe nach durch.

1. Fordern Sie die Unterlagen an: das Protokoll (acta) der junta, die die derrama beschlossen hat, den Gesamtbetrag und die Aufteilung nach Beteiligungsquote. Ihr Vermieter hat Anspruch auf all das, und die Hausverwaltung hat es in den Akten.
2. Lesen Sie die Kostenklausel Ihres Vertrags und fotografieren Sie sie. Nennt sie derramas oder außerordentliche Kosten? Gibt sie einen Jahresbetrag an? Wenn beides nicht der Fall ist, gehört die derrama dem Vermieter.
3. Antworten Sie schriftlich. Eine E-Mail genügt; bei hohen Summen nehmen Sie ein Burofax. Fassen Sie sich kurz: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Zahlen Sie die Miete weiter vollständig und pünktlich, auf dem üblichen Weg. Ziehen Sie den strittigen Betrag nie von der Miete ab. Nichtzahlung der Miete ist nach Artikel 27.2 der LAU ein Räumungsgrund, und der Streit dreht sich um die derrama, nicht um die Miete. Beachten Sie, dass derselbe Artikel auch Beträge erfasst, die „der Mieter übernommen hat“. Wenn Ihre Klausel ausdrücklich ist, holen Sie also Rat ein, bevor Sie rundheraus ablehnen.
5. Wenn die Agentur darauf besteht, holen Sie sich Hilfe, bevor die zweite Forderung kommt. Das Sindicat de Llogateres, die OCU, die Verbraucherberatung Ihres Bezirks (OMIC) und die Oficines d'Habitatge der Stadt bearbeiten diese Frage regelmäßig. Bei allem über einer Monatsmiete ist eine kurze Beratung bei einem Anwalt eine günstige Versicherung.

Agenturen setzen eine derrama oft als einzelne Zeile auf die Mietquittung, sodass sie wie ein Teil der Miete aussieht. Das ist sie nicht. Verlangen Sie eine separate Rechnung, die den Posten benennt, und zahlen Sie beides getrennt, damit nie ein Zweifel besteht, was Sie bezahlt haben.

Wat moet ik doen als het kantoor mij een derrama in rekening brengt?

Betaal niet na de eerste e-mail, en stop ook niet met het betalen van de huur. Doorloop deze stappen in volgorde.

1. Vraag de stukken op: de notulen (acta) van de junta die de derrama goedkeurde, het totaalbedrag en de verdeling per aandeel. Je verhuurder heeft recht op dat alles, en de beheerder heeft het in zijn dossier.
2. Lees de kostenclausule in je contract en maak er een foto van. Worden derramas of buitengewone kosten genoemd? Staat er een jaarbedrag in? Is het antwoord op beide nee, dan is de derrama voor de verhuurder.
3. Antwoord schriftelijk. Een e-mail volstaat; gebruik een burofax als het om een groot bedrag gaat. Houd het bij een paar regels: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Blijf de huur volledig en op tijd betalen, op de gebruikelijke manier. Trek het betwiste bedrag nooit af van de huur. Niet-betaling van de huur is een grond voor ontruiming onder artikel 27.2 van de LAU, en het geschil gaat over de derrama, niet over de huur. Let op: hetzelfde artikel geldt ook voor bedragen die "de huurder op zich heeft genomen" in het contract, dus als je clausule uitdrukkelijk is, vraag dan advies voordat je botweg weigert.
5. Houdt het kantoor vol, zoek dan hulp voordat de tweede aanmaning binnenkomt. Het Sindicat de Llogateres, de OCU, het consumentenloket van je district (OMIC) en de Oficines d'Habitatge van de stad behandelen deze vraag regelmatig. Voor alles boven een maand huur is een kort consult bij een advocaat een goedkope verzekering.

Kantoren zetten een derrama vaak als één regel op de huurkwitantie, waardoor het lijkt alsof het bij de huur hoort. Dat is niet zo. Vraag om een aparte factuur waarop de post wordt vermeld, en betaal de twee los van elkaar, zodat er nooit twijfel is over wat je hebt betaald.

Que faire quand l'agence me facture une derrama ?

Ne payez pas au premier e-mail, et n'arrêtez pas non plus de payer le loyer. Suivez ces étapes dans l'ordre.

1. Demandez les documents : le procès-verbal (acta) de la junta qui a approuvé la derrama, le montant total et la répartition par quote-part. Votre bailleur a droit à tout cela et le syndic l'a dans ses dossiers.
2. Lisez la clause sur les frais de votre contrat et prenez-la en photo. Nomme-t-elle les derramas ou les frais extraordinaires ? Indique-t-elle un montant annuel ? Si la réponse est non aux deux questions, la derrama est à la charge du bailleur.
3. Répondez par écrit. Un e-mail suffit ; utilisez un burofax si la somme est importante. Tenez-vous-en à quelques lignes : "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Continuez à payer le loyer en totalité et à temps, par le moyen habituel. Ne déduisez jamais le montant contesté du loyer. Le non-paiement du loyer est un motif d'expulsion selon l'article 27.2 de la LAU, et le litige porte sur la derrama, pas sur le loyer. Sachez que ce même article vise aussi les sommes « que le locataire a assumées » dans le contrat : si votre clause est explicite, faites-vous conseiller avant de refuser catégoriquement.
5. Si l'agence insiste, faites-vous aider avant la deuxième réclamation. Le Sindicat de Llogateres, l'OCU, le bureau de la consommation de votre district (OMIC) et les Oficines d'Habitatge de la ville traitent régulièrement cette question. Pour tout montant supérieur à un mois de loyer, une courte consultation avec un avocat est une assurance bon marché.

Les agences ajoutent souvent une derrama au reçu de loyer sur une seule ligne, ce qui la fait passer pour une partie du loyer. Ce n'en est pas une. Demandez une facture séparée qui en indique l'objet, et payez les deux séparément pour qu'il n'y ait jamais de doute sur ce que vous avez réglé.

Cosa devo fare se l'agenzia mi addebita una derrama?

Non pagare alla prima email, ma nemmeno smettere di pagare l'affitto. Segui questi passi nell'ordine.

1. Chiedi la documentazione: il verbale (acta) della junta che ha approvato la derrama, l'importo totale e la ripartizione per quota di partecipazione. Il tuo proprietario ha diritto a tutto questo e l'amministratore lo avrà in archivio.
2. Leggi la clausola sulle spese del tuo contratto e fotografala. Nomina le derramas o le spese straordinarie? Indica un importo annuo? Se la risposta a entrambe le domande è no, la derrama è a carico del proprietario.
3. Rispondi per iscritto. Va bene un'email; usa un burofax se la somma è elevata. Bastano poche righe: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Continua a pagare l'affitto per intero e puntualmente, con il metodo abituale. Non detrarre mai dall'affitto l'importo contestato. Il mancato pagamento dell'affitto è causa di sfratto ai sensi dell'articolo 27.2 della LAU, e la controversia riguarda la derrama, non l'affitto. Tieni presente che lo stesso articolo copre anche le somme "che l'inquilino si è assunto" nel contratto, quindi se la tua clausola è esplicita, fatti consigliare prima di rifiutare del tutto.
5. Se l'agenzia insiste, chiedi aiuto prima che arrivi il secondo sollecito. Il Sindicat de Llogateres, l'OCU, l'ufficio del consumatore del tuo distretto (OMIC) e le Oficines d'Habitatge del Comune trattano regolarmente questa questione. Per qualsiasi importo superiore a un mese di affitto, una breve consulenza con un avvocato è un'assicurazione a basso costo.

Le agenzie aggiungono spesso la derrama alla ricevuta dell'affitto come un'unica voce, così sembra far parte dell'affitto. Non è così. Chiedi una fattura separata che indichi la causale e paga le due cose separatamente, così non ci sarà mai alcun dubbio su cosa hai pagato.

Vad ska jag göra när förmedlingen fakturerar mig för en derrama?

Betala inte vid första mejlet, och sluta inte heller betala hyran. Gå igenom stegen i den här ordningen.

1. Be om underlaget: protokollet (acta) från den junta som godkände derraman, totalbeloppet och fördelningen per andelstal. Din hyresvärd har rätt till allt detta och förvaltaren har det arkiverat.
2. Läs kostnadsklausulen i ditt kontrakt och fotografera den. Nämner den derramas eller extra kostnader? Anger den ett årsbelopp? Om svaret på båda är nej är derraman hyresvärdens.
3. Svara skriftligt. Mejl går bra; använd burofax om summan är stor. Håll det till några rader: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Fortsätt betala hela hyran i tid, på vanligt sätt. Dra aldrig av det omtvistade beloppet från hyran. Obetald hyra är grund för vräkning enligt artikel 27.2 i LAU, och tvisten gäller derraman, inte hyran. Tänk på att samma artikel även omfattar belopp som ”hyresgästen har åtagit sig” i kontraktet, så om din klausul är uttrycklig, sök råd innan du vägrar rakt av.
5. Om förmedlingen står på sig, skaffa hjälp innan det andra kravet kommer. Sindicat de Llogateres, OCU, ditt distrikts konsumentkontor (OMIC) och stadens Oficines d'Habitatge hanterar alla den här frågan regelbundet. För allt över en månadshyra är en kort konsultation med en jurist en billig försäkring.

Förmedlingar lägger ofta till en derrama på hyresavin som en enda rad, vilket får den att se ut som en del av hyran. Det är den inte. Be om en separat faktura som anger vad den avser, och betala de två sakerna separat så att det aldrig råder något tvivel om vilken du betalat.

How Llavai helps

The cleanest way to avoid a derrama fight is to read the costs clause before you sign, and that only works if you are not signing in a panic because three other people are waiting on the stairs. Llavai watches the main Barcelona rental portals, scores every new agency listing against your brief and puts the best ones first, with the agent's number one tap away so you can call before the queue forms. Getting to the flat first is what buys you the time to ask what the community fees are, whether a derrama is pending and what the contract says about both. Set up your search in a couple of minutes; Essential is €19 a month with a 3-day free trial. If you would rather not make the call yourself, Julia can make it in Spanish on the Pro plan.

Cómo te ayuda Llavai

La forma más limpia de evitar una pelea por una derrama es leer la cláusula de gastos antes de firmar, y eso solo funciona si no firmas con prisas porque hay otras tres personas esperando en la escalera. Llavai vigila los principales portales de alquiler de Barcelona, puntúa cada nuevo anuncio de agencia según lo que buscas y te pone los mejores primero, con el teléfono del agente a un toque para que puedas llamar antes de que se forme la cola. Llegar primero al piso es lo que te da tiempo para preguntar cuánto son los gastos de comunidad, si hay alguna derrama pendiente y qué dice el contrato sobre ambas cosas. Configura tu búsqueda en un par de minutos; Essential cuesta 19 € al mes con 3 días de prueba gratis. Si prefieres no hacer la llamada tú, con el plan Pro Julia puede hacerla en español por ti.

Як допомагає Llavai

Найпростіший спосіб уникнути суперечки через derrama — прочитати пункт про витрати до підписання, а це можливо лише тоді, коли ви не підписуєте в паніці, бо на сходах чекають ще троє охочих. Llavai стежить за головними порталами оренди в Барселоні, оцінює кожне нове оголошення агентства відповідно до ваших вимог і показує найкращі першими, а номер агента — за одне торкання, тож ви можете зателефонувати ще до того, як утвориться черга. Саме те, що ви потрапляєте до квартири першим, дає час запитати, які внески спільноти, чи очікується derrama і що договір каже про обидва. Налаштуйте пошук за кілька хвилин; Essential коштує €19 на місяць із 3-денним безкоштовним пробним періодом. Якщо ви не хочете телефонувати самі, на тарифі Pro Julia може зателефонувати іспанською.

Wie Llavai hilft

Der sauberste Weg, einen Streit um eine derrama zu vermeiden, ist, die Kostenklausel vor der Unterschrift zu lesen – und das klappt nur, wenn Sie nicht in Panik unterschreiben, weil drei andere Leute im Treppenhaus warten. Llavai beobachtet die wichtigsten Mietportale Barcelonas, bewertet jedes neue Agenturinserat anhand Ihrer Wünsche und zeigt die besten zuerst, mit der Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, sodass Sie anrufen können, bevor sich die Schlange bildet. Als Erster in der Wohnung zu sein, verschafft Ihnen die Zeit zu fragen, wie hoch das Hausgeld ist, ob eine derrama ansteht und was der Vertrag zu beidem sagt. Richten Sie Ihre Suche ein – in ein paar Minuten; Essential kostet 19 € im Monat mit 3 Tagen kostenloser Testphase. Wenn Sie den Anruf lieber nicht selbst machen möchten, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch übernehmen.

Hoe Llavai helpt

De schoonste manier om een ruzie over een derrama te vermijden, is de kostenclausule lezen voordat je tekent, en dat lukt alleen als je niet in paniek tekent omdat er drie anderen op de trap staan te wachten. Llavai houdt de belangrijkste huurportalen van Barcelona in de gaten, beoordeelt elke nieuwe advertentie van een makelaar aan de hand van jouw wensen en zet de beste bovenaan, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Als eerste bij de woning zijn geeft je de tijd om te vragen wat de servicekosten zijn, of er een derrama op komst is en wat het contract over beide zegt. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten; Essential kost €19 per maand met een gratis proefperiode van 3 dagen. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat in het Spaans doen met het Pro-abonnement.

Comment Llavai vous aide

Le moyen le plus simple d'éviter un conflit autour d'une derrama est de lire la clause sur les frais avant de signer, et cela ne fonctionne que si vous ne signez pas dans la panique parce que trois autres personnes attendent dans l'escalier. Llavai surveille les principaux portails de location de Barcelone, note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères et place les meilleures en tête, avec le numéro de l'agent à portée d'un seul geste pour que vous puissiez appeler avant que la file ne se forme. Arriver le premier à l'appartement, c'est ce qui vous donne le temps de demander le montant des charges de copropriété, si une derrama est en attente et ce que dit le contrat sur ces deux points. Configurez votre recherche en quelques minutes ; Essential coûte 19 € par mois avec un essai gratuit de 3 jours. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec le forfait Pro.

Come ti aiuta Llavai

Il modo più pulito per evitare una lite su una derrama è leggere la clausola sulle spese prima di firmare, e funziona solo se non firmi nel panico perché altre tre persone aspettano sulle scale. Llavai monitora i principali portali di affitto di Barcellona, valuta ogni nuovo annuncio di agenzia in base alle tue esigenze e mette in cima i migliori, con il numero dell'agente a un tocco di distanza così puoi chiamare prima che si formi la coda. Arrivare per primo all'appartamento è ciò che ti dà il tempo di chiedere quanto sono le spese condominiali, se c'è una derrama in sospeso e cosa dice il contratto su entrambe. Imposta la tua ricerca in un paio di minuti; Essential costa 19 € al mese con 3 giorni di prova gratuita. Se preferisci non fare tu la telefonata, con il piano Pro può farla Julia in spagnolo.

Så hjälper Llavai

Det enklaste sättet att undvika ett bråk om en derrama är att läsa kostnadsklausulen innan du skriver på, och det fungerar bara om du inte skriver på i panik för att tre andra personer väntar i trappan. Llavai bevakar de stora hyresportalerna i Barcelona, poängsätter varje ny annons från en förmedling mot dina önskemål och lägger de bästa först, med mäklarens nummer ett tryck bort så att du kan ringa innan kön bildas. Att komma först till lägenheten är det som ger dig tid att fråga vad föreningsavgifterna är, om en derrama är på gång och vad kontraktet säger om båda. Ställ in din sökning på ett par minuter; Essential kostar 19 € i månaden med 3 dagars gratis provperiod. Om du hellre inte ringer själv kan Julia ringa på spanska med Pro-planen.