L'inquilino paga la derrama? Chi paga davvero ascensore, tetto e facciata

Cos'è una derrama e in cosa si differenzia dalla quota condominiale mensile?

Una derrama è un pagamento straordinario che la comunità dei proprietari (comunidad de propietarios) approva in assemblea per coprire un costo che il bilancio ordinario non può assorbire: installare un ascensore, riparare il tetto, rifare la facciata o eseguire i lavori imposti da un'ispezione dell'edificio. La normale quota condominiale (cuota de comunidad) è un'altra cosa. Serve a coprire le spese di gestione dell'edificio: pulizia, contratto di manutenzione dell'ascensore, portiere, luce delle parti comuni, assicurazione.

Ogni proprietario paga una parte della derrama in proporzione alla quota di partecipazione (cuota de participación) del proprio appartamento, la percentuale indicata nell'atto dell'edificio. Un articolo esplicativo del 2010 su idealista descrive il meccanismo in termini semplici: la quota viene votata nella junta de propietarios, i proprietari pagano in base alla loro quota e l'eventuale eccedenza viene restituita o accantonata come fondo di riserva (idealista/news, 25 agosto 2010).

Gli inquilini non fanno parte della comunità. Non votate, non ricevete i verbali se non li chiedete e l'amministratore non può fatturarvi nulla. Qualunque cosa dica il contratto, la derrama è un debito del proprietario verso la comunità. Al massimo, un contratto può obbligarti a rimborsarla al tuo locatore.

Chi paga la derrama, in assenza di accordi: il proprietario o l'inquilino?

Il proprietario. Due norme, combinate, gliela attribuiscono. La prima è il diritto di proprietà: in Catalogna l'articolo 553-45 del Codice civile catalano impone ai proprietari delle unità l'obbligo di contribuire alle spese comuni (Llei 5/2006, Llibre cinquè, testo consolidato del BOE), e nel resto della Spagna vale la stessa regola nella Ley de Propiedad Horizontal. La seconda è la legge sugli affitti: l'articolo 21.1 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obbliga il proprietario a eseguire, "senza diritto di aumentare per questo l'affitto", tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'abitazione abitabile (Ley 29/1994, BOE). Un tetto, una facciata o un intervento strutturale sull'edificio sono esattamente questo tipo di riparazione.

Quindi, salvo diversa previsione del contratto, la derrama non è un tuo problema. Un commento giuridico sul trasferimento delle derramas agli inquilini conclude che l'inquilino può essere obbligato a sostenerle solo tramite "un pacto expreso y claro que así lo indique", cioè una clausola espressa e chiara che lo preveda (Mundo Jurídico). Lo stesso articolo di idealista afferma che l'articolo 20 consente agli inquilini di farsi carico delle spese condominiali ordinarie "pero no los extraordinarios (derramas)".

Alcuni avvocati si spingono oltre e sostengono che nemmeno una clausola esplicita possa trasferire il costo dei lavori di conservazione, perché l'articolo 6 della LAU rende nulla qualsiasi pattuizione che peggiori la posizione legale dell'inquilino e l'articolo 21 attribuisce quei lavori al proprietario. Non esiste un'unica sentenza del Tribunale Supremo che chiuda la questione per le derramas, quindi consideralo un argomento da far valere, non una garanzia. Se l'importo è elevato, rivolgiti a un professionista.

Il mio contratto può obbligarmi a pagare le derramas?

In linea di principio sì, ma solo con una formulazione specifica. L'articolo 20.1 della LAU consente alle parti di concordare che l'inquilino paghi le spese generali per il corretto mantenimento dell'edificio. Perché l'accordo sia valido deve essere scritto e deve indicare l'importo annuo di tali spese alla data del contratto. Il Tribunale Supremo, con la sentenza 1637/2025 del 17 novembre 2025, ha confermato che il requisito dell'importo annuo si applica alle spese comuni non individualizzate, come le quote condominiali, a differenza dell'IBI o della tassa sui rifiuti, che riguardano un singolo appartamento e richiedono solo una clausola scritta (Legaltoday, 18 febbraio 2026).

Una derrama non supera questo test quasi per definizione, perché al momento della firma del contratto nessuno ne conosce l'importo. Per questo la maggior parte degli avvocati interpreta l'articolo 20 come riferito alle quote ordinarie e ritiene che le quote straordinarie richiedano una clausola separata che le nomini. Cerca le parole "derramas", "gastos extraordinarios" o "cuotas extraordinarias". Se la clausola dice soltanto "gastos de comunidad" o "cuota ordinaria", la derrama resta a carico del proprietario.

Tre clausole che troverai davvero nei contratti di Barcellona, e cosa significa ciascuna per te:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Solo quote ordinarie, con un importo annuo. Valida per le quote. Le derramas restano a carico del proprietario.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Nessun importo annuo, nessuna menzione delle spese straordinarie. Probabilmente non è valida nemmeno per le quote ordinarie ai sensi dell'articolo 20.1, e di certo non copre una derrama.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Esplicita. Aspettati di ricevere il conto. Se regga per i lavori di conservazione è la questione dell'articolo 21 vista sopra, ed è una domanda per un avvocato, non per un blog.

Un ulteriore limite dallo stesso articolo: durante i primi cinque anni del contratto (sette se il proprietario è una società), le spese condominiali trasferite all'inquilino possono aumentare solo di comune accordo, una volta all'anno e al massimo del doppio della percentuale di cui può aumentare l'affitto stesso. Una derrama camuffata da "aumento della quota" si scontra con questo tetto.

Quali lavori sono riparazioni che il proprietario deve pagare?

Tutto ciò che serve a mantenere abitabili l'edificio e l'appartamento è una riparazione (conservación), e l'articolo 21.1 la pone a carico del proprietario senza aumento dell'affitto. Tutto ciò che aggiunge qualcosa che l'edificio non aveva è un miglioramento (mejora), che paga sempre il proprietario ma che, entro certi limiti, può recuperare in seguito tramite l'affitto. La tabella classifica le derramas più comuni.

L'ITE merita una riga a parte, perché è all'origine di tante derramas nei vecchi edifici dell'Eixample, di Gràcia e di Sants. In Catalogna il Decret 67/2015 obbliga gli edifici residenziali a superare un'ispezione tecnica (Inspecció Tècnica de l'Edifici) una volta compiuti 45 anni, calcolati dalla data di costruzione indicata nel Catasto. I proprietari, o la comunità in un condominio, pagano l'ispezione e i lavori che essa prescrive, e la mancanza di fondi non è una scusa: "la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE" (3Cat, 28 marzo 2024). L'unica cosa che l'ITE chiede all'inquilino è consentire l'accesso all'ispettore.

Se i lavori in tabella sono del tipo che ti priva di una parte dell'appartamento, ricorda l'articolo 21.2: un intervento di conservazione che non può essere rinviato va tollerato, ma se dura più di venti giorni l'affitto si riduce in proporzione allo spazio di cui non puoi disporre. Per un quadro più completo delle riparazioni all'interno dell'appartamento, vedi chi paga le riparazioni in un affitto a Barcellona.

Il proprietario può aumentarmi l'affitto invece di addebitarmi la derrama?

Per le riparazioni no. L'articolo 21.1 stabilisce che il proprietario le sostiene "sin derecho a elevar por ello la renta". Per i miglioramenti sì, ma a condizioni rigide fissate dall'articolo 19 della LAU. Trascorsi cinque anni di contratto (sette se il proprietario è una società), il proprietario può aumentare l'affitto annuo applicando al capitale investito nel miglioramento il tasso di interesse legale maggiorato di tre punti, con un tetto del 20% dell'affitto in vigore in quel momento. Dal capitale vanno prima detratti gli eventuali contributi pubblici, e l'aumento decorre solo dal mese successivo alla fine dei lavori e alla ricezione di un calcolo scritto con copia delle fatture.

L'articolo 22 aggiunge le tutele per l'inquilino in caso di lavori di miglioramento. Il proprietario deve comunicartelo per iscritto almeno tre mesi prima dell'inizio, indicando natura, data di inizio, durata e costo previsto. Da quel momento hai un mese di tempo per recedere dal contratto, che termina due mesi dopo, e nel frattempo i lavori non possono iniziare. Se resti, hai diritto a una riduzione dell'affitto per la parte dell'appartamento che non puoi usare e a un indennizzo per le spese che i lavori ti costringono a sostenere.

Nel mercato degli affitti sotto pressione di Barcellona anche l'affitto di un nuovo contratto è soggetto a un tetto, e il proprietario può aggiungere al massimo il 10% per lavori di riabilitazione, efficienza energetica o accessibilità ammissibili realizzati nei due anni precedenti. Questa regola riguarda l'affitto del prossimo inquilino, non il tuo. Tutti i dettagli, comprese le prove di cui il proprietario ha bisogno, sono in lavori nell'edificio a Barcellona: il tuo affitto può aumentare?.

Cosa devo fare se l'agenzia mi addebita una derrama?

Non pagare alla prima email, ma nemmeno smettere di pagare l'affitto. Segui questi passi nell'ordine.

1. Chiedi la documentazione: il verbale (acta) della junta che ha approvato la derrama, l'importo totale e la ripartizione per quota di partecipazione. Il tuo proprietario ha diritto a tutto questo e l'amministratore lo avrà in archivio.
2. Leggi la clausola sulle spese del tuo contratto e fotografala. Nomina le derramas o le spese straordinarie? Indica un importo annuo? Se la risposta a entrambe le domande è no, la derrama è a carico del proprietario.
3. Rispondi per iscritto. Va bene un'email; usa un burofax se la somma è elevata. Bastano poche righe: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Continua a pagare l'affitto per intero e puntualmente, con il metodo abituale. Non detrarre mai dall'affitto l'importo contestato. Il mancato pagamento dell'affitto è causa di sfratto ai sensi dell'articolo 27.2 della LAU, e la controversia riguarda la derrama, non l'affitto. Tieni presente che lo stesso articolo copre anche le somme "che l'inquilino si è assunto" nel contratto, quindi se la tua clausola è esplicita, fatti consigliare prima di rifiutare del tutto.
5. Se l'agenzia insiste, chiedi aiuto prima che arrivi il secondo sollecito. Il Sindicat de Llogateres, l'OCU, l'ufficio del consumatore del tuo distretto (OMIC) e le Oficines d'Habitatge del Comune trattano regolarmente questa questione. Per qualsiasi importo superiore a un mese di affitto, una breve consulenza con un avvocato è un'assicurazione a basso costo.

Le agenzie aggiungono spesso la derrama alla ricevuta dell'affitto come un'unica voce, così sembra far parte dell'affitto. Non è così. Chiedi una fattura separata che indichi la causale e paga le due cose separatamente, così non ci sarà mai alcun dubbio su cosa hai pagato.

Come ti aiuta Llavai

Il modo più pulito per evitare una lite su una derrama è leggere la clausola sulle spese prima di firmare, e funziona solo se non firmi nel panico perché altre tre persone aspettano sulle scale. Llavai monitora i principali portali di affitto di Barcellona, valuta ogni nuovo annuncio di agenzia in base alle tue esigenze e mette in cima i migliori, con il numero dell'agente a un tocco di distanza così puoi chiamare prima che si formi la coda. Arrivare per primo all'appartamento è ciò che ti dà il tempo di chiedere quanto sono le spese condominiali, se c'è una derrama in sospeso e cosa dice il contratto su entrambe. Imposta la tua ricerca in un paio di minuti; Essential costa 19 € al mese con 3 giorni di prova gratuita. Se preferisci non fare tu la telefonata, con il piano Pro può farla Julia in spagnolo.