¿Paga el inquilino la derrama? Quién paga de verdad el ascensor, el tejado y la fachada

¿Qué es una derrama y en qué se diferencia de la cuota mensual de comunidad?

Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de propietarios aprueba en junta para cubrir un gasto que el presupuesto ordinario no puede asumir: instalar un ascensor, reparar el tejado, rehabilitar la fachada o hacer las obras que exige una inspección del edificio. La cuota de comunidad es otra cosa. Paga los gastos corrientes del edificio: limpieza, el contrato de mantenimiento del ascensor, el portero, la luz de las zonas comunes, el seguro.

Cada propietario paga su parte de la derrama en proporción a la cuota de participación de su piso, el porcentaje que figura en la escritura del edificio. Un artículo explicativo de idealista de 2010 describe el mecanismo con claridad: la derrama se vota en la junta de propietarios, los propietarios pagan según su cuota y el sobrante, si lo hay, se devuelve o se guarda como fondo de reserva (idealista/news, 25 de agosto de 2010).

Los inquilinos no forman parte de la comunidad. No votas, no te envían las actas salvo que las pidas y el administrador no puede facturarte nada. Diga lo que diga tu contrato, la derrama es una deuda del propietario con la comunidad. Lo máximo que puede hacer un contrato es obligarte a reembolsársela a tu arrendador.

¿Quién paga la derrama por defecto, el arrendador o el inquilino?

El arrendador. Lo dicen dos normas a la vez. La primera es el derecho de propiedad: en Cataluña, el artículo 553-45 del Código Civil de Cataluña impone a los propietarios de los elementos privativos la obligación de contribuir a los gastos comunes (Llei 5/2006, Llibre cinquè, texto consolidado del BOE), y en el resto de España la Ley de Propiedad Horizontal establece la misma regla. La segunda es el derecho arrendaticio: el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al arrendador a realizar, "sin derecho a elevar por ello la renta", todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (Ley 29/1994, BOE). Un tejado, una fachada o una obra estructural del edificio son exactamente ese tipo de reparación.

Así que, salvo que tu contrato diga otra cosa, la derrama no es problema tuyo. Un comentario jurídico sobre la repercusión de derramas al inquilino concluye que solo se le pueden cargar mediante "un pacto expreso y claro que así lo indique" (Mundo Jurídico). El mismo artículo de idealista explica que el artículo 20 permite que el inquilino asuma los gastos ordinarios de comunidad "pero no los extraordinarios (derramas)".

Algunos abogados van más allá y sostienen que ni siquiera una cláusula explícita puede trasladar el coste de las obras de conservación, porque el artículo 6 de la LAU anula cualquier pacto que empeore la posición legal del inquilino y el artículo 21 atribuye esas obras al arrendador. No hay una sentencia del Tribunal Supremo que zanje la cuestión para las derramas, así que tómalo como un argumento que puedes plantear, no como una garantía. Si la cantidad es elevada, consúltalo con un profesional.

¿Puede mi contrato obligarme a pagar derramas?

En principio sí, pero solo con una redacción concreta. El artículo 20.1 de la LAU permite pactar que el inquilino pague los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Para que ese pacto sea válido tiene que constar por escrito y fijar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. El Tribunal Supremo confirmó en la sentencia 1637/2025, de 17 de noviembre de 2025, que el requisito del importe anual se aplica a los gastos compartidos y no individualizados, como las cuotas de comunidad, a diferencia del IBI o la tasa de basuras, que corresponden a un solo piso y solo necesitan una cláusula por escrito (Legaltoday, 18 de febrero de 2026).

Una derrama no supera esa prueba casi por definición, porque nadie conoce su importe cuando se firma el contrato. Por eso la mayoría de abogados entiende que el artículo 20 cubre las cuotas ordinarias y que las derramas extraordinarias necesitan una cláusula aparte que las mencione. Busca las palabras "derramas", "gastos extraordinarios" o "cuotas extraordinarias". Si la cláusula solo dice "gastos de comunidad" o "cuota ordinaria", la derrama sigue siendo del arrendador.

Tres cláusulas que te vas a encontrar de verdad en contratos de Barcelona, y qué significa cada una para ti:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Solo cuotas ordinarias, con una cifra anual. Válida para las cuotas. Las derramas siguen siendo del arrendador.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Sin importe anual y sin mencionar gastos extraordinarios. Es discutible que sea válida incluso para las cuotas ordinarias según el artículo 20.1, y no alcanza a una derrama.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Explícita. Cuenta con que te las cobren. Si se sostiene para obras de conservación es el argumento del artículo 21 de más arriba, y eso es una pregunta para un abogado, no para un blog.

Un límite más del mismo artículo: durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es una empresa), los gastos de comunidad repercutidos al inquilino solo pueden subir de mutuo acuerdo, una vez al año y como máximo el doble del porcentaje en que pueda subir la propia renta. Una derrama disfrazada de "subida de cuota" choca con ese tope.

¿Qué obras cuentan como reparaciones que debe pagar el arrendador?

Todo lo necesario para mantener el edificio y el piso en condiciones de habitabilidad es una reparación (conservación), y el artículo 21.1 la pone a cargo del arrendador sin subida de renta. Todo lo que añade algo que el edificio no tenía es una mejora, que también paga el arrendador, aunque puede recuperarla más adelante a través de la renta, dentro de unos límites. La tabla clasifica las derramas más habituales.

La ITE merece párrafo propio porque está detrás de muchísimas derramas en las fincas antiguas del Eixample, Gràcia y Sants. En Cataluña, el Decret 67/2015 obliga a los edificios de viviendas a pasar una inspección técnica (Inspecció Tècnica de l'Edifici) cuando cumplen 45 años, contados desde la fecha de construcción que consta en el Catastro. Los propietarios, o la comunidad en un bloque de pisos, pagan la inspección y las obras que ordena, y la falta de dinero no es excusa: "la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE" (3Cat, 28 de marzo de 2024). Lo único que la ITE pide al inquilino es que deje entrar al técnico.

Si las obras previstas son de las que te dejan sin parte del piso, recuerda el artículo 21.2: una obra de conservación que no puede esperar hay que tolerarla, pero si dura más de veinte días la renta se reduce en proporción al espacio que pierdes. Para un repaso más completo de las reparaciones dentro del piso, consulta quién paga las reparaciones en un alquiler en Barcelona.

¿Puede el arrendador subirme la renta en lugar de repercutirme la derrama?

Por reparaciones, no. El artículo 21.1 dice que el arrendador las asume "sin derecho a elevar por ello la renta". Por mejoras, sí, pero en condiciones estrictas que fija el artículo 19 de la LAU. Una vez transcurridos cinco años de contrato (siete si el arrendador es una empresa), el arrendador puede subir la renta anual en el resultado de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal más tres puntos, con un tope del 20% de la renta vigente en ese momento. Antes se descuentan de ese capital las subvenciones públicas, y la subida solo empieza a aplicarse el mes siguiente a que acaben las obras y recibas por escrito el cálculo con copia de las facturas.

El artículo 22 añade las protecciones del inquilino ante las obras de mejora. El arrendador debe notificártelo por escrito al menos tres meses antes de empezar, indicando su naturaleza, fecha de inicio, duración y coste previsto. A partir de ahí tienes un mes para desistir del contrato, que se extingue dos meses después, y las obras no pueden empezar mientras tanto. Si te quedas, tienes derecho a una reducción de la renta por la parte del piso que no puedas usar y a una indemnización por los gastos que te obliguen a asumir las obras.

En el mercado de alquiler tensionado de Barcelona, la renta de un contrato nuevo también está limitada, y el arrendador solo puede añadir hasta un 10% por obras de rehabilitación, eficiencia energética o accesibilidad que cumplan los requisitos y se hayan hecho en los dos años anteriores. Esa regla afecta a la renta del siguiente inquilino, no a la tuya. Todos los detalles, incluida la acreditación que necesita el arrendador, están en obras en el edificio en Barcelona: ¿te pueden subir el alquiler?.

¿Qué hago si la agencia me cobra una derrama?

No pagues al primer correo, pero tampoco dejes de pagar el alquiler. Sigue estos pasos por orden.

1. Pide la documentación: el acta de la junta que aprobó la derrama, el importe total y el reparto por cuota de participación. Tu arrendador tiene derecho a todo ello y el administrador lo tendrá archivado.
2. Lee la cláusula de gastos de tu contrato y hazle una foto. ¿Menciona las derramas o los gastos extraordinarios? ¿Fija un importe anual? Si la respuesta a las dos preguntas es no, la derrama es del arrendador.
3. Responde por escrito. Un correo electrónico sirve; usa un burofax si la cantidad es alta. Bastan unas líneas: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Sigue pagando el alquiler completo, puntualmente y por la vía habitual. Nunca descuentes de la renta la cantidad en disputa. El impago de la renta es causa de desahucio según el artículo 27.2 de la LAU, y la disputa es sobre la derrama, no sobre la renta. Ten en cuenta que ese mismo artículo también incluye las cantidades "cuyo pago haya asumido" el inquilino en el contrato, así que si tu cláusula es explícita, asesórate antes de negarte en redondo.
5. Si la agencia insiste, busca ayuda antes de que llegue el segundo requerimiento. El Sindicat de Llogateres, la OCU, la oficina de consumo de tu distrito (OMIC) y las Oficines d'Habitatge del Ayuntamiento atienden esta consulta a menudo. Para cualquier cantidad superior a un mes de alquiler, una consulta breve con un abogado es un seguro barato.

Las agencias suelen añadir la derrama al recibo del alquiler como una sola línea, y así parece parte de la renta. No lo es. Pide una factura aparte que indique el concepto y paga las dos cosas por separado, para que nunca haya dudas sobre qué has pagado.

Cómo te ayuda Llavai

La forma más limpia de evitar una pelea por una derrama es leer la cláusula de gastos antes de firmar, y eso solo funciona si no firmas con prisas porque hay otras tres personas esperando en la escalera. Llavai vigila los principales portales de alquiler de Barcelona, puntúa cada nuevo anuncio de agencia según lo que buscas y te pone los mejores primero, con el teléfono del agente a un toque para que puedas llamar antes de que se forme la cola. Llegar primero al piso es lo que te da tiempo para preguntar cuánto son los gastos de comunidad, si hay alguna derrama pendiente y qué dice el contrato sobre ambas cosas. Configura tu búsqueda en un par de minutos; Essential cuesta 19 € al mes con 3 días de prueba gratis. Si prefieres no hacer la llamada tú, con el plan Pro Julia puede hacerla en español por ti.