Чи платить орендар derrama? Хто насправді платить за ліфт, дах і фасад

Що таке derrama і чим вона відрізняється від щомісячного внеску спільноти?

Derrama — це надзвичайний платіж, який спільнота власників (comunidad de propietarios) затверджує на зборах, щоб покрити витрату, яку звичайний бюджет не може осилити: встановлення ліфта, ремонт даху, оновлення фасаду або роботи, яких вимагає технічна інспекція будинку. Звичайний внесок спільноти (cuota de comunidad) — це інше. Він покриває поточні витрати будинку: прибирання, договір на обслуговування ліфта, консьєржа, електрику в спільних зонах, страхування.

Кожен власник сплачує частку derrama пропорційно до коефіцієнта участі своєї квартири (cuota de participación) — відсотка, зафіксованого в документі про право власності на будинок. Пояснювальна стаття idealista 2010 року описує механізм простими словами: збір затверджують на junta de propietarios, власники платять відповідно до своєї частки, а надлишок повертається або залишається в резерві (idealista/news, 25 серпня 2010 р.).

Орендарі не є членами спільноти. Ви не голосуєте, вам не надсилають протоколи, якщо ви їх не попросите, і адміністратор не може виставити вам рахунок. Хай що написано у вашому договорі, derrama — це борг власника перед спільнотою. Максимум, що може зробити договір, — зобов'язати вас відшкодувати її орендодавцеві.

Хто за замовчуванням платить derrama: орендодавець чи орендар?

Орендодавець. До цього ведуть дві норми. Перша — майнове право: у Каталонії стаття 553-45 Цивільного кодексу Каталонії покладає обов'язок брати участь у спільних витратах на власників приміщень (Llei 5/2006, Llibre cinquè, BOE consolidated text), а в решті Іспанії те саме правило містить Ley de Propiedad Horizontal. Друга — орендне право: стаття 21.1 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) зобов'язує орендодавця виконувати, «без права через це підвищувати орендну плату», усі ремонти, потрібні, щоб житло залишалося придатним для проживання (Ley 29/1994, BOE). Дах, фасад чи конструктивні роботи в будинку — саме такий ремонт.

Тож якщо ваш договір не передбачає іншого, derrama — не ваша проблема. Юридичний коментар щодо перекладання derramas на орендарів доходить висновку, що змусити орендаря їх нести можна лише через «un pacto expreso y claro que así lo indique», тобто прямий і чіткий пункт, який про це каже (Mundo Jurídico). Та сама стаття idealista зазначає, що стаття 20 дозволяє орендарям брати на себе звичайні витрати спільноти, «pero no los extraordinarios (derramas)».

Деякі юристи йдуть далі й стверджують, що навіть прямий пункт не може перекласти вартість робіт зі збереження будинку, бо стаття 6 LAU визнає нікчемною будь-яку умову, що погіршує законне становище орендаря, а стаття 21 робить ці роботи обов'язком орендодавця. Єдиного рішення Верховного суду, яке остаточно вирішує це питання щодо derramas, немає, тож сприймайте це як аргумент, який варто навести, а не як гарантію. Якщо сума велика, проконсультуйтеся з фахівцем.

Чи може мій договір змусити мене платити derramas?

У принципі так, але лише за конкретного формулювання. Стаття 20.1 LAU дозволяє сторонам домовитися, що орендар оплачує загальні витрати на належне утримання будинку. Щоб така домовленість була дійсною, вона має бути письмовою й зазначати річну суму цих витрат на дату укладення договору. Верховний суд у рішенні 1637/2025 від 17 листопада 2025 р. підтвердив, що вимога про річну суму стосується спільних, неіндивідуалізованих витрат, як-от внесків спільноти, на відміну від IBI чи податку на вивіз сміття, які прив'язані до однієї квартири й потребують лише письмового пункту (Legaltoday, 18 лютого 2026 р.).

Derrama майже за визначенням не проходить цієї перевірки, бо ніхто не знає її суми на момент підписання договору. Саме тому більшість юристів тлумачать статтю 20 як таку, що охоплює звичайні внески, і кажуть, що надзвичайні збори потребують окремого пункту, який прямо їх називає. Шукайте слова «derramas», «gastos extraordinarios» або «cuotas extraordinarias». Якщо пункт каже лише «gastos de comunidad» чи «cuota ordinaria», derrama залишається за орендодавцем.

Три пункти, які ви справді зустрінете в барселонських договорах, і що кожен із них означає для вас:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Лише звичайні внески, із річною сумою. Дійсний щодо внесків. Derramas залишаються за орендодавцем.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Без річної суми, без згадки про надзвичайні витрати. Можна стверджувати, що за статтею 20.1 він недійсний навіть щодо звичайних внесків, і на derrama він не поширюється.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Прямий. Очікуйте рахунку. Чи витримає він перевірку щодо робіт зі збереження — це аргумент зі статті 21, описаний вище, і це питання для юриста, а не для блогу.

Ще одне обмеження з тієї ж статті: протягом перших п'яти років договору (семи, якщо орендодавець — компанія) витрати спільноти, перекладені на орендаря, можуть зростати лише за згодою, раз на рік і не більше ніж на подвійний відсоток, на який може зрости сама орендна плата. Derrama, замаскована під «підвищення внеску», впирається в цю стелю.

Які роботи вважаються ремонтом, за який має платити орендодавець?

Усе, що потрібно, щоб будинок і квартира залишалися придатними для проживання, — це ремонт (conservación), і стаття 21.1 покладає його на орендодавця без підвищення орендної плати. Усе, що додає будинку щось, чого в ньому не було, — це поліпшення (mejora), за яке також платить орендодавець, але може в певних межах згодом відшкодувати його через орендну плату. Таблиця розподіляє поширені derramas.

ITE заслуговує окремого рядка, бо саме вона породжує стільки derramas у старих будинках Ешампле, Грасії та Сантсу. У Каталонії Decret 67/2015 вимагає, щоб житлові будинки проходили технічну інспекцію (Inspecció Tècnica de l'Edifici), щойно їм виповнюється 45 років, рахуючи від дати будівництва в Кадастрі. Власники, або спільнота в багатоквартирному будинку, оплачують інспекцію та роботи, які вона призначає, і брак грошей не є виправданням: «la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE» (3Cat, 28 березня 2024 р.). Єдине, чого ITE вимагає від орендаря, — доступу для інспектора.

Якщо роботи з таблиці такого типу, що позбавляють вас частини квартири, пам'ятайте про статтю 21.2: невідкладні роботи зі збереження треба терпіти, але якщо вони тривають понад двадцять днів, орендна плата зменшується пропорційно до площі, якої ви позбавлені. Докладніше про ремонти всередині квартири — у статті хто платить за ремонт в орендованій квартирі в Барселоні.

Чи може орендодавець підняти мені орендну плату замість того, щоб перекласти derrama?

За ремонти — ні. Стаття 21.1 каже, що орендодавець несе їх «sin derecho a elevar por ello la renta». За поліпшення — так, але на суворих умовах, встановлених статтею 19 LAU. Коли договір діє вже п'ять років (сім, якщо орендодавець — компанія), орендодавець може підвищити річну орендну плату на розмір законної процентної ставки плюс три пункти, застосованих до капіталу, вкладеного в поліпшення, але не більше ніж на 20% від чинної на той момент орендної плати. Державні субсидії спершу віднімаються від цього капіталу, а підвищення починає діяти лише з місяця, наступного після завершення робіт і отримання вами письмового розрахунку з копіями рахунків.

Стаття 22 додає орендарю захист під час робіт із поліпшення. Орендодавець має письмово повідомити вас щонайменше за три місяці до їх початку, вказавши характер робіт, дату початку, тривалість і очікувану вартість. Після цього у вас є один місяць, щоб відмовитися від договору, який завершується через два місяці, і роботи тим часом не можуть розпочатися. Якщо ви залишаєтеся, ви маєте право на зниження орендної плати за ту частину квартири, якою не можете користуватися, і на компенсацію витрат, яких вас змушують зазнати роботи.

На напруженому орендному ринку Барселони орендна плата за новим договором також обмежена, і орендодавець може додати лише до 10% за відповідні роботи з реабілітації, енергоефективності чи доступності, виконані за попередні два роки. Це правило стосується орендної плати наступного орендаря, а не вашої. Повний механізм, зокрема докази, які потрібні орендодавцю, описано в статті роботи в будинку в Барселоні: чи може зрости ваша орендна плата?.

Що робити, коли агентство виставляє мені рахунок за derrama?

Не платіть після першого ж листа, але й не припиняйте платити орендну плату. Пройдіть ці кроки по черзі.

1. Попросіть документи: протокол (acta) junta, яка затвердила derrama, загальну суму та розбивку за коефіцієнтами участі. Ваш орендодавець має право на все це, а в адміністратора це є в архіві.
2. Прочитайте пункт про витрати у своєму договорі й сфотографуйте його. Чи згадано в ньому derramas або надзвичайні витрати? Чи зазначено річну суму? Якщо на обидва питання відповідь «ні», derrama — справа орендодавця.
3. Відповідайте письмово. Електронного листа достатньо; якщо сума велика, використайте burofax. Кілька рядків: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Продовжуйте сплачувати орендну плату повністю й вчасно, звичним способом. Ніколи не віднімайте спірну суму від орендної плати. Несплата оренди є підставою для виселення за статтею 27.2 LAU, а суперечка стосується derrama, а не оренди. Майте на увазі, що та сама стаття охоплює й суми, які «взяв на себе орендар» за договором, тож якщо ваш пункт прямий, порадьтеся, перш ніж категорично відмовлятися.
5. Якщо агентство наполягає, зверніться по допомогу до того, як надійде друга вимога. Sindicat de Llogateres, OCU, офіс захисту споживачів вашого району (OMIC) та міські Oficines d'Habitatge регулярно займаються цим питанням. Якщо сума перевищує місячну орендну плату, коротка консультація юриста — дешева страховка.

Агентства часто додають derrama до квитанції про оренду одним рядком, і вона виглядає як частина орендної плати. Це не так. Попросіть окремий рахунок із назвою платежу і сплачуйте ці дві речі окремо, щоб ніколи не виникало сумнівів, що саме ви оплатили.

Як допомагає Llavai

Найпростіший спосіб уникнути суперечки через derrama — прочитати пункт про витрати до підписання, а це можливо лише тоді, коли ви не підписуєте в паніці, бо на сходах чекають ще троє охочих. Llavai стежить за головними порталами оренди в Барселоні, оцінює кожне нове оголошення агентства відповідно до ваших вимог і показує найкращі першими, а номер агента — за одне торкання, тож ви можете зателефонувати ще до того, як утвориться черга. Саме те, що ви потрапляєте до квартири першим, дає час запитати, які внески спільноти, чи очікується derrama і що договір каже про обидва. Налаштуйте пошук за кілька хвилин; Essential коштує €19 на місяць із 3-денним безкоштовним пробним періодом. Якщо ви не хочете телефонувати самі, на тарифі Pro Julia може зателефонувати іспанською.