Zahlt der Mieter die derrama? Wer wirklich für Aufzug, Dach und Fassade aufkommt

Was ist eine derrama, und worin unterscheidet sie sich vom monatlichen Hausgeld?

Eine derrama ist eine außerordentliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) in einer Versammlung beschließt, um Kosten zu decken, die das ordentliche Budget nicht trägt: den Einbau eines Aufzugs, die Dachreparatur, die Erneuerung der Fassade oder die Arbeiten, die eine Gebäudeinspektion verlangt. Das reguläre Hausgeld (cuota de comunidad) ist etwas anderes. Es deckt die laufenden Kosten des Gebäudes: Reinigung, den Wartungsvertrag für den Aufzug, den Hausmeister, den Gemeinschaftsstrom, die Versicherung.

Jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil an der derrama im Verhältnis zur Beteiligungsquote seiner Wohnung (cuota de participación), dem Prozentsatz, der in der Teilungsurkunde des Gebäudes steht. Ein Erklärartikel auf idealista von 2010 beschreibt den Mechanismus ganz einfach: Die Umlage wird in der junta de propietarios beschlossen, die Eigentümer zahlen nach ihrem Anteil, und ein Überschuss wird zurückgezahlt oder als Rücklage behalten (idealista/news, 25. August 2010).

Mieter sind keine Mitglieder der Gemeinschaft. Sie stimmen nicht ab, Sie bekommen das Protokoll nur, wenn Sie danach fragen, und die Hausverwaltung kann Ihnen nichts in Rechnung stellen. Egal, was in Ihrem Vertrag steht: Die derrama ist eine Schuld des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Ein Vertrag kann Sie höchstens verpflichten, sie Ihrem Vermieter zu erstatten.

Wer zahlt eine derrama im Normalfall, Vermieter oder Mieter?

Der Vermieter. Zwei Regeln greifen hier zusammen. Die erste stammt aus dem Eigentumsrecht: In Katalonien legt Artikel 553-45 des katalanischen Zivilgesetzbuchs die Pflicht, zu den gemeinschaftlichen Kosten beizutragen, den Eigentümern der Einheiten auf (Llei 5/2006, Llibre cinquè, konsolidierter Text im BOE), und im übrigen Spanien gilt dieselbe Regel nach der Ley de Propiedad Horizontal. Die zweite stammt aus dem Mietrecht: Artikel 21.1 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) verpflichtet den Vermieter, „ohne das Recht, deshalb die Miete zu erhöhen“, alle Reparaturen auszuführen, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten (Ley 29/1994, BOE). Ein Dach, eine Fassade oder Arbeiten an der Gebäudestruktur sind genau solche Reparaturen.

Wenn Ihr Vertrag also nichts anderes sagt, ist eine derrama nicht Ihr Problem. Ein juristischer Kommentar zur Umlage von derramas auf Mieter kommt zu dem Schluss, dass ein Mieter sie nur über „un pacto expreso y claro que así lo indique“ tragen muss, also eine ausdrückliche und klare Klausel, die das sagt (Mundo Jurídico). Derselbe idealista-Artikel hält fest, dass Artikel 20 Mietern erlaubt, die ordentlichen Gemeinschaftskosten zu übernehmen, „pero no los extraordinarios (derramas)“.

Manche Anwälte gehen weiter und argumentieren, dass selbst eine ausdrückliche Klausel die Kosten von Erhaltungsarbeiten nicht abwälzen kann, weil Artikel 6 der LAU jede Bestimmung für nichtig erklärt, die die gesetzliche Stellung des Mieters verschlechtert, und Artikel 21 diese Arbeiten dem Vermieter zuweist. Es gibt kein einzelnes Urteil des Obersten Gerichtshofs, das diese Frage für derramas klärt. Sehen Sie es also als Argument, das Sie vorbringen können, nicht als Garantie. Bei hohen Beträgen lassen Sie sich fachlich beraten.

Kann mein Vertrag mich verpflichten, derramas zu zahlen?

Im Prinzip ja, aber nur mit präziser Formulierung. Artikel 20.1 der LAU erlaubt den Parteien zu vereinbaren, dass der Mieter die allgemeinen Kosten für die ordnungsgemäße Erhaltung des Gebäudes trägt. Damit diese Vereinbarung gültig ist, muss sie schriftlich sein und den jährlichen Betrag dieser Kosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nennen. Der Oberste Gerichtshof hat mit Urteil 1637/2025 vom 17. November 2025 bestätigt, dass die Pflicht zur Angabe des Jahresbetrags für gemeinsame, nicht individualisierte Kosten wie das Hausgeld gilt – im Unterschied zur IBI oder zur Müllgebühr, die an eine einzelne Wohnung gebunden sind und nur eine schriftliche Klausel brauchen (Legaltoday, 18. Februar 2026).

Eine derrama fällt fast zwangsläufig durch diesen Test, weil bei Vertragsunterzeichnung niemand ihren Betrag kennt. Deshalb lesen die meisten Anwälte Artikel 20 so, dass er das ordentliche Hausgeld abdeckt, und sagen, außerordentliche Umlagen bräuchten eine eigene Klausel, die sie ausdrücklich nennt. Achten Sie auf die Wörter „derramas“, „gastos extraordinarios“ oder „cuotas extraordinarias“. Wenn die Klausel nur „gastos de comunidad“ oder „cuota ordinaria“ sagt, bleibt die derrama beim Vermieter.

Drei Klauseln, denen Sie in Barcelonas Mietverträgen tatsächlich begegnen, und was jede für Sie bedeutet:

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Nur ordentliches Hausgeld, mit Jahresbetrag. Für das Hausgeld gültig. Derramas bleiben beim Vermieter.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Kein Jahresbetrag, keine Erwähnung außerordentlicher Kosten. Nach Artikel 20.1 vermutlich nicht einmal für das ordentliche Hausgeld gültig, und eine derrama erfasst sie nicht.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Ausdrücklich. Rechnen Sie damit, dass Ihnen die Umlage in Rechnung gestellt wird. Ob das bei Erhaltungsarbeiten hält, ist das oben beschriebene Argument zu Artikel 21 – und das ist eine Frage für einen Anwalt, nicht für einen Blog.

Eine weitere Grenze aus demselben Artikel: In den ersten fünf Vertragsjahren (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) dürfen auf den Mieter umgelegte Gemeinschaftskosten nur einvernehmlich steigen, einmal im Jahr und höchstens um das Doppelte des Prozentsatzes, um den die Miete selbst steigen darf. Eine derrama, die als „Hausgelderhöhung“ getarnt wird, stößt an diese Obergrenze.

Welche Arbeiten gelten als Reparaturen, die der Vermieter zahlen muss?

Alles, was nötig ist, um Gebäude und Wohnung bewohnbar zu halten, ist eine Reparatur (conservación), und Artikel 21.1 weist sie dem Vermieter zu, ohne Mieterhöhung. Alles, was dem Gebäude etwas hinzufügt, das es vorher nicht hatte, ist eine Verbesserung (mejora). Auch sie zahlt der Vermieter, kann sie aber in Grenzen später über die Miete zurückholen. Die Tabelle ordnet die häufigsten derramas ein.

Die ITE verdient eine eigene Zeile, weil sie in älteren Blöcken in Eixample, Gràcia und Sants so viele derramas auslöst. In Katalonien verlangt das Decret 67/2015, dass Wohngebäude eine technische Inspektion (Inspecció Tècnica de l'Edifici) durchlaufen, sobald sie 45 Jahre alt sind, gerechnet ab dem Baujahr laut Kataster. Die Eigentümer – in einem Mehrfamilienhaus die Gemeinschaft – zahlen die Inspektion und die Arbeiten, die sie anordnet, und Geldmangel ist keine Ausrede: „la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE“ (3Cat, 28. März 2024). Das Einzige, was die ITE von einem Mieter verlangt, ist, dem Inspektor Zugang zu gewähren.

Wenn die Arbeiten in der Tabelle zu denen gehören, die Ihnen einen Teil der Wohnung nehmen, denken Sie an Artikel 21.2: Eine Erhaltungsmaßnahme, die nicht warten kann, müssen Sie dulden, aber dauert sie länger als zwanzig Tage, wird die Miete im Verhältnis zur verlorenen Fläche gemindert. Einen ausführlicheren Überblick über Reparaturen in der Wohnung finden Sie unter wer Reparaturen in einer Mietwohnung in Barcelona zahlt.

Kann der Vermieter statt der derrama meine Miete erhöhen?

Bei Reparaturen nein. Artikel 21.1 sagt, dass der Vermieter sie „sin derecho a elevar por ello la renta“ trägt. Bei Verbesserungen ja, aber zu strengen Bedingungen nach Artikel 19 der LAU. Wenn der Vertrag fünf Jahre gelaufen ist (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist), darf der Vermieter die Jahresmiete um den gesetzlichen Zinssatz plus drei Prozentpunkte auf das in die Verbesserung investierte Kapital erhöhen, gedeckelt auf 20 % der dann geltenden Miete. Öffentliche Zuschüsse werden vorher von diesem Kapital abgezogen, und die Erhöhung gilt erst ab dem Monat nach Abschluss der Arbeiten und nachdem Sie eine schriftliche Berechnung mit Kopien der Rechnungen erhalten haben.

Artikel 22 ergänzt die Schutzrechte des Mieters bei Verbesserungsarbeiten. Der Vermieter muss Sie mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich informieren, mit Art, Beginn, Dauer und voraussichtlichen Kosten der Arbeiten. Sie haben dann einen Monat Zeit, vom Vertrag zurückzutreten; er endet zwei Monate später, und die Arbeiten dürfen bis dahin nicht beginnen. Wenn Sie bleiben, haben Sie Anspruch auf eine Mietminderung für den Teil der Wohnung, den Sie nicht nutzen können, und auf Ersatz der Kosten, die Ihnen durch die Arbeiten entstehen.

Im angespannten Mietmarkt Barcelonas ist auch die Miete bei einem neuen Vertrag gedeckelt, und ein Vermieter darf nur bis zu 10 % für qualifizierte Sanierungs-, Energie- oder Barrierefreiheitsarbeiten aufschlagen, die in den zwei Jahren davor ausgeführt wurden. Diese Regel betrifft die Miete des nächsten Mieters, nicht Ihre. Die ganze Mechanik, einschließlich der Nachweise, die der Vermieter braucht, steht in Bauarbeiten in Barcelona: Darf Ihre Miete steigen?.

Was tun, wenn die Agentur mir eine derrama in Rechnung stellt?

Zahlen Sie nicht auf die erste E-Mail hin, und stellen Sie auch die Mietzahlung nicht ein. Gehen Sie diese Schritte der Reihe nach durch.

1. Fordern Sie die Unterlagen an: das Protokoll (acta) der junta, die die derrama beschlossen hat, den Gesamtbetrag und die Aufteilung nach Beteiligungsquote. Ihr Vermieter hat Anspruch auf all das, und die Hausverwaltung hat es in den Akten.
2. Lesen Sie die Kostenklausel Ihres Vertrags und fotografieren Sie sie. Nennt sie derramas oder außerordentliche Kosten? Gibt sie einen Jahresbetrag an? Wenn beides nicht der Fall ist, gehört die derrama dem Vermieter.
3. Antworten Sie schriftlich. Eine E-Mail genügt; bei hohen Summen nehmen Sie ein Burofax. Fassen Sie sich kurz: "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Zahlen Sie die Miete weiter vollständig und pünktlich, auf dem üblichen Weg. Ziehen Sie den strittigen Betrag nie von der Miete ab. Nichtzahlung der Miete ist nach Artikel 27.2 der LAU ein Räumungsgrund, und der Streit dreht sich um die derrama, nicht um die Miete. Beachten Sie, dass derselbe Artikel auch Beträge erfasst, die „der Mieter übernommen hat“. Wenn Ihre Klausel ausdrücklich ist, holen Sie also Rat ein, bevor Sie rundheraus ablehnen.
5. Wenn die Agentur darauf besteht, holen Sie sich Hilfe, bevor die zweite Forderung kommt. Das Sindicat de Llogateres, die OCU, die Verbraucherberatung Ihres Bezirks (OMIC) und die Oficines d'Habitatge der Stadt bearbeiten diese Frage regelmäßig. Bei allem über einer Monatsmiete ist eine kurze Beratung bei einem Anwalt eine günstige Versicherung.

Agenturen setzen eine derrama oft als einzelne Zeile auf die Mietquittung, sodass sie wie ein Teil der Miete aussieht. Das ist sie nicht. Verlangen Sie eine separate Rechnung, die den Posten benennt, und zahlen Sie beides getrennt, damit nie ein Zweifel besteht, was Sie bezahlt haben.

Wie Llavai hilft

Der sauberste Weg, einen Streit um eine derrama zu vermeiden, ist, die Kostenklausel vor der Unterschrift zu lesen – und das klappt nur, wenn Sie nicht in Panik unterschreiben, weil drei andere Leute im Treppenhaus warten. Llavai beobachtet die wichtigsten Mietportale Barcelonas, bewertet jedes neue Agenturinserat anhand Ihrer Wünsche und zeigt die besten zuerst, mit der Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, sodass Sie anrufen können, bevor sich die Schlange bildet. Als Erster in der Wohnung zu sein, verschafft Ihnen die Zeit zu fragen, wie hoch das Hausgeld ist, ob eine derrama ansteht und was der Vertrag zu beidem sagt. Richten Sie Ihre Suche ein – in ein paar Minuten; Essential kostet 19 € im Monat mit 3 Tagen kostenloser Testphase. Wenn Sie den Anruf lieber nicht selbst machen möchten, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch übernehmen.