Le locataire paie-t-il la derrama ? Qui paie vraiment l’ascenseur, le toit et la façade

Qu'est-ce qu'une derrama, et en quoi diffère-t-elle des charges mensuelles de copropriété ?

Une derrama est un paiement extraordinaire que la communauté des propriétaires (comunidad de propietarios) approuve en assemblée pour couvrir une dépense que le budget ordinaire ne peut pas absorber : installer un ascenseur, réparer la toiture, rénover la façade ou réaliser les travaux exigés par une inspection de l'immeuble. Les charges courantes de copropriété (cuota de comunidad) sont autre chose. Elles couvrent le fonctionnement de l'immeuble : ménage, contrat d'entretien de l'ascenseur, concierge, électricité des parties communes, assurance.

Chaque propriétaire paie une part de la derrama proportionnelle à la quote-part de son appartement (cuota de participación), le pourcentage inscrit dans l'acte de l'immeuble. Un article explicatif publié en 2010 sur idealista décrit simplement le mécanisme : la contribution est votée en junta de propietarios, les propriétaires paient selon leur quote-part et tout excédent est restitué ou conservé en réserve (idealista/news, 25 août 2010).

Les locataires ne sont pas membres de la copropriété. Vous ne votez pas, vous ne recevez pas le procès-verbal sauf si vous le demandez, et le syndic ne peut rien vous facturer. Quoi que dise votre contrat, la derrama est une dette du propriétaire envers la copropriété. Le contrat peut tout au plus vous obliger à rembourser votre bailleur.

Qui paie une derrama par défaut, le bailleur ou le locataire ?

Le bailleur. Deux règles se combinent pour cela. La première relève du droit de la propriété : en Catalogne, l'article 553-45 du Code civil catalan impose aux propriétaires des lots l'obligation de contribuer aux dépenses communes (Llei 5/2006, Llibre cinquè, texte consolidé du BOE), et le reste de l'Espagne applique la même règle via la Ley de Propiedad Horizontal. La seconde relève du droit locatif : l'article 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) oblige le bailleur à effectuer, « sans droit d'augmenter le loyer pour cela », toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement habitable (Ley 29/1994, BOE). Une toiture, une façade ou des travaux structurels sur l'immeuble relèvent exactement de ce type de réparation.

Sauf mention contraire dans votre contrat, une derrama n'est donc pas votre problème. Un commentaire juridique sur la répercussion des derramas aux locataires conclut qu'un locataire ne peut être tenu de les supporter qu'au moyen d'« un pacto expreso y claro que así lo indique », une clause expresse et claire qui le prévoit (Mundo Jurídico). Le même article d'idealista indique que l'article 20 permet aux locataires de prendre en charge les dépenses ordinaires de copropriété « pero no los extraordinarios (derramas) ».

Certains avocats vont plus loin et soutiennent que même une clause explicite ne peut pas transférer le coût des travaux de conservation, car l'article 6 de la LAU annule toute clause qui dégrade la position légale du locataire et l'article 21 fait de ces travaux l'affaire du bailleur. Aucun arrêt unique du Tribunal suprême ne tranche la question pour les derramas : voyez-y un argument à faire valoir, pas une garantie. Si le montant est important, consultez un professionnel.

Mon contrat peut-il m'obliger à payer les derramas ?

Oui, en principe, mais uniquement avec une formulation précise. L'article 20.1 de la LAU permet aux parties de convenir que le locataire paie les frais généraux liés au bon entretien de l'immeuble. Pour être valable, cet accord doit être écrit et indiquer le montant annuel de ces frais à la date du contrat. Le Tribunal suprême a confirmé dans son arrêt 1637/2025 du 17 novembre 2025 que l'exigence du montant annuel s'applique aux frais partagés et non individualisés, comme les charges de copropriété, contrairement à l'IBI ou à la taxe sur les ordures, qui sont rattachés à un seul appartement et n'exigent qu'une clause écrite (Legaltoday, 18 février 2026).

Une derrama échoue presque par définition à ce critère, puisque personne n'en connaît le montant à la signature du contrat. C'est pourquoi la plupart des avocats considèrent que l'article 20 couvre les charges ordinaires et que les contributions extraordinaires exigent une clause distincte qui les nomme. Cherchez les mots « derramas », « gastos extraordinarios » ou « cuotas extraordinarias ». Si la clause dit seulement « gastos de comunidad » ou « cuota ordinaria », la derrama reste à la charge du bailleur.

Trois clauses que vous rencontrerez réellement dans les contrats barcelonais, et ce que chacune signifie pour vous :

1. "El arrendatario abonará los gastos ordinarios de comunidad, que ascienden a 1.200 € anuales." Charges ordinaires uniquement, avec un montant annuel. Valable pour les charges. Les derramas restent au bailleur.
2. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad." Aucun montant annuel, aucune mention des frais extraordinaires. Sans doute même pas valable pour les charges ordinaires au regard de l'article 20.1, et elle ne s'étend pas à une derrama.
3. "El arrendatario asumirá los gastos de comunidad, incluidas las derramas y cuotas extraordinarias que apruebe la junta." Explicite. Attendez-vous à être facturé. Savoir si elle tient pour des travaux de conservation renvoie à l'argument de l'article 21 ci-dessus, et c'est une question pour un avocat, pas pour un blog.

Une autre limite figure dans le même article : pendant les cinq premières années du contrat (sept si le bailleur est une société), les frais de copropriété répercutés au locataire ne peuvent augmenter que d'un commun accord, une fois par an, et d'au plus le double du pourcentage dont le loyer lui-même peut augmenter. Une derrama déguisée en « hausse des charges » se heurte à ce plafond.

Quels travaux comptent comme des réparations à la charge du bailleur ?

Tout ce qui est nécessaire pour maintenir l'immeuble et l'appartement habitables est une réparation (conservación), et l'article 21.1 la met à la charge du bailleur sans hausse de loyer. Tout ce qui ajoute quelque chose que l'immeuble n'avait pas est une amélioration (mejora), que le bailleur paie aussi mais peut, dans certaines limites, récupérer plus tard via le loyer. Le tableau classe les derramas les plus courantes.

L'ITE mérite qu'on s'y arrête, car elle est à l'origine de nombreuses derramas dans les vieux immeubles de l'Eixample, de Gràcia et de Sants. En Catalogne, le Decret 67/2015 impose aux immeubles résidentiels de passer une inspection technique (Inspecció Tècnica de l'Edifici) lorsqu'ils atteignent 45 ans, comptés à partir de la date de construction inscrite au Cadastre. Les propriétaires, ou la copropriété dans un immeuble collectif, paient l'inspection et les travaux qu'elle ordonne, et le manque d'argent n'est pas une excuse : « la manca de recursos no eximeix de l'obligació de passar l'ITE » (3Cat, 28 mars 2024). La seule chose que l'ITE demande au locataire, c'est de laisser entrer l'inspecteur.

Si les travaux prévus sont de ceux qui vous privent d'une partie de l'appartement, souvenez-vous de l'article 21.2 : des travaux de conservation urgents doivent être tolérés, mais s'ils durent plus de vingt jours, le loyer est réduit en proportion de la surface dont vous êtes privé. Pour un tour d'horizon plus complet des réparations à l'intérieur de l'appartement, voir qui paie les réparations dans une location à Barcelone.

Le bailleur peut-il augmenter mon loyer au lieu de répercuter la derrama ?

Pour les réparations, non. L'article 21.1 dit que le bailleur les assume « sin derecho a elevar por ello la renta ». Pour les améliorations, oui, mais à des conditions strictes fixées par l'article 19 de la LAU. Une fois que le contrat a cinq ans (sept si le bailleur est une société), le bailleur peut augmenter le loyer annuel du taux d'intérêt légal majoré de trois points appliqué au capital investi dans l'amélioration, dans la limite de 20 % du loyer en vigueur à ce moment-là. Les subventions publiques sont d'abord déduites de ce capital, et la hausse ne s'applique qu'à partir du mois suivant la fin des travaux et la réception d'un calcul écrit accompagné des copies des factures.

L'article 22 ajoute les protections du locataire en cas de travaux d'amélioration. Le bailleur doit vous en informer par écrit au moins trois mois avant leur début, en précisant leur nature, la date de début, la durée et le coût prévu. Vous disposez alors d'un mois pour résilier le contrat, qui prend fin deux mois plus tard, et les travaux ne peuvent pas commencer entre-temps. Si vous restez, vous avez droit à une réduction de loyer pour la partie de l'appartement que vous ne pouvez pas utiliser et à une indemnisation des frais que les travaux vous occasionnent.

Sur le marché locatif tendu de Barcelone, le loyer d'un nouveau contrat est aussi plafonné, et un bailleur ne peut ajouter que 10 % au maximum pour des travaux de réhabilitation, d'énergie ou d'accessibilité éligibles réalisés au cours des deux années précédentes. Cette règle concerne le loyer du prochain locataire, pas le vôtre. Le mécanisme complet, y compris les justificatifs que le bailleur doit fournir, est expliqué dans travaux dans l'immeuble à Barcelone : votre loyer peut-il augmenter ?.

Que faire quand l'agence me facture une derrama ?

Ne payez pas au premier e-mail, et n'arrêtez pas non plus de payer le loyer. Suivez ces étapes dans l'ordre.

1. Demandez les documents : le procès-verbal (acta) de la junta qui a approuvé la derrama, le montant total et la répartition par quote-part. Votre bailleur a droit à tout cela et le syndic l'a dans ses dossiers.
2. Lisez la clause sur les frais de votre contrat et prenez-la en photo. Nomme-t-elle les derramas ou les frais extraordinaires ? Indique-t-elle un montant annuel ? Si la réponse est non aux deux questions, la derrama est à la charge du bailleur.
3. Répondez par écrit. Un e-mail suffit ; utilisez un burofax si la somme est importante. Tenez-vous-en à quelques lignes : "Según los artículos 20 y 21 de la LAU, las derramas extraordinarias corresponden a la propiedad salvo pacto expreso. Mi contrato no lo recoge, por lo que no procede su repercusión. Seguiré abonando la renta en la forma habitual."
4. Continuez à payer le loyer en totalité et à temps, par le moyen habituel. Ne déduisez jamais le montant contesté du loyer. Le non-paiement du loyer est un motif d'expulsion selon l'article 27.2 de la LAU, et le litige porte sur la derrama, pas sur le loyer. Sachez que ce même article vise aussi les sommes « que le locataire a assumées » dans le contrat : si votre clause est explicite, faites-vous conseiller avant de refuser catégoriquement.
5. Si l'agence insiste, faites-vous aider avant la deuxième réclamation. Le Sindicat de Llogateres, l'OCU, le bureau de la consommation de votre district (OMIC) et les Oficines d'Habitatge de la ville traitent régulièrement cette question. Pour tout montant supérieur à un mois de loyer, une courte consultation avec un avocat est une assurance bon marché.

Les agences ajoutent souvent une derrama au reçu de loyer sur une seule ligne, ce qui la fait passer pour une partie du loyer. Ce n'en est pas une. Demandez une facture séparée qui en indique l'objet, et payez les deux séparément pour qu'il n'y ait jamais de doute sur ce que vous avez réglé.

Comment Llavai vous aide

Le moyen le plus simple d'éviter un conflit autour d'une derrama est de lire la clause sur les frais avant de signer, et cela ne fonctionne que si vous ne signez pas dans la panique parce que trois autres personnes attendent dans l'escalier. Llavai surveille les principaux portails de location de Barcelone, note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères et place les meilleures en tête, avec le numéro de l'agent à portée d'un seul geste pour que vous puissiez appeler avant que la file ne se forme. Arriver le premier à l'appartement, c'est ce qui vous donne le temps de demander le montant des charges de copropriété, si une derrama est en attente et ce que dit le contrat sur ces deux points. Configurez votre recherche en quelques minutes ; Essential coûte 19 € par mois avec un essai gratuit de 3 jours. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec le forfait Pro.