Repairs for rent in Barcelona: how the deal works Reformas a cambio de alquiler en Barcelona: cómo funciona el acuerdo Ремонт замість оренди у Барселоні: як працює така угода Renovieren statt Miete zahlen in Barcelona: So funktioniert der Deal Opknappen in ruil voor huur in Barcelona: zo werkt de deal Des travaux contre le loyer à Barcelone : comment fonctionne l’accord Lavori in cambio dell’affitto a Barcellona: come funziona l’accordo Renovera i stället för hyra i Barcelona: så fungerar upplägget

Is it legal to do repairs instead of paying rent in Spain?

Yes, if it's agreed. Since the 2013 reform (Ley 4/2013), article 17.5 of the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) says the parties can freely agree that, for a fixed period, the obligation to pay rent is replaced in whole or in part by the tenant's commitment to reform or rehabilitate the property on the agreed terms. Barcelona flats let as a main home fall under the LAU, so the rule applies here.

The same paragraph sets two hard limits:

• No extra payment at the end. When the lease finishes, you can't ask for any further compensation for what the works cost you. Whatever rent you saved is all you get.
• Unfinished works can end the lease. If you don't carry out the works on the agreed terms, the landlord can treat it as grounds to terminate the contract, and article 23.2 applies: they can make you put things back as they were, or keep the changes, without paying you anything.

Treat it as a payment term in your contract, because that's what it is. You're also taking on the risk of the building work.

Article 17.5 and article 23 from the consolidated Ley 29/1994 (BOE), checked October 2026.

¿Es legal hacer reparaciones en lugar de pagar el alquiler en España?

Sí, si se pacta. Desde la reforma de 2013 (Ley 4/2013), el artículo 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que las partes pueden pactar libremente que, durante un plazo determinado, la obligación de pagar la renta se sustituya total o parcialmente por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos acordados. Los pisos de Barcelona alquilados como vivienda habitual se rigen por la LAU, así que la norma se aplica aquí.

El mismo apartado fija dos límites claros:

• Nada de pagos extra al final. Cuando termina el contrato, no puedes pedir ninguna compensación adicional por lo que te costaron las obras. La renta que te ahorraste es todo lo que recibes.
• Las obras sin terminar pueden poner fin al contrato. Si no realizas las obras en los términos pactados, el propietario puede considerarlo causa de resolución del contrato, y se aplica el artículo 23.2: puede exigirte que repongas las cosas a su estado anterior o quedarse con los cambios sin pagarte nada.

Trátalo como una condición de pago de tu contrato, porque eso es. Además, asumes el riesgo de la obra.

Artículos 17.5 y 23 de la Ley 29/1994 (BOE) consolidada, consultada en octubre de 2026.

Чи законно в Іспанії робити ремонт замість оплати оренди?

Так, якщо про це домовилися. Після реформи 2013 року (Ley 4/2013) стаття 17.5 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) встановлює, що сторони можуть вільно домовитися: на визначений строк обов'язок сплачувати оренду повністю або частково замінюється зобов'язанням орендаря реформувати або відновити житло на погоджених умовах. Квартири в Барселоні, які здаються як основне житло, підпадають під LAU, тож ця норма діє і тут.

Той самий пункт встановлює дві жорсткі межі:

• Жодних доплат наприкінці. Коли договір закінчується, ви не можете вимагати жодної додаткової компенсації за те, скільки вам коштували роботи. Зекономлена оренда — це все, що ви отримуєте.
• Незавершені роботи можуть припинити договір. Якщо ви не виконаєте роботи на погоджених умовах, власник може вважати це підставою для розірвання договору, і застосовується стаття 23.2: він може вимагати, щоб ви повернули все до попереднього стану, або залишити зміни, нічого вам не заплативши.

Ставтеся до цього як до умови оплати у вашому договорі, бо це саме вона. Ви також берете на себе ризики будівельних робіт.

Статті 17.5 і 23 консолідованого Ley 29/1994 (BOE), перевірено в жовтні 2026 року.

Ist es in Spanien legal, Reparaturen statt Miete zu leisten?

Ja, wenn es vereinbart ist. Seit der Reform von 2013 (Ley 4/2013) besagt Artikel 17.5 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dass die Parteien frei vereinbaren können, dass die Pflicht zur Mietzahlung für einen bestimmten Zeitraum ganz oder teilweise durch die Verpflichtung des Mieters ersetzt wird, die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen zu renovieren oder zu sanieren. Wohnungen in Barcelona, die als Hauptwohnsitz vermietet werden, fallen unter das LAU, also gilt die Regel auch hier.

Derselbe Absatz setzt zwei klare Grenzen:

• Keine Zusatzzahlung am Ende. Wenn der Mietvertrag endet, können Sie keine weitere Entschädigung für die Kosten der Arbeiten verlangen. Die gesparte Miete ist alles, was Sie bekommen.
• Unerledigte Arbeiten können den Vertrag beenden. Führen Sie die Arbeiten nicht wie vereinbart aus, kann der Vermieter das als Grund zur Vertragsauflösung werten, und es gilt Artikel 23.2: Er kann verlangen, dass Sie den früheren Zustand wiederherstellen, oder die Änderungen behalten, ohne Ihnen etwas zu zahlen.

Behandeln Sie es als Zahlungsklausel in Ihrem Vertrag, denn genau das ist es. Außerdem übernehmen Sie das Risiko der Bauarbeiten.

Artikel 17.5 und Artikel 23 aus dem konsolidierten Ley 29/1994 (BOE), geprüft im Oktober 2026.

Is het in Spanje legaal om reparaties te doen in plaats van huur te betalen?

Ja, als het is afgesproken. Sinds de hervorming van 2013 (Ley 4/2013) zegt artikel 17.5 van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dat partijen vrij kunnen afspreken dat de plicht om huur te betalen voor een vaste periode geheel of gedeeltelijk wordt vervangen door de toezegging van de huurder om de woning op de afgesproken voorwaarden te verbouwen of te renoveren. Flats in Barcelona die als hoofdverblijf worden verhuurd, vallen onder de LAU, dus de regel geldt hier.

Dezelfde paragraaf stelt twee harde grenzen:

• Geen extra betaling aan het eind. Als het huurcontract afloopt, kun je geen verdere vergoeding vragen voor wat de werkzaamheden je hebben gekost. De huur die je hebt bespaard, is alles wat je krijgt.
• Onafgemaakte werkzaamheden kunnen het contract beëindigen. Voer je de werkzaamheden niet uit zoals afgesproken, dan kan de verhuurder dat als grond voor ontbinding van het contract zien, en geldt artikel 23.2: hij kan eisen dat je alles in de oude staat herstelt, of de wijzigingen houden zonder jou iets te betalen.

Behandel het als een betalingsvoorwaarde in je contract, want dat is het. Je neemt ook het risico van de bouwwerkzaamheden op je.

Artikel 17.5 en artikel 23 uit de geconsolideerde Ley 29/1994 (BOE), gecontroleerd in oktober 2026.

Est-il légal en Espagne de faire des travaux au lieu de payer le loyer ?

Oui, si c'est convenu. Depuis la réforme de 2013 (Ley 4/2013), l'article 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prévoit que les parties peuvent librement convenir que, pendant une durée déterminée, l'obligation de payer le loyer soit remplacée en tout ou en partie par l'engagement du locataire de réformer ou réhabiliter le logement selon les conditions convenues. Les appartements de Barcelone loués comme résidence principale relèvent de la LAU, donc la règle s'applique ici.

Le même alinéa fixe deux limites strictes :

• Aucun paiement supplémentaire à la fin. À la fin du bail, vous ne pouvez demander aucune compensation supplémentaire pour ce que les travaux vous ont coûté. Le loyer économisé est tout ce que vous obtenez.
• Des travaux inachevés peuvent mettre fin au bail. Si vous ne réalisez pas les travaux selon les conditions convenues, le propriétaire peut y voir un motif de résiliation du contrat, et l'article 23.2 s'applique : il peut exiger que vous remettiez les lieux en l'état, ou conserver les modifications sans rien vous payer.

Traitez-le comme une clause de paiement de votre contrat, car c'est exactement ce que c'est. Vous assumez aussi le risque du chantier.

Article 17.5 et article 23 de la Ley 29/1994 (BOE) consolidée, vérifiés en octobre 2026.

In Spagna è legale fare lavori invece di pagare l'affitto?

Sì, se è concordato. Dalla riforma del 2013 (Ley 4/2013), l'articolo 17.5 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) stabilisce che le parti possono liberamente concordare che, per un periodo determinato, l'obbligo di pagare l'affitto sia sostituito in tutto o in parte dall'impegno dell'inquilino a ristrutturare o riqualificare l'immobile secondo i termini concordati. Gli appartamenti di Barcellona affittati come abitazione principale rientrano nella LAU, quindi la norma si applica qui.

Lo stesso comma fissa due limiti precisi:

• Nessun pagamento extra alla fine. Quando il contratto termina, non puoi chiedere alcun ulteriore compenso per quanto ti sono costati i lavori. L'affitto risparmiato è tutto ciò che ottieni.
• I lavori non finiti possono far cessare il contratto. Se non esegui i lavori nei termini concordati, il proprietario può considerarlo motivo di risoluzione del contratto, e si applica l'articolo 23.2: può pretendere che tu ripristini lo stato precedente, oppure tenersi le modifiche senza pagarti nulla.

Trattalo come una clausola di pagamento del tuo contratto, perché è esattamente questo. Ti assumi anche il rischio del cantiere.

Articolo 17.5 e articolo 23 dalla Ley 29/1994 (BOE) consolidata, verificati a ottobre 2026.

Är det lagligt att göra reparationer i stället för att betala hyra i Spanien?

Ja, om det är avtalat. Sedan 2013 års reform (Ley 4/2013) säger artikel 17.5 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) att parterna fritt kan avtala att skyldigheten att betala hyra under en bestämd period helt eller delvis ersätts av hyresgästens åtagande att renovera eller rusta upp bostaden på de villkor som avtalats. Lägenheter i Barcelona som hyrs ut som permanentbostad omfattas av LAU, så regeln gäller här.

Samma stycke sätter två tydliga gränser:

• Ingen extra betalning i slutet. När hyresavtalet upphör kan du inte begära någon ytterligare ersättning för vad arbetena kostade dig. Den hyra du sparade är allt du får.
• Oavslutade arbeten kan avsluta hyresavtalet. Om du inte utför arbetena enligt de avtalade villkoren kan hyresvärden se det som skäl att säga upp avtalet, och då gäller artikel 23.2: hen kan kräva att du återställer allt som det var, eller behålla förändringarna utan att betala dig något.

Behandla det som ett betalningsvillkor i ditt avtal, för det är precis vad det är. Du tar också på dig risken för byggarbetet.

Artikel 17.5 och artikel 23 ur den konsoliderade Ley 29/1994 (BOE), kontrollerad i oktober 2026.

Which works can you swap for rent, and which are the landlord's job anyway?

The law talks about reforming or rehabilitating the flat: improvements such as a new kitchen, a refitted bathroom, new flooring, rewiring or replacing old windows. It doesn't turn the landlord's own repair duty into something you pay for.

Under article 21 of the LAU, the landlord has to carry out the repairs needed to keep the flat fit to live in, at no extra cost to you, unless the damage is your fault. You only cover the small repairs that come from ordinary wear and tear. And article 6 says any clause that changes the tenancy rules to the tenant's disadvantage is void, unless the law itself allows it.

That matters when you negotiate. If the boiler is broken or there's damp coming through the wall, that's a repair the landlord owes you. Don't accept "fix it and we'll knock something off the rent" for a problem that should be fixed for free. Where a job is partly a repair and partly an upgrade, split it in the agreement. Our guide to who pays for repairs in a Barcelona rental goes through the line between the two.

¿Qué obras puedes cambiar por renta y cuáles le tocan al propietario de todos modos?

La ley habla de reformar o rehabilitar el piso: mejoras como una cocina nueva, un baño renovado, suelo nuevo, instalación eléctrica nueva o cambiar ventanas viejas. No convierte el deber de reparación del propietario en algo que pagues tú.

Según el artículo 21 de la LAU, el propietario debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin coste extra para ti, salvo que el daño sea culpa tuya. Tú solo cubres las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. Y el artículo 6 dice que es nula cualquier cláusula que modifique las normas del arrendamiento en perjuicio del inquilino, salvo que la propia ley lo permita.

Eso importa al negociar. Si la caldera está rota o entra humedad por la pared, es una reparación que te debe el propietario. No aceptes un «arréglalo y te rebajamos algo del alquiler» por un problema que debería arreglarse gratis. Si un trabajo es en parte reparación y en parte mejora, sepáralo en el acuerdo. Nuestra guía sobre quién paga las reparaciones en un alquiler en Barcelona explica la frontera entre ambas.

Які роботи можна обміняти на оренду, а які й так має робити власник?

Закон говорить про реформування або відновлення квартири: покращення на кшталт нової кухні, оновленої ванної, нової підлоги, заміни електропроводки чи старих вікон. Він не перетворює обов'язок власника робити ремонт на те, за що платите ви.

Згідно зі статтею 21 LAU, власник має виконувати ремонт, потрібний для того, щоб квартира залишалася придатною для життя, без додаткових витрат для вас, якщо пошкодження сталося не з вашої вини. Ви покриваєте лише дрібний ремонт, спричинений звичайним зносом. А стаття 6 визначає, що будь-яке положення, яке змінює правила оренди на шкоду орендарю, є недійсним, якщо сам закон цього не дозволяє.

Це важливо під час переговорів. Якщо зламаний бойлер або крізь стіну проступає вологість, це ремонт, який власник вам винен. Не погоджуйтеся на «полагодьте, а ми трохи знизимо оренду» щодо проблеми, яку мають усунути безкоштовно. Якщо робота частково є ремонтом, а частково покращенням, розділіть її в угоді. Наш посібник про те, хто платить за ремонт в орендованій квартирі в Барселоні, пояснює межу між ними.

Welche Arbeiten lassen sich gegen Miete tauschen, und welche muss der Vermieter ohnehin erledigen?

Das Gesetz spricht von Renovierung oder Sanierung der Wohnung: Verbesserungen wie eine neue Küche, ein erneuertes Bad, neuer Bodenbelag, neue Elektrik oder der Austausch alter Fenster. Es macht die Reparaturpflicht des Vermieters nicht zu etwas, das Sie bezahlen.

Nach Artikel 21 des LAU muss der Vermieter die Reparaturen durchführen, die nötig sind, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, ohne zusätzliche Kosten für Sie, es sei denn, Sie haben den Schaden verursacht. Sie tragen nur kleine Reparaturen, die durch gewöhnliche Abnutzung entstehen. Und Artikel 6 bestimmt, dass jede Klausel, die die Mietregeln zum Nachteil des Mieters ändert, nichtig ist, sofern das Gesetz es nicht selbst erlaubt.

Das ist bei den Verhandlungen wichtig. Wenn der Boiler kaputt ist oder Feuchtigkeit durch die Wand dringt, ist das eine Reparatur, die Ihnen der Vermieter schuldet. Akzeptieren Sie kein „Reparieren Sie das, dann ziehen wir etwas von der Miete ab“ für ein Problem, das kostenlos behoben werden müsste. Ist eine Arbeit teils Reparatur, teils Verbesserung, trennen Sie das in der Vereinbarung. Unser Ratgeber dazu, wer in einer Mietwohnung in Barcelona Reparaturen bezahlt, erklärt die Grenze zwischen beidem.

Welke werkzaamheden kun je ruilen tegen huur, en welke moet de verhuurder sowieso doen?

De wet heeft het over het verbouwen of renoveren van de flat: verbeteringen zoals een nieuwe keuken, een vernieuwde badkamer, nieuwe vloeren, nieuwe bedrading of het vervangen van oude ramen. De reparatieplicht van de verhuurder wordt er niet iets door dat jij betaalt.

Volgens artikel 21 van de LAU moet de verhuurder de reparaties uitvoeren die nodig zijn om de flat bewoonbaar te houden, zonder extra kosten voor jou, tenzij de schade jouw schuld is. Jij betaalt alleen kleine reparaties door gewone slijtage. En artikel 6 zegt dat elke clausule die de huurregels in het nadeel van de huurder verandert nietig is, tenzij de wet het zelf toestaat.

Dat telt bij het onderhandelen. Is de boiler kapot of komt er vocht door de muur, dan is dat een reparatie die de verhuurder je verschuldigd is. Accepteer geen „repareer het en we halen wat van de huur af” voor een probleem dat gratis verholpen hoort te worden. Is een klus deels reparatie en deels verbetering, splits die dan in de afspraak. Onze gids over wie betaalt voor reparaties in een huurwoning in Barcelona legt de grens tussen beide uit.

Quels travaux peut-on échanger contre le loyer, et lesquels incombent de toute façon au propriétaire ?

La loi parle de réformer ou de réhabiliter l'appartement : des améliorations comme une cuisine neuve, une salle de bains refaite, de nouveaux sols, une nouvelle installation électrique ou le remplacement de vieilles fenêtres. Elle ne transforme pas l'obligation de réparation du propriétaire en quelque chose que vous payez.

Selon l'article 21 de la LAU, le propriétaire doit effectuer les réparations nécessaires pour que l'appartement reste habitable, sans coût supplémentaire pour vous, sauf si le dommage vous est imputable. Vous ne prenez en charge que les petites réparations dues à l'usure normale. Et l'article 6 précise que toute clause qui modifie les règles du bail au détriment du locataire est nulle, sauf si la loi elle-même l'autorise.

Cela compte dans la négociation. Si la chaudière est en panne ou si l'humidité traverse le mur, c'est une réparation que le propriétaire vous doit. N'acceptez pas un « réparez-le et on baissera un peu le loyer » pour un problème qui devrait être réglé gratuitement. Quand un chantier relève en partie de la réparation et en partie de l'amélioration, séparez-les dans l'accord. Notre guide sur qui paie les réparations dans une location à Barcelone explique la frontière entre les deux.

Quali lavori puoi scambiare con l'affitto, e quali spettano comunque al proprietario?

La legge parla di ristrutturare o riqualificare l'appartamento: migliorie come una cucina nuova, un bagno rifatto, pavimenti nuovi, un nuovo impianto elettrico o la sostituzione di vecchie finestre. Non trasforma l'obbligo di riparazione del proprietario in qualcosa che paghi tu.

Secondo l'articolo 21 della LAU, il proprietario deve eseguire le riparazioni necessarie per mantenere l'appartamento abitabile, senza costi aggiuntivi per te, a meno che il danno non sia colpa tua. Tu copri solo le piccole riparazioni dovute alla normale usura. E l'articolo 6 dice che qualsiasi clausola che modifichi le regole della locazione a svantaggio dell'inquilino è nulla, salvo che sia la legge stessa a consentirlo.

Questo conta quando tratti. Se la caldaia è rotta o l'umidità passa dal muro, è una riparazione che il proprietario ti deve. Non accettare un «sistemalo e ti togliamo qualcosa dall'affitto» per un problema che dovrebbe essere risolto gratis. Se un lavoro è in parte riparazione e in parte miglioria, separalo nell'accordo. La nostra guida su chi paga le riparazioni in un affitto a Barcellona spiega il confine tra le due.

Vilka arbeten kan du byta mot hyra, och vilka är ändå hyresvärdens ansvar?

Lagen talar om att renovera eller rusta upp lägenheten: förbättringar som ett nytt kök, ett ombyggt badrum, nya golv, ny elinstallation eller utbyte av gamla fönster. Den gör inte hyresvärdens egen reparationsskyldighet till något du betalar för.

Enligt artikel 21 i LAU måste hyresvärden utföra de reparationer som krävs för att lägenheten ska vara beboelig, utan extra kostnad för dig, om inte skadan är ditt fel. Du står bara för de små reparationer som beror på normalt slitage. Och artikel 6 säger att varje klausul som ändrar hyresreglerna till hyresgästens nackdel är ogiltig, om inte lagen själv tillåter det.

Det spelar roll när du förhandlar. Om varmvattenberedaren är trasig eller fukt tränger in genom väggen är det en reparation som hyresvärden är skyldig dig. Gå inte med på ”fixa det så drar vi av lite på hyran” för ett problem som ska åtgärdas gratis. När ett jobb delvis är en reparation och delvis en uppgradering, dela upp det i avtalet. Vår guide om vem som betalar för reparationer i en hyresbostad i Barcelona går igenom gränsen mellan de två.

What should the rent-for-works agreement say?

Everything, in writing. Put it in the lease if you haven't signed yet, or in a signed annex if you have. A vague promise that you'll "do up the kitchen" in exchange for "a few months free" is the deal most likely to end in a dispute. At a minimum, the agreement should cover:

• The works: a detailed description, materials and finish standard, ideally with the builder's quote attached.
• The value: the agreed cost of the works and exactly how much rent it replaces.
• The period: which months are rent-free or reduced, and what you pay after that.
• Deadlines: a start date, a finish date and what happens if the work runs late.
• Overruns: who pays if the job costs more than the budget, and whether extras need written approval.
• Who hires whom: whether you or the landlord contracts the builders, and whose name goes on the invoices.
• Sign-off: how the landlord inspects and accepts the finished work, with photos and a dated acceptance.
• Permits and insurance: who applies for any council permission and whose insurance covers damage during the works.
• Early exit: what happens if either side ends the lease before the rent-free period has paid back the works.

That last point is the one people forget. If you spend €6,000 on a kitchen against six months' rent and the lease ends in month three, you want the agreement to say what you get back. Without it, article 17.5's "no extra compensation" rule leaves you arguing from a weak position.

¿Qué debe decir el acuerdo de renta por obras?

Todo, y por escrito. Inclúyelo en el contrato si aún no lo has firmado, o en un anexo firmado si ya lo has hecho. Una promesa vaga de que «arreglarás la cocina» a cambio de «unos meses gratis» es el trato con más papeletas para acabar en conflicto. Como mínimo, el acuerdo debe recoger:

• Las obras: una descripción detallada, materiales y nivel de acabado, idealmente con el presupuesto del constructor adjunto.
• El valor: el coste pactado de las obras y exactamente cuánta renta sustituye.
• El periodo: qué meses no pagas o pagas menos, y qué pagas después.
• Plazos: fecha de inicio, fecha de fin y qué pasa si la obra se retrasa.
• Sobrecostes: quién paga si el trabajo cuesta más de lo presupuestado y si los extras necesitan aprobación por escrito.
• Quién contrata a quién: si contratas tú o el propietario a los operarios, y a nombre de quién van las facturas.
• Recepción: cómo inspecciona y acepta el propietario la obra terminada, con fotos y una aceptación fechada.
• Permisos y seguro: quién solicita los permisos municipales y qué seguro cubre los daños durante las obras.
• Salida anticipada: qué pasa si cualquiera de las partes termina el contrato antes de que el periodo sin renta haya compensado las obras.

Este último punto es el que la gente olvida. Si gastas 6.000 € en una cocina a cambio de seis meses de renta y el contrato termina en el tercer mes, quieres que el acuerdo diga qué recuperas. Sin eso, la regla de «ninguna compensación adicional» del artículo 17.5 te deja en una posición débil para discutir.

Що має бути в угоді «оренда в обмін на роботи»?

Усе, і письмово. Внесіть це в договір оренди, якщо ви його ще не підписали, або в підписаний додаток, якщо вже підписали. Розмита обіцянка «оновити кухню» в обмін на «кілька місяців безкоштовно» найімовірніше закінчиться суперечкою. Щонайменше угода має охоплювати:

• Роботи: детальний опис, матеріали та рівень оздоблення, бажано з доданим кошторисом будівельника.
• Вартість: погоджену вартість робіт і те, яку саме суму оренди вона замінює.
• Період: які місяці без оренди чи зі зниженою орендою, і скільки ви платите після цього.
• Терміни: дату початку, дату завершення і що буде, якщо роботи затягнуться.
• Перевитрати: хто платить, якщо робота коштуватиме більше за бюджет, і чи потребують додаткові роботи письмового погодження.
• Хто кого наймає: чи ви, чи власник укладаєте договір з будівельниками, і на чиє ім'я виставляються рахунки.
• Приймання: як власник перевіряє і приймає завершену роботу, з фото та датованим підтвердженням.
• Дозволи та страхування: хто подає заявку на дозвіл мерії і чия страховка покриває шкоду під час робіт.
• Дострокове припинення: що буде, якщо будь-яка сторона розірве договір до того, як період без оренди окупить роботи.

Про останній пункт найчастіше забувають. Якщо ви витратили 6 000 € на кухню в рахунок шести місяців оренди, а договір закінчився на третьому місяці, угода має визначати, що ви отримаєте назад. Без цього правило статті 17.5 про «жодної додаткової компенсації» залишає вас у слабкій позиції.

Was sollte die Vereinbarung „Miete gegen Arbeiten“ enthalten?

Alles, und zwar schriftlich. Nehmen Sie es in den Mietvertrag auf, wenn Sie noch nicht unterschrieben haben, oder in einen unterschriebenen Anhang, wenn doch. Ein vages Versprechen, „die Küche herzurichten“, gegen „ein paar mietfreie Monate“ ist der Deal, der am ehesten im Streit endet. Mindestens sollte die Vereinbarung abdecken:

• Die Arbeiten: eine genaue Beschreibung, Materialien und Ausführungsstandard, idealerweise mit beigefügtem Kostenvoranschlag des Handwerkers.
• Den Wert: die vereinbarten Kosten der Arbeiten und genau, wie viel Miete sie ersetzen.
• Den Zeitraum: welche Monate mietfrei oder reduziert sind und was Sie danach zahlen.
• Fristen: Beginn, Fertigstellung und was passiert, wenn sich die Arbeiten verzögern.
• Mehrkosten: wer zahlt, wenn die Arbeiten teurer werden als budgetiert, und ob Extras schriftlich genehmigt werden müssen.
• Wer beauftragt wen: ob Sie oder der Vermieter die Handwerker beauftragen und auf wessen Namen die Rechnungen laufen.
• Abnahme: wie der Vermieter die fertigen Arbeiten prüft und abnimmt, mit Fotos und datierter Abnahme.
• Genehmigungen und Versicherung: wer eventuelle Genehmigungen der Stadt beantragt und wessen Versicherung Schäden während der Arbeiten abdeckt.
• Vorzeitiges Ende: was passiert, wenn eine Seite den Mietvertrag beendet, bevor die mietfreie Zeit die Arbeiten ausgeglichen hat.

Den letzten Punkt vergessen die meisten. Wenn Sie 6.000 € für eine Küche gegen sechs Monatsmieten ausgeben und der Vertrag im dritten Monat endet, sollte die Vereinbarung festlegen, was Sie zurückbekommen. Ohne das lässt Sie die Regel „keine zusätzliche Entschädigung“ aus Artikel 17.5 aus einer schwachen Position heraus verhandeln.

Wat moet er in de afspraak huur-tegen-werk staan?

Alles, op papier. Zet het in het huurcontract als je nog niet hebt getekend, of in een ondertekende bijlage als je dat wel hebt. Een vage belofte dat je „de keuken opknapt” in ruil voor „een paar maanden gratis” is de deal die het vaakst in ruzie eindigt. De afspraak moet minimaal regelen:

• De werkzaamheden: een gedetailleerde omschrijving, materialen en afwerkingsniveau, liefst met de offerte van de aannemer als bijlage.
• De waarde: de afgesproken kosten van de werkzaamheden en precies hoeveel huur die vervangen.
• De periode: welke maanden huurvrij of verlaagd zijn, en wat je daarna betaalt.
• Deadlines: een startdatum, een opleverdatum en wat er gebeurt als het werk uitloopt.
• Meerkosten: wie betaalt als de klus duurder uitvalt dan begroot, en of extra's schriftelijke goedkeuring nodig hebben.
• Wie huurt wie in: of jij of de verhuurder de aannemers inschakelt, en op wiens naam de facturen staan.
• Oplevering: hoe de verhuurder het afgeronde werk keurt en accepteert, met foto's en een gedateerde acceptatie.
• Vergunningen en verzekering: wie eventuele gemeentelijke toestemming aanvraagt en wiens verzekering schade tijdens de werkzaamheden dekt.
• Vroegtijdig vertrek: wat er gebeurt als een van beide partijen het contract beëindigt voordat de huurvrije periode het werk heeft terugbetaald.

Dat laatste punt vergeten mensen. Als je € 6.000 aan een keuken uitgeeft tegen zes maanden huur en het contract eindigt in maand drie, wil je dat de afspraak zegt wat je terugkrijgt. Zonder dat sta je door de regel „geen extra vergoeding” van artikel 17.5 zwak in een discussie.

Que doit contenir l'accord loyer contre travaux ?

Tout, par écrit. Intégrez-le au bail si vous ne l'avez pas encore signé, ou à un avenant signé si c'est déjà fait. Une vague promesse de « refaire la cuisine » en échange de « quelques mois gratuits » est l'accord le plus susceptible de finir en litige. Au minimum, l'accord doit couvrir :

• Les travaux : une description détaillée, les matériaux et le niveau de finition, idéalement avec le devis de l'entrepreneur en annexe.
• La valeur : le coût convenu des travaux et exactement quelle part de loyer il remplace.
• La période : quels mois sont sans loyer ou à loyer réduit, et ce que vous payez ensuite.
• Les délais : une date de début, une date de fin et ce qui se passe si le chantier prend du retard.
• Les dépassements : qui paie si les travaux coûtent plus que le budget, et si les suppléments nécessitent un accord écrit.
• Qui engage qui : si c'est vous ou le propriétaire qui engagez les artisans, et au nom de qui sont les factures.
• La réception : comment le propriétaire inspecte et accepte les travaux terminés, avec photos et acceptation datée.
• Permis et assurance : qui demande les éventuelles autorisations municipales et quelle assurance couvre les dommages pendant les travaux.
• Départ anticipé : ce qui se passe si l'une des parties met fin au bail avant que la période sans loyer ait remboursé les travaux.

C'est ce dernier point que l'on oublie. Si vous dépensez 6 000 € pour une cuisine contre six mois de loyer et que le bail se termine au troisième mois, il faut que l'accord dise ce que vous récupérez. Sans cela, la règle « aucune compensation supplémentaire » de l'article 17.5 vous laisse en position de faiblesse.

Cosa deve dire l'accordo affitto in cambio di lavori?

Tutto, per iscritto. Inseriscilo nel contratto se non l'hai ancora firmato, o in un allegato firmato se l'hai già fatto. Una promessa vaga di «sistemare la cucina» in cambio di «qualche mese gratis» è l'accordo che più facilmente finisce in lite. Come minimo, l'accordo deve prevedere:

• I lavori: una descrizione dettagliata, materiali e livello di finitura, idealmente con il preventivo dell'impresa allegato.
• Il valore: il costo concordato dei lavori e quanto affitto sostituisce esattamente.
• Il periodo: quali mesi sono senza affitto o ridotti, e cosa paghi dopo.
• Le scadenze: una data di inizio, una di fine e cosa succede se i lavori vanno in ritardo.
• Gli extra costi: chi paga se il lavoro costa più del budget, e se le aggiunte richiedono un'approvazione scritta.
• Chi incarica chi: se sei tu o il proprietario a ingaggiare gli operai, e a nome di chi vanno le fatture.
• Il collaudo: come il proprietario ispeziona e accetta i lavori finiti, con foto e un'accettazione datata.
• Permessi e assicurazione: chi chiede le eventuali autorizzazioni comunali e quale assicurazione copre i danni durante i lavori.
• Uscita anticipata: cosa succede se una delle parti chiude il contratto prima che il periodo senza affitto abbia ripagato i lavori.

Quest'ultimo punto è quello che si dimentica. Se spendi 6.000 € per una cucina a fronte di sei mesi di affitto e il contratto finisce al terzo mese, vuoi che l'accordo dica cosa ti viene restituito. Senza, la regola del «nessun compenso aggiuntivo» dell'articolo 17.5 ti lascia a discutere da una posizione debole.

Vad ska avtalet om hyra mot arbete innehålla?

Allt, skriftligt. Skriv in det i hyresavtalet om du inte har skrivit på än, eller i en undertecknad bilaga om du redan har gjort det. Ett vagt löfte om att du ska ”fixa till köket” i utbyte mot ”några gratismånader” är den uppgörelse som oftast slutar i tvist. Avtalet bör minst omfatta:

• Arbetena: en detaljerad beskrivning, material och finishnivå, helst med hantverkarens offert bifogad.
• Värdet: den avtalade kostnaden för arbetena och exakt hur mycket hyra den ersätter.
• Perioden: vilka månader som är hyresfria eller har sänkt hyra, och vad du betalar därefter.
• Tidsfrister: startdatum, slutdatum och vad som händer om arbetet blir försenat.
• Kostnadsöverskridanden: vem som betalar om jobbet kostar mer än budgeten, och om extraarbeten kräver skriftligt godkännande.
• Vem anlitar vem: om du eller hyresvärden anlitar hantverkarna, och vems namn som står på fakturorna.
• Godkännande: hur hyresvärden besiktar och godkänner det färdiga arbetet, med foton och ett daterat godkännande.
• Tillstånd och försäkring: vem som ansöker om eventuella tillstånd från kommunen och vems försäkring som täcker skador under arbetena.
• Förtida avflyttning: vad som händer om någon av parterna avslutar hyresavtalet innan den hyresfria perioden har betalat tillbaka arbetena.

Den sista punkten är den som folk glömmer. Om du lägger 6 000 € på ett kök mot sex månaders hyra och hyresavtalet upphör i månad tre vill du att avtalet säger vad du får tillbaka. Utan det lämnar artikel 17.5:s regel om ”ingen ytterligare ersättning” dig i ett svagt förhandlingsläge.

How do you work out how much rent the works are worth?

Start from a real quote, not an estimate over coffee. Get at least one written quote from a builder (presupuesto), agree the figure with the landlord and set the rent reduction against it. A simple illustration, not a recommendation:

The shorter the payback, the less exposed you are if the lease ends early. Count your own labour honestly too. If you're doing the work yourself, agree a value for your time in writing, because the landlord only has to honour what the contract says.

¿Cómo calculas cuánta renta valen las obras?

Parte de un presupuesto real, no de un cálculo tomando un café. Consigue al menos un presupuesto por escrito de un constructor, acuerda la cifra con el propietario y aplica la rebaja de renta en base a ella. Un ejemplo sencillo, no una recomendación:

Cuanto más corta la compensación, menos expuesto estás si el contrato termina antes. Valora también tu propio trabajo con honestidad. Si haces la obra tú mismo, pacta por escrito un valor para tu tiempo, porque el propietario solo tiene que cumplir lo que dice el contrato.

Як визначити, скільки оренди варті роботи?

Починайте з реального кошторису, а не з прикидки за кавою. Отримайте принаймні один письмовий кошторис від будівельника (presupuesto), погодьте суму з власником і зіставте з нею зниження оренди. Простий приклад, а не рекомендація:

Що коротший період окупності, то менший ваш ризик, якщо договір закінчиться достроково. Чесно оцініть і власну працю. Якщо ви робите роботу самі, письмово погодьте вартість свого часу, бо власник зобов'язаний виконувати лише те, що написано в договорі.

Wie berechnen Sie, wie viel Miete die Arbeiten wert sind?

Gehen Sie von einem echten Kostenvoranschlag aus, nicht von einer Schätzung beim Kaffee. Holen Sie mindestens einen schriftlichen Kostenvoranschlag eines Handwerkers ein (presupuesto), vereinbaren Sie den Betrag mit dem Vermieter und rechnen Sie die Mietminderung dagegen. Ein einfaches Beispiel, keine Empfehlung:

Je kürzer die Amortisation, desto weniger riskieren Sie, wenn der Vertrag früher endet. Bewerten Sie auch Ihre eigene Arbeitszeit ehrlich. Wenn Sie selbst Hand anlegen, vereinbaren Sie schriftlich einen Wert für Ihre Zeit, denn der Vermieter muss nur einhalten, was im Vertrag steht.

Hoe bereken je hoeveel huur de werkzaamheden waard zijn?

Begin met een echte offerte, niet met een schatting bij de koffie. Vraag minstens één schriftelijke offerte aan een aannemer (presupuesto), spreek het bedrag af met de verhuurder en zet de huurverlaging daartegenover. Een eenvoudig voorbeeld, geen advies:

Hoe korter de terugbetaling, hoe minder je risico loopt als het contract vroeg eindigt. Reken ook je eigen arbeid eerlijk mee. Doe je het werk zelf, leg dan schriftelijk een waarde voor je tijd vast, want de verhuurder hoeft alleen na te komen wat in het contract staat.

Comment calculer combien de loyer valent les travaux ?

Partez d'un vrai devis, pas d'une estimation autour d'un café. Obtenez au moins un devis écrit d'un entrepreneur (presupuesto), convenez du montant avec le propriétaire et imputez la réduction de loyer sur ce montant. Un exemple simple, pas une recommandation :

Plus le remboursement est court, moins vous êtes exposé si le bail se termine plus tôt. Évaluez aussi honnêtement votre propre travail. Si vous faites les travaux vous-même, convenez par écrit d'une valeur pour votre temps, car le propriétaire n'est tenu que par ce que dit le contrat.

Come calcoli quanto affitto valgono i lavori?

Parti da un preventivo vero, non da una stima davanti a un caffè. Fatti fare almeno un preventivo scritto da un'impresa (presupuesto), concorda la cifra con il proprietario e calcola su quella la riduzione dell'affitto. Un esempio semplice, non un consiglio:

Più breve è il rientro, meno sei esposto se il contratto finisce prima. Valuta onestamente anche il tuo lavoro. Se fai i lavori tu stesso, concorda per iscritto un valore per il tuo tempo, perché il proprietario deve rispettare solo quello che dice il contratto.

Hur räknar du ut hur mycket hyra arbetena är värda?

Utgå från en riktig offert, inte en uppskattning över en kaffe. Skaffa minst en skriftlig offert från en hantverkare (presupuesto), kom överens om beloppet med hyresvärden och räkna hyressänkningen mot det. Ett enkelt exempel, inte en rekommendation:

Ju kortare återbetalningstid, desto mindre utsatt är du om hyresavtalet upphör i förtid. Räkna också ärligt med ditt eget arbete. Om du gör jobbet själv, kom överens om ett värde på din tid skriftligt, eftersom hyresvärden bara behöver hålla det som står i avtalet.

Does the deal change your rent, deposit or rent cap?

The works change how you pay, not what the legal rent is. The contract should still state a monthly rent, with the rent-for-works period set out as a separate term. That figure matters for three things:

• The deposit. Article 36.1 of the LAU sets the legal deposit on a home at one month's rent. Make sure it's calculated on the rent stated in the contract and lodged with INCASÒL as usual. See our deposit guide.
• The rent cap. Barcelona is a stressed housing market, so the stated rent is subject to the price-control rules. A works deal shouldn't be used to dress up a rent above the cap. Our guide to rent control in Barcelona explains how the limit works; if the numbers look odd, check with a professional before signing.
• What happens after. Once the period ends, you pay the stated rent. Make sure that's the figure you expect.

Don't confuse this with article 19, which lets a landlord raise the rent after their own improvement works. If you paid for the improvements through a rent-for-works deal, ask for a clause confirming the landlord won't use those same works to justify a rent rise later.

¿Cambia el acuerdo tu renta, tu fianza o el tope de alquiler?

Las obras cambian cómo pagas, no cuál es la renta legal. El contrato debe seguir indicando una renta mensual, con el periodo de renta por obras como cláusula aparte. Esa cifra importa para tres cosas:

• La fianza. El artículo 36.1 de la LAU fija la fianza legal de una vivienda en una mensualidad de renta. Asegúrate de que se calcula sobre la renta que figura en el contrato y se deposita en el INCASÒL como siempre. Consulta nuestra guía sobre la fianza.
• El tope de alquiler. Barcelona es un mercado residencial tensionado, así que la renta indicada está sujeta a las normas de contención de precios. Un acuerdo de obras no debería usarse para camuflar una renta por encima del tope. Nuestra guía sobre la regulación del alquiler en Barcelona explica cómo funciona el límite; si las cifras parecen raras, consulta con un profesional antes de firmar.
• Lo que pasa después. Cuando termina el periodo, pagas la renta indicada. Asegúrate de que es la cifra que esperas.

No lo confundas con el artículo 19, que permite al propietario subir la renta tras sus propias obras de mejora. Si pagaste las mejoras mediante un acuerdo de renta por obras, pide una cláusula que confirme que el propietario no usará esas mismas obras para justificar una subida más adelante.

Чи змінює угода вашу оренду, депозит або ліміт оренди?

Роботи змінюють спосіб оплати, а не розмір законної орендної плати. У договорі все одно має бути вказана щомісячна оренда, а період «оренда за роботи» — окремою умовою. Ця сума важлива з трьох причин:

• Депозит. Стаття 36.1 LAU встановлює законний депозит за житло в розмірі однієї місячної оренди. Переконайтеся, що його розраховано від оренди, зазначеної в договорі, і, як зазвичай, внесено до INCASÒL. Дивіться наш посібник про депозит.
• Ліміт оренди. Барселона — напружений житловий ринок, тож зазначена оренда підпадає під правила контролю цін. Угоду про роботи не варто використовувати, щоб замаскувати оренду понад ліміт. Наш посібник про регулювання оренди в Барселоні пояснює, як працює обмеження; якщо цифри виглядають дивно, порадьтеся з фахівцем перед підписанням.
• Що буде потім. Коли період завершиться, ви платите зазначену оренду. Переконайтеся, що це та сума, на яку ви розраховуєте.

Не плутайте це зі статтею 19, яка дозволяє власнику підвищити оренду після власних робіт із покращення. Якщо ви оплатили покращення через угоду «оренда за роботи», попросіть пункт, який підтверджує, що власник не використає ці самі роботи, щоб згодом обґрунтувати підвищення оренди.

Ändert der Deal Ihre Miete, Kaution oder Mietobergrenze?

Die Arbeiten ändern, wie Sie zahlen, nicht die rechtliche Miethöhe. Der Vertrag sollte weiterhin eine Monatsmiete nennen, mit dem Zeitraum „Miete gegen Arbeiten“ als eigener Klausel. Diese Zahl ist für drei Dinge wichtig:

• Die Kaution. Artikel 36.1 des LAU legt die gesetzliche Kaution für eine Wohnung auf eine Monatsmiete fest. Achten Sie darauf, dass sie auf Basis der im Vertrag genannten Miete berechnet und wie üblich beim INCASÒL hinterlegt wird. Siehe unseren Ratgeber zur Kaution.
• Die Mietobergrenze. Barcelona ist ein angespannter Wohnungsmarkt, daher unterliegt die genannte Miete den Regeln zur Preisbegrenzung. Ein Arbeiten-Deal sollte nicht dazu dienen, eine Miete über der Obergrenze zu kaschieren. Unser Ratgeber zur Mietpreisregulierung in Barcelona erklärt, wie die Grenze funktioniert; wenn die Zahlen merkwürdig aussehen, fragen Sie vor der Unterschrift einen Fachmann.
• Was danach passiert. Nach Ablauf des Zeitraums zahlen Sie die genannte Miete. Stellen Sie sicher, dass es der Betrag ist, den Sie erwarten.

Verwechseln Sie das nicht mit Artikel 19, der es einem Vermieter erlaubt, die Miete nach eigenen Modernisierungsarbeiten zu erhöhen. Wenn Sie die Verbesserungen über einen Deal „Miete gegen Arbeiten“ bezahlt haben, verlangen Sie eine Klausel, die bestätigt, dass der Vermieter genau diese Arbeiten später nicht zur Begründung einer Mieterhöhung heranzieht.

Verandert de deal je huur, borg of huurplafond?

De werkzaamheden veranderen hoe je betaalt, niet wat de wettelijke huur is. Het contract moet nog steeds een maandhuur vermelden, met de huur-tegen-werkperiode als aparte voorwaarde. Dat bedrag telt voor drie dingen:

• De borg. Artikel 36.1 van de LAU stelt de wettelijke borg voor een woning op één maand huur. Zorg dat die wordt berekend over de huur in het contract en zoals gewoonlijk bij INCASÒL wordt gedeponeerd. Zie onze gids over de borg.
• Het huurplafond. Barcelona is een gespannen woningmarkt, dus de vermelde huur valt onder de regels voor prijsbeheersing. Een werkdeal mag niet worden gebruikt om een huur boven het plafond te verhullen. Onze gids over huurregulering in Barcelona legt uit hoe de grens werkt; als de cijfers vreemd ogen, raadpleeg dan een professional voordat je tekent.
• Wat er daarna gebeurt. Als de periode afloopt, betaal je de vermelde huur. Zorg dat dat het bedrag is dat je verwacht.

Verwar dit niet met artikel 19, waarmee een verhuurder de huur mag verhogen na eigen verbeteringswerken. Heb jij de verbeteringen betaald via een huur-tegen-werkdeal, vraag dan om een clausule die bevestigt dat de verhuurder diezelfde werkzaamheden later niet gebruikt om een huurverhoging te rechtvaardigen.

L'accord change-t-il votre loyer, votre dépôt de garantie ou le plafond de loyer ?

Les travaux changent la façon dont vous payez, pas le montant légal du loyer. Le contrat doit toujours indiquer un loyer mensuel, la période loyer contre travaux figurant comme clause distincte. Ce chiffre compte pour trois choses :

• Le dépôt de garantie. L'article 36.1 de la LAU fixe la caution légale d'un logement à un mois de loyer. Vérifiez qu'elle est calculée sur le loyer indiqué au contrat et déposée auprès de l'INCASÒL comme d'habitude. Voir notre guide du dépôt de garantie.
• Le plafond de loyer. Barcelone est un marché du logement tendu, donc le loyer indiqué est soumis aux règles d'encadrement des prix. Un accord de travaux ne doit pas servir à maquiller un loyer supérieur au plafond. Notre guide sur l'encadrement des loyers à Barcelone explique comment fonctionne la limite ; si les chiffres semblent bizarres, consultez un professionnel avant de signer.
• Ce qui se passe ensuite. Une fois la période terminée, vous payez le loyer indiqué. Assurez-vous que c'est le montant que vous attendez.

Ne confondez pas avec l'article 19, qui permet à un propriétaire d'augmenter le loyer après ses propres travaux d'amélioration. Si vous avez payé les améliorations via un accord loyer contre travaux, demandez une clause confirmant que le propriétaire n'utilisera pas ces mêmes travaux pour justifier une hausse de loyer plus tard.

L'accordo cambia il tuo affitto, il deposito o il tetto agli affitti?

I lavori cambiano come paghi, non qual è l'affitto legale. Il contratto deve comunque indicare un affitto mensile, con il periodo affitto in cambio di lavori come clausola separata. Quella cifra conta per tre cose:

• Il deposito. L'articolo 36.1 della LAU fissa il deposito legale per un'abitazione a una mensilità. Assicurati che sia calcolato sull'affitto indicato nel contratto e depositato presso l'INCASÒL come di consueto. Vedi la nostra guida al deposito.
• Il tetto agli affitti. Barcellona è un mercato abitativo in tensione, quindi l'affitto indicato è soggetto alle regole di contenimento dei prezzi. Un accordo sui lavori non dovrebbe servire a mascherare un affitto sopra il tetto. La nostra guida sul controllo degli affitti a Barcellona spiega come funziona il limite; se i numeri sembrano strani, consulta un professionista prima di firmare.
• Cosa succede dopo. Finito il periodo, paghi l'affitto indicato. Assicurati che sia la cifra che ti aspetti.

Non confonderlo con l'articolo 19, che consente al proprietario di aumentare l'affitto dopo propri lavori di miglioria. Se hai pagato tu le migliorie con un accordo affitto in cambio di lavori, chiedi una clausola che confermi che il proprietario non userà quegli stessi lavori per giustificare un aumento dell'affitto in futuro.

Ändrar uppgörelsen din hyra, deposition eller hyrestak?

Arbetena ändrar hur du betalar, inte vad den lagliga hyran är. Avtalet ska fortfarande ange en månadshyra, med perioden för hyra mot arbete som ett separat villkor. Den siffran spelar roll för tre saker:

• Depositionen. Artikel 36.1 i LAU fastställer den lagstadgade depositionen för en bostad till en månadshyra. Se till att den beräknas på den hyra som anges i avtalet och deponeras hos INCASÒL som vanligt. Läs vår guide om deposition.
• Hyrestaket. Barcelona är en ansträngd bostadsmarknad, så den angivna hyran omfattas av reglerna för hyreskontroll. En uppgörelse om arbeten ska inte användas för att dölja en hyra över taket. Vår guide om hyreskontroll i Barcelona förklarar hur gränsen fungerar; om siffrorna ser konstiga ut, rådgör med en expert innan du skriver på.
• Vad som händer efteråt. När perioden är slut betalar du den angivna hyran. Se till att det är den siffra du räknar med.

Blanda inte ihop detta med artikel 19, som låter en hyresvärd höja hyran efter förbättringsarbeten som hyresvärden själv har utfört. Om du betalade för förbättringarna genom en uppgörelse om hyra mot arbete, be om en klausul som bekräftar att hyresvärden inte senare använder samma arbeten för att motivera en hyreshöjning.

What are the traps for tenants?

• A short lease. If the contract could end before the works are paid back, you're lending the landlord money with no guarantee of return.
• Cost overruns. Old Barcelona flats hide surprises: rotten beams, lead pipes, wiring that has to go. Agree in advance who pays.
• Unclear "finished". If there's no sign-off process, the landlord can say the work isn't up to standard and claim you've breached the deal.
• Missing permits. Many works in Barcelona need a works communication or licence from the Ajuntament, and anything touching the façade or the building's structure needs the community too. Agree who applies for them, and check with the district office or an architect before you start.
• Arrears disputes. During the works period no money is owed, so if things go wrong it's unclear how the deal fits the usual eviction process for unpaid rent. Clear dates and amounts in writing protect both sides.
• Cash deals off the books. Keep invoices, bank transfers and receipts. They're your evidence that you did your part.

The landlord has tax obligations of their own. Spain's tax directorate (DGT) has treated rent-free periods in exchange for a tenant's works on business premises as income in kind for the owner (binding ruling V0089-19). That's their adviser's job, not yours, but it's one more reason to make the deal official.

The DGT position comes from a binding ruling on commercial premises; how it applies to a particular home is a question for a tax adviser.

¿Cuáles son las trampas para el inquilino?

• Un contrato corto. Si el contrato puede terminar antes de compensar las obras, le estás prestando dinero al propietario sin garantía de recuperarlo.
• Sobrecostes. Los pisos antiguos de Barcelona esconden sorpresas: vigas podridas, tuberías de plomo, instalación eléctrica que hay que cambiar. Acordad de antemano quién paga.
• Un «terminado» poco claro. Si no hay proceso de recepción, el propietario puede decir que la obra no está a la altura y alegar que has incumplido el acuerdo.
• Permisos que faltan. Muchas obras en Barcelona necesitan una comunicación de obras o una licencia del Ajuntament, y todo lo que afecte a la fachada o a la estructura del edificio necesita también a la comunidad. Acordad quién los solicita y consulta con la oficina del distrito o con un arquitecto antes de empezar.
• Conflictos por impagos. Durante el periodo de obras no se debe dinero, así que si algo sale mal no está claro cómo encaja el acuerdo en el procedimiento habitual de desahucio por impago. Fechas e importes claros por escrito protegen a ambas partes.
• Tratos en negro. Guarda facturas, transferencias y recibos. Son tu prueba de que cumpliste tu parte.

El propietario tiene sus propias obligaciones fiscales. La Dirección General de Tributos (DGT) ha tratado los periodos sin renta a cambio de obras del inquilino en locales de negocio como rendimiento en especie para el propietario (consulta vinculante V0089-19). Eso es cosa de su asesor, no tuya, pero es un motivo más para formalizar el acuerdo.

La posición de la DGT procede de una consulta vinculante sobre locales comerciales; cómo se aplica a una vivienda concreta es una cuestión para un asesor fiscal.

Які пастки чекають на орендарів?

• Короткий договір. Якщо договір може закінчитися до того, як роботи окупляться, ви позичаєте власнику гроші без гарантії повернення.
• Перевитрати. Старі квартири в Барселоні приховують сюрпризи: гнилі балки, свинцеві труби, проводку, яку треба міняти. Наперед домовтеся, хто платить.
• Нечітке «завершено». Якщо немає процедури приймання, власник може сказати, що робота не відповідає стандарту, і заявити, що ви порушили угоду.
• Відсутні дозволи. Багато робіт у Барселоні потребують повідомлення про роботи або ліцензії від Ajuntament, а все, що стосується фасаду чи конструкції будинку, також потребує згоди спільноти власників. Домовтеся, хто їх подає, і перед початком порадьтеся з офісом району або архітектором.
• Суперечки про заборгованість. Під час періоду робіт гроші не заборговані, тож якщо щось піде не так, незрозуміло, як угода вписується у звичайну процедуру виселення за несплату оренди. Чіткі дати й суми на письмі захищають обидві сторони.
• Готівкові домовленості без документів. Зберігайте рахунки, банківські перекази та квитанції. Це ваш доказ того, що ви виконали свою частину.

Власник має власні податкові зобов'язання. Податкове управління Іспанії (DGT) розглядало періоди без оренди в обмін на роботи орендаря в комерційних приміщеннях як дохід у натуральній формі для власника (обов'язкова консультація V0089-19). Це справа його консультанта, а не ваша, але це ще одна причина оформити угоду офіційно.

Позиція DGT походить з обов'язкової консультації щодо комерційних приміщень; як вона застосовується до конкретного житла — питання до податкового консультанта.

Welche Fallen gibt es für Mieter?

• Ein kurzer Mietvertrag. Kann der Vertrag enden, bevor die Arbeiten ausgeglichen sind, leihen Sie dem Vermieter Geld ohne Garantie auf Rückzahlung.
• Mehrkosten. Alte Wohnungen in Barcelona bergen Überraschungen: morsche Balken, Bleirohre, Leitungen, die raus müssen. Vereinbaren Sie im Voraus, wer zahlt.
• Unklares „fertig“. Gibt es kein Abnahmeverfahren, kann der Vermieter behaupten, die Arbeiten entsprächen nicht dem Standard, und Ihnen einen Vertragsbruch vorwerfen.
• Fehlende Genehmigungen. Viele Arbeiten in Barcelona brauchen eine Bauanzeige oder Lizenz des Ajuntament, und alles, was die Fassade oder die Gebäudestruktur betrifft, braucht auch die Eigentümergemeinschaft. Vereinbaren Sie, wer sie beantragt, und erkundigen Sie sich vor Beginn beim Bezirksamt oder bei einem Architekten.
• Streit um Mietrückstände. Während der Arbeitsphase wird kein Geld geschuldet, also ist bei Problemen unklar, wie der Deal ins übliche Räumungsverfahren wegen Mietschulden passt. Klare Daten und Beträge schriftlich schützen beide Seiten.
• Bargeschäfte ohne Beleg. Bewahren Sie Rechnungen, Überweisungen und Quittungen auf. Sie sind Ihr Beweis, dass Sie Ihren Teil erfüllt haben.

Der Vermieter hat eigene steuerliche Pflichten. Die spanische Steuerdirektion (DGT) hat mietfreie Zeiträume im Tausch gegen Arbeiten des Mieters an Gewerberäumen als Sacheinkünfte des Eigentümers behandelt (verbindliche Auskunft V0089-19). Das ist Sache seines Beraters, nicht Ihre, aber ein Grund mehr, den Deal offiziell zu machen.

Die Position der DGT stammt aus einer verbindlichen Auskunft zu Gewerberäumen; wie sie auf eine bestimmte Wohnung anzuwenden ist, sollte ein Steuerberater klären.

Wat zijn de valkuilen voor huurders?

• Een kort contract. Kan het contract aflopen voordat het werk is terugbetaald, dan leen je de verhuurder geld zonder garantie dat je het terugziet.
• Meerkosten. Oude flats in Barcelona verbergen verrassingen: rotte balken, loden leidingen, bedrading die eruit moet. Spreek vooraf af wie betaalt.
• Onduidelijk „klaar”. Zonder opleveringsprocedure kan de verhuurder zeggen dat het werk niet goed genoeg is en beweren dat jij de afspraak hebt geschonden.
• Ontbrekende vergunningen. Veel werkzaamheden in Barcelona vereisen een melding of vergunning van het Ajuntament, en alles wat de gevel of de constructie van het gebouw raakt, heeft ook de vereniging van eigenaars nodig. Spreek af wie ze aanvraagt en informeer vóór de start bij het districtskantoor of een architect.
• Geschillen over achterstand. Tijdens de werkperiode is er geen geld verschuldigd, dus als het misgaat is onduidelijk hoe de deal past in de gewone ontruimingsprocedure wegens onbetaalde huur. Duidelijke data en bedragen op papier beschermen beide partijen.
• Zwarte contante deals. Bewaar facturen, bankoverschrijvingen en bonnetjes. Dat is je bewijs dat je jouw deel hebt gedaan.

De verhuurder heeft eigen fiscale verplichtingen. De Spaanse belastingdirectie (DGT) heeft huurvrije periodes in ruil voor werk van de huurder aan bedrijfspanden behandeld als inkomen in natura voor de eigenaar (bindend antwoord V0089-19). Dat is de zaak van zijn adviseur, niet de jouwe, maar het is nog een reden om de deal officieel te maken.

Het standpunt van de DGT komt uit een bindend antwoord over bedrijfspanden; hoe het uitpakt voor een specifieke woning is een vraag voor een belastingadviseur.

Quels sont les pièges pour les locataires ?

• Un bail court. Si le contrat peut se terminer avant que les travaux soient remboursés, vous prêtez de l'argent au propriétaire sans garantie de le revoir.
• Les dépassements de coûts. Les vieux appartements de Barcelone cachent des surprises : poutres pourries, tuyaux en plomb, câblage à refaire. Convenez à l'avance de qui paie.
• Un « terminé » flou. Sans procédure de réception, le propriétaire peut dire que les travaux ne sont pas à la hauteur et prétendre que vous avez rompu l'accord.
• Des permis manquants. Beaucoup de travaux à Barcelone nécessitent une déclaration de travaux ou une licence de l'Ajuntament, et tout ce qui touche à la façade ou à la structure de l'immeuble nécessite aussi la copropriété. Convenez de qui les demande, et renseignez-vous auprès de la mairie d'arrondissement ou d'un architecte avant de commencer.
• Les litiges sur les impayés. Pendant la période de travaux, aucune somme n'est due, donc si les choses tournent mal, on ne sait pas bien comment l'accord s'articule avec la procédure d'expulsion habituelle pour loyers impayés. Des dates et des montants clairs par écrit protègent les deux parties.
• Les arrangements en liquide non déclarés. Conservez factures, virements bancaires et reçus. Ce sont vos preuves que vous avez rempli votre part.

Le propriétaire a ses propres obligations fiscales. La direction générale des impôts espagnole (DGT) a traité des périodes sans loyer en échange de travaux du locataire sur des locaux commerciaux comme un revenu en nature pour le propriétaire (consultation contraignante V0089-19). C'est l'affaire de son conseiller, pas la vôtre, mais c'est une raison de plus d'officialiser l'accord.

La position de la DGT provient d'une consultation contraignante sur des locaux commerciaux ; son application à un logement donné est une question pour un conseiller fiscal.

Quali sono le trappole per gli inquilini?

• Un contratto breve. Se il contratto può finire prima che i lavori siano ripagati, stai prestando soldi al proprietario senza garanzia di riaverli.
• Extra costi. I vecchi appartamenti di Barcellona nascondono sorprese: travi marce, tubi di piombo, impianti elettrici da rifare. Concordate in anticipo chi paga.
• Un «finito» poco chiaro. Se non c'è una procedura di collaudo, il proprietario può dire che i lavori non sono all'altezza e sostenere che hai violato l'accordo.
• Permessi mancanti. Molti lavori a Barcellona richiedono una comunicazione di lavori o una licenza dell'Ajuntament, e tutto ciò che tocca la facciata o la struttura dell'edificio richiede anche il condominio. Concordate chi li richiede, e informati presso l'ufficio del distretto o un architetto prima di iniziare.
• Contestazioni sugli arretrati. Durante il periodo dei lavori non è dovuto denaro, quindi se qualcosa va storto non è chiaro come l'accordo si inserisca nella normale procedura di sfratto per morosità. Date e importi chiari per iscritto tutelano entrambe le parti.
• Accordi in contanti in nero. Conserva fatture, bonifici e ricevute. Sono la tua prova di aver fatto la tua parte.

Il proprietario ha i suoi obblighi fiscali. La direzione generale dei tributi spagnola (DGT) ha trattato i periodi senza affitto in cambio di lavori dell'inquilino su locali commerciali come reddito in natura per il proprietario (interpello vincolante V0089-19). È compito del suo consulente, non tuo, ma è un motivo in più per rendere l'accordo ufficiale.

La posizione della DGT deriva da un interpello vincolante su locali commerciali; come si applichi a una specifica abitazione è una domanda per un consulente fiscale.

Vilka fällor finns det för hyresgäster?

• Ett kort hyresavtal. Om avtalet kan upphöra innan arbetena är återbetalda lånar du ut pengar till hyresvärden utan garanti för att få tillbaka dem.
• Kostnadsöverskridanden. Gamla lägenheter i Barcelona döljer överraskningar: ruttna bjälkar, blyrör, elledningar som måste bytas. Kom överens i förväg om vem som betalar.
• Oklart ”färdigt”. Om det inte finns någon godkännandeprocess kan hyresvärden säga att arbetet inte håller måttet och hävda att du har brutit mot överenskommelsen.
• Saknade tillstånd. Många arbeten i Barcelona kräver en anmälan om arbeten eller ett bygglov från Ajuntament, och allt som berör fasaden eller husets bärande konstruktion kräver dessutom samfällighetens godkännande. Kom överens om vem som ansöker, och stäm av med distriktskontoret eller en arkitekt innan du sätter igång.
• Tvister om hyresskulder. Under arbetsperioden är inga pengar skyldiga, så om något går snett är det oklart hur uppgörelsen passar in i den vanliga vräkningsprocessen för obetald hyra. Tydliga datum och belopp på papper skyddar båda parter.
• Svarta kontantaffärer. Spara fakturor, banköverföringar och kvitton. De är ditt bevis på att du gjort din del.

Hyresvärden har egna skatteskyldigheter. Spaniens skattedirektorat (DGT) har behandlat hyresfria perioder i utbyte mot en hyresgästs arbeten i affärslokaler som naturaförmån för ägaren (bindande förhandsbesked V0089-19). Det är hyresvärdens rådgivares sak, inte din, men det är ytterligare ett skäl att göra uppgörelsen officiell.

DGT:s ståndpunkt kommer från ett bindande förhandsbesked om kommersiella lokaler; hur det tillämpas på en viss bostad är en fråga för en skatterådgivare.

Step by step: agreeing a rent-for-works deal

1. Separate the landlord's repairs from the improvements you'd be paying for.
2. Get a written builder's quote and agree the value with the landlord.
3. Choose the payback: how many months, and how much rent each month replaces.
4. Write it all into the lease or a signed annex, including overruns, sign-off and early exit.
5. Agree who applies for council permits and community consent, and who insures the works.
6. Photograph the flat before, during and after, and keep every invoice and transfer.
7. Get the landlord's dated, written acceptance when the work is done.

Paso a paso: cómo pactar un acuerdo de renta por obras

1. Separa las reparaciones que corresponden al propietario de las mejoras que pagarías tú.
2. Consigue un presupuesto por escrito de un constructor y acuerda el valor con el propietario.
3. Elige la compensación: cuántos meses y cuánta renta sustituye cada mes.
4. Ponlo todo por escrito en el contrato o en un anexo firmado, incluidos sobrecostes, recepción y salida anticipada.
5. Acordad quién solicita los permisos municipales y el consentimiento de la comunidad, y quién asegura las obras.
6. Fotografía el piso antes, durante y después, y guarda todas las facturas y transferencias.
7. Obtén la aceptación por escrito y fechada del propietario cuando termine la obra.

Крок за кроком: як домовитися про оренду в обмін на роботи

1. Відокремте ремонт, який має зробити власник, від покращень, за які платитимете ви.
2. Отримайте письмовий кошторис від будівельника і погодьте вартість із власником.
3. Оберіть схему окупності: скільки місяців і яку частину оренди замінює кожен місяць.
4. Запишіть усе в договір оренди або підписаний додаток, включно з перевитратами, прийманням і достроковим припиненням.
5. Домовтеся, хто подає заявки на дозволи мерії та згоду спільноти власників і хто страхує роботи.
6. Фотографуйте квартиру до, під час і після робіт та зберігайте кожен рахунок і переказ.
7. Отримайте від власника датоване письмове підтвердження приймання, коли роботу буде завершено.

Schritt für Schritt: einen Deal „Miete gegen Arbeiten“ vereinbaren

1. Trennen Sie die Reparaturen des Vermieters von den Verbesserungen, die Sie bezahlen würden.
2. Holen Sie einen schriftlichen Kostenvoranschlag ein und vereinbaren Sie den Wert mit dem Vermieter.
3. Legen Sie die Amortisation fest: wie viele Monate und wie viel Miete jeder Monat ersetzt.
4. Halten Sie alles im Mietvertrag oder in einem unterschriebenen Anhang fest, einschließlich Mehrkosten, Abnahme und vorzeitigem Ende.
5. Vereinbaren Sie, wer städtische Genehmigungen und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft beantragt und wer die Arbeiten versichert.
6. Fotografieren Sie die Wohnung vorher, währenddessen und danach, und bewahren Sie jede Rechnung und Überweisung auf.
7. Lassen Sie sich nach Abschluss die datierte, schriftliche Abnahme des Vermieters geben.

Stap voor stap: een huur-tegen-werkdeal afspreken

1. Scheid de reparaties van de verhuurder van de verbeteringen die jij zou betalen.
2. Vraag een schriftelijke offerte aan een aannemer en spreek de waarde af met de verhuurder.
3. Kies de terugbetaling: hoeveel maanden, en hoeveel huur elke maand vervangt.
4. Leg alles vast in het huurcontract of een ondertekende bijlage, inclusief meerkosten, oplevering en vroegtijdig vertrek.
5. Spreek af wie gemeentelijke vergunningen en toestemming van de vereniging van eigenaars aanvraagt, en wie het werk verzekert.
6. Fotografeer de flat voor, tijdens en na de werkzaamheden, en bewaar elke factuur en overschrijving.
7. Vraag na afloop de gedateerde, schriftelijke acceptatie van de verhuurder.

Étape par étape : conclure un accord loyer contre travaux

1. Distinguez les réparations dues par le propriétaire des améliorations que vous paieriez.
2. Obtenez un devis écrit d'un entrepreneur et convenez de la valeur avec le propriétaire.
3. Choisissez le remboursement : combien de mois, et quelle part de loyer chaque mois remplace.
4. Inscrivez tout dans le bail ou un avenant signé, y compris les dépassements, la réception et le départ anticipé.
5. Convenez de qui demande les permis municipaux et l'accord de la copropriété, et de qui assure les travaux.
6. Photographiez l'appartement avant, pendant et après, et gardez chaque facture et chaque virement.
7. Obtenez l'acceptation écrite et datée du propriétaire une fois les travaux terminés.

Passo dopo passo: concordare un accordo affitto in cambio di lavori

1. Separa le riparazioni a carico del proprietario dalle migliorie che pagheresti tu.
2. Fatti fare un preventivo scritto da un'impresa e concorda il valore con il proprietario.
3. Scegli il rientro: quanti mesi e quanto affitto sostituisce ogni mese.
4. Metti tutto per iscritto nel contratto o in un allegato firmato, inclusi extra costi, collaudo e uscita anticipata.
5. Concordate chi chiede i permessi comunali e il consenso del condominio, e chi assicura i lavori.
6. Fotografa l'appartamento prima, durante e dopo, e conserva ogni fattura e bonifico.
7. Ottieni l'accettazione scritta e datata del proprietario quando i lavori sono finiti.

Steg för steg: så avtalar du hyra mot arbete

1. Skilj hyresvärdens reparationer från de förbättringar du skulle betala för.
2. Skaffa en skriftlig offert från en hantverkare och kom överens om värdet med hyresvärden.
3. Välj återbetalningen: hur många månader, och hur mycket hyra varje månad ersätter.
4. Skriv in allt i hyresavtalet eller en undertecknad bilaga, inklusive kostnadsöverskridanden, godkännande och förtida avflyttning.
5. Kom överens om vem som ansöker om kommunala tillstånd och samfällighetens godkännande, och vem som försäkrar arbetena.
6. Fotografera lägenheten före, under och efter, och spara varje faktura och överföring.
7. Få hyresvärdens daterade, skriftliga godkännande när arbetet är klart.

How Llavai helps

Most tenants would rather find a flat that doesn't need a new kitchen. Llavai watches the main rental portals across Barcelona province, scores every new agency listing against your budget, areas and bedroom count, and puts the best matches first, with the agent's number one tap away so you can call before the queue forms. Set up your search and the flats that fit your brief come to you, ranked. If you'd rather not make the call yourself, Julia can make it in Spanish on the Pro plan.

Cómo te ayuda Llavai

La mayoría de inquilinos preferiría encontrar un piso que no necesite una cocina nueva. Llavai vigila los principales portales de alquiler de la provincia de Barcelona, puntúa cada nuevo anuncio de agencia según tu presupuesto, zonas y número de habitaciones, y pone primero las mejores coincidencias, con el número del agente a un toque para que llames antes de que se forme la cola. Configura tu búsqueda y los pisos que encajan con lo que buscas te llegan ordenados. Si prefieres no hacer la llamada tú, Julia puede hacerla en español con el plan Pro.

Як допомагає Llavai

Більшість орендарів воліли б знайти квартиру, якій не потрібна нова кухня. Llavai стежить за основними порталами оренди по всій провінції Барселона, оцінює кожне нове оголошення агентства відповідно до вашого бюджету, районів і кількості спалень та ставить найкращі збіги першими, а номер агента — за один дотик, щоб ви подзвонили раніше, ніж утвориться черга. Налаштуйте пошук, і квартири, що відповідають вашим вимогам, надходитимуть до вас уже впорядкованими. Якщо ви не хочете дзвонити самі, на тарифі Pro Julia може зателефонувати іспанською.

Wie Llavai hilft

Die meisten Mieter würden lieber eine Wohnung finden, die keine neue Küche braucht. Llavai beobachtet die wichtigsten Mietportale in der Provinz Barcelona, bewertet jedes neue Maklerinserat nach Ihrem Budget, Ihren Vierteln und der Zahl der Schlafzimmer und zeigt die besten Treffer zuerst, mit der Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, damit Sie anrufen, bevor sich die Schlange bildet. Richten Sie Ihre Suche ein, und die Wohnungen, die zu Ihren Wünschen passen, kommen sortiert zu Ihnen. Wenn Sie den Anruf lieber nicht selbst machen, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch übernehmen.

Hoe Llavai helpt

De meeste huurders vinden liever een flat die geen nieuwe keuken nodig heeft. Llavai volgt de belangrijkste huurportalen in de provincie Barcelona, scoort elke nieuwe advertentie van een makelaar op je budget, wijken en aantal slaapkamers, en zet de beste matches bovenaan, met het nummer van de makelaar één tik verwijderd zodat je belt voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in en de flats die bij je wensen passen komen gerangschikt naar je toe. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia het met het Pro-abonnement in het Spaans doen.

Comment Llavai vous aide

La plupart des locataires préféreraient trouver un appartement qui n'a pas besoin d'une cuisine neuve. Llavai surveille les principaux portails de location de la province de Barcelone, note chaque nouvelle annonce d'agence selon votre budget, vos quartiers et votre nombre de chambres, et place les meilleures correspondances en premier, avec le numéro de l'agent à portée d'un geste pour appeler avant que la file ne se forme. Configurez votre recherche et les appartements qui correspondent à vos critères vous arrivent, classés. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec l'offre Pro.

Come ti aiuta Llavai

La maggior parte degli inquilini preferirebbe trovare un appartamento che non ha bisogno di una cucina nuova. Llavai monitora i principali portali di affitto della provincia di Barcellona, assegna un punteggio a ogni nuovo annuncio di agenzia in base al tuo budget, alle zone e al numero di camere, e mette per primi gli abbinamenti migliori, con il numero dell'agente a un tocco così puoi chiamare prima che si formi la coda. Imposta la tua ricerca e gli appartamenti adatti alle tue esigenze arrivano a te, già in classifica. Se preferisci non chiamare tu, con il piano Pro Julia può farlo in spagnolo.

Så hjälper Llavai

De flesta hyresgäster hittar hellre en lägenhet som inte behöver ett nytt kök. Llavai bevakar de stora hyresportalerna i hela Barcelonaprovinsen, poängsätter varje ny annons från mäklare mot din budget, dina områden och ditt antal sovrum och visar de bästa matchningarna först, med mäklarens nummer ett tryck bort så att du kan ringa innan kön bildas. Ställ in din sökning så kommer lägenheterna som passar dina önskemål till dig, rangordnade. Om du hellre slipper ringa själv kan Julia ringa samtalet på spanska med Pro-planen.