Renovieren statt Miete zahlen in Barcelona: So funktioniert der Deal

Ist es in Spanien legal, Reparaturen statt Miete zu leisten?

Ja, wenn es vereinbart ist. Seit der Reform von 2013 (Ley 4/2013) besagt Artikel 17.5 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dass die Parteien frei vereinbaren können, dass die Pflicht zur Mietzahlung für einen bestimmten Zeitraum ganz oder teilweise durch die Verpflichtung des Mieters ersetzt wird, die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen zu renovieren oder zu sanieren. Wohnungen in Barcelona, die als Hauptwohnsitz vermietet werden, fallen unter das LAU, also gilt die Regel auch hier.

Derselbe Absatz setzt zwei klare Grenzen:

• Keine Zusatzzahlung am Ende. Wenn der Mietvertrag endet, können Sie keine weitere Entschädigung für die Kosten der Arbeiten verlangen. Die gesparte Miete ist alles, was Sie bekommen.
• Unerledigte Arbeiten können den Vertrag beenden. Führen Sie die Arbeiten nicht wie vereinbart aus, kann der Vermieter das als Grund zur Vertragsauflösung werten, und es gilt Artikel 23.2: Er kann verlangen, dass Sie den früheren Zustand wiederherstellen, oder die Änderungen behalten, ohne Ihnen etwas zu zahlen.

Behandeln Sie es als Zahlungsklausel in Ihrem Vertrag, denn genau das ist es. Außerdem übernehmen Sie das Risiko der Bauarbeiten.

Artikel 17.5 und Artikel 23 aus dem konsolidierten Ley 29/1994 (BOE), geprüft im Oktober 2026.

Welche Arbeiten lassen sich gegen Miete tauschen, und welche muss der Vermieter ohnehin erledigen?

Das Gesetz spricht von Renovierung oder Sanierung der Wohnung: Verbesserungen wie eine neue Küche, ein erneuertes Bad, neuer Bodenbelag, neue Elektrik oder der Austausch alter Fenster. Es macht die Reparaturpflicht des Vermieters nicht zu etwas, das Sie bezahlen.

Nach Artikel 21 des LAU muss der Vermieter die Reparaturen durchführen, die nötig sind, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, ohne zusätzliche Kosten für Sie, es sei denn, Sie haben den Schaden verursacht. Sie tragen nur kleine Reparaturen, die durch gewöhnliche Abnutzung entstehen. Und Artikel 6 bestimmt, dass jede Klausel, die die Mietregeln zum Nachteil des Mieters ändert, nichtig ist, sofern das Gesetz es nicht selbst erlaubt.

Das ist bei den Verhandlungen wichtig. Wenn der Boiler kaputt ist oder Feuchtigkeit durch die Wand dringt, ist das eine Reparatur, die Ihnen der Vermieter schuldet. Akzeptieren Sie kein „Reparieren Sie das, dann ziehen wir etwas von der Miete ab“ für ein Problem, das kostenlos behoben werden müsste. Ist eine Arbeit teils Reparatur, teils Verbesserung, trennen Sie das in der Vereinbarung. Unser Ratgeber dazu, wer in einer Mietwohnung in Barcelona Reparaturen bezahlt, erklärt die Grenze zwischen beidem.

Was sollte die Vereinbarung „Miete gegen Arbeiten“ enthalten?

Alles, und zwar schriftlich. Nehmen Sie es in den Mietvertrag auf, wenn Sie noch nicht unterschrieben haben, oder in einen unterschriebenen Anhang, wenn doch. Ein vages Versprechen, „die Küche herzurichten“, gegen „ein paar mietfreie Monate“ ist der Deal, der am ehesten im Streit endet. Mindestens sollte die Vereinbarung abdecken:

• Die Arbeiten: eine genaue Beschreibung, Materialien und Ausführungsstandard, idealerweise mit beigefügtem Kostenvoranschlag des Handwerkers.
• Den Wert: die vereinbarten Kosten der Arbeiten und genau, wie viel Miete sie ersetzen.
• Den Zeitraum: welche Monate mietfrei oder reduziert sind und was Sie danach zahlen.
• Fristen: Beginn, Fertigstellung und was passiert, wenn sich die Arbeiten verzögern.
• Mehrkosten: wer zahlt, wenn die Arbeiten teurer werden als budgetiert, und ob Extras schriftlich genehmigt werden müssen.
• Wer beauftragt wen: ob Sie oder der Vermieter die Handwerker beauftragen und auf wessen Namen die Rechnungen laufen.
• Abnahme: wie der Vermieter die fertigen Arbeiten prüft und abnimmt, mit Fotos und datierter Abnahme.
• Genehmigungen und Versicherung: wer eventuelle Genehmigungen der Stadt beantragt und wessen Versicherung Schäden während der Arbeiten abdeckt.
• Vorzeitiges Ende: was passiert, wenn eine Seite den Mietvertrag beendet, bevor die mietfreie Zeit die Arbeiten ausgeglichen hat.

Den letzten Punkt vergessen die meisten. Wenn Sie 6.000 € für eine Küche gegen sechs Monatsmieten ausgeben und der Vertrag im dritten Monat endet, sollte die Vereinbarung festlegen, was Sie zurückbekommen. Ohne das lässt Sie die Regel „keine zusätzliche Entschädigung“ aus Artikel 17.5 aus einer schwachen Position heraus verhandeln.

Wie berechnen Sie, wie viel Miete die Arbeiten wert sind?

Gehen Sie von einem echten Kostenvoranschlag aus, nicht von einer Schätzung beim Kaffee. Holen Sie mindestens einen schriftlichen Kostenvoranschlag eines Handwerkers ein (presupuesto), vereinbaren Sie den Betrag mit dem Vermieter und rechnen Sie die Mietminderung dagegen. Ein einfaches Beispiel, keine Empfehlung:

Je kürzer die Amortisation, desto weniger riskieren Sie, wenn der Vertrag früher endet. Bewerten Sie auch Ihre eigene Arbeitszeit ehrlich. Wenn Sie selbst Hand anlegen, vereinbaren Sie schriftlich einen Wert für Ihre Zeit, denn der Vermieter muss nur einhalten, was im Vertrag steht.

Ändert der Deal Ihre Miete, Kaution oder Mietobergrenze?

Die Arbeiten ändern, wie Sie zahlen, nicht die rechtliche Miethöhe. Der Vertrag sollte weiterhin eine Monatsmiete nennen, mit dem Zeitraum „Miete gegen Arbeiten“ als eigener Klausel. Diese Zahl ist für drei Dinge wichtig:

• Die Kaution. Artikel 36.1 des LAU legt die gesetzliche Kaution für eine Wohnung auf eine Monatsmiete fest. Achten Sie darauf, dass sie auf Basis der im Vertrag genannten Miete berechnet und wie üblich beim INCASÒL hinterlegt wird. Siehe unseren Ratgeber zur Kaution.
• Die Mietobergrenze. Barcelona ist ein angespannter Wohnungsmarkt, daher unterliegt die genannte Miete den Regeln zur Preisbegrenzung. Ein Arbeiten-Deal sollte nicht dazu dienen, eine Miete über der Obergrenze zu kaschieren. Unser Ratgeber zur Mietpreisregulierung in Barcelona erklärt, wie die Grenze funktioniert; wenn die Zahlen merkwürdig aussehen, fragen Sie vor der Unterschrift einen Fachmann.
• Was danach passiert. Nach Ablauf des Zeitraums zahlen Sie die genannte Miete. Stellen Sie sicher, dass es der Betrag ist, den Sie erwarten.

Verwechseln Sie das nicht mit Artikel 19, der es einem Vermieter erlaubt, die Miete nach eigenen Modernisierungsarbeiten zu erhöhen. Wenn Sie die Verbesserungen über einen Deal „Miete gegen Arbeiten“ bezahlt haben, verlangen Sie eine Klausel, die bestätigt, dass der Vermieter genau diese Arbeiten später nicht zur Begründung einer Mieterhöhung heranzieht.

Welche Fallen gibt es für Mieter?

• Ein kurzer Mietvertrag. Kann der Vertrag enden, bevor die Arbeiten ausgeglichen sind, leihen Sie dem Vermieter Geld ohne Garantie auf Rückzahlung.
• Mehrkosten. Alte Wohnungen in Barcelona bergen Überraschungen: morsche Balken, Bleirohre, Leitungen, die raus müssen. Vereinbaren Sie im Voraus, wer zahlt.
• Unklares „fertig“. Gibt es kein Abnahmeverfahren, kann der Vermieter behaupten, die Arbeiten entsprächen nicht dem Standard, und Ihnen einen Vertragsbruch vorwerfen.
• Fehlende Genehmigungen. Viele Arbeiten in Barcelona brauchen eine Bauanzeige oder Lizenz des Ajuntament, und alles, was die Fassade oder die Gebäudestruktur betrifft, braucht auch die Eigentümergemeinschaft. Vereinbaren Sie, wer sie beantragt, und erkundigen Sie sich vor Beginn beim Bezirksamt oder bei einem Architekten.
• Streit um Mietrückstände. Während der Arbeitsphase wird kein Geld geschuldet, also ist bei Problemen unklar, wie der Deal ins übliche Räumungsverfahren wegen Mietschulden passt. Klare Daten und Beträge schriftlich schützen beide Seiten.
• Bargeschäfte ohne Beleg. Bewahren Sie Rechnungen, Überweisungen und Quittungen auf. Sie sind Ihr Beweis, dass Sie Ihren Teil erfüllt haben.

Der Vermieter hat eigene steuerliche Pflichten. Die spanische Steuerdirektion (DGT) hat mietfreie Zeiträume im Tausch gegen Arbeiten des Mieters an Gewerberäumen als Sacheinkünfte des Eigentümers behandelt (verbindliche Auskunft V0089-19). Das ist Sache seines Beraters, nicht Ihre, aber ein Grund mehr, den Deal offiziell zu machen.

Die Position der DGT stammt aus einer verbindlichen Auskunft zu Gewerberäumen; wie sie auf eine bestimmte Wohnung anzuwenden ist, sollte ein Steuerberater klären.

Schritt für Schritt: einen Deal „Miete gegen Arbeiten“ vereinbaren

1. Trennen Sie die Reparaturen des Vermieters von den Verbesserungen, die Sie bezahlen würden.
2. Holen Sie einen schriftlichen Kostenvoranschlag ein und vereinbaren Sie den Wert mit dem Vermieter.
3. Legen Sie die Amortisation fest: wie viele Monate und wie viel Miete jeder Monat ersetzt.
4. Halten Sie alles im Mietvertrag oder in einem unterschriebenen Anhang fest, einschließlich Mehrkosten, Abnahme und vorzeitigem Ende.
5. Vereinbaren Sie, wer städtische Genehmigungen und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft beantragt und wer die Arbeiten versichert.
6. Fotografieren Sie die Wohnung vorher, währenddessen und danach, und bewahren Sie jede Rechnung und Überweisung auf.
7. Lassen Sie sich nach Abschluss die datierte, schriftliche Abnahme des Vermieters geben.

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