Des travaux contre le loyer à Barcelone : comment fonctionne l’accord

Est-il légal en Espagne de faire des travaux au lieu de payer le loyer ?

Oui, si c'est convenu. Depuis la réforme de 2013 (Ley 4/2013), l'article 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prévoit que les parties peuvent librement convenir que, pendant une durée déterminée, l'obligation de payer le loyer soit remplacée en tout ou en partie par l'engagement du locataire de réformer ou réhabiliter le logement selon les conditions convenues. Les appartements de Barcelone loués comme résidence principale relèvent de la LAU, donc la règle s'applique ici.

Le même alinéa fixe deux limites strictes :

• Aucun paiement supplémentaire à la fin. À la fin du bail, vous ne pouvez demander aucune compensation supplémentaire pour ce que les travaux vous ont coûté. Le loyer économisé est tout ce que vous obtenez.
• Des travaux inachevés peuvent mettre fin au bail. Si vous ne réalisez pas les travaux selon les conditions convenues, le propriétaire peut y voir un motif de résiliation du contrat, et l'article 23.2 s'applique : il peut exiger que vous remettiez les lieux en l'état, ou conserver les modifications sans rien vous payer.

Traitez-le comme une clause de paiement de votre contrat, car c'est exactement ce que c'est. Vous assumez aussi le risque du chantier.

Article 17.5 et article 23 de la Ley 29/1994 (BOE) consolidée, vérifiés en octobre 2026.

Quels travaux peut-on échanger contre le loyer, et lesquels incombent de toute façon au propriétaire ?

La loi parle de réformer ou de réhabiliter l'appartement : des améliorations comme une cuisine neuve, une salle de bains refaite, de nouveaux sols, une nouvelle installation électrique ou le remplacement de vieilles fenêtres. Elle ne transforme pas l'obligation de réparation du propriétaire en quelque chose que vous payez.

Selon l'article 21 de la LAU, le propriétaire doit effectuer les réparations nécessaires pour que l'appartement reste habitable, sans coût supplémentaire pour vous, sauf si le dommage vous est imputable. Vous ne prenez en charge que les petites réparations dues à l'usure normale. Et l'article 6 précise que toute clause qui modifie les règles du bail au détriment du locataire est nulle, sauf si la loi elle-même l'autorise.

Cela compte dans la négociation. Si la chaudière est en panne ou si l'humidité traverse le mur, c'est une réparation que le propriétaire vous doit. N'acceptez pas un « réparez-le et on baissera un peu le loyer » pour un problème qui devrait être réglé gratuitement. Quand un chantier relève en partie de la réparation et en partie de l'amélioration, séparez-les dans l'accord. Notre guide sur qui paie les réparations dans une location à Barcelone explique la frontière entre les deux.

Que doit contenir l'accord loyer contre travaux ?

Tout, par écrit. Intégrez-le au bail si vous ne l'avez pas encore signé, ou à un avenant signé si c'est déjà fait. Une vague promesse de « refaire la cuisine » en échange de « quelques mois gratuits » est l'accord le plus susceptible de finir en litige. Au minimum, l'accord doit couvrir :

• Les travaux : une description détaillée, les matériaux et le niveau de finition, idéalement avec le devis de l'entrepreneur en annexe.
• La valeur : le coût convenu des travaux et exactement quelle part de loyer il remplace.
• La période : quels mois sont sans loyer ou à loyer réduit, et ce que vous payez ensuite.
• Les délais : une date de début, une date de fin et ce qui se passe si le chantier prend du retard.
• Les dépassements : qui paie si les travaux coûtent plus que le budget, et si les suppléments nécessitent un accord écrit.
• Qui engage qui : si c'est vous ou le propriétaire qui engagez les artisans, et au nom de qui sont les factures.
• La réception : comment le propriétaire inspecte et accepte les travaux terminés, avec photos et acceptation datée.
• Permis et assurance : qui demande les éventuelles autorisations municipales et quelle assurance couvre les dommages pendant les travaux.
• Départ anticipé : ce qui se passe si l'une des parties met fin au bail avant que la période sans loyer ait remboursé les travaux.

C'est ce dernier point que l'on oublie. Si vous dépensez 6 000 € pour une cuisine contre six mois de loyer et que le bail se termine au troisième mois, il faut que l'accord dise ce que vous récupérez. Sans cela, la règle « aucune compensation supplémentaire » de l'article 17.5 vous laisse en position de faiblesse.

Comment calculer combien de loyer valent les travaux ?

Partez d'un vrai devis, pas d'une estimation autour d'un café. Obtenez au moins un devis écrit d'un entrepreneur (presupuesto), convenez du montant avec le propriétaire et imputez la réduction de loyer sur ce montant. Un exemple simple, pas une recommandation :

Plus le remboursement est court, moins vous êtes exposé si le bail se termine plus tôt. Évaluez aussi honnêtement votre propre travail. Si vous faites les travaux vous-même, convenez par écrit d'une valeur pour votre temps, car le propriétaire n'est tenu que par ce que dit le contrat.

L'accord change-t-il votre loyer, votre dépôt de garantie ou le plafond de loyer ?

Les travaux changent la façon dont vous payez, pas le montant légal du loyer. Le contrat doit toujours indiquer un loyer mensuel, la période loyer contre travaux figurant comme clause distincte. Ce chiffre compte pour trois choses :

• Le dépôt de garantie. L'article 36.1 de la LAU fixe la caution légale d'un logement à un mois de loyer. Vérifiez qu'elle est calculée sur le loyer indiqué au contrat et déposée auprès de l'INCASÒL comme d'habitude. Voir notre guide du dépôt de garantie.
• Le plafond de loyer. Barcelone est un marché du logement tendu, donc le loyer indiqué est soumis aux règles d'encadrement des prix. Un accord de travaux ne doit pas servir à maquiller un loyer supérieur au plafond. Notre guide sur l'encadrement des loyers à Barcelone explique comment fonctionne la limite ; si les chiffres semblent bizarres, consultez un professionnel avant de signer.
• Ce qui se passe ensuite. Une fois la période terminée, vous payez le loyer indiqué. Assurez-vous que c'est le montant que vous attendez.

Ne confondez pas avec l'article 19, qui permet à un propriétaire d'augmenter le loyer après ses propres travaux d'amélioration. Si vous avez payé les améliorations via un accord loyer contre travaux, demandez une clause confirmant que le propriétaire n'utilisera pas ces mêmes travaux pour justifier une hausse de loyer plus tard.

Quels sont les pièges pour les locataires ?

• Un bail court. Si le contrat peut se terminer avant que les travaux soient remboursés, vous prêtez de l'argent au propriétaire sans garantie de le revoir.
• Les dépassements de coûts. Les vieux appartements de Barcelone cachent des surprises : poutres pourries, tuyaux en plomb, câblage à refaire. Convenez à l'avance de qui paie.
• Un « terminé » flou. Sans procédure de réception, le propriétaire peut dire que les travaux ne sont pas à la hauteur et prétendre que vous avez rompu l'accord.
• Des permis manquants. Beaucoup de travaux à Barcelone nécessitent une déclaration de travaux ou une licence de l'Ajuntament, et tout ce qui touche à la façade ou à la structure de l'immeuble nécessite aussi la copropriété. Convenez de qui les demande, et renseignez-vous auprès de la mairie d'arrondissement ou d'un architecte avant de commencer.
• Les litiges sur les impayés. Pendant la période de travaux, aucune somme n'est due, donc si les choses tournent mal, on ne sait pas bien comment l'accord s'articule avec la procédure d'expulsion habituelle pour loyers impayés. Des dates et des montants clairs par écrit protègent les deux parties.
• Les arrangements en liquide non déclarés. Conservez factures, virements bancaires et reçus. Ce sont vos preuves que vous avez rempli votre part.

Le propriétaire a ses propres obligations fiscales. La direction générale des impôts espagnole (DGT) a traité des périodes sans loyer en échange de travaux du locataire sur des locaux commerciaux comme un revenu en nature pour le propriétaire (consultation contraignante V0089-19). C'est l'affaire de son conseiller, pas la vôtre, mais c'est une raison de plus d'officialiser l'accord.

La position de la DGT provient d'une consultation contraignante sur des locaux commerciaux ; son application à un logement donné est une question pour un conseiller fiscal.

Étape par étape : conclure un accord loyer contre travaux

1. Distinguez les réparations dues par le propriétaire des améliorations que vous paieriez.
2. Obtenez un devis écrit d'un entrepreneur et convenez de la valeur avec le propriétaire.
3. Choisissez le remboursement : combien de mois, et quelle part de loyer chaque mois remplace.
4. Inscrivez tout dans le bail ou un avenant signé, y compris les dépassements, la réception et le départ anticipé.
5. Convenez de qui demande les permis municipaux et l'accord de la copropriété, et de qui assure les travaux.
6. Photographiez l'appartement avant, pendant et après, et gardez chaque facture et chaque virement.
7. Obtenez l'acceptation écrite et datée du propriétaire une fois les travaux terminés.

Comment Llavai vous aide

La plupart des locataires préféreraient trouver un appartement qui n'a pas besoin d'une cuisine neuve. Llavai surveille les principaux portails de location de la province de Barcelone, note chaque nouvelle annonce d'agence selon votre budget, vos quartiers et votre nombre de chambres, et place les meilleures correspondances en premier, avec le numéro de l'agent à portée d'un geste pour appeler avant que la file ne se forme. Configurez votre recherche et les appartements qui correspondent à vos critères vous arrivent, classés. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec l'offre Pro.