Ремонт замість оренди у Барселоні: як працює така угода

Чи законно в Іспанії робити ремонт замість оплати оренди?

Так, якщо про це домовилися. Після реформи 2013 року (Ley 4/2013) стаття 17.5 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) встановлює, що сторони можуть вільно домовитися: на визначений строк обов'язок сплачувати оренду повністю або частково замінюється зобов'язанням орендаря реформувати або відновити житло на погоджених умовах. Квартири в Барселоні, які здаються як основне житло, підпадають під LAU, тож ця норма діє і тут.

Той самий пункт встановлює дві жорсткі межі:

• Жодних доплат наприкінці. Коли договір закінчується, ви не можете вимагати жодної додаткової компенсації за те, скільки вам коштували роботи. Зекономлена оренда — це все, що ви отримуєте.
• Незавершені роботи можуть припинити договір. Якщо ви не виконаєте роботи на погоджених умовах, власник може вважати це підставою для розірвання договору, і застосовується стаття 23.2: він може вимагати, щоб ви повернули все до попереднього стану, або залишити зміни, нічого вам не заплативши.

Ставтеся до цього як до умови оплати у вашому договорі, бо це саме вона. Ви також берете на себе ризики будівельних робіт.

Статті 17.5 і 23 консолідованого Ley 29/1994 (BOE), перевірено в жовтні 2026 року.

Які роботи можна обміняти на оренду, а які й так має робити власник?

Закон говорить про реформування або відновлення квартири: покращення на кшталт нової кухні, оновленої ванної, нової підлоги, заміни електропроводки чи старих вікон. Він не перетворює обов'язок власника робити ремонт на те, за що платите ви.

Згідно зі статтею 21 LAU, власник має виконувати ремонт, потрібний для того, щоб квартира залишалася придатною для життя, без додаткових витрат для вас, якщо пошкодження сталося не з вашої вини. Ви покриваєте лише дрібний ремонт, спричинений звичайним зносом. А стаття 6 визначає, що будь-яке положення, яке змінює правила оренди на шкоду орендарю, є недійсним, якщо сам закон цього не дозволяє.

Це важливо під час переговорів. Якщо зламаний бойлер або крізь стіну проступає вологість, це ремонт, який власник вам винен. Не погоджуйтеся на «полагодьте, а ми трохи знизимо оренду» щодо проблеми, яку мають усунути безкоштовно. Якщо робота частково є ремонтом, а частково покращенням, розділіть її в угоді. Наш посібник про те, хто платить за ремонт в орендованій квартирі в Барселоні, пояснює межу між ними.

Що має бути в угоді «оренда в обмін на роботи»?

Усе, і письмово. Внесіть це в договір оренди, якщо ви його ще не підписали, або в підписаний додаток, якщо вже підписали. Розмита обіцянка «оновити кухню» в обмін на «кілька місяців безкоштовно» найімовірніше закінчиться суперечкою. Щонайменше угода має охоплювати:

• Роботи: детальний опис, матеріали та рівень оздоблення, бажано з доданим кошторисом будівельника.
• Вартість: погоджену вартість робіт і те, яку саме суму оренди вона замінює.
• Період: які місяці без оренди чи зі зниженою орендою, і скільки ви платите після цього.
• Терміни: дату початку, дату завершення і що буде, якщо роботи затягнуться.
• Перевитрати: хто платить, якщо робота коштуватиме більше за бюджет, і чи потребують додаткові роботи письмового погодження.
• Хто кого наймає: чи ви, чи власник укладаєте договір з будівельниками, і на чиє ім'я виставляються рахунки.
• Приймання: як власник перевіряє і приймає завершену роботу, з фото та датованим підтвердженням.
• Дозволи та страхування: хто подає заявку на дозвіл мерії і чия страховка покриває шкоду під час робіт.
• Дострокове припинення: що буде, якщо будь-яка сторона розірве договір до того, як період без оренди окупить роботи.

Про останній пункт найчастіше забувають. Якщо ви витратили 6 000 € на кухню в рахунок шести місяців оренди, а договір закінчився на третьому місяці, угода має визначати, що ви отримаєте назад. Без цього правило статті 17.5 про «жодної додаткової компенсації» залишає вас у слабкій позиції.

Як визначити, скільки оренди варті роботи?

Починайте з реального кошторису, а не з прикидки за кавою. Отримайте принаймні один письмовий кошторис від будівельника (presupuesto), погодьте суму з власником і зіставте з нею зниження оренди. Простий приклад, а не рекомендація:

Що коротший період окупності, то менший ваш ризик, якщо договір закінчиться достроково. Чесно оцініть і власну працю. Якщо ви робите роботу самі, письмово погодьте вартість свого часу, бо власник зобов'язаний виконувати лише те, що написано в договорі.

Чи змінює угода вашу оренду, депозит або ліміт оренди?

Роботи змінюють спосіб оплати, а не розмір законної орендної плати. У договорі все одно має бути вказана щомісячна оренда, а період «оренда за роботи» — окремою умовою. Ця сума важлива з трьох причин:

• Депозит. Стаття 36.1 LAU встановлює законний депозит за житло в розмірі однієї місячної оренди. Переконайтеся, що його розраховано від оренди, зазначеної в договорі, і, як зазвичай, внесено до INCASÒL. Дивіться наш посібник про депозит.
• Ліміт оренди. Барселона — напружений житловий ринок, тож зазначена оренда підпадає під правила контролю цін. Угоду про роботи не варто використовувати, щоб замаскувати оренду понад ліміт. Наш посібник про регулювання оренди в Барселоні пояснює, як працює обмеження; якщо цифри виглядають дивно, порадьтеся з фахівцем перед підписанням.
• Що буде потім. Коли період завершиться, ви платите зазначену оренду. Переконайтеся, що це та сума, на яку ви розраховуєте.

Не плутайте це зі статтею 19, яка дозволяє власнику підвищити оренду після власних робіт із покращення. Якщо ви оплатили покращення через угоду «оренда за роботи», попросіть пункт, який підтверджує, що власник не використає ці самі роботи, щоб згодом обґрунтувати підвищення оренди.

Які пастки чекають на орендарів?

• Короткий договір. Якщо договір може закінчитися до того, як роботи окупляться, ви позичаєте власнику гроші без гарантії повернення.
• Перевитрати. Старі квартири в Барселоні приховують сюрпризи: гнилі балки, свинцеві труби, проводку, яку треба міняти. Наперед домовтеся, хто платить.
• Нечітке «завершено». Якщо немає процедури приймання, власник може сказати, що робота не відповідає стандарту, і заявити, що ви порушили угоду.
• Відсутні дозволи. Багато робіт у Барселоні потребують повідомлення про роботи або ліцензії від Ajuntament, а все, що стосується фасаду чи конструкції будинку, також потребує згоди спільноти власників. Домовтеся, хто їх подає, і перед початком порадьтеся з офісом району або архітектором.
• Суперечки про заборгованість. Під час періоду робіт гроші не заборговані, тож якщо щось піде не так, незрозуміло, як угода вписується у звичайну процедуру виселення за несплату оренди. Чіткі дати й суми на письмі захищають обидві сторони.
• Готівкові домовленості без документів. Зберігайте рахунки, банківські перекази та квитанції. Це ваш доказ того, що ви виконали свою частину.

Власник має власні податкові зобов'язання. Податкове управління Іспанії (DGT) розглядало періоди без оренди в обмін на роботи орендаря в комерційних приміщеннях як дохід у натуральній формі для власника (обов'язкова консультація V0089-19). Це справа його консультанта, а не ваша, але це ще одна причина оформити угоду офіційно.

Позиція DGT походить з обов'язкової консультації щодо комерційних приміщень; як вона застосовується до конкретного житла — питання до податкового консультанта.

Крок за кроком: як домовитися про оренду в обмін на роботи

1. Відокремте ремонт, який має зробити власник, від покращень, за які платитимете ви.
2. Отримайте письмовий кошторис від будівельника і погодьте вартість із власником.
3. Оберіть схему окупності: скільки місяців і яку частину оренди замінює кожен місяць.
4. Запишіть усе в договір оренди або підписаний додаток, включно з перевитратами, прийманням і достроковим припиненням.
5. Домовтеся, хто подає заявки на дозволи мерії та згоду спільноти власників і хто страхує роботи.
6. Фотографуйте квартиру до, під час і після робіт та зберігайте кожен рахунок і переказ.
7. Отримайте від власника датоване письмове підтвердження приймання, коли роботу буде завершено.

Як допомагає Llavai

Більшість орендарів воліли б знайти квартиру, якій не потрібна нова кухня. Llavai стежить за основними порталами оренди по всій провінції Барселона, оцінює кожне нове оголошення агентства відповідно до вашого бюджету, районів і кількості спалень та ставить найкращі збіги першими, а номер агента — за один дотик, щоб ви подзвонили раніше, ніж утвориться черга. Налаштуйте пошук, і квартири, що відповідають вашим вимогам, надходитимуть до вас уже впорядкованими. Якщо ви не хочете дзвонити самі, на тарифі Pro Julia може зателефонувати іспанською.