Peut-on peindre, percer ou modifier un logement loué à Barcelone ?

Que dit la loi sur les modifications faites par le locataire ?

Il vous faut l'accord écrit du propriétaire pour tous travaux qui modifient la distribution de l'appartement, et vous ne pouvez jamais entreprendre de travaux qui rendraient l'immeuble moins stable ou moins sûr. C'est l'article 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la loi nationale qui encadre les locations longue durée à Barcelone comme partout ailleurs en Espagne. Dans le texte : le locataire ne peut réaliser, « sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito », des travaux qui modifient « la configuración de la vivienda » ou celle des annexes louées avec elle (un débarras, une place de parking, le mobilier).

La « configuration », c'est la distribution : les murs, les pièces, l'emplacement de la cuisine et de la salle de bains. La loi elle-même ne dit donc pas un mot des crochets à tableaux ni de la peinture. Votre bail, en revanche, en parle souvent. Bon nombre de contrats barcelonais comportent une clause du type « el arrendatario no podrá realizar obras de ningún tipo sin autorización escrita », qui peut s'étendre à des choses que la LAU ne viserait pas. Lisez cette clause avant de commencer et, si vous êtes encore en train de choisir un contrat, notre guide sur le contrat de location espagnol vous montre où elle se trouve en général.

Peut-on accrocher des tableaux et percer des trous dans un appartement loué ?

Oui, dans la plupart des cas. Les petits trous pour des tableaux, des miroirs, des tringles à rideaux et le mobilier courant relèvent en général de l'usage normal d'un logement, pas de travaux. L'Audiencia Provincial de Barcelona (section 4) l'a dit clairement dans un arrêt du 27 janvier 2010 : les trous laissés par ce qu'on accroche aux murs, et la peinture qui s'ensuit, font partie de la remise en état ordinaire qu'un propriétaire effectue entre deux locataires. Décrocher un tableau resté au mur trois ans laisse une trace, quoi que vous fassiez.

Cela ne fait pas pour autant de chaque trou un blanc-seing. Quelques règles pratiques :

1. Vérifiez d'abord le bail. S'il interdit de percer, demandez quand même par e-mail ; la plupart des propriétaires acceptent quelques étagères.
2. Évitez le carrelage de la cuisine et de la salle de bains. Un carreau fêlé est difficile à remplacer à l'identique, et facile à vous facturer.
3. Utilisez un détecteur ou demandez où passent les tuyaux et les câbles. Dans les immeubles anciens, l'électricité ne passe pas toujours là où on l'attend.
4. Pour les fixations lourdes (une télévision murale, des meubles de cuisine, un crochet à vélo), demandez d'abord. Elles laissent des trous plus gros et sont plus susceptibles de faire l'objet d'un litige.
5. Avant de partir, rebouchez proprement les trous. Un pot d'enduit coûte quelques euros dans n'importe quelle ferretería.

Peut-on repeindre les murs d'un appartement loué ?

Demandez d'abord au propriétaire, par écrit. Repeindre une pièce d'une nouvelle couleur ne modifie pas la distribution, si bien que la règle d'accord de la LAU ne s'y applique pas à strictement parler, mais la plupart des baux, eux, s'y appliquent, et une couleur non approuvée est un motif facile pour retenir de l'argent sur votre dépôt de garantie. Si vous obtenez un oui, précisez dans le même e-mail si vous repeindrez dans la couleur d'origine avant de partir. Proposer une teinte neutre rend le oui plus probable.

Repeindre en fin de bail est une autre question. L'usure liée à la vie courante est à la charge du propriétaire. Idealista a rapporté en juin 2026 une décision de 2025 de l'Audiencia Provincial de Grenade selon laquelle repeindre n'incombe pas automatiquement au locataire lorsque les murs ont simplement vieilli avec un usage normal. Ce qui peut vous être facturé, ce sont les vrais dégâts, les taches importantes et les couleurs que le propriétaire n'a jamais autorisées. Une clause du bail imposant de rendre l'appartement fraîchement repeint, c'est autre chose. Sa validité dépend de sa rédaction : faites-la vérifier par un professionnel si elle risque de vous coûter de l'argent.

Quelles modifications exigent l'autorisation écrite du propriétaire ?

Tout ce qui touche à la distribution, aux installations ou à l'extérieur de l'immeuble demande un oui signé avant de commencer. Le tableau ci-dessous donne des repères, pas un conseil juridique. Votre bail peut être plus strict, et le réflexe le plus sûr reste toujours de demander.

Changer la serrure est une question à part, avec ses propres usages sur qui garde les clés. Notre guide sur le changement de serrure dans une location à Barcelone en parle.

Que se passe-t-il si vous faites des modifications sans autorisation ?

Le propriétaire peut vous obliger à les défaire, les conserver sans vous payer ou, dans les cas graves, mettre fin au bail. L'article 23.2 de la LAU prévoit qu'un propriétaire qui n'a pas autorisé les travaux peut exiger, à la fin du contrat, que vous remettiez les lieux dans leur état antérieur, ou bien conserver la modification, sans que vous puissiez réclamer la moindre indemnité dans un cas comme dans l'autre. Si les travaux ont réduit la stabilité de l'immeuble ou la sécurité de l'appartement, il peut exiger une remise en état immédiate, sans attendre la fin du bail.

Il y a aussi l'article 27.2(d), qui permet au propriétaire de résilier le contrat pour « obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario ». Il est réservé aux travaux qui nécessitaient réellement un accord, pas à un crochet à tableau, mais c'est bien pour cela qu'abattre une cloison sans demander est une très mauvaise idée. En pratique, l'issue la plus fréquente est plus banale et moins coûteuse : le prix de la remise en état est prélevé sur votre fianza.

Êtes-vous remboursé des améliorations que vous avez payées ?

Pas si vous ne l'avez pas convenu au préalable. Sans accord écrit, la loi permet au propriétaire de conserver gratuitement tout ce que vous avez fait. Avec un accord, la LAU ne dit rien sur qui paie : tout dépend donc de ce que vous convenez ensemble.

Si vous prévoyez quelque chose qui coûte vraiment de l'argent, comme de nouveaux meubles de cuisine, un meilleur chauffe-eau ou des placards encastrés, réunissez ces points dans un seul e-mail et obtenez une réponse avant de commencer :

• ce que vous allez faire exactement, et qui va le faire ;
• qui paie, et si une partie est déduite du loyer ;
• si cela reste dans l'appartement ou part avec vous ;
• si vous devrez rétablir l'état d'origine en partant.

Si quelque chose est cassé et pas seulement laid, ce n'est généralement pas une amélioration du tout. Les réparations nécessaires pour que l'appartement reste habitable incombent au propriétaire au titre de l'article 21 de la LAU, et notre guide qui paie les réparations explique comment les demander.

Comment demander l'autorisation au propriétaire ?

Par e-mail ou par message, en décrivant précisément les travaux, et en conservant la réponse avec votre bail. La loi exige un accord « exprimé par écrit » sans préciser sous quelle forme. Un WhatsApp vaut mieux qu'un appel, mais un e-mail qui désigne précisément les travaux sera plus facile à montrer plus tard à un juge ou à un médiateur chargé du dépôt de garantie. Si l'appartement est géré par une agence, écrivez à l'agence et demandez-lui de confirmer la réponse du propriétaire.

Vous pouvez écrire en anglais, mais une courte version en espagnol aide avec les propriétaires plus âgés. Par exemple :

Le escribo para pedirle autorización por escrito para pintar el salón en color blanco roto y colgar dos estanterías en el dormitorio. Me comprometo a dejar las paredes en su color original al terminar el contrato si usted lo desea. ¿Me lo puede confirmar por esta vía?
(Je vous écris pour vous demander l'autorisation écrite de peindre le salon en blanc cassé et de poser deux étagères dans la chambre. Je remettrai les murs dans leur couleur d'origine à la fin du bail si vous le souhaitez. Pourriez-vous me le confirmer en réponse à ce message ?)

Que devez-vous défaire avant de rendre les clés ?

Vous rendez l'appartement tel que vous l'avez reçu, hors usure normale. L'article 1561 du Code civil espagnol dispose que le locataire restitue le bien tel qu'il l'a reçu, sauf ce qui s'est détérioré avec le temps ou pour des raisons inévitables. Concrètement, cela veut dire reboucher les trous que vous avez faits, repeindre toute couleur que le propriétaire n'a pas approuvée (ou qu'il a approuvée à condition que vous reveniez en arrière) et remettre les équipements d'origine que vous avez remplacés.

Prenez des photos datées des murs à votre arrivée et à nouveau à votre départ, et comparez-les avec l'inventaire. Notre guide sur l'inventaire et la remise des clés explique comment tout documenter, et la check-list de déménagement couvre le reste de la dernière semaine.

Une exception : si vous, votre conjoint ou un proche qui vit avec vous êtes en situation de handicap ou avez plus de 70 ans, l'article 24 de la LAU vous permet d'adapter l'intérieur de l'appartement par simple notification écrite au propriétaire, sans avoir besoin de son accord, à condition que les travaux ne touchent ni aux parties communes de l'immeuble ni à sa sécurité. Vous pourrez tout de même devoir remettre l'appartement en état à la fin si le propriétaire le demande.

Comment Llavai vous aide

L'appartement le plus facile à vivre est celui qu'on n'a pas besoin de beaucoup modifier, et la visite est le bon moment pour demander à l'agent ce que le propriétaire autorise. À Barcelone, le plus dur, c'est justement d'obtenir une visite. Llavai surveille les portails barcelonais, ne garde que les annonces d'agences et note chaque nouvelle annonce selon vos critères, avec les meilleures correspondances en premier et le numéro de l'agent à portée de doigt, pour que vous puissiez appeler avant que la file ne se forme. Configurez votre fil en quelques minutes. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec la formule Pro.