Amianto (uralita) in un edificio in affitto a Barcellona: cosa può fare l'inquilino?

L'amianto in un edificio di Barcellona è pericoloso?

Solo quando viene manomesso. Il cemento-amianto in buone condizioni, se lasciato stare, rilascia pochissime fibre. Il pericolo inizia quando viene rotto, forato, carteggiato o tagliato, oppure quando decenni di sole e pioggia lo lasciano crepato e friabile. A quel punto libera fibre che si possono respirare.

Il problema sono proprio quelle fibre. L'Organizzazione Mondiale della Sanità classifica tutte le forme di amianto come cancerogene per l'uomo, causa tra l'altro di mesotelioma e cancro ai polmoni, e la malattia può comparire decenni dopo l'esposizione. Per un inquilino, quindi, la regola pratica è semplice: non toccarlo e segnalare per iscritto qualsiasi danno.

Conta anche l'età. Alle lastre in fibrocemento si attribuisce di solito una vita utile di circa 30-50 anni, e tutto ciò che è stato installato prima del divieto del 2002 ha ormai almeno 24 anni. Una parte sta arrivando all'età in cui comincia a deteriorarsi.

Dove si trova l'amianto in un appartamento o edificio di Barcellona?

Soprattutto nelle parti comuni, e soprattutto sotto forma di uralita. Uralita è un marchio diventato il termine comune per il cemento-amianto (fibrocemento in spagnolo, fibrociment in catalano). La Spagna ha vietato i prodotti contenenti amianto con un'ordinanza ministeriale del dicembre 2001, entrata pienamente in vigore nel giugno 2002, quindi tutto ciò che è stato installato prima di allora è un possibile candidato.

Dove guardare:

• Tetti e ripostigli: lastre ondulate grigie su strutture in terrazza, casotti, garage, cortili e coperture dei cavedi.
• Serbatoi d'acqua: vecchi serbatoi grigi sulla terrazza, rimasti da quando la pressione dell'acquedotto non arrivava a tutti i piani.
• Pluviali e canne fumarie: tubi di scarico grigi (bajantes) nel cavedio o in facciata, e vecchi condotti di camini o aspiratori.
• All'interno dell'appartamento, più di rado: alcune vecchie piastrelle in vinile e la relativa colla, rivestimenti decorativi a rilievo e isolamenti attorno a vecchie caldaie o tubazioni.

A Barcellona ce n'è parecchio. Quando nel 2024 l'Institut Cartogràfic i Geològic de Catalunya ha mappato i tetti in fibrocemento di tutta la Catalogna, ne ha contati 122.460, e Barcellona aveva più fibrocemento in peso di qualsiasi altro comune: 17.716 tonnellate, secondo il servizio di 3Cat sulla mappa (aprile 2024).

Come capire se un edificio ha l'uralita?

A occhio non si può esserne certi. Lastre o tubi grigi, leggermente fibrosi, in un edificio anteriore al 2002 sono un forte indizio, ma il fibrocemento più recente, prodotto senza amianto, ha un aspetto quasi identico. Solo l'analisi di laboratorio di un campione, prelevato da un professionista, lo conferma.

Cosa puoi fare come inquilino o candidato:

1. Chiedi per iscritto all'agente o al proprietario se l'edificio contiene materiali con amianto e se ne sono stati rimossi.
2. Chiedi chi è l'administrador de fincas dell'edificio. L'amministratore della comunità è di solito chi sa dei lavori sul tetto e delle ispezioni.
3. Durante la visita guarda la terrazza, i cavedi e la facciata, e fotografa tutto ciò che è grigio e ondulato.
4. Non staccarne mai un pezzo per verificare. Prelevare un campione da solo è proprio il tipo di manomissione che rilascia fibre.

La nostra checklist per le visite agli appartamenti copre tutto il resto da controllare prima di firmare.

Esiste un censimento dell'amianto per Barcellona?

Sulla carta sì; nella pratica è lacunoso. La legge spagnola sui rifiuti, la Ley 7/2022, ha imposto a ogni comune di redigere un censimento pubblico degli impianti e dei siti con amianto, con un calendario di rimozione, entro un anno dall'entrata in vigore della legge. Quella scadenza era il 10 aprile 2023, e la maggior parte dei comuni spagnoli non l'ha rispettata.

Ora la Catalogna sta costruendo un proprio registro. La nuova legge catalana istituisce il Cens català de materials que contenen amiant, tenuto dalla Generalitat e alimentato dai censimenti comunali. Finché questi non saranno completi e pubblici, la mappa dei tetti dell'ICGC è il quadro migliore di dove si trovano i tetti in fibrocemento, ma è una prima versione basata su immagini aeree e non dice nulla su tubi o serbatoi. Non può dirti cosa c'è in un appartamento specifico.

Cosa cambia per gli inquilini la nuova legge catalana sull'amianto?

Ti dà il diritto di sapere prima di prendere in affitto. La Llei 8/2026, sull'eliminazione dell'amianto in Catalogna, è stata pubblicata nel DOGC il 3 luglio 2026 ed è entrata in vigore il 3 ottobre 2026. Tra le altre cose:

• Quando un'abitazione viene venduta o affittata, si ha diritto a un certificato che indichi se contiene amianto, secondo il Col·legi d'Arquitectes de Catalunya. Finché un regolamento non ne definirà i dettagli, deve indicare almeno se è presente amianto visibile, lo stato dei materiali e il rischio che comportano. Chi possa rilasciarlo è ancora da stabilire.
• Una volta individuato l'amianto, i proprietari devono mantenere i propri edifici liberi da esso.
• Seguendo le raccomandazioni dell'UE, l'obiettivo è eliminare l'amianto dagli edifici pubblici entro la fine del 2028 e da tutti gli altri entro la fine del 2032. Il collegio degli architetti li presenta come obiettivi, non come un obbligo di rimozione che ogni edificio privato debba rispettare già adesso.
• Il Codice civile catalano (articolo 546-13) ora tratta le fibre di amianto come il fumo o il rumore provenienti da una proprietà vicina, il che apre la strada a richieste di risarcimento per i danni causati.

Il capitolo sulle sanzioni si applica solo dopo l'approvazione del relativo decreto attuativo, e le regole sul certificato sono ancora in fase di stesura. Quindi, a ottobre 2026, puoi chiedere il certificato, ma il sistema per rilasciarlo non è ancora pienamente operativo. Se un agente si rifiuta categoricamente, rivolgiti a un professionista.

Chi deve rimuovere l'amianto: il proprietario, la comunità o l'inquilino?

Mai l'inquilino. Chi interviene dipende da dove si trova l'amianto:

In base alla legge spagnola sugli affitti (articolo 21 della LAU), il proprietario deve eseguire le riparazioni necessarie a mantenere l'abitazione abitabile, senza aumentare l'affitto per questo. Come venga ripartito esattamente il costo di una rimozione tra il tuo proprietario e il resto della comunità dipende dall'edificio e dal suo regolamento, quindi rivolgiti a un professionista se nasce una controversia. La nostra guida su chi paga le riparazioni in un appartamento in affitto a Barcellona spiega la ripartizione generale.

Chiunque paghi, il lavoro in sé ha delle regole. In base al Regio Decreto 396/2006, qualsiasi intervento che manometta l'amianto deve essere eseguito da un'impresa iscritta al RERA (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto) seguendo un piano di lavoro approvato dall'autorità del lavoro, come spiega l'INSST. Un tuttofare che smonta un vecchio serbatoio a martellate non è questo.

Cosa può chiedere un inquilino?

Se sei in affitto in un edificio con amianto, o sospetti che ce ne sia, puoi fare parecchio:

1. Chiedi per iscritto. Scrivi un'email o un messaggio al proprietario o all'agenzia chiedendo se l'edificio contiene materiali con amianto e in che condizioni sono. Conserva la risposta.
2. Chiedi il certificato. In base alla Llei 8/2026 ne hai diritto quando prendi in affitto. Chiedilo prima di firmare, anche se l'agente dice che i documenti non sono ancora pronti.
3. Segnala subito i danni. Lastre del tetto crepate, un serbatoio rotto, polvere grigia o detriti nel cavedio: invia le foto al proprietario e chiedigli di inoltrarle all'administrador de fincas.
4. Non fare lavori da solo. Non forare, carteggiare o tagliare nulla che ti sembri sospetto. In ogni caso, per fare lavori ti serve il consenso del proprietario.
5. Tieni d'occhio i lavori sul tetto. Se la comunità sta rimuovendo l'uralita, un'impresa iscritta dovrebbe isolare e bagnare la zona, e gli operai dovrebbero indossare tute protettive. Se vedi lastre asciutte che vengono spaccate, chiedi all'administrador di fermare i lavori e segnalalo all'ispettorato del lavoro della Generalitat.
6. Chiedi consiglio se il proprietario ti ignora. Gli uffici per la casa di Barcellona (Oficines d'Habitatge) offrono consulenza gratuita agli inquilini. Parla con loro o con un avvocato prima di sospendere il pagamento dell'affitto.

L'umidità compare spesso negli stessi vecchi tetti e cavedi. La nostra guida su umidità e muffa in un appartamento in affitto tratta quell'aspetto.

Conviene rinunciare a un appartamento per l'uralita?

Di solito non solo per questo. L'uralita integra sul tetto di un edificio degli anni '70 è così comune che escluderla significherebbe escludere buona parte di Barcellona. Contano lo stato e cosa è in programma:

• Di solito va bene: lastre o un serbatoio visibilmente in buono stato, lontani dalle tue finestre, senza lavori in programma.
• Merita qualche domanda in più: lastre crepate o coperte di muschio, o una rimozione prevista sul tetto. Chiedi quando, chi se ne occupa e se ti verranno comunicate le date.
• Pensaci bene: materiale rotto vicino alle tue finestre o alla terrazza, detriti nel cavedio, o un proprietario che non risponde affatto.

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