Asbest (Uralita) in einem Mietshaus in Barcelona: was können Mieter tun?

Ist Asbest in einem Gebäude in Barcelona gefährlich?

Nur wenn es angegriffen wird. Asbestzement in gutem Zustand, den man in Ruhe lässt, gibt sehr wenige Fasern ab. Gefährlich wird es, wenn er zerbrochen, angebohrt, abgeschliffen oder geschnitten wird oder wenn Jahrzehnte von Sonne und Regen ihn rissig und bröckelig gemacht haben. Dann löst er Fasern, die Sie einatmen können.

Diese Fasern sind das Problem. Die Weltgesundheitsorganisation stuft alle Formen von Asbest als krebserregend beim Menschen ein, darunter Mesotheliom und Lungenkrebs, und die Erkrankung kann Jahrzehnte nach der Exposition auftreten. Die praktische Regel für Mieter ist daher kurz: Nicht anfassen und jeden Schaden schriftlich melden.

Auch das Alter spielt eine Rolle. Faserzementplatten wird meist eine Nutzungsdauer von etwa 30 bis 50 Jahren zugeschrieben, und alles, was vor dem Verbot von 2002 eingebaut wurde, ist heute mindestens 24 Jahre alt. Ein Teil davon erreicht inzwischen das Alter, in dem es zu verwittern beginnt.

Wo findet man Asbest in einer Wohnung oder einem Gebäude in Barcelona?

Vor allem in den Gemeinschaftsbereichen, und vor allem als uralita. Uralita ist ein Markenname, der zum Alltagswort für Asbestzement geworden ist (fibrocemento auf Spanisch, fibrociment auf Katalanisch). Spanien verbot Asbestprodukte per Ministerialerlass vom Dezember 2001, der im Juni 2002 voll in Kraft trat; alles, was davor eingebaut wurde, kommt also infrage.

Wo Sie hinschauen sollten:

• Dächer und Schuppen: graue Wellplatten auf Dachaufbauten, Abstellhütten, Garagen, Innenhöfen und Abdeckungen von Lichtschächten.
• Wassertanks: alte graue Tanks auf der Dachterrasse, übrig aus der Zeit, bevor der Leitungsdruck jedes Stockwerk erreichte.
• Fallrohre und Abzüge: graue Abflussrohre (bajantes) im Lichtschacht oder an der Fassade sowie alte Kamin- oder Abluftkanäle.
• In der Wohnung selbst, seltener: manche alten Vinyl-Bodenfliesen und ihr Kleber, strukturierte Beschichtungen und Dämmung um alte Heizkessel oder Rohre.

Barcelona hat viel davon. Als das Institut Cartogràfic i Geològic de Catalunya 2024 die Faserzementdächer in ganz Katalonien kartierte, zählte es 122.460 Dächer, und Barcelona hatte gewichtsmäßig mehr Faserzement als jede andere Gemeinde: 17.716 Tonnen, laut dem Bericht von 3Cat über die Karte (April 2024).

Woran erkennt man, ob ein Gebäude uralita hat?

Mit bloßem Auge lässt es sich nicht sicher sagen. Graue, leicht faserige Platten oder Rohre in einem Gebäude von vor 2002 sind ein starkes Indiz, aber neuerer Faserzement ohne Asbest sieht fast genauso aus. Nur die Laboranalyse einer Probe, die eine Fachkraft entnommen hat, bringt Gewissheit.

Was Sie als Mieter oder Bewerber tun können:

1. Fragen Sie den Makler oder Vermieter schriftlich, ob das Gebäude asbesthaltige Materialien enthält und ob welche entfernt wurden.
2. Fragen Sie, wer der administrador de fincas des Gebäudes ist. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft weiß in der Regel über Dacharbeiten und Inspektionen Bescheid.
3. Sehen Sie sich bei der Besichtigung Dachterrasse, Lichtschächte und Fassade an und fotografieren Sie alles, was grau und gewellt ist.
4. Brechen Sie nie ein Stück ab, um es zu prüfen. Eine selbst entnommene Probe ist genau die Art von Eingriff, die Fasern freisetzt.

Unsere Checkliste für Wohnungsbesichtigungen deckt ab, was Sie sonst noch vor der Unterschrift prüfen sollten.

Gibt es ein Asbestkataster für Barcelona?

Auf dem Papier ja; in der Praxis ist es lückenhaft. Spaniens Abfallgesetz, Ley 7/2022, verpflichtete jede Gemeinde, innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes ein öffentliches Verzeichnis der Anlagen und Standorte mit Asbest samt Zeitplan für die Entfernung zu erstellen. Diese Frist lief am 10. April 2023 ab, und die meisten Gemeinden in ganz Spanien haben sie verpasst.

Katalonien baut nun ein eigenes Register auf. Das neue katalanische Gesetz schafft den Cens català de materials que contenen amiant, der von der Generalitat geführt und aus den kommunalen Verzeichnissen gespeist wird. Bis diese vollständig und öffentlich sind, gibt die Dachkarte des ICGC das beste Bild davon, wo Faserzementdächer liegen. Sie ist aber eine erste Fassung auf Grundlage von Luftbildern und sagt nichts über Rohre oder Tanks aus. Was in einer bestimmten Wohnung steckt, verrät sie Ihnen nicht.

Was ändert Kataloniens neues Asbestgesetz für Mieter?

Es gibt Ihnen ein Recht auf Information, bevor Sie mieten. Llei 8/2026 zur Beseitigung von Asbest in Katalonien wurde am 3. Juli 2026 im DOGC veröffentlicht und trat am 3. Oktober 2026 in Kraft. Unter anderem gilt:

• Wird eine Wohnung verkauft oder vermietet, haben die Betroffenen laut dem Col·legi d'Arquitectes de Catalunya Anspruch auf eine Bescheinigung darüber, ob sie Asbest enthält. Bis eine Verordnung die Einzelheiten regelt, muss sie mindestens angeben, ob sichtbarer Asbest vorhanden ist, in welchem Zustand die Materialien sind und welches Risiko von ihnen ausgeht. Wer sie ausstellen darf, ist noch offen.
• Sobald Asbest festgestellt wurde, müssen die Eigentümer ihre Gebäude davon frei halten.
• Nach EU-Empfehlungen soll Asbest bis Ende 2028 aus öffentlichen Gebäuden und bis Ende 2032 aus allen übrigen entfernt werden. Die Architektenkammer stellt dies als Ziele dar, nicht als Sanierungspflicht, die jedes private Gebäude schon jetzt erfüllen muss.
• Das katalanische Zivilgesetzbuch (Artikel 546-13) behandelt Asbestfasern nun wie Rauch oder Lärm, die von einem Nachbargrundstück ausgehen. Das eröffnet einen Weg, Ansprüche für verursachte Schäden geltend zu machen.

Das Kapitel über Bußgelder gilt erst, wenn die zugehörige Durchführungsverordnung verabschiedet ist, und die Regeln zur Bescheinigung werden noch ausgearbeitet. Stand Oktober 2026 können Sie die Bescheinigung also verlangen, aber das System zu ihrer Ausstellung läuft noch nicht vollständig. Wenn ein Makler sich rundweg weigert, wenden Sie sich an eine Fachperson.

Wer muss Asbest entfernen: der Vermieter, die Eigentümergemeinschaft oder der Mieter?

Niemals der Mieter. Wer handelt, hängt davon ab, wo sich der Asbest befindet:

Nach spanischem Mietrecht (Artikel 21 des LAU) muss der Vermieter die Reparaturen ausführen, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten, ohne dafür die Miete zu erhöhen. Wie genau die Kosten einer Entfernung zwischen Ihrem Vermieter und dem Rest der Gemeinschaft aufgeteilt werden, hängt vom Gebäude und seiner Satzung ab; wenden Sie sich also an eine Fachperson, falls daraus ein Streit wird. Unser Ratgeber dazu, wer in einer Mietwohnung in Barcelona Reparaturen bezahlt, erklärt die allgemeine Aufteilung.

Wer auch immer zahlt, für die Arbeiten selbst gelten Regeln. Nach dem Königlichen Dekret 396/2006 muss jede Arbeit, bei der Asbest angegriffen wird, von einer im RERA (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto) eingetragenen Firma nach einem von der Arbeitsbehörde genehmigten Arbeitsplan ausgeführt werden, wie das INSST darlegt. Ein Handwerker, der einen alten Tank mit dem Hammer abbaut, ist das nicht.

Was kann ein Mieter verlangen?

Wenn Sie in einem Gebäude mit Asbest wohnen oder es vermuten, können Sie einiges tun:

1. Schriftlich nachfragen. Schreiben Sie dem Vermieter oder der Agentur eine E-Mail oder Nachricht und fragen Sie, ob das Gebäude asbesthaltige Materialien enthält und in welchem Zustand sie sind. Bewahren Sie die Antwort auf.
2. Die Bescheinigung verlangen. Nach Llei 8/2026 haben Sie bei einer Anmietung Anspruch darauf. Fragen Sie vor der Unterschrift danach, auch wenn der Makler sagt, die Unterlagen seien noch nicht fertig.
3. Schäden sofort melden. Rissige Dachplatten, ein kaputter Tank, grauer Staub oder Bruchstücke im Lichtschacht: Schicken Sie dem Vermieter Fotos und bitten Sie ihn, sie an den administrador de fincas weiterzuleiten.
4. Keine Arbeiten selbst ausführen. Bohren, schleifen oder schneiden Sie nichts, was Sie für verdächtig halten. Für Arbeiten brauchen Sie ohnehin die Zustimmung des Vermieters.
5. Arbeiten auf dem Dach im Blick behalten. Wenn die Gemeinschaft uralita entfernen lässt, sollte eine eingetragene Firma den Bereich abdichten und befeuchten, und die Arbeiter sollten Schutzanzüge tragen. Sehen Sie, wie trockene Platten zerschlagen werden, bitten Sie den administrador, das zu stoppen, und melden Sie es der Arbeitsinspektion der Generalitat.
6. Beraten lassen, wenn der Vermieter Sie ignoriert. Barcelonas Wohnungsämter (Oficines d'Habitatge) beraten Mieter kostenlos. Sprechen Sie mit ihnen oder einem Anwalt, bevor Sie die Miete zurückhalten.

Feuchtigkeit tritt oft an denselben alten Dächern und Lichtschächten auf. Unser Ratgeber zu Feuchtigkeit und Schimmel in einer Mietwohnung behandelt diese Seite.

Sollten Sie eine Wohnung wegen uralita ablehnen?

Allein deshalb meist nicht. Unbeschädigte uralita auf dem Dach eines Gebäudes aus den 1970er-Jahren ist so verbreitet, dass Sie mit ihrem Ausschluss einen großen Teil Barcelonas ausschließen würden. Entscheidend sind der Zustand und das, was geplant ist:

• Meist unproblematisch: Platten oder ein Tank in sichtbar gutem Zustand, entfernt von Ihren Fenstern, ohne geplante Arbeiten.
• Weitere Fragen wert: rissige oder bemooste Platten oder eine geplante Entfernung auf dem Dach. Fragen Sie, wann, wer die Arbeiten ausführt und ob man Ihnen die Termine mitteilt.
• Gut überlegen: beschädigtes Material in der Nähe Ihrer Fenster oder Terrasse, Bruchstücke im Lichtschacht oder ein Vermieter, der überhaupt nicht antwortet.

Wie Llavai hilft

Fragen zu Asbest erfordern einen Anruf, und in Barcelona warten die guten Wohnungen nicht, bis Sie ihn erledigt haben. Llavai beobachtet die wichtigsten Mietportale Barcelonas, bewertet jedes neue Agenturinserat anhand Ihrer Vorgaben (Budget, Barris, Schlafzimmer) und zeigt die besten zuerst, mit der Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt. So haben Sie Zeit, früh anzurufen und nach dem Gebäude, dem Dach und der Bescheinigung zu fragen, bevor Sie sich auf eine Besichtigung festlegen. Richten Sie Ihre Suche ein – in wenigen Minuten. Wenn Sie den Anruf lieber nicht selbst machen möchten, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch für Sie führen.