Asbest (uralita) in een huurgebouw in Barcelona: wat kan een huurder doen?

Is asbest in een gebouw in Barcelona gevaarlijk?

Alleen als het wordt verstoord. Asbestcement in goede staat dat met rust wordt gelaten, geeft heel weinig vezels af. Het gevaar begint wanneer het wordt gebroken, doorboord, geschuurd of gezaagd, of wanneer tientallen jaren zon en regen het gebarsten en brokkelig hebben gemaakt. Dan laat het vezels los die je kunt inademen.

Die vezels zijn het probleem. De Wereldgezondheidsorganisatie beschouwt elke vorm van asbest als oorzaak van kanker bij mensen, waaronder mesothelioom en longkanker, en de ziekte kan tientallen jaren na de blootstelling optreden. De praktische regel voor een huurder is dus kort: niet aankomen, en meld schade schriftelijk.

Ook de leeftijd telt. Vezelcementplaten krijgen meestal een levensduur van zo'n 30 tot 50 jaar, en alles wat vóór het verbod van 2002 is aangebracht, is nu minstens 24 jaar oud. Een deel ervan bereikt de leeftijd waarop het begint te verweren.

Waar zit asbest in een woning of gebouw in Barcelona?

Vooral in de gemeenschappelijke delen, en vooral als uralita. Uralita is een merknaam die het gewone woord voor asbestcement is geworden (fibrocemento in het Spaans, fibrociment in het Catalaans). Spanje verbood asbestproducten bij ministeriële regeling van december 2001, die in juni 2002 volledig van kracht werd, dus alles wat daarvoor is aangebracht, komt in aanmerking.

Waar je moet kijken:

• Daken en schuurtjes: grijze golfplaten op opbouwen op het dak, bergingen, garages, binnenplaatsen en overkappingen van lichtschachten.
• Watertanks: oude grijze tanks op het dakterras, overgebleven uit de tijd dat de waterdruk van het net nog niet elke verdieping bereikte.
• Regenpijpen en afvoerkanalen: grijze afvoerpijpen (bajantes) in de lichtschacht of op de gevel, en oude schoorsteen- of afzuigkanalen.
• In de woning zelf, minder vaak: sommige oude vinyl vloertegels en hun lijm, structuurcoatings en isolatie rond oude ketels of leidingen.

Barcelona heeft er veel van. Toen het Institut Cartogràfic i Geològic de Catalunya in 2024 de vezelcementdaken in heel Catalonië in kaart bracht, telde het 122.460 daken, en Barcelona had naar gewicht meer vezelcement dan elke andere gemeente: 17.716 ton, volgens het verslag van 3Cat over de kaart (april 2024).

Hoe zie je of een gebouw uralita heeft?

Met zekerheid zie je het niet door alleen te kijken. Grijze, licht vezelige platen of pijpen in een gebouw van vóór 2002 zijn een sterke aanwijzing, maar nieuwer vezelcement zonder asbest ziet er bijna hetzelfde uit. Alleen een laboratoriumanalyse van een monster, genomen door een professional, geeft uitsluitsel.

Wat je als huurder of kandidaat-huurder kunt doen:

1. Vraag de makelaar of verhuurder schriftelijk of het gebouw asbesthoudende materialen bevat, en of er al iets is verwijderd.
2. Vraag wie de administrador de fincas van het gebouw is. De beheerder van de gemeenschap weet meestal het meest over dakwerkzaamheden en inspecties.
3. Bekijk tijdens de bezichtiging het dakterras, de lichtschachten en de gevel, en maak foto's van alles wat grijs en gegolfd is.
4. Breek nooit een stukje af om het te controleren. Zelf een monster nemen is precies het soort verstoring waarbij vezels vrijkomen.

Onze checklist voor bezichtigingen behandelt de rest van wat je moet controleren voordat je tekent.

Bestaat er een asbestregister voor Barcelona?

Op papier wel; in de praktijk is het onvolledig. De Spaanse afvalwet, Ley 7/2022, droeg elke gemeente op om binnen een jaar na de inwerkingtreding van de wet een openbaar register op te stellen van installaties en locaties met asbest, met een tijdschema voor verwijdering. Die termijn liep af op 10 april 2023, en de meeste gemeenten in Spanje haalden hem niet.

Catalonië bouwt nu een eigen register op. De nieuwe Catalaanse wet richt de Cens català de materials que contenen amiant op, bijgehouden door de Generalitat en gevoed door de gemeentelijke registers. Tot die compleet en openbaar zijn, geeft de dakenkaart van het ICGC het beste beeld van waar vezelcementdaken liggen, maar het is een eerste versie op basis van luchtfoto's en zegt niets over pijpen of tanks. Wat er in een specifieke woning zit, kan ze je niet vertellen.

Wat verandert de nieuwe Catalaanse asbestwet voor huurders?

Ze geeft je het recht om het te weten voordat je huurt. Llei 8/2026, over het uitbannen van asbest in Catalonië, werd op 3 juli 2026 gepubliceerd in het DOGC en trad op 3 oktober 2026 in werking. Onder meer:

• Bij verkoop of verhuur van een woning heb je recht op een certificaat waarin staat of ze asbest bevat, volgens het Col·legi d'Arquitectes de Catalunya. Tot een uitvoeringsregeling de details vastlegt, moet het minstens vermelden of er zichtbaar asbest aanwezig is, in welke staat de materialen zijn en welk risico ze vormen. Wie het mag afgeven, moet nog worden bepaald.
• Zodra asbest is vastgesteld, moeten eigenaren hun gebouwen er vrij van houden.
• In lijn met Europese aanbevelingen is het doel om asbest tegen eind 2028 uit openbare gebouwen te verwijderen en tegen eind 2032 uit de rest. Het architectencollege presenteert dit als streefdoelen, niet als een verwijderingsplicht waaraan elk particulier gebouw nu al moet voldoen.
• Het Catalaanse Burgerlijk Wetboek (artikel 546-13) behandelt asbestvezels nu net als rook of lawaai afkomstig van een naburig perceel, wat een weg opent om schadevergoeding te eisen.

Het hoofdstuk over boetes geldt pas zodra het uitvoeringsbesluit is goedgekeurd, en de regels voor het certificaat worden nog uitgewerkt. Je kunt dus, per oktober 2026, om het certificaat vragen, maar het systeem om het af te geven draait nog niet volledig. Weigert een makelaar botweg, raadpleeg dan een professional.

Wie moet asbest verwijderen: de verhuurder, de gemeenschap of de huurder?

Nooit de huurder. Wie in actie komt, hangt af van waar het asbest zit:

Volgens de Spaanse huurwet (artikel 21 van de LAU) moet de verhuurder de reparaties uitvoeren die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden, zonder daarvoor de huur te verhogen. Hoe de rekening voor een verwijdering precies wordt verdeeld tussen je verhuurder en de rest van de gemeenschap, hangt af van het gebouw en de statuten ervan; raadpleeg dus een professional als het tot een geschil komt. Onze gids over wie reparaties betaalt in een huurwoning in Barcelona legt de algemene verdeling uit.

Wie er ook betaalt, voor het werk zelf gelden regels. Volgens Koninklijk Besluit 396/2006 moet elke klus waarbij asbest wordt verstoord, worden uitgevoerd door een bedrijf dat is ingeschreven in het RERA (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto), volgens een werkplan dat door de arbeidsautoriteit is goedgekeurd, zoals het INSST uiteenzet. Een klusjesman die een oude tank met een hamer weghaalt, valt daar niet onder.

Waar kan een huurder om vragen?

Huur je in een gebouw met asbest, of vermoed je dat het er is, dan kun je best veel doen:

1. Vraag het schriftelijk. Mail of stuur een bericht naar de verhuurder of het makelaarskantoor met de vraag of het gebouw asbesthoudende materialen bevat en in welke staat die zijn. Bewaar het antwoord.
2. Vraag om het certificaat. Volgens Llei 8/2026 heb je er recht op wanneer je huurt. Vraag erom voordat je tekent, ook als de makelaar zegt dat de papieren nog niet klaar zijn.
3. Meld schade meteen. Gebarsten dakplaten, een kapotte tank, grijs stof of puin in de lichtschacht: stuur foto's naar de verhuurder en vraag hem of haar die door te sturen naar de administrador de fincas.
4. Voer zelf geen werkzaamheden uit. Boor, schuur of zaag niets waarvan je vermoedt dat het asbest is. Voor werkzaamheden heb je sowieso toestemming van de verhuurder nodig.
5. Let op werkzaamheden op het dak. Als de gemeenschap uralita laat verwijderen, hoort een ingeschreven bedrijf de zone af te sluiten en nat te houden, en horen de werklieden beschermende pakken te dragen. Zie je droge platen kapotgeslagen worden, vraag de administrador dan om het stil te leggen en meld het bij de arbeidsinspectie van de Generalitat.
6. Vraag advies als de verhuurder je negeert. De woonloketten van Barcelona (Oficines d'Habitatge) geven huurders gratis advies. Praat met hen of met een advocaat voordat je huur inhoudt.

Vocht duikt vaak op in diezelfde oude daken en lichtschachten. Onze gids over vocht en schimmel in een huurwoning behandelt die kant.

Moet je een woning afwijzen vanwege uralita?

Meestal niet om die reden alleen. Intacte uralita op het dak van een gebouw uit de jaren zeventig is zo gewoon dat je, als je het uitsluit, een groot deel van Barcelona uitsluit. Wat telt, is de staat ervan en wat er gepland is:

• Meestal in orde: platen of een tank in zichtbaar goede staat, uit de buurt van je ramen, zonder geplande werkzaamheden.
• Het navragen waard: gebarsten of bemoste platen, of een geplande verwijdering op het dak. Vraag wanneer, wie het doet en of je de data te horen krijgt.
• Denk twee keer na: kapot materiaal bij je ramen of terras, puin in de lichtschacht, of een verhuurder die helemaal niet antwoordt.

Hoe Llavai helpt

Vragen over asbest kosten een telefoontje, en in Barcelona wachten de goede woningen niet terwijl jij belt. Llavai houdt de belangrijkste huurportalen van Barcelona in de gaten, geeft elke nieuwe advertentie van een makelaar een score op basis van jouw wensen (budget, barris, slaapkamers) en zet de beste bovenaan, met het nummer van de makelaar op één tik afstand. Zo heb je tijd om vroeg te bellen en te vragen naar het gebouw, het dak en het certificaat voordat je je vastlegt op een bezichtiging. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat met het Pro-abonnement in het Spaans voor je doen.