Affittare in una strada superilla a Barcellona: ne vale la pena?

Che cos'è una superilla, e che cos'è un eix verd?

Una superilla (supermanzana in spagnolo, "superblock" in inglese, "superisolato" in italiano) è un gruppo di isolati in cui le strade interne vengono sottratte al traffico di attraversamento e restituite alle persone: panchine, alberi, aree gioco e spazio per camminare in mezzo alla carreggiata. Barcellona ha realizzato le prime tra il 2016 e il 2019 a Poblenou, Sant Antoni e Horta, e poi è arrivata Hostafrancs.

Nell'Eixample la città ha poi cambiato approccio. Invece di superisolati separati, ha iniziato a trasformare intere vie in strade verdi, o eixos verds. Il piano Superilles dell'Ajuntament prevede nell'Eixample 21 strade verdi per 33 km e 21 nuove piazze (3,9 ettari), con l'obiettivo dichiarato che ogni residente abbia una piazza o una strada verde entro 200 metri da casa. Le prime quattro sono state tratti di Consell de Cent, Rocafort, Comte Borrell e Girona, con nuove piazze dove Consell de Cent incrocia Rocafort, Comte Borrell, Enric Granados e Girona. I lavori su Consell de Cent si sono conclusi a maggio 2023.

Quando un annuncio dice "superilla", può intendere l'una o l'altra cosa. Chiedi quale via e quale tratto, perché il cambiamento può fermarsi a un incrocio.

Gli appartamenti nelle strade superilla costano di più in affitto?

Sì, secondo i dati migliori a disposizione, ma solo proprio accanto alla strada verde. Lo studio Price of Green: Rental Market Effects of Barcelona's Green Axes Policy, di Josep Maria Raya e Ghizlen Ouasbaa dell'Università Pompeu Fabra e di Pedro de Solà-Morales Casals dell'Università Erasmus di Rotterdam, ha esaminato circa 573.000 annunci di affitto su Idealista da gennaio 2018 a dicembre 2024. Come ha riportato Ara ad agosto 2025, gli affitti nelle zone più vicine all'asse verde di Consell de Cent sono saliti dal 12% al 14% in più rispetto al resto della città, circa 181-202 € al mese.

Tre dettagli dello stesso studio sono utili quando confronti gli appartamenti:

• Il sovrapprezzo svanisce in fretta. Gli autori non hanno trovato alcun effetto significativo sugli appartamenti a circa 500 metri dall'asse. Un appartamento a uno o due isolati di distanza può darti gran parte dei vantaggi spendendo meno.
• I piani bassi sono quelli aumentati di più. Gli affitti ai piani inferiori sono cresciuti più di quelli ai piani alti, cosa che gli autori attribuiscono al fatto che erano quelli che prima soffrivano di più il rumore e i gas di scarico del traffico.
• Il balzo è arrivato dopo i lavori. Durante il cantiere i prezzi si sono mossi poco. L'aumento si è visto una volta riaperta la strada, nel 2023.

Una strada più bella non cambia le regole catalane sugli affitti. Se l'appartamento rientra nell'indice di riferimento dei canoni nella zona di mercato teso di Barcellona, quel limite si applica qualunque sia l'aspetto della strada. La nostra guida al controllo degli affitti a Barcellona spiega quando si applica; se una cifra non ti torna, chiedi a un ufficio per la casa o a un professionista.

Una strada superilla è più tranquilla, con aria più pulita?

Di solito sì, ma dipende dalla superilla. La valutazione del 2021 dell'Agenzia di salute pubblica di Barcellona (ASPB) ha rilevato che nella superilla di Sant Antoni il biossido di azoto è calato del 25% e le particelle PM10 del 17%, e che anche i livelli di rumore sono diminuiti. A Horta non ha riscontrato cambiamenti significativi nei livelli di inquinanti. L'agenzia ha anche osservato che il traffico potrebbe essersi spostato sulle strade intorno al superisolato.

Quest'ultimo punto conta nella ricerca della casa. Le strade che delimitano una superilla possono avere più auto di prima, quindi un appartamento sul bordo non è come uno al centro. E meno traffico non significa silenzio: una nuova piazza porta panchine, dehors dei bar e bambini che giocano, cosa che alcuni adorano e altri sentono dalla finestra della camera alle 23. Vai a vedere la zona di sera oltre che di giorno. La nostra guida per controllare rumore e qualità dell'aria di un appartamento spiega come cercare prima una strada sulle mappe del Comune.

Si può guidare, parcheggiare e ricevere consegne in una strada superilla?

Sì, ma non attraversarla da un capo all'altro. Secondo la guida dell'Ajuntament alle strade verdi dell'Eixample, i veicoli privati possono raggiungere qualsiasi punto di una strada verde ma non percorrerne un tratto intero: all'incrocio successivo devono svoltare. Le auto non possono attraversare in alcun modo le nuove piazze. L'accesso a parcheggi e passi carrai è garantito, e sulle strade verdi le merci si possono caricare e scaricare in fasce orarie stabilite, con aree di carico aggiuntive nelle vie trasversali. Quando il piano è stato annunciato nel 2021, 3Cat ha riportato un limite di velocità di 10 km/h per residenti, servizi e mezzi di emergenza autorizzati a entrare.

Cosa significa nella vita di tutti i giorni:

• Il parcheggio in strada sulle vie verdi è in gran parte sparito. Se hai l'auto, chiedi se l'appartamento include un posto auto in garage, oppure valuta il parcheggio residenti dell'Àrea Verda nelle strade vicine.
• Corrieri e rider delle consegne di cibo possono comunque arrivare alla tua porta, e bici e scooter sono quelli che se la cavano meglio.
• Il giorno del trasloco, un camion grande potrebbe dover sostare in una via trasversale o in un'area di carico. Gli orari di carico non sono sulla pagina del Comune, quindi chiedi alla tua ditta di traslochi di verificare con l'Ajuntament le regole per il tuo indirizzo esatto prima del giorno.

La strada verde di Consell de Cent verrà eliminata?

Non ancora, e l'esito è ancora aperto. Nel 2023 un tribunale di Barcellona ha annullato l'approvazione del progetto Consell de Cent, ritenendo che la città avrebbe dovuto prima modificare il Pla General Metropolità (PGM), il piano urbanistico metropolitano. A marzo 2025 il Tribunale superiore di giustizia della Catalogna (TSJC) ha confermato quella sentenza, con l'opinione dissenziente di un giudice, e la città ha annunciato ricorso al Tribunale supremo. Una sentenza successiva è andata nella stessa direzione per il tratto di Rocafort, secondo 3Cat.

Mentre scrivevamo non siamo riusciti a confermare una decisione definitiva del Tribunale supremo. Per chi affitta, la conseguenza pratica è semplice: nel corso di un contratto di cinque anni la strada sotto casa potrebbe cambiare. Se la tranquillità è il motivo principale per cui paghi di più, chiedi all'agente cosa sa e cerca le ultime notizie prima di firmare.

Quali strade superilla guardare quando cerchi casa?

Comincia dalle zone in cui il cambiamento è completato ed è in funzione da un po'.

Per affitti, trasporti e carattere barri per barri, leggi le nostre guide su affittare nell'Eixample, affittare a Poblenou e affittare a Horta-Guinardó.

Cosa controllare prima di firmare per un appartamento in una superilla?

1. Verifica esattamente dove si trova l'appartamento: in mezzo alla strada verde, su una piazza d'angolo o su una via di confine che ora assorbe il traffico deviato? Sono appartamenti molto diversi.
2. Pensa al piano. Una camera al primo piano sopra un dehors è un'altra notte rispetto a una al quinto piano che dà sul cortile interno.
3. Torna dopo cena in un giorno feriale e di venerdì.
4. Organizza la logistica. Dove sono l'area di carico più vicina e il parcheggio più vicino in cui potresti affittare un posto?
5. Confronta l'affitto con un appartamento della stessa metratura a due isolati di distanza e verifica se si applica l'indice dei canoni.
6. Per Consell de Cent e Rocafort, informati sullo stato delle cause in tribunale.

La nostra checklist dei campanelli d'allarme nel contratto d'affitto copre il resto delle pratiche.

Come ti aiuta Llavai

Gli appartamenti sulle strade verdi vanno via in fretta, e questo spinge il prezzo verso l'alto. Llavai monitora i principali portali di affitto di Barcellona, assegna un punteggio a ogni nuovo annuncio d'agenzia in base alle tue esigenze (budget, barris, camere) e ti mostra prima i migliori, con il numero dell'agente a un tocco. Così puoi chiamare presto, prima che si formi la coda, e chiedere in quale tratto della via si trova l'appartamento. Vedi anche gli appartamenti a un paio di isolati di distanza, dove secondo lo studio il sovrapprezzo scompare. Imposta la tua ricerca. Se preferisci non chiamare tu, con il piano Pro può farlo Julia in spagnolo.