Що означає суброгація договору оренди?
Це означає зайняти місце орендаря в чинному договорі. Людина, яка переймає договір, subrogado, стає орендарем за тим самим договором, з тією самою орендною платою, тим самим строком, що залишився, і тими самими умовами. Це не новий договір, і власник не може переглядати умови.
Іспанський закон про оренду, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), охоплює три ситуації і діє в Барселоні так само, як і будь-де в Іспанії:
| Що сталося | Хто може перейняти договір | Строк для повідомлення власника |
|---|---|---|
| Орендар помер (стаття 16) | Чоловік чи дружина, партнер, з яким прожили два роки або мають спільну дитину, і певні родичі, які жили з орендарем | 3 місяці від дня смерті |
| Розлучення, судове роздільне проживання або визнання шлюбу недійсним (стаття 15) | Той із подружжя, кому суд передає житло | 2 місяці від дня отримання повідомлення про рішення |
| Орендар пішов, не розірвавши договір офіційно (стаття 12) | Чоловік чи дружина або партнер, з яким прожили два роки чи мають спільну дитину | 1 місяць від дня, коли він пішов |
Ці правила стосуються договорів оренди житла, підписаних за чинним LAU, який набув чинності 1 січня 1995 року. Значно старіші договори (так звані renta antigua) підпадають під власні перехідні правила, тож якщо ваш договір укладено раніше, проконсультуйтеся з фахівцем.
Хто може перейняти договір оренди, якщо орендар помер?
Стаття 16 LAU наводить перелік у порядку черговості:
- Чоловік чи дружина, якщо на той момент жили з орендарем.
- Партнер, який жив з орендарем як пара щонайменше два роки до смерті, незалежно від сексуальної орієнтації. Якщо у них були спільні діти, достатньо самого спільного проживання, без мінімального строку.
- Діти, які перебували під батьківською владою чи опікою орендаря або жили з ним протягом попередніх двох років.
- Батьки, які жили з орендарем протягом попередніх двох років.
- Брати й сестри, які жили з орендарем протягом попередніх двох років.
- Інші родичі до третього ступеня споріднення з інвалідністю 65% або більше, які жили з орендарем протягом попередніх двох років.
Якщо право мають кілька людей, вони можуть домовитися між собою, хто перейме договір. Якщо домовитися не вдається, діє наведений вище порядок з одним винятком: батьки, старші за 70 років, мають перевагу перед дітьми. Якщо нікого з переліку немає, договір припиняється.
Сусідів по квартирі й друзів у переліку немає, хоч би скільки вони там прожили. Якщо ви ділили квартиру з орендарем, але не були його родичем чи партнером, єдиний спосіб залишитися — нова домовленість із власником.
Скільки часу є, щоб повідомити власника після смерті орендаря?
Три місяці. Стаття 16.3 передбачає, що договір припиняється, якщо протягом трьох місяців після смерті власник не отримав письмового повідомлення про неї. Повідомлення має містити:
- Офіційне свідоцтво про смерть із реєстру актів цивільного стану (certificado registral de defunción).
- Ім'я людини, яка переймає договір, і її зв'язок з орендарем.
- За потреби — первинні докази того, що вона відповідає вимогам, наприклад прожила там два роки.
Щоб підтвердити два роки, найочевидніший доказ — історична довідка з padró, яка показує, що ви були зареєстровані за цією адресою разом. Наш посібник про certificat d'empadronament пояснює, як отримати її в Ajuntament.
Надішліть повідомлення через burofax або іншим способом, що підтверджує доставку та зміст. Повідомлення в WhatsApp агентству, можливо, прочитають, але це слабка опора, якщо власник згодом скаже, що нічого не отримував.
Пропущений строк коштує грошей. Якщо договір припиняється таким чином, усі, хто міг його перейняти, солідарно винні орендну плату за ці три місяці, якщо тільки вони протягом першого місяця після смерті не повідомили власника письмово, що не хочуть переймати договір.
Чи може договір виключати перехід оренди після смерті?
Лише в довгих договорах і лише частково. Стаття 16.4 дозволяє власнику й орендарю домовитися, що суброгації не буде, у договорах із початковим строком понад п'ять років (сім, якщо власник — компанія). Навіть тоді застереження діє лише тоді, якщо смерть настала після п'ятого чи сьомого року, або ж воно може передбачати, що договір закінчується на п'ятому чи сьомому році, якщо смерть настала раніше.
Закон блокує таке застереження, коли люди, які мають право перейняти договір, перебувають в особливо вразливому становищі і це стосується дітей, людей з інвалідністю чи людей, старших за 65 років. Для типового барселонського договору з коротшим початковим строком, який потім продовжується рік за роком, цей виняток не застосовуватиметься. Перечитайте відповідне застереження у своєму договорі і проконсультуйтеся з фахівцем, якщо здається, що воно позбавляє вас цього права.
Що відбувається з договором оренди після розлучення чи роздільного проживання?
Це залежить від того, кому суд передає житло. Згідно зі статтею 15 LAU, після розлучення, судового роздільного проживання або визнання шлюбу недійсним той із подружжя, хто не є орендарем, може й далі жити у квартирі, якщо житло передано йому відповідно до застосовного цивільного права. У Каталонії це Цивільний кодекс Каталонії. Якщо право користування житлом надано йому безстроково або на строк, довший за той, що залишився за договором, він стає орендарем.
Він має повідомити власника протягом двох місяців після отримання повідомлення про судове рішення і надіслати копію рішення або принаймні тієї частини, що стосується житла.
Це працює лише за наявності судового рішення. Пара, яка просто розійшлася без суду, підпадає під правила про орендаря, що йде, — про них у наступному розділі. Роздільне проживання й розлучення тут аж ніяк не рідкість: національне статистичне управління Іспанії, INE, нарахувало 86 595 таких випадків у 2024 році, з них 14 377 у Каталонії.
Що робити, якщо партнер виїжджає, а в договорі його ім'я?
Можливо, ви зможете залишити квартиру за собою. Стаття 12 LAU стосується орендаря, який розриває договір або вирішує не продовжувати його без згоди чоловіка чи дружини, що живе з ним. У такому разі договір може продовжитися на користь чоловіка чи дружини. Власник може попросити їх повідомити, чи хочуть вони залишитися, і якщо відповіді не буде протягом 15 днів, договір припиняється.
Якщо орендар просто йде, нічого офіційно не повідомивши, чоловік чи дружина мають один місяць від дня його відходу, щоб письмово повідомити власника, що хочуть стати орендарем. Якщо пропустити цей строк, договір припиняється, а чоловік чи дружина винні орендну плату за цей місяць.
Неодружені пари мають такий самий захист за тим самим критерієм, що й після смерті: два роки спільного проживання як пара до відходу або спільні діти. Це критерій самого LAU. Каталонія має власне визначення стабільної пари (parella estable) у статті 234-1 Цивільного кодексу Каталонії: понад два роки безперервного спільного проживання, спільна дитина або нотаріальний акт. Реєстрація як стабільної пари — корисний доказ, але чи достатньо її самої, варто уточнити у фахівця.
Ви обоє в договорі. Як прибрати одне ім'я?
За письмовою згодою власника. Якщо ви підписали договір як співорендарі, нікому не потрібно нічого переймати, бо той, хто залишається, уже є орендарем. Проблема в тому, хто йде: він залишається в договорі й зазвичай відповідає за орендну плату, доки власник не погодиться його звільнити. Попросіть підписаний додаток до договору, який прибирає його ім'я.
Застава (fianza) залишається з договором. Власник поверне її, коли закінчиться весь договір, тож частку, належну партнеру, який пішов, ви врегульовуєте між собою. Наш посібник про те, як подати заявку на квартиру разом, пояснює, як працюють спільні договори від самого початку.
Передача договору комусь, хто не підпадає під ці правила, наприклад другу чи новому сусіду по квартирі, — це не суброгація. Це переуступка (cesión), і стаття 8 LAU вимагає для неї письмової згоди власника. Правила суборенди пояснюють різницю.
Чи може власник підвищити оренду або змусити підписати новий договір?
Не як умову переходу договору. Суброгація продовжує чинний договір, тож орендна плата, дата закінчення та решта умов залишаються такими, як були. Власник, який каже, що вам треба підписати новий договір, просить вас відмовитися від права, яке закон уже вам надає.
Новий договір до того ж запустив би відлік заново за чинними правилами Барселони, зокрема з обмеженнями орендної плати, про які йдеться в нашому посібнику про zona tensionada. Якщо власник відмовляється прийняти належне повідомлення або наполягає на нових умовах, міські житлові офіси безкоштовно консультують орендарів. Коли договір буде оформлено на вас, переоформіть і комунальні послуги; посібник зі зміни власника рахунків за комунальні послуги пояснює все крок за кроком.
Як допомагає Llavai
Іноді квартира з самого початку не підходила для однієї людини, або власник так ускладнює життя, що переїзд стає кращим варіантом. Тоді ви знову на порталах, шукаєте самі й наввипередки з часом. Llavai стежить за порталами Барселони, залишає лише оголошення агентств і оцінює кожне нове оголошення відповідно до ваших вимог. Найкращі збіги з'являються першими, а номер агента — за один дотик, тож ви можете зателефонувати ще до того, як утвориться черга. Налаштуйте свою стрічку і подивіться, що вкладається у ваш новий бюджет. Якщо не хочете дзвонити самі, Julia може зателефонувати іспанською на тарифі Pro.