¿Puedes quedarte en un piso de alquiler en Barcelona tras una muerte, un divorcio o una ruptura?

¿Qué significa la subrogación de un contrato de alquiler?

Significa ocupar el lugar del inquilino en el contrato que ya existe. Quien se subroga, el subrogado, pasa a ser el inquilino del mismo contrato, con la misma renta, el mismo plazo pendiente y las mismas condiciones. No es un contrato nuevo, y el propietario no puede renegociar.

La ley de arrendamientos española, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), regula tres situaciones, y se aplica en Barcelona igual que en el resto de España:

Estas normas valen para los contratos de vivienda firmados bajo la LAU actual, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. Los contratos mucho más antiguos (los de renta antigua) siguen sus propias normas transitorias, así que consulta con un profesional si el tuyo es anterior a esa fecha.

¿Quién puede subrogarse en el contrato cuando muere el inquilino?

El artículo 16 de la LAU establece una lista, por orden de prioridad:

1. El cónyuge, si convivía con el inquilino en ese momento.
2. La pareja que convivía con el inquilino como pareja durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento, con independencia de su orientación sexual. Si tenían hijos en común, basta con la convivencia, sin plazo mínimo.
3. Los hijos que estaban bajo la patria potestad o tutela del inquilino, o que habían convivido con él los dos años anteriores.
4. Los padres que habían convivido con el inquilino los dos años anteriores.
5. Los hermanos que habían convivido con el inquilino los dos años anteriores.
6. Otros parientes hasta el tercer grado con una discapacidad igual o superior al 65% que habían convivido con el inquilino los dos años anteriores.

Si hay varias personas con derecho, pueden ponerse de acuerdo entre ellas sobre quién se subroga. Si no hay acuerdo, se aplica el orden anterior, con una excepción: los padres mayores de 70 años pasan por delante de los hijos. Si no hay nadie de la lista, el contrato se extingue.

Los compañeros de piso y los amigos no están en la lista, por mucho tiempo que hayan vivido allí. Si compartías el piso con el inquilino pero no eras familiar ni su pareja, la única forma de quedarte es un nuevo acuerdo con el propietario.

¿Cuánto tiempo tienes para comunicarlo al propietario tras un fallecimiento?

Tres meses. El artículo 16.3 dice que el contrato se extingue si, en los tres meses siguientes al fallecimiento, el propietario no ha recibido notificación por escrito. Esa notificación debe incluir:

• El certificado oficial de defunción del registro civil (certificado registral de defunción).
• El nombre de la persona que se subroga y su parentesco o relación con el inquilino.
• Cuando corresponda, un principio de prueba de que cumple los requisitos, como haber vivido allí dos años.

Para acreditar los dos años, la prueba evidente es un certificado histórico del padró que muestre que estabais empadronados juntos en esa dirección. Nuestra guía sobre el certificat d'empadronament explica cómo pedirlo al Ajuntament.

Envía la notificación por burofax o por otro medio que acredite la entrega y su contenido. Un WhatsApp a la agencia puede que lo lean, pero es poco fiable si el propietario dice después que nunca lo recibió.

Que se pase el plazo tiene un coste. Si el contrato se extingue así, todas las personas que podían haberse subrogado deben solidariamente la renta de esos tres meses, salvo que hubieran comunicado por escrito al propietario, durante el primer mes tras el fallecimiento, que no querían subrogarse.

¿Puede el contrato excluir la subrogación tras un fallecimiento?

Solo en contratos largos, y solo en parte. El artículo 16.4 permite que propietario e inquilino pacten que no habrá subrogación en contratos cuya duración inicial sea superior a cinco años (siete si el propietario es una empresa). Aun así, la cláusula solo surte efecto si el fallecimiento se produce después de ese quinto o séptimo año, o puede establecer que el contrato termine en el año cinco o siete si el fallecimiento fue antes.

La ley impide esa cláusula cuando las personas con derecho a subrogarse están en situación de especial vulnerabilidad y afecta a menores, a personas con discapacidad o a mayores de 65 años. En el contrato típico de Barcelona, con una duración inicial más corta que luego se prorroga año a año, esta excepción no se aplicará. Lee la cláusula de tu propio contrato y consulta con un profesional si parece que te quita el derecho.

¿Qué pasa con el contrato de alquiler tras un divorcio o una separación?

Depende de a quién atribuya el juez la vivienda. Según el artículo 15 de la LAU, tras un divorcio, una separación judicial o una nulidad, el cónyuge que no es el inquilino puede seguir viviendo en el piso si se le atribuye la vivienda conforme al derecho civil aplicable. En Cataluña, ese es el Código Civil de Cataluña. Si el uso de la vivienda se le atribuye de forma permanente, o por un plazo superior al que le queda al contrato, pasa a ser el inquilino.

Tiene que comunicarlo al propietario en los dos meses siguientes a la notificación de la resolución judicial, y enviarle una copia de la sentencia, o al menos de la parte que se refiere a la vivienda.

Esto solo funciona con una resolución judicial. Una pareja que simplemente se separa sin pasar por el juzgado queda cubierta por las normas sobre el inquilino que se va, en el apartado siguiente. Las separaciones y divorcios no son precisamente raros: el Instituto Nacional de Estadística, el INE, contabilizó 86.595 en 2024, 14.377 de ellos en Cataluña.

¿Y si tu pareja se va y su nombre figura en el contrato?

Puede que te quedes con el piso. El artículo 12 de la LAU regula el caso del inquilino que resuelve el contrato, o decide no renovarlo, sin el consentimiento del cónyuge que convive con él. En ese caso el contrato puede continuar a favor del cónyuge. El propietario puede pedir al cónyuge que manifieste si quiere quedarse, y si no responde en 15 días, el contrato se extingue.

Si el inquilino simplemente se va sin decir nada de forma oficial, el cónyuge tiene un mes desde el día en que se fue para comunicar por escrito al propietario que quiere ser el inquilino. Si se le pasa, el contrato se extingue y el cónyuge debe la renta de ese mes.

Las parejas no casadas tienen la misma protección, con el mismo requisito que tras un fallecimiento: dos años de convivencia como pareja antes de la marcha, o hijos en común. Ese requisito es el de la propia LAU. Cataluña tiene su propia definición de pareja estable (parella estable) en el artículo 234-1 del Código Civil de Cataluña: más de dos años de convivencia ininterrumpida, un hijo en común o una escritura pública. Estar inscritos como pareja estable es una prueba útil, pero si basta por sí sola es algo que conviene consultar con un profesional.

Los dos figuráis en el contrato. ¿Cómo se quita un nombre?

Con el acuerdo por escrito del propietario. Si firmasteis como coinquilinos, nadie tiene que subrogarse, porque quien se queda ya es inquilino. El problema es quien se va: sigue en el contrato, y normalmente responde de la renta, hasta que el propietario acepta liberarle. Pide un anexo al contrato, firmado, que elimine su nombre.

La fianza va con el contrato. El propietario la devolverá cuando termine todo el contrato, así que la parte que le corresponda a la pareja que se fue es algo que tenéis que arreglar entre vosotros. Nuestra guía para solicitar un piso en pareja explica cómo funcionan los contratos compartidos desde el principio.

Pasar el contrato a alguien que no entra en estas normas, como un amigo o un nuevo compañero de piso, no es subrogación. Es una cesión, y el artículo 8 de la LAU exige el consentimiento por escrito del propietario. Las normas sobre el subarriendo explican la diferencia.

¿Puede el propietario subir el alquiler u obligarte a firmar un contrato nuevo?

No como condición para la subrogación. La subrogación continúa el contrato existente, así que la renta, la fecha de finalización y el resto de condiciones siguen igual. Un propietario que te dice que tienes que firmar un contrato nuevo te está pidiendo que renuncies a un derecho que la ley ya te reconoce.

Un contrato nuevo, además, volvería a poner el contador a cero con las normas actuales de Barcelona, incluidos los límites de renta que explicamos en nuestra guía sobre la zona tensionada. Si el propietario se niega a aceptar una notificación válida, o insiste en nuevas condiciones, las oficinas de vivienda de la ciudad asesoran gratis a los inquilinos. Cuando el contrato esté a tu nombre, cambia también los suministros; la guía para cambiar el titular de los suministros te lo explica paso a paso.

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