Kun je na een overlijden, scheiding of breuk in je huurwoning in Barcelona blijven?

Wat betekent subrogatie van een huurcontract?

Het betekent dat je de plaats van de huurder inneemt in het bestaande contract. Wie het overneemt, de subrogado, wordt huurder van hetzelfde contract, met dezelfde huur, dezelfde resterende looptijd en dezelfde voorwaarden. Het is geen nieuw contract, en de verhuurder mag niet opnieuw onderhandelen.

De Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), regelt drie situaties en geldt in Barcelona net als overal elders in Spanje:

Deze regels gelden voor woninghuurcontracten die zijn gesloten onder de huidige LAU, die op 1 januari 1995 in werking trad. Veel oudere contracten (de renta antigua-contracten) volgen hun eigen overgangsregels, dus raadpleeg een professional als het jouwe van daarvoor is.

Wie kan het huurcontract overnemen als de huurder overlijdt?

Artikel 16 van de LAU geeft een lijst, in volgorde van voorrang:

1. De echtgenoot, als die op dat moment met de huurder samenwoonde.
2. Een partner die minstens de twee jaar vóór het overlijden als stel met de huurder samenwoonde, ongeacht seksuele geaardheid. Hadden ze samen kinderen, dan is samenwonen genoeg, zonder minimumduur.
3. Kinderen die onder het ouderlijk gezag of de voogdij van de huurder stonden, of die de voorgaande twee jaar met de huurder hadden samengewoond.
4. Ouders die de voorgaande twee jaar met de huurder hadden samengewoond.
5. Broers en zussen die de voorgaande twee jaar met de huurder hadden samengewoond.
6. Andere familieleden tot de derde graad met een handicap van 65% of meer die de voorgaande twee jaar met de huurder hadden samengewoond.

Komen meerdere mensen in aanmerking, dan kunnen ze onderling afspreken wie overneemt. Lukt dat niet, dan geldt de volgorde hierboven, met één uitzondering: ouders boven de 70 gaan vóór de kinderen. Is er niemand van de lijst, dan eindigt het contract.

Huisgenoten en vrienden staan niet op de lijst, hoe lang ze er ook woonden. Deelde je de woning met de huurder maar was je geen familie of partner, dan kun je alleen blijven via een nieuwe afspraak met de verhuurder.

Hoeveel tijd heb je om de verhuurder te informeren na een overlijden?

Drie maanden. Volgens artikel 16.3 eindigt het contract als de verhuurder binnen drie maanden na het overlijden geen schriftelijke kennisgeving heeft ontvangen. Die kennisgeving moet bevatten:

• De officiële overlijdensakte uit de burgerlijke stand (certificado registral de defunción).
• De naam van degene die overneemt en diens relatie tot de huurder.
• Waar van toepassing een eerste bewijs dat diegene aan de voorwaarden voldoet, zoals er twee jaar hebben gewoond.

Voor die twee jaar is een historisch uittreksel uit het padró waaruit blijkt dat jullie samen op het adres ingeschreven stonden het voor de hand liggende bewijs. Onze gids over het certificat d'empadronament legt uit hoe je het bij het Ajuntament aanvraagt.

Stuur de kennisgeving per burofax of op een andere manier die levering en inhoud aantoont. Een WhatsApp aan het makelaarskantoor wordt misschien gelezen, maar is een zwakke basis als de verhuurder later zegt dat hij nooit iets heeft ontvangen.

Een gemiste termijn kost geld. Eindigt het contract op deze manier, dan zijn alle mensen die hadden kunnen overnemen gezamenlijk de huur voor die drie maanden verschuldigd, tenzij ze de verhuurder binnen de eerste maand na het overlijden schriftelijk hebben laten weten dat ze het niet wilden overnemen.

Kan het contract overname na een overlijden uitsluiten?

Alleen bij lange contracten, en alleen gedeeltelijk. Artikel 16.4 staat verhuurder en huurder toe af te spreken dat er geen subrogatie is bij contracten met een initiële looptijd van meer dan vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is). Zelfs dan werkt de clausule alleen als het overlijden na dat vijfde of zevende jaar plaatsvindt, of kan ze bepalen dat het contract in jaar vijf of zeven eindigt als het overlijden eerder was.

De wet blokkeert die clausule wanneer de mensen die recht hebben op overname zich in een situatie van bijzondere kwetsbaarheid bevinden en het gaat om kinderen, mensen met een handicap of mensen boven de 65. Bij het typische Barcelonese contract, met een kortere initiële looptijd die daarna jaar na jaar wordt verlengd, is deze uitzondering niet van toepassing. Lees de clausule in je eigen contract en raadpleeg een professional als het lijkt alsof die het recht wegneemt.

Wat gebeurt er met het huurcontract na een echtscheiding of scheiding?

Dat hangt ervan af aan wie de rechter de woning toewijst. Volgens artikel 15 van de LAU mag na een echtscheiding, gerechtelijke scheiding van tafel en bed of nietigverklaring de echtgenoot die geen huurder is in de woning blijven wonen als de woning hem of haar wordt toegewezen volgens het toepasselijke burgerlijk recht. In Catalonië is dat het Catalaanse Burgerlijk Wetboek. Wordt het gebruik van de woning permanent toegewezen, of voor langer dan de resterende looptijd van het contract, dan wordt die echtgenoot de huurder.

Diegene moet de verhuurder binnen twee maanden na betekening van de rechterlijke beslissing informeren en een kopie van het vonnis meesturen, of in elk geval het deel over de woning.

Dit werkt alleen met een rechterlijke uitspraak. Een stel dat gewoon uit elkaar gaat zonder naar de rechter te stappen, valt onder de regels over een vertrekkende huurder, in het volgende deel. Scheidingen zijn hier allesbehalve zeldzaam: het Spaanse statistiekbureau INE telde er 86.595 in 2024, waarvan 14.377 in Catalonië.

Wat als je partner vertrekt en diens naam op het contract staat?

Mogelijk kun je de woning houden. Artikel 12 van de LAU gaat over een huurder die het contract beëindigt, of besluit het niet te verlengen, zonder instemming van de echtgenoot met wie hij of zij samenwoont. In dat geval kan het contract doorlopen voor de echtgenoot. De verhuurder kan de echtgenoot vragen aan te geven of die wil blijven, en komt er binnen 15 dagen geen antwoord, dan eindigt het contract.

Vertrekt de huurder gewoon zonder iets formeel te melden, dan heeft de echtgenoot vanaf de dag van vertrek één maand om de verhuurder schriftelijk te laten weten dat die huurder wil worden. Wordt die termijn gemist, dan eindigt het contract en is de echtgenoot de huur van die maand verschuldigd.

Ongehuwde stellen krijgen dezelfde bescherming, met dezelfde toets als na een overlijden: twee jaar als stel samenwonen vóór het vertrek, of gemeenschappelijke kinderen. Die toets komt uit de LAU zelf. Catalonië heeft een eigen definitie van een stabiel stel (parella estable) in artikel 234-1 van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek: meer dan twee jaar ononderbroken samenwonen, een gemeenschappelijk kind of een notariële akte. Geregistreerd zijn als stabiel stel is nuttig bewijs, maar of dat op zichzelf genoeg is, kun je het best navragen bij een professional.

Jullie staan allebei op het contract. Hoe haal je één naam eraf?

Met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Hebben jullie als medehuurders getekend, dan hoeft niemand over te nemen, want wie blijft is al huurder. Het probleem is degene die vertrekt: die blijft op het contract staan, en meestal aansprakelijk voor de huur, tot de verhuurder ermee instemt hem of haar te ontslaan. Vraag om een ondertekende bijlage bij het contract die de naam schrapt.

De borg (fianza) blijft bij het contract. De verhuurder betaalt die terug wanneer het hele contract eindigt, dus een deel dat de vertrokken partner toekomt, regelen jullie onderling. Onze gids over samen op een woning reageren legt uit hoe gedeelde contracten vanaf het begin werken.

Het contract overdragen aan iemand buiten deze regels, zoals een vriend of nieuwe huisgenoot, is geen subrogatie. Het is een overdracht (cesión), en volgens artikel 8 van de LAU is daarvoor schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. De regels voor onderhuur leggen het verschil uit.

Mag de verhuurder de huur verhogen of je een nieuw contract laten tekenen?

Niet als voorwaarde voor de overname. Subrogatie zet het bestaande contract voort, dus de huur, de einddatum en de overige voorwaarden blijven zoals ze waren. Een verhuurder die zegt dat je een nieuw contract moet tekenen, vraagt je af te zien van een recht dat de wet je al geeft.

Een nieuw contract zou bovendien opnieuw beginnen onder de huidige regels van Barcelona, inclusief de huurgrenzen die we bespreken in onze gids over de zona tensionada. Weigert de verhuurder een geldige kennisgeving te accepteren, of staat die op nieuwe voorwaarden, dan geven de woonloketten van de stad huurders gratis advies. Staat het contract eenmaal op jouw naam, zet dan ook de rekeningen op jouw naam; de gids voor het omzetten van nutsvoorzieningen loopt het stap voor stap door.

Hoe Llavai helpt

Soms was de woning nooit haalbaar voor één persoon, of maakt de verhuurder blijven zo moeilijk dat verhuizen de betere optie is. Dan sta je weer op de portalen, alleen op zoek en tegen de klok. Llavai houdt de Barcelonese portalen in de gaten, houdt alleen advertenties van makelaars over en geeft elke nieuwe advertentie een score op basis van je zoekprofiel. De beste matches komen eerst, met het nummer van de makelaar één tik verwijderd, zodat je kunt bellen voordat de rij zich vormt. Stel je feed in en kijk wat binnen je nieuwe budget past. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia met het Pro-abonnement in het Spaans bellen.