Puoi restare in un affitto a Barcellona dopo un lutto, un divorzio o una rottura?

Che cosa significa la surrogazione di un contratto d’affitto?

Significa prendere il posto dell’inquilino nel contratto esistente. Chi subentra, il subrogado, diventa l’inquilino dello stesso contratto, con lo stesso canone, la stessa durata residua e le stesse condizioni. Non è un contratto nuovo, e il proprietario non può rinegoziare.

La legge spagnola sulle locazioni, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), disciplina tre situazioni e si applica a Barcellona come nel resto della Spagna:

Queste regole valgono per i contratti di locazione abitativa firmati con l’attuale LAU, entrata in vigore il 1° gennaio 1995. I contratti molto più vecchi (quelli a renta antigua) seguono proprie norme transitorie, quindi se il tuo è precedente rivolgiti a un professionista.

Chi può subentrare nel contratto quando muore l’inquilino?

L’articolo 16 della LAU fornisce un elenco, in ordine di priorità:

1. Il coniuge, se in quel momento conviveva con l’inquilino.
2. Il partner che ha convissuto con l’inquilino come coppia per almeno i due anni precedenti il decesso, indipendentemente dall’orientamento sessuale. Se avevano figli insieme, basta la convivenza, senza durata minima.
3. I figli che erano sotto la responsabilità genitoriale o la tutela dell’inquilino, o che avevano convissuto con lui nei due anni precedenti.
4. I genitori che avevano convissuto con l’inquilino nei due anni precedenti.
5. I fratelli e le sorelle che avevano convissuto con l’inquilino nei due anni precedenti.
6. Altri parenti fino al terzo grado con una disabilità pari o superiore al 65% che avevano convissuto con l’inquilino nei due anni precedenti.

Se più persone ne hanno diritto, possono mettersi d’accordo tra loro su chi subentra. Se non trovano un accordo, vale l’ordine qui sopra, con un’eccezione: i genitori sopra i 70 anni passano davanti ai figli. Se non c’è nessuno dell’elenco, il contratto si estingue.

Coinquilini e amici non sono nell’elenco, per quanto tempo abbiano vissuto lì. Se condividevi l’appartamento con l’inquilino ma non eri un familiare né il suo partner, l’unico modo per restare è un nuovo accordo con il proprietario.

Quanto tempo hai per avvisare il proprietario dopo un decesso?

Tre mesi. L’articolo 16.3 stabilisce che il contratto si estingue se, entro tre mesi dal decesso, il proprietario non ne ha ricevuto comunicazione scritta. La comunicazione deve includere:

• Il certificato di morte ufficiale rilasciato dallo stato civile (certificado registral de defunción).
• Il nome della persona che subentra e il suo rapporto con l’inquilino.
• Se del caso, un principio di prova che ne soddisfa i requisiti, come aver vissuto lì per due anni.

Per i due anni, la prova più ovvia è un certificato storico del padró che mostri che eravate registrati insieme all’indirizzo. La nostra guida al certificat d'empadronament spiega come ottenerlo dall’Ajuntament.

Invia la comunicazione via burofax o con un altro mezzo che dimostri la consegna e il contenuto. Un WhatsApp all’agenzia magari viene letto, ma è una base debole se poi il proprietario sostiene di non averlo mai ricevuto.

Mancare la scadenza ha un costo. Se il contratto si estingue in questo modo, tutte le persone che avrebbero potuto subentrare devono in solido il canone di quei tre mesi, a meno che non abbiano comunicato per iscritto al proprietario, entro il primo mese dal decesso, di non voler subentrare.

Il contratto può escludere il subentro dopo un decesso?

Solo nei contratti lunghi, e solo in parte. L’articolo 16.4 consente a proprietario e inquilino di pattuire che non ci sarà surrogazione nei contratti con una durata iniziale superiore a cinque anni (sette se il proprietario è una società). Anche così, la clausola opera solo se il decesso avviene dopo quel quinto o settimo anno, oppure può prevedere che il contratto termini al quinto o settimo anno se il decesso è avvenuto prima.

La legge blocca quella clausola quando le persone con diritto al subentro si trovano in una situazione di particolare vulnerabilità e riguarda minori, persone con disabilità o persone sopra i 65 anni. Per il tipico contratto di Barcellona, con una durata iniziale più breve che poi si proroga di anno in anno, questa eccezione non si applica. Leggi la clausola del tuo contratto e rivolgiti a un professionista se sembra toglierti il diritto.

Che cosa succede al contratto d’affitto dopo un divorzio o una separazione?

Dipende da a chi il giudice assegna la casa. Secondo l’articolo 15 della LAU, dopo un divorzio, una separazione giudiziale o un annullamento, il coniuge che non è l’inquilino può continuare a vivere nell’appartamento se la casa gli viene assegnata in base al diritto civile applicabile. In Catalogna è il Codice civile catalano. Se l’uso della casa gli viene assegnato in modo permanente, o per un periodo più lungo della durata residua del contratto, diventa l’inquilino.

Deve avvisare il proprietario entro due mesi dalla notifica della decisione del giudice e inviargli una copia della sentenza, o almeno della parte che riguarda la casa.

Funziona solo con una decisione del giudice. Una coppia che si separa e basta, senza passare dal tribunale, rientra nelle regole sull’inquilino che se ne va, nella sezione successiva. Separazioni e divorzi qui non sono certo rari: l’istituto nazionale di statistica spagnolo, l’INE, ne ha contati 86.595 nel 2024, di cui 14.377 in Catalogna.

E se il tuo partner se ne va e il suo nome è sul contratto?

Potresti riuscire a tenere l’appartamento. L’articolo 12 della LAU riguarda l’inquilino che chiude il contratto, o decide di non rinnovarlo, senza il consenso del coniuge che vive con lui. In quel caso il contratto può proseguire a favore del coniuge. Il proprietario può chiedere al coniuge di dichiarare se vuole restare, e se non risponde entro 15 giorni, il contratto si estingue.

Se l’inquilino se ne va senza comunicare nulla formalmente, il coniuge ha un mese dal giorno della partenza per comunicare per iscritto al proprietario che vuole diventare l’inquilino. Se si manca questo termine, il contratto si estingue e il coniuge deve il canone di quel mese.

Le coppie non sposate hanno la stessa tutela, con lo stesso criterio previsto dopo un decesso: due anni di convivenza come coppia prima della partenza, o figli in comune. Quel criterio è della LAU stessa. La Catalogna ha una propria definizione di coppia stabile (parella estable) all’articolo 234-1 del Codice civile catalano: più di due anni di convivenza ininterrotta, un figlio in comune o un atto pubblico. Essere registrati come coppia stabile è una prova utile, ma se basti da sola è una questione da verificare con un professionista.

Siete entrambi sul contratto. Come si toglie un nome?

Con l’accordo scritto del proprietario. Se avete firmato come co-inquilini, nessuno deve subentrare, perché chi resta è già inquilino. Il problema è chi se ne va: resta sul contratto, e di solito responsabile del canone, finché il proprietario non accetta di liberarlo. Chiedi un allegato al contratto, firmato, che elimini il suo nome.

Il deposito cauzionale (fianza) resta legato al contratto. Il proprietario lo restituirà quando finisce l’intero contratto, quindi l’eventuale quota spettante al partner che se n’è andato è una questione da sistemare tra voi. La nostra guida su come candidarsi insieme per un appartamento spiega come funzionano i contratti condivisi fin dall’inizio.

Passare il contratto a qualcuno che non rientra in queste regole, come un amico o un nuovo coinquilino, non è surrogazione. È una cessione (cesión), e l’articolo 8 della LAU richiede il consenso scritto del proprietario. Le regole sul subaffitto spiegano la differenza.

Il proprietario può aumentare l’affitto o farti firmare un nuovo contratto?

Non come condizione per il subentro. La surrogazione prosegue il contratto esistente, quindi il canone, la data di scadenza e le altre condizioni restano come erano. Un proprietario che ti dice di dover firmare un nuovo contratto ti sta chiedendo di rinunciare a un diritto che la legge ti riconosce già.

Un nuovo contratto, inoltre, farebbe ripartire il conteggio secondo le attuali regole di Barcellona, compresi i limiti al canone trattati nella nostra guida sulla zona tensionada. Se il proprietario rifiuta di accettare una comunicazione valida, o insiste su nuove condizioni, gli uffici per la casa del comune offrono consulenza gratuita agli inquilini. Una volta che il contratto è a tuo nome, intesta a te anche le bollette; la guida al cambio di intestatario delle utenze spiega tutti i passaggi.

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