Können Sie nach Tod, Scheidung oder Trennung in Ihrer Mietwohnung in Barcelona bleiben?

Was bedeutet Eintritt in einen Mietvertrag (Subrogation)?

Es bedeutet, an die Stelle des Mieters im bestehenden Vertrag zu treten. Wer eintritt, der subrogado, wird Mieter im selben Vertrag, mit derselben Miete, derselben Restlaufzeit und denselben Bedingungen. Es ist kein neuer Vertrag, und der Vermieter darf nicht neu verhandeln.

Das spanische Mietgesetz, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), regelt drei Situationen und gilt in Barcelona wie überall sonst in Spanien:

Diese Regeln gelten für Wohnungsmietverträge, die unter der aktuellen LAU geschlossen wurden, die am 1. Januar 1995 in Kraft trat. Deutlich ältere Verträge (die renta antigua-Verträge) folgen eigenen Übergangsregeln. Wenn Ihr Vertrag älter ist, sprechen Sie also mit einer Fachperson.

Wer kann in den Mietvertrag eintreten, wenn der Mieter stirbt?

Artikel 16 der LAU enthält eine Liste in der Reihenfolge des Vorrangs:

1. Der Ehepartner, wenn er zu diesem Zeitpunkt mit dem Mieter zusammenlebte.
2. Ein Partner, der mindestens in den zwei Jahren vor dem Tod mit dem Mieter als Paar zusammenlebte, unabhängig von der sexuellen Orientierung. Hatten sie gemeinsame Kinder, reicht das Zusammenleben, ohne Mindestdauer.
3. Kinder, die unter der elterlichen Sorge oder Vormundschaft des Mieters standen oder in den letzten zwei Jahren mit ihm zusammengelebt hatten.
4. Eltern, die in den letzten zwei Jahren mit dem Mieter zusammengelebt hatten.
5. Geschwister, die in den letzten zwei Jahren mit dem Mieter zusammengelebt hatten.
6. Andere Verwandte bis zum dritten Grad mit einem Grad der Behinderung von 65% oder mehr, die in den letzten zwei Jahren mit dem Mieter zusammengelebt hatten.

Kommen mehrere Personen in Frage, können sie sich untereinander einigen, wer eintritt. Gelingt das nicht, gilt die obige Reihenfolge, mit einer Ausnahme: Eltern über 70 gehen den Kindern vor. Gibt es niemanden von der Liste, endet der Vertrag.

Mitbewohner und Freunde stehen nicht auf der Liste, egal wie lange sie dort gewohnt haben. Wenn Sie die Wohnung mit dem Mieter geteilt haben, aber weder Angehöriger noch Partner waren, bleibt Ihnen nur eine neue Vereinbarung mit dem Vermieter.

Wie lange haben Sie nach einem Todesfall Zeit, den Vermieter zu informieren?

Drei Monate. Nach Artikel 16.3 endet der Vertrag, wenn der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach dem Tod keine schriftliche Mitteilung darüber erhalten hat. Diese Mitteilung muss enthalten:

• Die amtliche Sterbeurkunde aus dem Standesamtsregister (certificado registral de defunción).
• Den Namen der Person, die eintritt, und ihre Beziehung zum Mieter.
• Gegebenenfalls einen ersten Nachweis, dass sie die Voraussetzungen erfüllt, etwa zwei Jahre dort gelebt zu haben.

Für die zwei Jahre ist eine historische Bescheinigung aus dem padró, die zeigt, dass Sie gemeinsam unter der Adresse gemeldet waren, der naheliegende Nachweis. Unser Ratgeber zum certificat d'empadronament erklärt, wie Sie sie beim Ajuntament bekommen.

Schicken Sie die Mitteilung per Burofax oder auf einem anderen Weg, der Zustellung und Inhalt belegt. Eine WhatsApp an die Agentur wird vielleicht gelesen, ist aber eine schwache Grundlage, wenn der Vermieter später behauptet, nie etwas erhalten zu haben.

Eine verpasste Frist hat ihren Preis. Endet der Vertrag auf diese Weise, schulden alle, die hätten eintreten können, gemeinsam die Miete für diese drei Monate – es sei denn, sie haben dem Vermieter innerhalb des ersten Monats nach dem Tod schriftlich mitgeteilt, dass sie nicht eintreten wollen.

Kann der Vertrag den Eintritt nach einem Todesfall ausschließen?

Nur bei langen Verträgen und nur teilweise. Artikel 16.4 erlaubt Vermieter und Mieter, bei Verträgen mit einer anfänglichen Laufzeit von mehr als fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) zu vereinbaren, dass es keinen Eintritt gibt. Selbst dann greift die Klausel nur, wenn der Tod nach diesem fünften oder siebten Jahr eintritt, oder sie kann vorsehen, dass der Vertrag im fünften oder siebten Jahr endet, wenn der Tod früher eintrat.

Das Gesetz sperrt diese Klausel, wenn sich die eintrittsberechtigten Personen in einer Situation besonderer Schutzbedürftigkeit befinden und es Minderjährige, Menschen mit Behinderung oder Menschen über 65 betrifft. Beim typischen Barceloner Vertrag, der eine kürzere Anfangslaufzeit hat und sich dann Jahr für Jahr verlängert, kommt diese Ausnahme nicht zum Tragen. Lesen Sie die Klausel in Ihrem eigenen Vertrag und sprechen Sie mit einer Fachperson, wenn sie Ihnen das Recht zu nehmen scheint.

Was passiert mit dem Mietvertrag nach einer Scheidung oder Trennung?

Das hängt davon ab, wem das Gericht die Wohnung zuweist. Nach Artikel 15 der LAU kann nach einer Scheidung, gerichtlichen Trennung oder Annullierung der Ehepartner, der nicht Mieter ist, weiter in der Wohnung leben, wenn ihm die Wohnung nach dem anwendbaren Zivilrecht zugewiesen wird. In Katalonien ist das das katalanische Zivilgesetzbuch. Wird ihm die Nutzung der Wohnung dauerhaft oder für länger als die Restlaufzeit des Vertrags zugesprochen, wird er Mieter.

Er muss den Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Gerichtsentscheidung informieren und eine Kopie des Urteils schicken, oder zumindest den Teil, der die Wohnung betrifft.

Das funktioniert nur mit einem Gerichtsurteil. Ein Paar, das sich ohne Gericht einfach trennt, fällt unter die Regeln zum Auszug des Mieters im nächsten Abschnitt. Trennungen und Scheidungen sind hier alles andere als selten: Spaniens Statistikamt INE zählte 86.595 im Jahr 2024, davon 14.377 in Katalonien.

Was, wenn Ihr Partner auszieht und sein Name im Vertrag steht?

Möglicherweise können Sie die Wohnung behalten. Artikel 12 der LAU regelt den Fall, dass ein Mieter den Vertrag beendet oder nicht verlängert, ohne dass der mit ihm zusammenlebende Ehepartner zustimmt. Dann kann der Vertrag für den Ehepartner weiterlaufen. Der Vermieter kann den Ehepartner auffordern zu erklären, ob er bleiben will, und antwortet dieser nicht innerhalb von 15 Tagen, endet der Vertrag.

Zieht der Mieter einfach aus, ohne etwas förmlich mitzuteilen, hat der Ehepartner ab dem Tag des Auszugs einen Monat Zeit, dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass er Mieter werden will. Verpasst er das, endet der Vertrag, und der Ehepartner schuldet die Miete für diesen Monat.

Unverheiratete Paare genießen denselben Schutz, nach demselben Kriterium wie nach einem Todesfall: zwei Jahre Zusammenleben als Paar vor dem Auszug oder gemeinsame Kinder. Dieses Kriterium stammt aus der LAU selbst. Katalonien hat eine eigene Definition der stabilen Partnerschaft (parella estable) in Artikel 234-1 des katalanischen Zivilgesetzbuchs: mehr als zwei Jahre ununterbrochenes Zusammenleben, ein gemeinsames Kind oder eine notarielle Urkunde. Als stabile Partnerschaft eingetragen zu sein, ist ein nützlicher Nachweis. Ob das allein ausreicht, sollten Sie mit einer Fachperson klären.

Sie stehen beide im Vertrag. Wie lässt sich ein Name streichen?

Mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Haben Sie als Mitmieter unterschrieben, muss niemand eintreten, denn wer bleibt, ist bereits Mieter. Das Problem ist die Person, die geht: Sie bleibt im Vertrag und haftet in der Regel für die Miete, bis der Vermieter sie entlässt. Bitten Sie um einen unterschriebenen Nachtrag zum Vertrag, der ihren Namen streicht.

Die Kaution (fianza) bleibt beim Vertrag. Der Vermieter zahlt sie zurück, wenn der gesamte Vertrag endet. Einen Anteil, der dem ausgezogenen Partner zusteht, regeln Sie also unter sich. Unser Ratgeber zur gemeinsamen Bewerbung um eine Wohnung erklärt, wie gemeinsame Verträge von Anfang an funktionieren.

Den Vertrag an jemanden außerhalb dieser Regeln weiterzugeben, etwa an einen Freund oder neuen Mitbewohner, ist kein Eintritt. Es ist eine Abtretung (cesión), und nach Artikel 8 der LAU braucht sie die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Die Regeln zur Untervermietung erklären den Unterschied.

Darf der Vermieter die Miete erhöhen oder einen neuen Vertrag verlangen?

Nicht als Bedingung für den Eintritt. Der Eintritt setzt den bestehenden Vertrag fort, Miete, Enddatum und alle übrigen Bedingungen bleiben also wie sie waren. Ein Vermieter, der sagt, Sie müssten einen neuen Vertrag unterschreiben, verlangt von Ihnen, auf ein Recht zu verzichten, das Ihnen das Gesetz bereits gibt.

Ein neuer Vertrag würde zudem nach den aktuellen Barceloner Regeln von vorn beginnen, einschließlich der Mietobergrenzen, die wir in unserem Ratgeber zur zona tensionada erklären. Weigert sich der Vermieter, eine gültige Mitteilung anzunehmen, oder besteht er auf neuen Bedingungen, beraten die städtischen Wohnungsbüros Mieter kostenlos. Sobald der Vertrag auf Ihren Namen läuft, schreiben Sie auch die Versorgerverträge um. Der Ratgeber zur Ummeldung der Versorgerverträge erklärt Schritt für Schritt, wie das geht.

So hilft Llavai

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