Pouvez-vous rester dans une location à Barcelone après un décès, un divorce ou une rupture ?

Que signifie la subrogation d’un contrat de location ?

Cela signifie prendre la place du locataire dans le contrat existant. La personne qui reprend le bail, le subrogado, devient locataire du même contrat, avec le même loyer, la même durée restante et les mêmes conditions. Ce n’est pas un nouveau contrat, et le propriétaire ne peut pas renégocier.

La loi espagnole sur les baux, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), couvre trois situations et s’applique à Barcelone comme partout ailleurs en Espagne :

Ces règles concernent les baux d’habitation signés sous la LAU actuelle, entrée en vigueur le 1er janvier 1995. Les contrats beaucoup plus anciens (les baux dits de renta antigua) suivent leurs propres règles transitoires : si le vôtre date d’avant, renseignez-vous auprès d’un professionnel.

Qui peut reprendre le bail quand le locataire décède ?

L’article 16 de la LAU établit une liste, par ordre de priorité :

1. Le conjoint, s’il vivait avec le locataire à ce moment-là.
2. Un partenaire qui a vécu en couple avec le locataire pendant au moins les deux années précédant le décès, quelle que soit son orientation sexuelle. S’ils avaient des enfants ensemble, la vie commune suffit, sans durée minimale.
3. Les enfants qui étaient sous l’autorité parentale ou la tutelle du locataire, ou qui avaient vécu avec lui pendant les deux années précédentes.
4. Les parents qui avaient vécu avec le locataire pendant les deux années précédentes.
5. Les frères et sœurs qui avaient vécu avec le locataire pendant les deux années précédentes.
6. Les autres proches jusqu’au troisième degré présentant un handicap de 65 % ou plus qui avaient vécu avec le locataire pendant les deux années précédentes.

Si plusieurs personnes remplissent les conditions, elles peuvent se mettre d’accord entre elles sur qui reprend le bail. À défaut d’accord, l’ordre ci-dessus s’applique, avec une exception : les parents de plus de 70 ans passent avant les enfants. S’il n’y a personne sur la liste, le bail prend fin.

Les colocataires et les amis ne figurent pas sur la liste, quelle que soit la durée pendant laquelle ils ont vécu là. Si vous partagiez l’appartement avec le locataire sans être de sa famille ni son partenaire, le seul moyen de rester est un nouvel accord avec le propriétaire.

De combien de temps disposez-vous pour prévenir le propriétaire après un décès ?

Trois mois. L’article 16.3 prévoit que le bail prend fin si, dans les trois mois suivant le décès, le propriétaire n’en a pas reçu notification écrite. Cette notification doit comprendre :

• L’acte de décès officiel délivré par l’état civil (certificado registral de defunción).
• Le nom de la personne qui reprend le bail et son lien avec le locataire.
• Le cas échéant, un commencement de preuve qu’elle remplit les conditions, par exemple y avoir vécu deux ans.

Pour les deux ans, un certificat historique du padró montrant que vous étiez inscrits ensemble à l’adresse est la preuve la plus évidente. Notre guide sur le certificat d'empadronament explique comment l’obtenir auprès de l’Ajuntament.

Envoyez la notification par burofax ou par un autre moyen qui prouve la remise et le contenu. Un WhatsApp à l’agence sera peut-être lu, mais c’est une base fragile si le propriétaire affirme ensuite ne l’avoir jamais reçu.

Laisser passer le délai a un coût. Si le bail prend fin de cette façon, toutes les personnes qui auraient pu le reprendre doivent solidairement le loyer de ces trois mois, sauf si elles ont informé le propriétaire par écrit, dans le premier mois suivant le décès, qu’elles ne souhaitaient pas le reprendre.

Le contrat peut-il exclure la reprise du bail après un décès ?

Seulement dans les contrats longs, et seulement en partie. L’article 16.4 permet au propriétaire et au locataire de convenir qu’il n’y aura pas de subrogation dans les baux dont la durée initiale dépasse cinq ans (sept si le propriétaire est une société). Même dans ce cas, la clause ne joue que si le décès survient après cette cinquième ou septième année, ou bien elle peut prévoir que le bail prend fin à la cinquième ou septième année si le décès est survenu avant.

La loi écarte cette clause lorsque les personnes ayant droit à la reprise se trouvent en situation de vulnérabilité particulière et que cela concerne des mineurs, des personnes handicapées ou des personnes de plus de 65 ans. Pour le contrat barcelonais type, d’une durée initiale plus courte puis prolongé d’année en année, cette exception ne s’appliquera pas. Lisez la clause de votre propre contrat et consultez un professionnel si elle semble vous priver de ce droit.

Que devient le bail après un divorce ou une séparation ?

Tout dépend de la personne à qui le tribunal attribue le logement. Selon l’article 15 de la LAU, après un divorce, une séparation judiciaire ou une annulation, le conjoint qui n’est pas locataire peut continuer à vivre dans l’appartement si le logement lui est attribué en vertu du droit civil applicable. En Catalogne, il s’agit du Code civil de Catalogne. Si l’usage du logement lui est attribué de façon permanente, ou pour une durée supérieure à ce qui reste du bail, il devient locataire.

Il doit prévenir le propriétaire dans les deux mois suivant la notification de la décision judiciaire, et lui envoyer une copie du jugement, ou au moins de la partie relative au logement.

Cela ne fonctionne qu’avec une décision de justice. Un couple qui se sépare simplement sans passer par le tribunal relève des règles sur le départ du locataire, dans la section suivante. Les séparations et divorces n’ont rien de rare ici : l’institut statistique espagnol, l’INE, en a compté 86 595 en 2024, dont 14 377 en Catalogne.

Et si votre partenaire s’en va alors que son nom figure sur le contrat ?

Vous pourrez peut-être garder l’appartement. L’article 12 de la LAU vise le locataire qui met fin au bail, ou décide de ne pas le renouveler, sans l’accord du conjoint qui vit avec lui. Dans ce cas, le bail peut se poursuivre au profit du conjoint. Le propriétaire peut demander au conjoint d’indiquer s’il veut rester, et sans réponse sous 15 jours, le bail prend fin.

Si le locataire part simplement sans rien formaliser, le conjoint dispose d’un mois à compter du jour du départ pour informer le propriétaire par écrit qu’il souhaite devenir locataire. Passé ce délai, le bail prend fin et le conjoint doit le loyer de ce mois.

Les couples non mariés bénéficient de la même protection, selon le même critère qu’après un décès : deux ans de vie commune en couple avant le départ, ou des enfants en commun. Ce critère est celui de la LAU elle-même. La Catalogne a sa propre définition du couple stable (parella estable) à l’article 234-1 du Code civil de Catalogne : plus de deux ans de vie commune ininterrompue, un enfant en commun ou un acte notarié. Être inscrits comme couple stable est une preuve utile, mais savoir si cela suffit à lui seul est une question à vérifier auprès d’un professionnel.

Vous êtes tous les deux sur le contrat. Comment retirer un nom ?

Avec l’accord écrit du propriétaire. Si vous avez signé comme colocataires, personne n’a besoin de reprendre le bail, puisque celui qui reste est déjà locataire. Le problème, c’est celui qui part : il reste sur le contrat, et généralement redevable du loyer, jusqu’à ce que le propriétaire accepte de le libérer. Demandez un avenant signé au contrat qui retire son nom.

Le dépôt de garantie (fianza) reste attaché au contrat. Le propriétaire le restituera à la fin du bail dans son ensemble, donc la part éventuellement due au partenaire parti est à régler entre vous. Notre guide pour postuler à deux pour un appartement explique comment fonctionnent les contrats partagés dès le départ.

Céder le bail à quelqu’un qui n’entre pas dans ces règles, comme un ami ou un nouveau colocataire, n’est pas une subrogation. C’est une cession (cesión), et l’article 8 de la LAU exige pour cela le consentement écrit du propriétaire. Les règles de sous-location expliquent la différence.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer ou vous faire signer un nouveau contrat ?

Pas comme condition de la reprise. La subrogation prolonge le bail existant : le loyer, la date de fin et les autres conditions restent inchangés. Un propriétaire qui vous dit qu’il faut signer un nouveau contrat vous demande de renoncer à un droit que la loi vous accorde déjà.

Un nouveau contrat remettrait en outre les compteurs à zéro selon les règles actuelles de Barcelone, y compris les plafonds de loyer présentés dans notre guide sur la zona tensionada. Si le propriétaire refuse d’accepter une notification valable, ou impose de nouvelles conditions, les bureaux du logement de la ville conseillent gratuitement les locataires. Une fois le bail à votre nom, transférez aussi les factures ; le guide du changement de titulaire des compteurs détaille les étapes.

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