Що каже закон про зміни, які робить орендар?
Для будь-яких робіт, що змінюють планування квартири, потрібна письмова згода власника, а робити те, що знижує стійкість чи безпеку будинку, не можна взагалі. Так визначає стаття 23 закону Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — загальнодержавного закону, що регулює довгострокову оренду житла в Барселоні, як і всюди в Іспанії. В оригіналі: орендар не може виконувати «sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito» роботи, що змінюють «la configuración de la vivienda» або додаткових приміщень, зданих разом із нею (комори, паркомісця, меблів).
«Конфігурація» означає планування: стіни, кімнати, розташування кухні та ванної. Тож сам закон ані слова не каже про гачки для картин чи фарбу. А от ваш договір часто каже. Чимало барселонських договорів містять пункт на зразок «el arrendatario no podrá realizar obras de ningún tipo sin autorización escrita», який може поширюватися й на те, чого LAU не стосується. Прочитайте цей пункт, перш ніж починати, а якщо ви ще обираєте договір, наш посібник про іспанський договір оренди підкаже, де він зазвичай стоїть.
Чи можна вішати картини й свердлити отвори в орендованій квартирі?
Так, у більшості випадків. Невеликі отвори для картин, дзеркал, карнизів і звичайних меблів зазвичай вважаються нормальним користуванням житлом, а не роботами. Audiencia Provincial de Barcelona (секція 4) прямо сказала це в рішенні від 27 січня 2010 року: отвори від речей, повішених на стіни, і подальше фарбування належать до звичайного косметичного оновлення, яке власник робить між орендарями. Зніміть картину, що провисіла три роки, — і слід залишиться, хоч що робіть.
Але це не означає, що кожен отвір дозволений без питань. Кілька практичних правил:
- Спершу перевірте договір. Якщо він забороняє свердлити, все одно попросіть дозволу електронним листом: більшість власників погоджуються на кілька полиць.
- Не чіпайте плитку на кухні та у ванній. Тріснуту плитку важко підібрати, а виставити вам рахунок за неї легко.
- Скористайтеся детектором або запитайте, де проходять труби й кабелі. У старих будинках проводка не завжди йде там, де ви очікуєте.
- Для важкого кріплення (телевізор на стіні, кухонні шафки, гак для велосипеда) спершу запитайте дозволу. Від нього лишаються більші отвори, і через нього частіше сперечаються.
- Перед виїздом акуратно закладіть отвори. Банка шпаклівки коштує кілька євро в будь-якій ferretería.
Чи можна фарбувати стіни в орендованій квартирі?
Спершу запитайте власника, письмово. Фарбування кімнати в новий колір не змінює планування, тож правило LAU про згоду, строго кажучи, на нього не поширюється, але більшість договорів його охоплюють, а непогоджений колір — зручна підстава для власника утримати гроші з вашої застави. Якщо отримаєте «так», у тому ж листі вкажіть, чи перефарбуєте стіни в оригінальний колір перед виїздом. Якщо запропонуєте нейтральний відтінок, згоди отримати простіше.
Перефарбування наприкінці оренди — окреме питання. Знос від звичайного проживання — це витрати власника. Idealista у червні 2026 року повідомив про рішення Провінційного суду Гранади 2025 року: перефарбування не є автоматично обов'язком орендаря, якщо стіни лише постаріли від нормального користування. Стягнути з вас можуть за справжні пошкодження, сильні плями й кольори, яких власник ніколи не дозволяв. Пункт договору про те, що ви мусите повернути квартиру свіжопофарбованою, — це вже інша річ. Чи матиме ваш юридичну силу, залежить від формулювання, тож якщо йдеться про ваші гроші, порадьтеся з фахівцем.
На які зміни потрібен письмовий дозвіл власника?
На все, що зачіпає планування, інженерні системи чи зовнішній вигляд будинку, потрібне підписане «так» ще до початку робіт. Таблиця нижче — орієнтир, а не юридична порада. Ваш договір може бути суворішим, і найбезпечніше завжди запитати.
| Зміна | Потрібна письмова згода? | Що варто врахувати |
|---|---|---|
| Картини, дзеркала, легкі полиці, карнизи | Зазвичай ні, якщо цього не вимагає договір | Закладіть отвори перед виїздом |
| Фарбування стін у новий колір | Запитайте. Більшість договорів цього вимагають | Письмово домовтеся, чи перефарбовуватимете наприкінці |
| Заміна абажура, лійки душу чи сидіння унітаза | Зазвичай ні | Збережіть оригінали й поставте їх назад, коли з'їжджатимете |
| Нові розетки, перенесення світильників, будь-яка проводка | Так | Наймайте кваліфікованого електрика й зберігайте рахунок |
| Знесення чи зведення стіни, перенесення кухні або ванної | Так, завжди | Саме це й регулює стаття 23 |
| Засклення балкона, зовнішній блок кондиціонера, будь-що на фасаді | Так, і часто також згода спільноти власників будинку | Дивіться наші посібники про кондиціонування та правила спільноти |
Заміна замка — окреме питання зі своїм етикетом щодо того, у кого зберігаються ключі. Про це йдеться в нашому посібнику про заміну замків в орендованій квартирі в Барселоні.
Що буде, якщо зробити зміни без дозволу?
Власник може вимагати їх скасувати, залишити їх собі, нічого вам не заплативши, а в серйозних випадках — розірвати договір. Стаття 23.2 LAU каже, що власник, який не дозволяв робіт, може після закінчення договору вимагати повернути все до попереднього стану або ж залишити зміну собі, і в жодному разі ви не можете вимагати компенсації. Якщо роботи знизили стійкість будинку чи безпеку квартири, він може вимагати негайно все відновити, не чекаючи кінця оренди.
Є ще стаття 27.2(d), що дозволяє власнику розірвати договір через «obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario». Ідеться про роботи, які справді потребували згоди, а не про гачок для картини, але саме тому пробивати стіну без дозволу — по-справжньому погана ідея. На практиці найчастіший наслідок дешевший і нудніший: вартість виправлень утримують із вашої fianza.
Чи повернуть вам гроші за поліпшення, за які ви заплатили?
Ні, якщо ви не домовилися про це заздалегідь. Без письмової згоди закон дозволяє власнику безоплатно залишити собі все, що ви зробили. За наявності згоди LAU нічого не каже про те, хто платить, тож усе залежить від вашої з ним домовленості.
Якщо плануєте щось справді недешеве, як-от нові кухонні шафки, кращий водонагрівач чи вбудовані шафи, викладіть ці пункти в одному листі й дочекайтеся відповіді, перш ніж починати:
- що саме ви робитимете і хто виконуватиме роботу;
- хто платить і чи буде якась частина вирахувана з орендної плати;
- чи залишиться це в квартирі, чи поїде з вами;
- чи доведеться вам відновити початковий стан, коли з'їжджатимете.
Якщо щось зламане, а не просто негарне, це зазвичай зовсім не поліпшення. Ремонт, потрібний для того, щоб квартира залишалася придатною для проживання, — обов'язок власника за статтею 21 LAU, а наш посібник про те, хто платить за ремонт, пояснює, як цього вимагати.
Як попросити дозволу у власника?
Електронним листом або повідомленням, точно описавши роботи, а відповідь зберігайте разом із договором. Закон вимагає згоди, «вираженої письмово», і не уточнює, в якій формі. WhatsApp кращий за телефонну розмову, але лист, де названо конкретну роботу, згодом легше показати судді чи посереднику у спорі про заставу. Якщо квартирою керує агентство, пишіть агентству й попросіть підтвердити відповідь власника.
Можна писати англійською, але з літніми власниками допомагає коротка іспанська версія. Приблизно так:
Le escribo para pedirle autorización por escrito para pintar el salón en color blanco roto y colgar dos estanterías en el dormitorio. Me comprometo a dejar las paredes en su color original al terminar el contrato si usted lo desea. ¿Me lo puede confirmar por esta vía?
(Пишу, щоб попросити вашого письмового дозволу пофарбувати вітальню в брудно-білий колір і повісити дві полиці в спальні. Якщо бажаєте, наприкінці договору я поверну стінам їхній оригінальний колір. Чи можете підтвердити у відповідь?)
Що треба повернути як було, перш ніж віддати ключі?
Ви повертаєте квартиру в тому стані, в якому отримали, за винятком нормального зносу. Стаття 1561 Цивільного кодексу Іспанії каже, що орендар повертає майно таким, яким його отримав, крім того, що зіпсувалося з часом або з неминучих причин. На практиці це означає закласти зроблені вами отвори, перефарбувати будь-який колір, якого власник не схвалював (або схвалив за умови, що ви його потім зміните назад), і поставити на місце оригінальну фурнітуру, яку ви замінили.
Сфотографуйте стіни з датою, коли в'їжджаєте і коли виїжджаєте, і порівняйте знімки з описом майна. Наш посібник про опис майна і передачу ключів показує, як усе задокументувати, а чекліст виїзду охоплює решту останнього тижня.
Один виняток: якщо ви, ваш партнер чи родич, який живе з вами, маєте інвалідність або старші за 70 років, стаття 24 LAU дозволяє пристосувати квартиру всередині, лише письмово повідомивши власника, без його згоди, за умови, що роботи не зачіпають спільних елементів будинку чи його безпеки. Наприкінці вам, можливо, усе одно доведеться відновити квартиру, якщо власник цього вимагатиме.
Як допомагає Llavai
Найзручніше жити в квартирі, яку майже не треба змінювати, а перегляд — саме той момент, щоб запитати агента, що дозволяє власник. Найважче в Барселоні — потрапити на перегляд. Llavai стежить за барселонськими порталами, залишає лише оголошення агентств і оцінює кожне нове за вашими критеріями: найкращі збіги йдуть першими, а номер агента — за один дотик, тож ви можете зателефонувати ще до того, як вишикується черга. Налаштуйте свою стрічку за кілька хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на тарифі Pro Julia зателефонує за вас іспанською.