¿Puede el banco desahuciarte si se queda con el piso de tu casero?
No durante los primeros cinco años de tu arrendamiento, siempre que se firmara el 6 de marzo de 2019 o después. El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, contempla exactamente este caso: si el casero pierde el piso por "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria", el inquilino tiene derecho a continuar hasta que el contrato cumpla cinco años, o siete si el arrendador era una empresa. Da igual que tu contrato se haya inscrito o no.
El banco, o quien gane la subasta, ocupa el lugar del casero. Tu renta, la fecha de pago y el resto de condiciones del contrato se mantienen. Nadie puede obligarte a firmar un contrato nuevo ni a pagar más porque haya cambiado el propietario, y el nuevo dueño no puede limitarse a cambiar la cerradura. Para poner fin a tu alquiler antes de tiempo sigue haciendo falta una de las causas previstas en la LAU, como el impago de la renta, y una orden judicial.
No es un caso raro. El instituto de estadística español contabilizó 14.962 ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en 2025, un 17,7% más que en 2024, y 755 de ellas en Cataluña solo en el cuarto trimestre, la segunda cifra más alta de todas las comunidades (INE, marzo de 2026). De las viviendas propiedad de particulares, 2.219 no eran la residencia habitual del propietario, que es la categoría en la que entran la mayoría de pisos comprados para alquilar.
¿Importa cuándo se firmó tu contrato?
Sí, y mucho. El artículo 13 se ha reescrito dos veces. Entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, con la Ley 4/2013, una ejecución hipotecaria ponía fin al arrendamiento salvo que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca, y casi ningún alquiler de vivienda lo estaba. Los contratos firmados antes de junio de 2013 tenían un mínimo de cinco años, como los de hoy. Los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 están protegidos durante cinco años (siete si el arrendador es una empresa), estén inscritos o no.
La mayoría de los contratos de la etapa 2013-2019 hace tiempo que vencieron o se renovaron, pero un contrato prorrogado por tácita reconducción puede dejar en el aire qué versión se aplica. Si tu contrato original es de esa época y el banco está de por medio, pide consejo a un abogado especializado en vivienda antes de aceptar nada.
La fecha de inicio de tu contrato figura en la primera página. Si más tarde firmaste un anexo o un contrato nuevo, la fecha que suele contar es la del contrato completo más reciente, pero compruébalo con un profesional.
¿Cómo te enterarás de la ejecución hipotecaria?
A menudo, por el juzgado. Según el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando el juzgado sabe que en el piso vive alguien distinto del deudor, se lo notifica para que, en el plazo de diez días, presente los documentos que justifiquen su derecho a estar allí. El anuncio de la subasta en el Portal de Subastas del BOE también tiene que indicar si el piso está ocupado.
No ignores esa carta y no dejes pasar los diez días. Envía al juzgado una copia de tu contrato, el resguardo del depósito de la fianza en el Incasòl y justificantes de que pagas el alquiler (lo ideal son transferencias bancarias). Es la prueba de que eres un inquilino real con un contrato que sobrevive a la venta. El Servei d'Orientació Jurídica del Colegio de la Abogacía de Barcelona ofrece orientación gratuita, y según tus ingresos puedes tener derecho a asistencia jurídica gratuita.
Otras señales de alarma: cartas del banco dirigidas al casero, un tasador que pide ver el piso o un casero que deja de responder cuando le hablas de reparaciones. Puedes comprobarlo tú mismo pidiendo una nota simple. Una ejecución en curso aparece como una nota al margen de la inscripción de la hipoteca (una "nota marginal de expedición de certificación de cargas").
¿A quién pagas el alquiler durante y después de la ejecución hipotecaria?
A tu casero, hasta que el piso tenga un nuevo propietario, salvo que un juzgado te indique lo contrario. El procedimiento de ejecución dura meses y, mientras tanto, el casero sigue siendo el dueño del piso. Dejar de pagar la renta es causa de desahucio según el artículo 27 de la LAU, pase lo que pase con la hipoteca, así que sigue pagando a tiempo y guarda todos los recibos.
Si recibes una orden judicial que te indica que ingreses el alquiler en la cuenta del juzgado, cúmplela: ese pago cuenta. Cuando termina la subasta, el nuevo propietario recibe del juzgado un decreto de adjudicación. Págale solo cuando te haya enviado la prueba de que es el dueño, como el decreto o una nota simple actualizada, además de una cuenta bancaria a su mismo nombre. Si te llegan reclamaciones contradictorias y no sabes quién tiene razón, puedes depositar el alquiler en un juzgado o ante notario (consignación), como explicamos en nuestra guía sobre qué pasa cuando muere tu casero.
¿Qué pasa con tu fianza?
En Cataluña la suele tener depositada el Incasòl, no tu casero, así que el dinero en sí está a salvo. La cuestión es quién te la tiene que devolver. El nuevo propietario se subroga en el contrato y, en la mayoría de los casos, también en la obligación de devolver la fianza, pero abogados y tribunales no siempre han coincidido en esto cuando el piso cambia de manos por una venta forzosa, así que no podemos prometerte una regla firme.
Protégete ya. Busca el resguardo del Incasòl, guárdalo con tu contrato y envía copias al juzgado si te notifican. Si nunca recibiste el resguardo, pídeselo por escrito al casero o a la agencia mientras sigan siendo los responsables. Nuestra guía sobre la fianza de alquiler en Barcelona explica cómo funciona el depósito y cómo recuperarla.
¿Qué pasa cuando el contrato cumple cinco años?
Pasados cinco años (siete si el arrendador es una empresa), la protección del artículo 13.1 se acaba. Si la ejecución llega después de ese plazo, el segundo párrafo del artículo 13.1 establece que el arrendamiento se extingue, salvo que se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca. En ese caso continúa durante todo el plazo pactado.
Incluso dentro del periodo protegido, el nuevo propietario conserva el derecho habitual a no renovar cuando se cumplen los cinco o siete años. En la práctica, los bancos y los fondos de inversión que compran pisos ejecutados suelen preferir firmar un contrato nuevo con un inquilino que ya vive allí y paga. Eso es una negociación, no una obligación por su parte, así que empieza a buscar con tiempo si tu contrato está a punto de terminar. Cualquiera puede pujar en la subasta judicial, también los inquilinos, pero hace falta un depósito y un buen asesoramiento.
¿Qué debes hacer si te enteras de que van a ejecutar la hipoteca del piso?
- Comprueba la fecha de tu contrato: si se firmó el 6 de marzo de 2019 o después, se aplica la protección de cinco o siete años.
- Sigue pagando a tu casero puntualmente, por transferencia bancaria, y guarda todos los recibos.
- Reúne tus papeles: el contrato firmado, el resguardo de la fianza del Incasòl, un año de transferencias del alquiler y tu certificado de padrón.
- Responde a cualquier notificación del juzgado en un plazo de diez días, enviando esos documentos.
- Pide una nota simple para ver la hipoteca y si consta una ejecución.
- Cambia a quién pagas solo cuando el nuevo propietario te muestre la prueba, o cuando un juzgado te lo indique.
- Pide asesoramiento gratuito al servicio de orientación del Colegio de la Abogacía o a un sindicato de inquilinos antes de firmar nada nuevo.
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