Чи може банк виселити вас, якщо квартиру орендодавця забирають за борги?

Ні, протягом перших п'яти років оренди, якщо договір підписано 6 березня 2019 року або пізніше. Стаття 13.1 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) у редакції Real Decreto-ley 7/2019 стосується саме цього випадку: якщо орендодавець втрачає квартиру через "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria" (примусовий продаж після звернення стягнення на іпотеку), орендар має право жити далі, доки договір не досягне п'яти років, або семи, якщо орендодавцем була компанія. Не має значення, чи був ваш договір колись зареєстрований.

Банк або той, хто виграє аукціон, займає місце орендодавця. Ваша орендна плата, дата оплати та інші умови договору залишаються незмінними. Ніхто не може змусити вас підписати новий договір або платити більше через зміну власника, і новий власник не може просто поміняти замки. Щоб достроково припинити вашу оренду, як і раніше потрібна одна з підстав, передбачених LAU, наприклад несплата оренди, і рішення суду.

Це не рідкісна ситуація. Іспанське статистичне управління нарахувало 14 962 справи про звернення стягнення на житло, розпочаті у 2025 році, що на 17,7% більше, ніж у 2024-му, і 755 із них припали на Каталонію лише за четвертий квартал — другий найвищий показник серед усіх регіонів (INE, березень 2026). Серед житла, що належить приватним особам, 2 219 не були основним місцем проживання власника — саме до цієї категорії належить більшість квартир, куплених для здавання в оренду.

Чи має значення, коли підписано ваш договір?

Так, і велике. Статтю 13 переписували двічі. З 6 червня 2013 року по 5 березня 2019 року, згідно з Ley 4/2013, звернення стягнення припиняло договір оренди, якщо тільки його не було зареєстровано в Реєстрі нерухомості раніше за іпотеку, а житлові договори майже ніколи не реєстрували. Договори, підписані до червня 2013 року, мали мінімальний строк у п'ять років, як і нинішні. Договори, підписані з 6 березня 2019 року, захищені на п'ять років (сім, якщо орендодавець — компанія), незалежно від реєстрації.

Більшість договорів із періоду 2013–2019 років давно закінчилися або були поновлені, але якщо договір продовжувався через tácita reconducción, може бути неясно, яка редакція застосовується. Якщо ваш початковий договір належить до цього періоду і в справі задіяний банк, проконсультуйтеся з юристом із житлових питань, перш ніж на щось погоджуватися.

Дата початку вашого договору надрукована на першій сторінці. Якщо пізніше ви підписали додаток або новий договір, зазвичай важить дата найновішого повного договору, але перевірте це з фахівцем.

Як ви дізнаєтеся про звернення стягнення?

Часто від суду. Згідно зі статтею 661 Ley de Enjuiciamiento Civil, коли суд дізнається, що в квартирі живе хтось, крім позичальника, він повідомляє цих людей, щоб протягом десяти днів вони могли надати документи, які підтверджують їхнє право там перебувати. В оголошенні про аукціон на порталі аукціонів BOE також має бути зазначено, чи квартира зайнята.

Не ігноруйте цей лист і не пропустіть ці десять днів. Надішліть до суду копію договору, квитанцію про депозит в Incasòl і підтвердження сплати оренди (ідеально — банківські перекази). Це доказ того, що ви справжній орендар із договором, який зберігає силу після продажу. Servei d'Orientació Jurídica Колегії адвокатів у Барселоні надає безкоштовні консультації, а залежно від доходу ви можете мати право на безоплатну правову допомогу.

Інші тривожні ознаки: листи з банку на ім'я орендодавця, оцінювач, який просить показати квартиру, або орендодавець, який перестає відповідати щодо ремонтів. Ви можете перевірити самі, замовивши nota simple. Звернення стягнення, що триває, відображається як позначка на полях запису про іпотеку ("nota marginal de expedición de certificación de cargas").

Кому платити оренду під час і після звернення стягнення?

Орендодавцю, доки в квартири не з'явиться новий власник, якщо суд не вкаже інше. Процедура звернення стягнення триває місяцями, і поки вона йде, власником квартири залишається орендодавець. Несплата оренди є підставою для виселення згідно зі статтею 27 LAU, що б не відбувалося з іпотекою, тож продовжуйте платити вчасно і зберігайте кожну квитанцію.

Якщо ви отримали судове розпорядження сплачувати оренду на рахунок суду, виконуйте його: такий платіж зараховується. Після завершення аукціону новий власник отримує від суду decreto de adjudicación. Платіть йому лише тоді, коли він надішле доказ права власності, наприклад цей декрет або оновлену nota simple, а також банківський рахунок на те саме ім'я. Якщо ви отримуєте суперечливі вимоги й не можете зрозуміти, хто має рацію, можна внести оренду на депозит суду або нотаріуса (consignación), як пояснено в нашому посібнику про те, що відбувається, коли орендодавець помирає.

Що буде з вашим депозитом?

У Каталонії його зазвичай зберігає Incasòl, а не орендодавець, тож самі гроші в безпеці. Питання в тому, хто зобов'язаний вам їх повернути. Новий власник переймає договір і в більшості випадків переймає також обов'язок щодо депозиту, але юристи й суди не завжди погоджувалися в цьому питанні, коли квартира переходить до іншого власника через примусовий продаж, тож ми не можемо обіцяти тут чіткого правила.

Захистіть себе вже зараз. Знайдіть квитанцію Incasòl, зберігайте її разом із договором і надішліть копії до суду, якщо отримаєте повідомлення. Якщо ви так і не отримали квитанцію, попросіть її письмово в орендодавця або агентства, поки вони ще відповідають за квартиру. Наш посібник про депозит за оренду в Барселоні пояснює, як працює внесення депозиту і як повернути його.

Що відбувається, коли строк оренди досягає п'яти років?

Після п'яти років (семи, якщо орендодавець — компанія) захист за статтею 13.1 закінчується. Якщо звернення стягнення відбувається після цього, другий абзац статті 13.1 передбачає, що договір оренди припиняється, якщо тільки його не було зареєстровано в Реєстрі нерухомості раніше за іпотеку. У такому разі він діє весь погоджений строк.

Навіть у межах захищеного періоду новий власник зберігає звичайне право не продовжувати договір, коли спливають п'ять чи сім років. На практиці банки та інвестиційні фонди, які купують квартири після звернення стягнення, часто воліють підписати новий договір з орендарем, який уже живе там і платить. Це предмет переговорів, а не їхній обов'язок, тож починайте шукати заздалегідь, якщо ваш договір наближається до кінця. Брати участь у судовому аукціоні може будь-хто, зокрема й орендарі, але для цього потрібен завдаток і належна консультація.

Що робити, якщо ви дізналися, що квартиру забирають за борги?

  1. Перевірте дату договору: якщо його підписано 6 березня 2019 року або пізніше, діє захист на п'ять або сім років.
  2. Продовжуйте платити орендодавцю вчасно, банківським переказом, і зберігайте кожну квитанцію.
  3. Зберіть документи: підписаний договір, квитанцію про депозит в Incasòl, перекази оренди за рік і довідку про padrón.
  4. Відповідайте на будь-яке повідомлення суду протягом десяти днів, надіславши ці документи.
  5. Замовте nota simple, щоб побачити іпотеку і чи зазначено звернення стягнення.
  6. Змінюйте отримувача платежів лише тоді, коли новий власник надасть доказ або коли так розпорядиться суд.
  7. Отримайте безкоштовну консультацію в консультаційній службі Колегії адвокатів або в спілці орендарів, перш ніж підписувати щось нове.

Як допомагає Llavai

Звернення стягнення не залишить вас на вулиці протягом перших п'яти років, але може означати нового орендодавця, який не продовжить договір, коли цей строк спливе. Llavai стежить за порталами Барселони, оцінює кожне нове оголошення агентства за вашими критеріями (бюджет, barris, кількість спалень, обов'язкові вимоги) і показує найкращі збіги першими, а номер агента — за одне натискання, тож ви можете зателефонувати ще до того, як вишикується черга. Налаштуйте пошук за кілька хвилин, і у вас будуть готові варіанти, якщо вони знадобляться. Якщо не хочете телефонувати самі, на плані Pro це може зробити іспанською Julia.