Kan de bank je uitzetten als de woning van je verhuurder wordt geëxecuteerd?

Niet in de eerste vijf jaar van je huur, zolang die op of na 6 maart 2019 is getekend. Artikel 13.1 van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), zoals herschreven door Real Decreto-ley 7/2019, regelt precies dit geval: verliest de verhuurder de woning door "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria" (een gedwongen verkoop na een hypothecaire executie), dan heeft de huurder het recht door te gaan tot het contract vijf jaar loopt, of zeven als de verhuurder een bedrijf was. Het maakt niet uit of je huurcontract ooit is ingeschreven.

De bank, of wie de veiling wint, neemt de plaats van de verhuurder in. Je huur, betaaldatum en de overige voorwaarden van het contract blijven zoals ze zijn. Niemand kan je dwingen een nieuw contract te tekenen of meer te betalen omdat de eigenaar is veranderd, en de nieuwe eigenaar kan niet zomaar de sloten vervangen. Je huur voortijdig beëindigen vereist nog steeds een van de gronden uit de LAU, zoals onbetaalde huur, en een rechterlijk bevel.

Dit is geen zeldzaam scenario. Het Spaanse statistiekbureau telde in 2025 14.962 gestarte executies op woningen, 17,7% meer dan in 2024, en daarvan 755 in Catalonië in alleen al het vierde kwartaal, het op een na hoogste aantal van alle regio's (INE, maart 2026). Van de woningen in bezit van particulieren waren er 2.219 niet de hoofdverblijfplaats van de eigenaar, de categorie waar de meeste woningen vallen die gekocht zijn om te verhuren.

Maakt het uit wanneer je contract is getekend?

Ja, enorm. Artikel 13 is twee keer herschreven. Tussen 6 juni 2013 en 5 maart 2019 maakte een executie onder Ley 4/2013 een einde aan de huur, tenzij het contract vóór de hypotheek in het Kadaster was ingeschreven, en dat gold voor bijna geen enkel woonhuurcontract. Contracten getekend vóór juni 2013 kregen een minimum van vijf jaar, net als nu. Contracten getekend sinds 6 maart 2019 zijn vijf jaar beschermd (zeven bij een bedrijf als verhuurder), ingeschreven of niet.

De meeste huurcontracten uit de periode 2013 tot 2019 zijn allang afgelopen of verlengd, maar bij een contract dat stilzwijgend is doorgelopen via tácita reconducción kan onduidelijk zijn welke versie geldt. Dateert je oorspronkelijke contract uit die periode en is de bank erbij betrokken, vraag dan advies aan een huurrechtadvocaat voordat je ergens mee instemt.

De ingangsdatum van je contract staat op de eerste pagina. Heb je later een bijlage of een nieuw contract getekend, dan telt meestal de datum van het meest recente volledige contract, maar laat dat controleren door een professional.

Hoe kom je erachter dat er een executie loopt?

Vaak via de rechtbank. Volgens artikel 661 van de Ley de Enjuiciamiento Civil stelt de rechtbank, zodra ze hoort dat iemand anders dan de schuldenaar in de woning woont, die persoon op de hoogte, zodat die binnen tien dagen de documenten kan tonen die zijn recht om daar te wonen onderbouwen. De veilingaankondiging op het veilingportaal van het BOE moet ook vermelden of de woning bewoond is.

Negeer die brief niet en laat de tien dagen niet verlopen. Stuur de rechtbank een kopie van je contract, je Incasòl-bewijs van de borg en bewijs dat je de huur betaalt (bankoverschrijvingen zijn ideaal). Daarmee leg je vast dat je een echte huurder bent met een contract dat de verkoop overleeft. De Servei d'Orientació Jurídica van de Orde van Advocaten in Barcelona geeft gratis advies, en afhankelijk van je inkomen kom je mogelijk in aanmerking voor gratis rechtsbijstand.

Andere waarschuwingssignalen: brieven van de bank aan de verhuurder, een taxateur die de woning wil bekijken, of een verhuurder die niet meer reageert over reparaties. Je kunt het zelf nagaan door een nota simple op te vragen. Een lopende executie verschijnt als aantekening in de marge van de hypotheekinschrijving (een "nota marginal de expedición de certificación de cargas").

Aan wie betaal je de huur tijdens en na een executie?

Aan je verhuurder, totdat de woning een nieuwe eigenaar heeft, tenzij een rechtbank je iets anders opdraagt. Een executieprocedure duurt maanden, en zolang die loopt is de verhuurder nog steeds eigenaar van de woning. Achterstallige huur is volgens artikel 27 van de LAU een grond voor uitzetting, wat er ook met de hypotheek gebeurt, dus blijf op tijd betalen en bewaar elk betalingsbewijs.

Krijg je een rechterlijk bevel om de huur op de rekening van de rechtbank te storten, volg dat dan op: die betaling telt. Na afloop van de veiling krijgt de nieuwe eigenaar een decreto de adjudicación van de rechtbank. Betaal hem pas als hij bewijs heeft gestuurd dat hij de eigenaar is, zoals het decreet of een actuele nota simple, plus een bankrekening op dezelfde naam. Krijg je tegenstrijdige betalingsverzoeken en weet je niet wie gelijk heeft, dan kun je de huur in bewaring geven bij een rechtbank of notaris (consignación), zoals uitgelegd in onze gids over wat er gebeurt als je verhuurder overlijdt.

Wat gebeurt er met je borg?

In Catalonië wordt die normaal gesproken bewaard door het Incasòl, niet door je verhuurder, dus het geld zelf is veilig. De vraag is wie het je moet terugbetalen. De nieuwe eigenaar neemt het contract over, en in de meeste gevallen ook de verplichting rond de borg, maar advocaten en rechtbanken zijn het hier niet altijd over eens geweest wanneer een woning via een gedwongen verkoop van eigenaar wisselt, dus we kunnen je hier geen vaste regel beloven.

Bescherm jezelf nu al. Zoek het Incasòl-bewijs op, bewaar het bij je contract en stuur kopieën naar de rechtbank als je een kennisgeving krijgt. Heb je nooit een bewijs gekregen, vraag het dan schriftelijk op bij de verhuurder of het makelaarskantoor zolang zij nog de touwtjes in handen hebben. Onze gids over de huurborg in Barcelona legt uit hoe het deponeren werkt en hoe je de borg terugvraagt.

Wat gebeurt er als de huur vijf jaar loopt?

Na vijf jaar (zeven bij een bedrijf als verhuurder) houdt de bescherming van artikel 13.1 op. Valt de executie na dat moment, dan bepaalt de tweede alinea van artikel 13.1 dat de huur eindigt, tenzij die vóór de hypotheek in het Kadaster is ingeschreven. In dat geval loopt de huur door voor de volledige overeengekomen termijn.

Ook binnen de beschermde periode behoudt de nieuwe eigenaar het gebruikelijke recht om niet te verlengen als de vijf of zeven jaar om zijn. In de praktijk sluiten banken en de beleggingsfondsen die geëxecuteerde woningen opkopen vaak liever een nieuw contract met een zittende huurder die betaalt. Dat is een onderhandeling, geen verplichting van hun kant, dus begin op tijd met zoeken als je contract bijna afloopt. Iedereen kan bieden op de gerechtelijke veiling, ook huurders, maar daarvoor heb je een waarborgsom en goed advies nodig.

Wat moet je doen als je hoort dat de woning wordt geëxecuteerd?

  1. Controleer de datum van je contract: getekend op of na 6 maart 2019 betekent dat de bescherming van vijf of zeven jaar geldt.
  2. Blijf betalen aan je verhuurder, op tijd, per bankoverschrijving, en bewaar elk betalingsbewijs.
  3. Verzamel je papieren: het getekende contract, het Incasòl-bewijs van de borg, een jaar aan huuroverschrijvingen en je padrón-uittreksel.
  4. Reageer binnen tien dagen op elke kennisgeving van de rechtbank en stuur die documenten mee.
  5. Vraag een nota simple op om de hypotheek te zien en of er een executie is aangetekend.
  6. Betaal pas aan iemand anders als de nieuwe eigenaar bewijs laat zien, of als een rechtbank je dat opdraagt.
  7. Vraag gratis advies bij de adviesdienst van de Orde van Advocaten of een huurdersvakbond voordat je iets nieuws tekent.

Hoe Llavai helpt

Een executie zet je in je eerste vijf jaar niet op straat, maar kan wel betekenen dat je een nieuwe verhuurder krijgt die niet verlengt als die tijd om is. Llavai houdt de portals in Barcelona in de gaten, geeft elke nieuwe advertentie van een makelaar een score op basis van jouw wensen (budget, barris, slaapkamers, must-haves) en zet de beste matches bovenaan, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten en je hebt opties klaarliggen als je ze nodig hebt. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat in het Spaans voor je doen met het Pro-abonnement.