La banque peut-elle vous expulser si l'appartement de votre propriétaire est saisi ?

Pas pendant les cinq premières années de votre bail, à condition qu'il ait été signé le 6 mars 2019 ou après. L'article 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dans sa rédaction issue du Real Decreto-ley 7/2019, vise exactement ce cas : si le propriétaire perd l'appartement par « la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria » (une vente forcée à la suite d'une saisie hypothécaire), le locataire a le droit de rester jusqu'à ce que le contrat atteigne cinq ans, ou sept si le propriétaire était une société. Peu importe que votre bail ait été inscrit ou non.

La banque, ou celui qui remporte l'enchère, prend la place du propriétaire. Votre loyer, la date de paiement et les autres conditions du contrat restent inchangés. Personne ne peut vous obliger à signer un nouveau contrat ni à payer davantage parce que le propriétaire a changé, et le nouveau propriétaire ne peut pas simplement changer les serrures. Mettre fin à votre location avant terme exige toujours l'un des motifs prévus par la LAU, comme un loyer impayé, et une décision de justice.

Ce n'est pas un scénario rare. L'institut statistique espagnol a recensé 14 962 saisies engagées sur des logements en 2025, en hausse de 17,7 % par rapport à 2024, dont 755 en Catalogne rien qu'au quatrième trimestre, le deuxième chiffre le plus élevé de toutes les régions (INE, mars 2026). Parmi les logements appartenant à des particuliers, 2 219 n'étaient pas la résidence principale du propriétaire, catégorie qui couvre la plupart des appartements achetés pour être loués.

La date de signature de votre contrat compte-t-elle ?

Oui, énormément. L'article 13 a été réécrit deux fois. Entre le 6 juin 2013 et le 5 mars 2019, sous la Ley 4/2013, une saisie mettait fin au bail sauf si le contrat avait été inscrit au registre foncier avant l'hypothèque, ce qui n'était le cas de presque aucun bail d'habitation. Les contrats signés avant juin 2013 bénéficiaient d'un minimum de cinq ans, comme aujourd'hui. Les contrats signés depuis le 6 mars 2019 sont protégés pendant cinq ans (sept avec un propriétaire société), inscrits ou non.

La plupart des baux de la période 2013-2019 ont expiré ou ont été renouvelés depuis longtemps, mais un contrat reconduit par tácita reconducción peut laisser planer un doute sur la version applicable. Si votre contrat initial date de cette période et que la banque est impliquée, consultez un avocat spécialisé en logement avant d'accepter quoi que ce soit.

La date de début de votre contrat figure sur la première page. Si vous avez signé un avenant ou un nouveau contrat par la suite, c'est généralement la date du contrat complet le plus récent qui compte, mais vérifiez-le auprès d'un professionnel.

Comment apprendrez-vous la saisie ?

Souvent par le tribunal. En vertu de l'article 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lorsque le tribunal apprend qu'une personne autre que l'emprunteur occupe l'appartement, il l'en avise afin qu'elle puisse, dans un délai de dix jours, présenter les documents qui justifient son droit d'y vivre. L'avis d'enchère publié sur le portail des enchères du BOE doit aussi indiquer si l'appartement est occupé.

N'ignorez pas cette lettre et ne laissez pas passer les dix jours. Envoyez au tribunal une copie de votre contrat, votre reçu de dépôt de garantie Incasòl et la preuve que vous payez le loyer (les virements bancaires sont idéaux). C'est la trace que vous êtes un véritable locataire avec un contrat qui survit à la vente. Le Servei d'Orientació Jurídica de l'ordre des avocats de Barcelone offre des conseils gratuits, et vous pourriez avoir droit à l'aide juridictionnelle gratuite selon vos revenus.

Autres signaux d'alerte : des lettres de la banque adressées au propriétaire, un expert qui demande à visiter l'appartement, ou un propriétaire qui ne répond plus au sujet des réparations. Vous pouvez vérifier vous-même en commandant une nota simple. Une saisie en cours apparaît sous forme de mention en marge de l'inscription de l'hypothèque (une « nota marginal de expedición de certificación de cargas »).

À qui payer le loyer pendant et après une saisie ?

À votre propriétaire, jusqu'à ce que l'appartement ait un nouveau propriétaire, sauf si un tribunal vous indique le contraire. La procédure de saisie dure des mois et, pendant ce temps, le propriétaire reste propriétaire de l'appartement. Un loyer impayé est un motif d'expulsion au titre de l'article 27 de la LAU, quoi qu'il arrive avec l'hypothèque : continuez donc à payer à temps et conservez chaque reçu.

Si vous recevez une décision de justice vous ordonnant de verser le loyer sur le compte du tribunal, suivez-la : ce paiement compte. Une fois l'enchère terminée, le nouveau propriétaire obtient du tribunal un decreto de adjudicación. Ne le payez que lorsqu'il vous a envoyé la preuve qu'il est propriétaire, comme le décret ou une nota simple à jour, ainsi qu'un compte bancaire à son nom. Si vous recevez des demandes contradictoires et ne savez pas qui a raison, vous pouvez déposer le loyer auprès d'un tribunal ou d'un notaire (consignación), comme expliqué dans notre guide sur ce qui se passe au décès de votre propriétaire.

Qu'advient-il de votre dépôt de garantie ?

En Catalogne, il est normalement détenu par l'Incasòl, et non par votre propriétaire, donc l'argent lui-même est en sécurité. La question est de savoir qui vous le doit. Le nouveau propriétaire reprend le contrat et, dans la plupart des cas, il reprend aussi l'obligation de restituer le dépôt, mais avocats et tribunaux n'ont pas toujours été d'accord sur ce point lorsqu'un appartement change de mains par vente forcée : nous ne pouvons donc pas vous promettre de règle ferme ici.

Protégez-vous dès maintenant. Retrouvez le reçu de l'Incasòl, gardez-le avec votre contrat et envoyez-en des copies au tribunal si vous êtes notifié. Si vous n'avez jamais reçu de reçu, demandez-le par écrit au propriétaire ou à l'agence tant qu'ils sont encore aux commandes. Notre guide sur le dépôt de garantie à Barcelone explique comment fonctionne le dépôt et comment le récupérer.

Que se passe-t-il quand le bail atteint cinq ans ?

Après cinq ans (sept avec un propriétaire société), la protection de l'article 13.1 prend fin. Si la saisie intervient après ce délai, le deuxième alinéa de l'article 13.1 prévoit que le bail prend fin, sauf s'il a été inscrit au registre foncier avant l'hypothèque. Dans ce cas, il se poursuit pendant toute la durée convenue.

Même pendant la période protégée, le nouveau propriétaire conserve le droit habituel de ne pas renouveler à l'issue des cinq ou sept ans. En pratique, les banques et les fonds d'investissement qui rachètent des appartements saisis préfèrent souvent signer un nouveau contrat avec un locataire en place qui paie. C'est une négociation, pas une obligation de leur part : commencez donc à chercher tôt si votre contrat approche de son terme. Tout le monde peut enchérir lors de la vente aux enchères judiciaire, locataires compris, mais cela exige une caution et des conseils adaptés.

Que faire si vous apprenez que l'appartement est en cours de saisie ?

  1. Vérifiez la date de votre contrat : signé le 6 mars 2019 ou après, la protection de cinq ou sept ans s'applique.
  2. Continuez à payer votre propriétaire à temps, par virement bancaire, et conservez chaque reçu.
  3. Rassemblez vos papiers : le contrat signé, le reçu de dépôt Incasòl, un an de virements de loyer et votre certificat de padrón.
  4. Répondez à toute notification du tribunal sous dix jours, en envoyant ces documents.
  5. Commandez une nota simple pour voir l'hypothèque et vérifier si une saisie y est mentionnée.
  6. Ne changez de bénéficiaire que lorsque le nouveau propriétaire présente une preuve, ou lorsqu'un tribunal vous l'ordonne.
  7. Obtenez des conseils gratuits auprès du service d'orientation de l'ordre des avocats ou d'un syndicat de locataires avant de signer quoi que ce soit de nouveau.

Comment Llavai vous aide

Une saisie ne vous mettra pas à la rue pendant vos cinq premières années, mais elle peut signifier un nouveau propriétaire qui ne renouvelle pas à l'issue de ce délai. Llavai surveille les portails immobiliers de Barcelone, note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères (budget, barris, chambres, indispensables) et place les meilleures correspondances en premier, avec le numéro de l'agent à portée de doigt pour que vous puissiez appeler avant que la file ne se forme. Configurez votre recherche en quelques minutes et vous aurez des options prêtes si vous en avez besoin. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec l'offre Pro.