La banca può sfrattarti se l'appartamento del tuo padrone di casa viene pignorato?
Non nei primi cinque anni della locazione, purché il contratto sia stato firmato il 6 marzo 2019 o dopo. L'articolo 13.1 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), nella versione riscritta dal Real Decreto-ley 7/2019, disciplina proprio questo caso: se il padrone di casa perde l'appartamento per "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria" (una vendita forzata dopo un'esecuzione ipotecaria), l'inquilino ha diritto a proseguire finché il contratto non compie cinque anni, o sette se il padrone di casa era una società. Non importa se la tua locazione sia mai stata iscritta.
La banca, o chi si aggiudica l'asta, prende il posto del padrone di casa. L'affitto, la data di pagamento e le altre condizioni del contratto restano invariati. Nessuno può obbligarti a firmare un nuovo contratto o a pagare di più perché è cambiato il proprietario, e il nuovo proprietario non può semplicemente cambiare la serratura. Per chiudere anticipatamente la locazione servono comunque uno dei motivi previsti dalla LAU, come il mancato pagamento dell'affitto, e un provvedimento del tribunale.
Non è uno scenario raro. L'istituto di statistica spagnolo ha contato 14.962 esecuzioni ipotecarie avviate su abitazioni nel 2025, il 17,7% in più rispetto al 2024, di cui 755 in Catalogna nel solo quarto trimestre, il secondo dato più alto tra tutte le regioni (INE, marzo 2026). Tra le abitazioni di proprietà di persone fisiche, 2.219 non erano la residenza principale del proprietario, la categoria in cui rientra la maggior parte degli appartamenti comprati per affittarli.
Conta la data in cui è stato firmato il contratto?
Sì, moltissimo. L'articolo 13 è stato riscritto due volte. Tra il 6 giugno 2013 e il 5 marzo 2019, con la Ley 4/2013, un'esecuzione ipotecaria poneva fine alla locazione, a meno che il contratto non fosse stato iscritto nel Registro della Proprietà prima dell'ipoteca, e quasi nessuna locazione abitativa lo era. I contratti firmati prima di giugno 2013 avevano una durata minima di cinque anni, come quelli di oggi. I contratti firmati dal 6 marzo 2019 sono tutelati per cinque anni (sette con un padrone di casa società), iscritti o no.
La maggior parte delle locazioni del periodo 2013-2019 è scaduta o è stata rinnovata da tempo, ma un contratto proseguito per tácita reconducción può lasciare dubbi su quale versione si applichi. Se il tuo contratto originale risale a quel periodo e c'è di mezzo la banca, fatti consigliare da un avvocato esperto in materia di casa prima di accettare qualsiasi cosa.
La data di inizio del contratto è stampata sulla prima pagina. Se in seguito hai firmato un allegato o un nuovo contratto, di solito conta la data del contratto completo più recente, ma verificalo con un professionista.
Come verrai a sapere dell'esecuzione ipotecaria?
Spesso dal tribunale. In base all'articolo 661 della Ley de Enjuiciamiento Civil, quando il tribunale viene a sapere che nell'appartamento vive una persona diversa dal debitore, glielo notifica perché, entro dieci giorni, possa presentare i documenti che giustificano il suo diritto a occuparlo. Anche l'avviso d'asta sul portale delle aste del BOE deve indicare se l'appartamento è occupato.
Non ignorare quella lettera e non lasciar scadere i dieci giorni. Invia al tribunale una copia del contratto, la ricevuta del deposito all'Incasòl e la prova che paghi l'affitto (i bonifici bancari sono l'ideale). È la prova documentale che sei un inquilino vero con un contratto che sopravvive alla vendita. Il Servei d'Orientació Jurídica dell'Ordine degli Avvocati di Barcellona offre orientamento gratuito, e in base al tuo reddito potresti avere diritto al gratuito patrocinio.
Altri segnali d'allarme: lettere della banca indirizzate al padrone di casa, un perito che chiede di vedere l'appartamento o un padrone di casa che smette di rispondere sulle riparazioni. Puoi verificare tu stesso richiedendo una nota simple. Un'esecuzione in corso compare come annotazione a margine dell'iscrizione dell'ipoteca (una "nota marginal de expedición de certificación de cargas").
A chi paghi l'affitto durante e dopo l'esecuzione ipotecaria?
Al tuo padrone di casa, finché l'appartamento non ha un nuovo proprietario, salvo diversa indicazione del tribunale. La procedura esecutiva dura mesi e, mentre è in corso, l'appartamento è ancora del padrone di casa. Non pagare l'affitto è un motivo di sfratto ai sensi dell'articolo 27 della LAU, qualunque cosa stia succedendo con il mutuo, quindi continua a pagare puntualmente e conserva ogni ricevuta.
Se ricevi un provvedimento del tribunale che ti ordina di versare l'affitto sul conto del tribunale, rispettalo: quel pagamento è valido. Conclusa l'asta, il nuovo proprietario riceve dal tribunale un decreto de adjudicación. Paga il nuovo proprietario solo dopo che ti ha inviato la prova di esserlo, come il decreto o una nota simple aggiornata, insieme a un conto bancario intestato allo stesso nome. Se ricevi richieste contrastanti e non riesci a capire chi abbia ragione, puoi depositare l'affitto presso un tribunale o un notaio (consignación), come spieghiamo nella nostra guida su cosa succede se muore il padrone di casa.
Che fine fa il deposito cauzionale?
In Catalogna di norma è custodito dall'Incasòl, non dal padrone di casa, quindi il denaro in sé è al sicuro. La questione è chi te lo debba restituire. Il nuovo proprietario subentra nel contratto e nella maggior parte dei casi subentra anche nell'obbligo di restituire il deposito, ma avvocati e tribunali non sono sempre stati d'accordo su questo punto quando l'appartamento cambia proprietario per vendita forzata, quindi qui non possiamo prometterti una regola certa.
Tutelati fin da ora. Trova la ricevuta dell'Incasòl, conservala insieme al contratto e inviane copia al tribunale se ricevi la notifica. Se non hai mai ricevuto una ricevuta, chiedila per iscritto al padrone di casa o all'agenzia finché sono ancora loro a gestire la locazione. La nostra guida al deposito cauzionale per l'affitto a Barcellona spiega come funziona il deposito e come farselo restituire.
Che cosa succede quando la locazione compie cinque anni?
Dopo cinque anni (sette con un padrone di casa società), la tutela dell'articolo 13.1 si esaurisce. Se l'esecuzione arriva dopo quel momento, il secondo comma dell'articolo 13.1 stabilisce che la locazione si estingue, a meno che non sia stata iscritta nel Registro della Proprietà prima dell'ipoteca. In quel caso prosegue per tutta la durata pattuita.
Anche nel periodo tutelato, il nuovo proprietario conserva il normale diritto di non rinnovare alla scadenza dei cinque o sette anni. In pratica, le banche e i fondi d'investimento che comprano appartamenti pignorati spesso preferiscono firmare un nuovo contratto con un inquilino già presente che paga. È una trattativa, non un obbligo da parte loro, quindi inizia a cercare per tempo se il tuo contratto è vicino alla scadenza. Chiunque può fare un'offerta all'asta giudiziaria, inquilini compresi, ma serve un deposito e una consulenza adeguata.
Che cosa fare se vieni a sapere che l'appartamento sta per essere pignorato?
- Controlla la data del contratto: se è stato firmato il 6 marzo 2019 o dopo, si applica la tutela di cinque o sette anni.
- Continua a pagare il padrone di casa puntualmente, con bonifico bancario, e conserva ogni ricevuta.
- Raccogli i documenti: il contratto firmato, la ricevuta del deposito all'Incasòl, un anno di bonifici dell'affitto e il certificato di padrón.
- Rispondi a qualsiasi notifica del tribunale entro dieci giorni, inviando quei documenti.
- Richiedi una nota simple per vedere l'ipoteca e se risulta annotata un'esecuzione.
- Cambia destinatario dei pagamenti solo quando il nuovo proprietario mostra la prova, o quando te lo ordina un tribunale.
- Chiedi una consulenza gratuita al servizio di orientamento dell'Ordine degli Avvocati o a un sindacato degli inquilini prima di firmare qualcosa di nuovo.
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