The bank is repossessing your flat. Do you have to leave? El banco ejecuta la hipoteca de tu piso. ¿Tienes que irte? Банк забирає вашу квартиру. Чи мусите ви виїхати? Die Bank pfändet deine Wohnung. Musst du ausziehen? De bank neemt je huurwoning over. Moet je vertrekken? La banque saisit votre appartement. Devez-vous partir ? La banca pignora il tuo appartamento. Devi andartene? Banken tar över din lägenhet. Måste du flytta?

Can the bank evict you if your landlord's flat is repossessed?

Not during the first five years of your lease, as long as it was signed on or after 6 March 2019. Article 13.1 of the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), as rewritten by Real Decreto-ley 7/2019, covers exactly this case: if the landlord loses the flat through "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria" (a forced sale after a mortgage foreclosure), the tenant has the right to carry on until the contract reaches five years, or seven if the landlord was a company. It doesn't matter whether your lease was ever registered.

The bank, or whoever wins the auction, takes the landlord's place. Your rent, payment date and the other terms of the contract stay as they are. Nobody can make you sign a new contract or pay more because the owner changed, and the new owner can't simply change the locks. Ending your tenancy early still takes one of the grounds in the LAU, such as unpaid rent, and a court order.

This isn't a rare scenario. Spain's statistics office counted 14,962 foreclosures started on homes in 2025, up 17.7% on 2024, and 755 of those in Catalonia in the fourth quarter alone, the second-highest of any region (INE, March 2026). Of the homes owned by individuals, 2,219 were not the owner's main residence, which is the category that covers most flats bought to let.

¿Puede el banco desahuciarte si se queda con el piso de tu casero?

No durante los primeros cinco años de tu arrendamiento, siempre que se firmara el 6 de marzo de 2019 o después. El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, contempla exactamente este caso: si el casero pierde el piso por "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria", el inquilino tiene derecho a continuar hasta que el contrato cumpla cinco años, o siete si el arrendador era una empresa. Da igual que tu contrato se haya inscrito o no.

El banco, o quien gane la subasta, ocupa el lugar del casero. Tu renta, la fecha de pago y el resto de condiciones del contrato se mantienen. Nadie puede obligarte a firmar un contrato nuevo ni a pagar más porque haya cambiado el propietario, y el nuevo dueño no puede limitarse a cambiar la cerradura. Para poner fin a tu alquiler antes de tiempo sigue haciendo falta una de las causas previstas en la LAU, como el impago de la renta, y una orden judicial.

No es un caso raro. El instituto de estadística español contabilizó 14.962 ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en 2025, un 17,7% más que en 2024, y 755 de ellas en Cataluña solo en el cuarto trimestre, la segunda cifra más alta de todas las comunidades (INE, marzo de 2026). De las viviendas propiedad de particulares, 2.219 no eran la residencia habitual del propietario, que es la categoría en la que entran la mayoría de pisos comprados para alquilar.

Чи може банк виселити вас, якщо квартиру орендодавця забирають за борги?

Ні, протягом перших п'яти років оренди, якщо договір підписано 6 березня 2019 року або пізніше. Стаття 13.1 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) у редакції Real Decreto-ley 7/2019 стосується саме цього випадку: якщо орендодавець втрачає квартиру через "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria" (примусовий продаж після звернення стягнення на іпотеку), орендар має право жити далі, доки договір не досягне п'яти років, або семи, якщо орендодавцем була компанія. Не має значення, чи був ваш договір колись зареєстрований.

Банк або той, хто виграє аукціон, займає місце орендодавця. Ваша орендна плата, дата оплати та інші умови договору залишаються незмінними. Ніхто не може змусити вас підписати новий договір або платити більше через зміну власника, і новий власник не може просто поміняти замки. Щоб достроково припинити вашу оренду, як і раніше потрібна одна з підстав, передбачених LAU, наприклад несплата оренди, і рішення суду.

Це не рідкісна ситуація. Іспанське статистичне управління нарахувало 14 962 справи про звернення стягнення на житло, розпочаті у 2025 році, що на 17,7% більше, ніж у 2024-му, і 755 із них припали на Каталонію лише за четвертий квартал — другий найвищий показник серед усіх регіонів (INE, березень 2026). Серед житла, що належить приватним особам, 2 219 не були основним місцем проживання власника — саме до цієї категорії належить більшість квартир, куплених для здавання в оренду.

Kann die Bank Sie räumen lassen, wenn die Wohnung Ihres Vermieters zwangsversteigert wird?

Nicht in den ersten fünf Jahren Ihres Mietvertrags, sofern er am oder nach dem 6. März 2019 unterschrieben wurde. Artikel 13.1 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) in der Fassung des Real Decreto-ley 7/2019 regelt genau diesen Fall: Verliert der Vermieter die Wohnung durch „la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria“ (einen Zwangsverkauf nach einer Hypothekenvollstreckung), hat der Mieter das Recht, so lange zu bleiben, bis der Vertrag fünf Jahre erreicht, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen war. Ob Ihr Mietvertrag jemals ins Grundbuch eingetragen wurde, spielt dabei keine Rolle.

Die Bank oder wer auch immer den Zuschlag bei der Versteigerung erhält, tritt an die Stelle des Vermieters. Ihre Miete, der Zahlungstermin und die übrigen Vertragsbedingungen bleiben unverändert. Niemand kann Sie zwingen, einen neuen Vertrag zu unterschreiben oder mehr zu zahlen, nur weil der Eigentümer gewechselt hat, und der neue Eigentümer kann nicht einfach die Schlösser austauschen. Um Ihr Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, braucht es weiterhin einen der Gründe aus der LAU, etwa nicht gezahlte Miete, und einen Gerichtsbeschluss.

Das ist kein seltenes Szenario. Das spanische Statistikamt zählte 2025 insgesamt 14.962 eingeleitete Zwangsvollstreckungen bei Wohnungen, 17,7 % mehr als 2024, davon allein 755 in Katalonien im vierten Quartal, der zweithöchste Wert aller Regionen (INE, März 2026). Von den Wohnungen im Besitz von Privatpersonen waren 2.219 nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers – die Kategorie, unter die die meisten zur Vermietung gekauften Wohnungen fallen.

Kan de bank je uitzetten als de woning van je verhuurder wordt geëxecuteerd?

Niet in de eerste vijf jaar van je huur, zolang die op of na 6 maart 2019 is getekend. Artikel 13.1 van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), zoals herschreven door Real Decreto-ley 7/2019, regelt precies dit geval: verliest de verhuurder de woning door "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria" (een gedwongen verkoop na een hypothecaire executie), dan heeft de huurder het recht door te gaan tot het contract vijf jaar loopt, of zeven als de verhuurder een bedrijf was. Het maakt niet uit of je huurcontract ooit is ingeschreven.

De bank, of wie de veiling wint, neemt de plaats van de verhuurder in. Je huur, betaaldatum en de overige voorwaarden van het contract blijven zoals ze zijn. Niemand kan je dwingen een nieuw contract te tekenen of meer te betalen omdat de eigenaar is veranderd, en de nieuwe eigenaar kan niet zomaar de sloten vervangen. Je huur voortijdig beëindigen vereist nog steeds een van de gronden uit de LAU, zoals onbetaalde huur, en een rechterlijk bevel.

Dit is geen zeldzaam scenario. Het Spaanse statistiekbureau telde in 2025 14.962 gestarte executies op woningen, 17,7% meer dan in 2024, en daarvan 755 in Catalonië in alleen al het vierde kwartaal, het op een na hoogste aantal van alle regio's (INE, maart 2026). Van de woningen in bezit van particulieren waren er 2.219 niet de hoofdverblijfplaats van de eigenaar, de categorie waar de meeste woningen vallen die gekocht zijn om te verhuren.

La banque peut-elle vous expulser si l'appartement de votre propriétaire est saisi ?

Pas pendant les cinq premières années de votre bail, à condition qu'il ait été signé le 6 mars 2019 ou après. L'article 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dans sa rédaction issue du Real Decreto-ley 7/2019, vise exactement ce cas : si le propriétaire perd l'appartement par « la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria » (une vente forcée à la suite d'une saisie hypothécaire), le locataire a le droit de rester jusqu'à ce que le contrat atteigne cinq ans, ou sept si le propriétaire était une société. Peu importe que votre bail ait été inscrit ou non.

La banque, ou celui qui remporte l'enchère, prend la place du propriétaire. Votre loyer, la date de paiement et les autres conditions du contrat restent inchangés. Personne ne peut vous obliger à signer un nouveau contrat ni à payer davantage parce que le propriétaire a changé, et le nouveau propriétaire ne peut pas simplement changer les serrures. Mettre fin à votre location avant terme exige toujours l'un des motifs prévus par la LAU, comme un loyer impayé, et une décision de justice.

Ce n'est pas un scénario rare. L'institut statistique espagnol a recensé 14 962 saisies engagées sur des logements en 2025, en hausse de 17,7 % par rapport à 2024, dont 755 en Catalogne rien qu'au quatrième trimestre, le deuxième chiffre le plus élevé de toutes les régions (INE, mars 2026). Parmi les logements appartenant à des particuliers, 2 219 n'étaient pas la résidence principale du propriétaire, catégorie qui couvre la plupart des appartements achetés pour être loués.

La banca può sfrattarti se l'appartamento del tuo padrone di casa viene pignorato?

Non nei primi cinque anni della locazione, purché il contratto sia stato firmato il 6 marzo 2019 o dopo. L'articolo 13.1 della Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), nella versione riscritta dal Real Decreto-ley 7/2019, disciplina proprio questo caso: se il padrone di casa perde l'appartamento per "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria" (una vendita forzata dopo un'esecuzione ipotecaria), l'inquilino ha diritto a proseguire finché il contratto non compie cinque anni, o sette se il padrone di casa era una società. Non importa se la tua locazione sia mai stata iscritta.

La banca, o chi si aggiudica l'asta, prende il posto del padrone di casa. L'affitto, la data di pagamento e le altre condizioni del contratto restano invariati. Nessuno può obbligarti a firmare un nuovo contratto o a pagare di più perché è cambiato il proprietario, e il nuovo proprietario non può semplicemente cambiare la serratura. Per chiudere anticipatamente la locazione servono comunque uno dei motivi previsti dalla LAU, come il mancato pagamento dell'affitto, e un provvedimento del tribunale.

Non è uno scenario raro. L'istituto di statistica spagnolo ha contato 14.962 esecuzioni ipotecarie avviate su abitazioni nel 2025, il 17,7% in più rispetto al 2024, di cui 755 in Catalogna nel solo quarto trimestre, il secondo dato più alto tra tutte le regioni (INE, marzo 2026). Tra le abitazioni di proprietà di persone fisiche, 2.219 non erano la residenza principale del proprietario, la categoria in cui rientra la maggior parte degli appartamenti comprati per affittarli.

Kan banken vräka dig om din hyresvärds lägenhet utmäts?

Inte under de första fem åren av ditt hyresavtal, förutsatt att det skrevs den 6 mars 2019 eller senare. Artikel 13.1 i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), i den lydelse som Real Decreto-ley 7/2019 gav den, täcker exakt det här fallet: om hyresvärden förlorar lägenheten genom "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria" (en tvångsförsäljning efter utmätning av ett bolån) har hyresgästen rätt att bo kvar tills kontraktet har löpt i fem år, eller sju om hyresvärden var ett företag. Det spelar ingen roll om ditt hyresavtal någonsin registrerades.

Banken, eller den som vinner auktionen, tar hyresvärdens plats. Din hyra, betalningsdag och övriga villkor i kontraktet förblir desamma. Ingen kan tvinga dig att skriva ett nytt kontrakt eller betala mer för att ägaren har bytts, och den nya ägaren kan inte bara byta lås. För att avsluta ditt hyresförhållande i förtid krävs fortfarande någon av grunderna i LAU, till exempel obetald hyra, och ett domstolsbeslut.

Det här är inget ovanligt scenario. Spaniens statistikmyndighet räknade 14 962 inledda utmätningar av bostäder under 2025, en ökning med 17,7 % jämfört med 2024, och 755 av dem i Katalonien bara under fjärde kvartalet, det näst högsta av alla regioner (INE, mars 2026). Av bostäderna som ägdes av privatpersoner var 2 219 inte ägarens huvudsakliga bostad, vilket är den kategori som omfattar de flesta lägenheter som köpts för att hyras ut.

Does it matter when your contract was signed?

Yes, a lot. Article 13 has been rewritten twice. Between 6 June 2013 and 5 March 2019, under Ley 4/2013, a foreclosure ended the lease unless the contract had been registered in the Land Registry before the mortgage, and almost no residential leases were. Contracts signed before June 2013 got a five-year minimum, like today's. Contracts signed since 6 March 2019 are protected for five years (seven with a company landlord), registered or not.

Most leases from the 2013 to 2019 window have long since expired or been renewed, but a contract that has rolled over by tácita reconducción can leave it unclear which version applies. If your original contract dates from that period and the bank is involved, get advice from a housing lawyer before you agree to anything.

Your contract's start date is printed on the first page. If you signed an annex or a new contract later, the date of the newest full contract is usually the one that counts, but check it with a professional.

¿Importa cuándo se firmó tu contrato?

Sí, y mucho. El artículo 13 se ha reescrito dos veces. Entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, con la Ley 4/2013, una ejecución hipotecaria ponía fin al arrendamiento salvo que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca, y casi ningún alquiler de vivienda lo estaba. Los contratos firmados antes de junio de 2013 tenían un mínimo de cinco años, como los de hoy. Los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 están protegidos durante cinco años (siete si el arrendador es una empresa), estén inscritos o no.

La mayoría de los contratos de la etapa 2013-2019 hace tiempo que vencieron o se renovaron, pero un contrato prorrogado por tácita reconducción puede dejar en el aire qué versión se aplica. Si tu contrato original es de esa época y el banco está de por medio, pide consejo a un abogado especializado en vivienda antes de aceptar nada.

La fecha de inicio de tu contrato figura en la primera página. Si más tarde firmaste un anexo o un contrato nuevo, la fecha que suele contar es la del contrato completo más reciente, pero compruébalo con un profesional.

Чи має значення, коли підписано ваш договір?

Так, і велике. Статтю 13 переписували двічі. З 6 червня 2013 року по 5 березня 2019 року, згідно з Ley 4/2013, звернення стягнення припиняло договір оренди, якщо тільки його не було зареєстровано в Реєстрі нерухомості раніше за іпотеку, а житлові договори майже ніколи не реєстрували. Договори, підписані до червня 2013 року, мали мінімальний строк у п'ять років, як і нинішні. Договори, підписані з 6 березня 2019 року, захищені на п'ять років (сім, якщо орендодавець — компанія), незалежно від реєстрації.

Більшість договорів із періоду 2013–2019 років давно закінчилися або були поновлені, але якщо договір продовжувався через tácita reconducción, може бути неясно, яка редакція застосовується. Якщо ваш початковий договір належить до цього періоду і в справі задіяний банк, проконсультуйтеся з юристом із житлових питань, перш ніж на щось погоджуватися.

Дата початку вашого договору надрукована на першій сторінці. Якщо пізніше ви підписали додаток або новий договір, зазвичай важить дата найновішого повного договору, але перевірте це з фахівцем.

Spielt es eine Rolle, wann Ihr Vertrag unterschrieben wurde?

Ja, eine große. Artikel 13 wurde zweimal neu gefasst. Zwischen dem 6. Juni 2013 und dem 5. März 2019 beendete eine Zwangsvollstreckung nach Ley 4/2013 den Mietvertrag, es sei denn, der Vertrag war vor der Hypothek ins Grundbuch eingetragen worden – und das war bei kaum einem Wohnungsmietvertrag der Fall. Verträge, die vor Juni 2013 unterschrieben wurden, hatten wie heute eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren. Verträge, die seit dem 6. März 2019 unterschrieben wurden, sind fünf Jahre lang geschützt (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter), ob eingetragen oder nicht.

Die meisten Mietverträge aus dem Zeitraum 2013 bis 2019 sind längst ausgelaufen oder verlängert worden, aber bei einem Vertrag, der sich per tácita reconducción stillschweigend verlängert hat, kann unklar sein, welche Fassung gilt. Stammt Ihr ursprünglicher Vertrag aus dieser Zeit und ist die Bank im Spiel, lassen Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten, bevor Sie irgendetwas zustimmen.

Das Anfangsdatum Ihres Vertrags steht auf der ersten Seite. Wenn Sie später einen Nachtrag oder einen neuen Vertrag unterschrieben haben, zählt in der Regel das Datum des neuesten vollständigen Vertrags, aber lassen Sie das von einer Fachperson prüfen.

Maakt het uit wanneer je contract is getekend?

Ja, enorm. Artikel 13 is twee keer herschreven. Tussen 6 juni 2013 en 5 maart 2019 maakte een executie onder Ley 4/2013 een einde aan de huur, tenzij het contract vóór de hypotheek in het Kadaster was ingeschreven, en dat gold voor bijna geen enkel woonhuurcontract. Contracten getekend vóór juni 2013 kregen een minimum van vijf jaar, net als nu. Contracten getekend sinds 6 maart 2019 zijn vijf jaar beschermd (zeven bij een bedrijf als verhuurder), ingeschreven of niet.

De meeste huurcontracten uit de periode 2013 tot 2019 zijn allang afgelopen of verlengd, maar bij een contract dat stilzwijgend is doorgelopen via tácita reconducción kan onduidelijk zijn welke versie geldt. Dateert je oorspronkelijke contract uit die periode en is de bank erbij betrokken, vraag dan advies aan een huurrechtadvocaat voordat je ergens mee instemt.

De ingangsdatum van je contract staat op de eerste pagina. Heb je later een bijlage of een nieuw contract getekend, dan telt meestal de datum van het meest recente volledige contract, maar laat dat controleren door een professional.

La date de signature de votre contrat compte-t-elle ?

Oui, énormément. L'article 13 a été réécrit deux fois. Entre le 6 juin 2013 et le 5 mars 2019, sous la Ley 4/2013, une saisie mettait fin au bail sauf si le contrat avait été inscrit au registre foncier avant l'hypothèque, ce qui n'était le cas de presque aucun bail d'habitation. Les contrats signés avant juin 2013 bénéficiaient d'un minimum de cinq ans, comme aujourd'hui. Les contrats signés depuis le 6 mars 2019 sont protégés pendant cinq ans (sept avec un propriétaire société), inscrits ou non.

La plupart des baux de la période 2013-2019 ont expiré ou ont été renouvelés depuis longtemps, mais un contrat reconduit par tácita reconducción peut laisser planer un doute sur la version applicable. Si votre contrat initial date de cette période et que la banque est impliquée, consultez un avocat spécialisé en logement avant d'accepter quoi que ce soit.

La date de début de votre contrat figure sur la première page. Si vous avez signé un avenant ou un nouveau contrat par la suite, c'est généralement la date du contrat complet le plus récent qui compte, mais vérifiez-le auprès d'un professionnel.

Conta la data in cui è stato firmato il contratto?

Sì, moltissimo. L'articolo 13 è stato riscritto due volte. Tra il 6 giugno 2013 e il 5 marzo 2019, con la Ley 4/2013, un'esecuzione ipotecaria poneva fine alla locazione, a meno che il contratto non fosse stato iscritto nel Registro della Proprietà prima dell'ipoteca, e quasi nessuna locazione abitativa lo era. I contratti firmati prima di giugno 2013 avevano una durata minima di cinque anni, come quelli di oggi. I contratti firmati dal 6 marzo 2019 sono tutelati per cinque anni (sette con un padrone di casa società), iscritti o no.

La maggior parte delle locazioni del periodo 2013-2019 è scaduta o è stata rinnovata da tempo, ma un contratto proseguito per tácita reconducción può lasciare dubbi su quale versione si applichi. Se il tuo contratto originale risale a quel periodo e c'è di mezzo la banca, fatti consigliare da un avvocato esperto in materia di casa prima di accettare qualsiasi cosa.

La data di inizio del contratto è stampata sulla prima pagina. Se in seguito hai firmato un allegato o un nuovo contratto, di solito conta la data del contratto completo più recente, ma verificalo con un professionista.

Spelar det någon roll när ditt kontrakt skrevs?

Ja, mycket. Artikel 13 har skrivits om två gånger. Mellan den 6 juni 2013 och den 5 mars 2019, enligt Ley 4/2013, upphörde hyresavtalet vid en utmätning om inte kontraktet hade registrerats i fastighetsregistret före bolånet, och nästan inga bostadshyresavtal var det. Kontrakt som skrevs före juni 2013 fick en minsta löptid på fem år, som i dag. Kontrakt som skrivits sedan den 6 mars 2019 är skyddade i fem år (sju med en hyresvärd som är ett företag), registrerade eller inte.

De flesta hyresavtal från perioden 2013 till 2019 har för länge sedan löpt ut eller förnyats, men ett kontrakt som har förlängts genom tácita reconducción kan göra det oklart vilken version som gäller. Om ditt ursprungliga kontrakt är från den perioden och banken är inblandad, ta råd från en jurist med inriktning på bostadsrätt innan du går med på något.

Kontraktets startdatum står på första sidan. Om du senare har skrivit ett tillägg eller ett nytt kontrakt är det oftast datumet för det senaste fullständiga kontraktet som räknas, men kontrollera det med en expert.

How will you find out about the foreclosure?

Often from the court. Under article 661 of the Ley de Enjuiciamiento Civil, when the court learns that someone other than the borrower is living in the flat, it notifies them so that, within ten days, they can show the documents that justify their right to be there. The auction notice on the BOE auctions portal also has to say whether the flat is occupied.

Don't ignore that letter, and don't miss the ten days. Send the court a copy of your contract, your Incasòl deposit receipt and proof that you pay the rent (bank transfers are ideal). It's the record that you're a genuine tenant with a contract that survives the sale. The Bar Association's Servei d'Orientació Jurídica in Barcelona gives free guidance, and you may qualify for free legal aid depending on your income.

Other warning signs: letters from the bank addressed to the landlord, a valuer asking to see the flat, or a landlord who stops answering about repairs. You can check yourself by ordering a nota simple. A foreclosure in progress shows up as a note in the margin of the mortgage entry (a "nota marginal de expedición de certificación de cargas").

¿Cómo te enterarás de la ejecución hipotecaria?

A menudo, por el juzgado. Según el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando el juzgado sabe que en el piso vive alguien distinto del deudor, se lo notifica para que, en el plazo de diez días, presente los documentos que justifiquen su derecho a estar allí. El anuncio de la subasta en el Portal de Subastas del BOE también tiene que indicar si el piso está ocupado.

No ignores esa carta y no dejes pasar los diez días. Envía al juzgado una copia de tu contrato, el resguardo del depósito de la fianza en el Incasòl y justificantes de que pagas el alquiler (lo ideal son transferencias bancarias). Es la prueba de que eres un inquilino real con un contrato que sobrevive a la venta. El Servei d'Orientació Jurídica del Colegio de la Abogacía de Barcelona ofrece orientación gratuita, y según tus ingresos puedes tener derecho a asistencia jurídica gratuita.

Otras señales de alarma: cartas del banco dirigidas al casero, un tasador que pide ver el piso o un casero que deja de responder cuando le hablas de reparaciones. Puedes comprobarlo tú mismo pidiendo una nota simple. Una ejecución en curso aparece como una nota al margen de la inscripción de la hipoteca (una "nota marginal de expedición de certificación de cargas").

Як ви дізнаєтеся про звернення стягнення?

Часто від суду. Згідно зі статтею 661 Ley de Enjuiciamiento Civil, коли суд дізнається, що в квартирі живе хтось, крім позичальника, він повідомляє цих людей, щоб протягом десяти днів вони могли надати документи, які підтверджують їхнє право там перебувати. В оголошенні про аукціон на порталі аукціонів BOE також має бути зазначено, чи квартира зайнята.

Не ігноруйте цей лист і не пропустіть ці десять днів. Надішліть до суду копію договору, квитанцію про депозит в Incasòl і підтвердження сплати оренди (ідеально — банківські перекази). Це доказ того, що ви справжній орендар із договором, який зберігає силу після продажу. Servei d'Orientació Jurídica Колегії адвокатів у Барселоні надає безкоштовні консультації, а залежно від доходу ви можете мати право на безоплатну правову допомогу.

Інші тривожні ознаки: листи з банку на ім'я орендодавця, оцінювач, який просить показати квартиру, або орендодавець, який перестає відповідати щодо ремонтів. Ви можете перевірити самі, замовивши nota simple. Звернення стягнення, що триває, відображається як позначка на полях запису про іпотеку ("nota marginal de expedición de certificación de cargas").

Wie erfahren Sie von der Zwangsvollstreckung?

Oft vom Gericht. Nach Artikel 661 der Ley de Enjuiciamiento Civil benachrichtigt das Gericht, wenn es erfährt, dass jemand anderes als der Kreditnehmer in der Wohnung lebt, diese Person, damit sie innerhalb von zehn Tagen die Dokumente vorlegen kann, die ihr Recht auf die Nutzung belegen. Auch die Versteigerungsanzeige auf dem Versteigerungsportal des BOE muss angeben, ob die Wohnung bewohnt ist.

Ignorieren Sie diesen Brief nicht und versäumen Sie die zehn Tage nicht. Schicken Sie dem Gericht eine Kopie Ihres Vertrags, Ihre Incasòl-Kautionsquittung und Nachweise, dass Sie die Miete zahlen (Banküberweisungen sind ideal). Das belegt, dass Sie ein echter Mieter mit einem Vertrag sind, der den Verkauf überdauert. Der Servei d'Orientació Jurídica der Anwaltskammer in Barcelona bietet kostenlose Orientierung, und je nach Einkommen haben Sie möglicherweise Anspruch auf kostenlose Prozesskostenhilfe.

Weitere Warnzeichen: Briefe der Bank an den Vermieter, ein Gutachter, der die Wohnung besichtigen will, oder ein Vermieter, der auf Reparaturanfragen nicht mehr antwortet. Sie können selbst nachsehen, indem Sie eine nota simple anfordern. Eine laufende Zwangsvollstreckung erscheint als Randvermerk neben dem Hypothekeneintrag (eine „nota marginal de expedición de certificación de cargas“).

Hoe kom je erachter dat er een executie loopt?

Vaak via de rechtbank. Volgens artikel 661 van de Ley de Enjuiciamiento Civil stelt de rechtbank, zodra ze hoort dat iemand anders dan de schuldenaar in de woning woont, die persoon op de hoogte, zodat die binnen tien dagen de documenten kan tonen die zijn recht om daar te wonen onderbouwen. De veilingaankondiging op het veilingportaal van het BOE moet ook vermelden of de woning bewoond is.

Negeer die brief niet en laat de tien dagen niet verlopen. Stuur de rechtbank een kopie van je contract, je Incasòl-bewijs van de borg en bewijs dat je de huur betaalt (bankoverschrijvingen zijn ideaal). Daarmee leg je vast dat je een echte huurder bent met een contract dat de verkoop overleeft. De Servei d'Orientació Jurídica van de Orde van Advocaten in Barcelona geeft gratis advies, en afhankelijk van je inkomen kom je mogelijk in aanmerking voor gratis rechtsbijstand.

Andere waarschuwingssignalen: brieven van de bank aan de verhuurder, een taxateur die de woning wil bekijken, of een verhuurder die niet meer reageert over reparaties. Je kunt het zelf nagaan door een nota simple op te vragen. Een lopende executie verschijnt als aantekening in de marge van de hypotheekinschrijving (een "nota marginal de expedición de certificación de cargas").

Comment apprendrez-vous la saisie ?

Souvent par le tribunal. En vertu de l'article 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lorsque le tribunal apprend qu'une personne autre que l'emprunteur occupe l'appartement, il l'en avise afin qu'elle puisse, dans un délai de dix jours, présenter les documents qui justifient son droit d'y vivre. L'avis d'enchère publié sur le portail des enchères du BOE doit aussi indiquer si l'appartement est occupé.

N'ignorez pas cette lettre et ne laissez pas passer les dix jours. Envoyez au tribunal une copie de votre contrat, votre reçu de dépôt de garantie Incasòl et la preuve que vous payez le loyer (les virements bancaires sont idéaux). C'est la trace que vous êtes un véritable locataire avec un contrat qui survit à la vente. Le Servei d'Orientació Jurídica de l'ordre des avocats de Barcelone offre des conseils gratuits, et vous pourriez avoir droit à l'aide juridictionnelle gratuite selon vos revenus.

Autres signaux d'alerte : des lettres de la banque adressées au propriétaire, un expert qui demande à visiter l'appartement, ou un propriétaire qui ne répond plus au sujet des réparations. Vous pouvez vérifier vous-même en commandant une nota simple. Une saisie en cours apparaît sous forme de mention en marge de l'inscription de l'hypothèque (une « nota marginal de expedición de certificación de cargas »).

Come verrai a sapere dell'esecuzione ipotecaria?

Spesso dal tribunale. In base all'articolo 661 della Ley de Enjuiciamiento Civil, quando il tribunale viene a sapere che nell'appartamento vive una persona diversa dal debitore, glielo notifica perché, entro dieci giorni, possa presentare i documenti che giustificano il suo diritto a occuparlo. Anche l'avviso d'asta sul portale delle aste del BOE deve indicare se l'appartamento è occupato.

Non ignorare quella lettera e non lasciar scadere i dieci giorni. Invia al tribunale una copia del contratto, la ricevuta del deposito all'Incasòl e la prova che paghi l'affitto (i bonifici bancari sono l'ideale). È la prova documentale che sei un inquilino vero con un contratto che sopravvive alla vendita. Il Servei d'Orientació Jurídica dell'Ordine degli Avvocati di Barcellona offre orientamento gratuito, e in base al tuo reddito potresti avere diritto al gratuito patrocinio.

Altri segnali d'allarme: lettere della banca indirizzate al padrone di casa, un perito che chiede di vedere l'appartamento o un padrone di casa che smette di rispondere sulle riparazioni. Puoi verificare tu stesso richiedendo una nota simple. Un'esecuzione in corso compare come annotazione a margine dell'iscrizione dell'ipoteca (una "nota marginal de expedición de certificación de cargas").

Hur får du reda på utmätningen?

Ofta via domstolen. Enligt artikel 661 i Ley de Enjuiciamiento Civil ska domstolen, när den får veta att någon annan än låntagaren bor i lägenheten, underrätta dem så att de inom tio dagar kan visa upp de handlingar som styrker deras rätt att bo där. Auktionsannonsen på BOE:s auktionsportal måste också ange om lägenheten är bebodd.

Ignorera inte det brevet, och missa inte de tio dagarna. Skicka domstolen en kopia av ditt kontrakt, ditt kvitto på depositionen från Incasòl och bevis på att du betalar hyran (banköverföringar är idealiska). Det är beviset på att du är en riktig hyresgäst med ett kontrakt som består efter försäljningen. Advokatsamfundets Servei d'Orientació Jurídica i Barcelona ger kostnadsfri vägledning, och beroende på din inkomst kan du ha rätt till kostnadsfri rättshjälp.

Andra varningssignaler: brev från banken adresserade till hyresvärden, en värderingsman som vill se lägenheten eller en hyresvärd som slutar svara om reparationer. Du kan kontrollera själv genom att beställa en nota simple. En pågående utmätning syns som en anteckning i marginalen vid bolåneposten (en "nota marginal de expedición de certificación de cargas").

Who do you pay the rent to during and after a foreclosure?

Your landlord, until the flat has a new owner, unless a court tells you otherwise. The foreclosure process takes months, and while it runs the landlord still owns the flat. Missing rent is a ground for eviction under article 27 of the LAU whatever is happening with the mortgage, so keep paying on time and keep every receipt.

If you receive a court order telling you to pay the rent into the court's account, follow it: that payment counts. Once the auction is over, the new owner gets a decreto de adjudicación from the court. Pay them only when they've sent proof that they're the owner, such as the decree or an updated nota simple, plus a bank account in the same name. If you're getting conflicting demands and can't tell who's right, you can deposit the rent with a court or a notary (consignación), as explained in our guide to what happens when your landlord dies.

¿A quién pagas el alquiler durante y después de la ejecución hipotecaria?

A tu casero, hasta que el piso tenga un nuevo propietario, salvo que un juzgado te indique lo contrario. El procedimiento de ejecución dura meses y, mientras tanto, el casero sigue siendo el dueño del piso. Dejar de pagar la renta es causa de desahucio según el artículo 27 de la LAU, pase lo que pase con la hipoteca, así que sigue pagando a tiempo y guarda todos los recibos.

Si recibes una orden judicial que te indica que ingreses el alquiler en la cuenta del juzgado, cúmplela: ese pago cuenta. Cuando termina la subasta, el nuevo propietario recibe del juzgado un decreto de adjudicación. Págale solo cuando te haya enviado la prueba de que es el dueño, como el decreto o una nota simple actualizada, además de una cuenta bancaria a su mismo nombre. Si te llegan reclamaciones contradictorias y no sabes quién tiene razón, puedes depositar el alquiler en un juzgado o ante notario (consignación), como explicamos en nuestra guía sobre qué pasa cuando muere tu casero.

Кому платити оренду під час і після звернення стягнення?

Орендодавцю, доки в квартири не з'явиться новий власник, якщо суд не вкаже інше. Процедура звернення стягнення триває місяцями, і поки вона йде, власником квартири залишається орендодавець. Несплата оренди є підставою для виселення згідно зі статтею 27 LAU, що б не відбувалося з іпотекою, тож продовжуйте платити вчасно і зберігайте кожну квитанцію.

Якщо ви отримали судове розпорядження сплачувати оренду на рахунок суду, виконуйте його: такий платіж зараховується. Після завершення аукціону новий власник отримує від суду decreto de adjudicación. Платіть йому лише тоді, коли він надішле доказ права власності, наприклад цей декрет або оновлену nota simple, а також банківський рахунок на те саме ім'я. Якщо ви отримуєте суперечливі вимоги й не можете зрозуміти, хто має рацію, можна внести оренду на депозит суду або нотаріуса (consignación), як пояснено в нашому посібнику про те, що відбувається, коли орендодавець помирає.

An wen zahlen Sie die Miete während und nach einer Zwangsvollstreckung?

An Ihren Vermieter, bis die Wohnung einen neuen Eigentümer hat, sofern ein Gericht Ihnen nichts anderes sagt. Das Vollstreckungsverfahren dauert Monate, und solange es läuft, gehört die Wohnung weiterhin dem Vermieter. Nicht gezahlte Miete ist nach Artikel 27 der LAU ein Räumungsgrund, ganz gleich, was mit der Hypothek passiert – zahlen Sie also weiterhin pünktlich und bewahren Sie jeden Beleg auf.

Erhalten Sie einen Gerichtsbeschluss, der Sie anweist, die Miete auf das Konto des Gerichts zu zahlen, befolgen Sie ihn: Diese Zahlung zählt. Nach Abschluss der Versteigerung erhält der neue Eigentümer vom Gericht einen decreto de adjudicación. Zahlen Sie erst an ihn, wenn er Ihnen nachgewiesen hat, dass er der Eigentümer ist, etwa durch den Beschluss oder eine aktuelle nota simple, und dazu ein Bankkonto auf denselben Namen angibt. Wenn Sie widersprüchliche Forderungen erhalten und nicht erkennen können, wer im Recht ist, können Sie die Miete bei einem Gericht oder Notar hinterlegen (consignación), wie in unserem Ratgeber dazu erklärt, was passiert, wenn Ihr Vermieter stirbt.

Aan wie betaal je de huur tijdens en na een executie?

Aan je verhuurder, totdat de woning een nieuwe eigenaar heeft, tenzij een rechtbank je iets anders opdraagt. Een executieprocedure duurt maanden, en zolang die loopt is de verhuurder nog steeds eigenaar van de woning. Achterstallige huur is volgens artikel 27 van de LAU een grond voor uitzetting, wat er ook met de hypotheek gebeurt, dus blijf op tijd betalen en bewaar elk betalingsbewijs.

Krijg je een rechterlijk bevel om de huur op de rekening van de rechtbank te storten, volg dat dan op: die betaling telt. Na afloop van de veiling krijgt de nieuwe eigenaar een decreto de adjudicación van de rechtbank. Betaal hem pas als hij bewijs heeft gestuurd dat hij de eigenaar is, zoals het decreet of een actuele nota simple, plus een bankrekening op dezelfde naam. Krijg je tegenstrijdige betalingsverzoeken en weet je niet wie gelijk heeft, dan kun je de huur in bewaring geven bij een rechtbank of notaris (consignación), zoals uitgelegd in onze gids over wat er gebeurt als je verhuurder overlijdt.

À qui payer le loyer pendant et après une saisie ?

À votre propriétaire, jusqu'à ce que l'appartement ait un nouveau propriétaire, sauf si un tribunal vous indique le contraire. La procédure de saisie dure des mois et, pendant ce temps, le propriétaire reste propriétaire de l'appartement. Un loyer impayé est un motif d'expulsion au titre de l'article 27 de la LAU, quoi qu'il arrive avec l'hypothèque : continuez donc à payer à temps et conservez chaque reçu.

Si vous recevez une décision de justice vous ordonnant de verser le loyer sur le compte du tribunal, suivez-la : ce paiement compte. Une fois l'enchère terminée, le nouveau propriétaire obtient du tribunal un decreto de adjudicación. Ne le payez que lorsqu'il vous a envoyé la preuve qu'il est propriétaire, comme le décret ou une nota simple à jour, ainsi qu'un compte bancaire à son nom. Si vous recevez des demandes contradictoires et ne savez pas qui a raison, vous pouvez déposer le loyer auprès d'un tribunal ou d'un notaire (consignación), comme expliqué dans notre guide sur ce qui se passe au décès de votre propriétaire.

A chi paghi l'affitto durante e dopo l'esecuzione ipotecaria?

Al tuo padrone di casa, finché l'appartamento non ha un nuovo proprietario, salvo diversa indicazione del tribunale. La procedura esecutiva dura mesi e, mentre è in corso, l'appartamento è ancora del padrone di casa. Non pagare l'affitto è un motivo di sfratto ai sensi dell'articolo 27 della LAU, qualunque cosa stia succedendo con il mutuo, quindi continua a pagare puntualmente e conserva ogni ricevuta.

Se ricevi un provvedimento del tribunale che ti ordina di versare l'affitto sul conto del tribunale, rispettalo: quel pagamento è valido. Conclusa l'asta, il nuovo proprietario riceve dal tribunale un decreto de adjudicación. Paga il nuovo proprietario solo dopo che ti ha inviato la prova di esserlo, come il decreto o una nota simple aggiornata, insieme a un conto bancario intestato allo stesso nome. Se ricevi richieste contrastanti e non riesci a capire chi abbia ragione, puoi depositare l'affitto presso un tribunale o un notaio (consignación), come spieghiamo nella nostra guida su cosa succede se muore il padrone di casa.

Vem betalar du hyran till under och efter en utmätning?

Till din hyresvärd, tills lägenheten har en ny ägare, om inte en domstol säger något annat. Utmätningsprocessen tar månader, och medan den pågår äger hyresvärden fortfarande lägenheten. Utebliven hyra är en grund för vräkning enligt artikel 27 i LAU oavsett vad som händer med bolånet, så fortsätt betala i tid och spara varje kvitto.

Om du får ett domstolsbeslut om att betala hyran till domstolens konto, följ det: den betalningen räknas. När auktionen är avslutad får den nya ägaren ett decreto de adjudicación från domstolen. Betala till dem först när de har skickat bevis på att de är ägare, till exempel beslutet eller en uppdaterad nota simple, plus ett bankkonto i samma namn. Om du får motstridiga krav och inte kan avgöra vem som har rätt kan du deponera hyran hos en domstol eller en notarie (consignación), som förklaras i vår guide om vad som händer när din hyresvärd dör.

What happens to your deposit?

In Catalonia it's normally held by the Incasòl, not by your landlord, so the money itself is safe. The question is who owes it back to you. The new owner takes over the contract, and in most cases they take over the deposit obligation too, but lawyers and courts haven't always agreed on this when a flat changes hands by forced sale, so we can't promise you a firm rule here.

Protect yourself now. Find the Incasòl receipt, keep it with your contract and send copies to the court if you're notified. If you never got a receipt, ask the landlord or agency for it in writing while they're still in charge. Our guide to the Barcelona rental deposit explains how lodging works and how to claim it back.

¿Qué pasa con tu fianza?

En Cataluña la suele tener depositada el Incasòl, no tu casero, así que el dinero en sí está a salvo. La cuestión es quién te la tiene que devolver. El nuevo propietario se subroga en el contrato y, en la mayoría de los casos, también en la obligación de devolver la fianza, pero abogados y tribunales no siempre han coincidido en esto cuando el piso cambia de manos por una venta forzosa, así que no podemos prometerte una regla firme.

Protégete ya. Busca el resguardo del Incasòl, guárdalo con tu contrato y envía copias al juzgado si te notifican. Si nunca recibiste el resguardo, pídeselo por escrito al casero o a la agencia mientras sigan siendo los responsables. Nuestra guía sobre la fianza de alquiler en Barcelona explica cómo funciona el depósito y cómo recuperarla.

Що буде з вашим депозитом?

У Каталонії його зазвичай зберігає Incasòl, а не орендодавець, тож самі гроші в безпеці. Питання в тому, хто зобов'язаний вам їх повернути. Новий власник переймає договір і в більшості випадків переймає також обов'язок щодо депозиту, але юристи й суди не завжди погоджувалися в цьому питанні, коли квартира переходить до іншого власника через примусовий продаж, тож ми не можемо обіцяти тут чіткого правила.

Захистіть себе вже зараз. Знайдіть квитанцію Incasòl, зберігайте її разом із договором і надішліть копії до суду, якщо отримаєте повідомлення. Якщо ви так і не отримали квитанцію, попросіть її письмово в орендодавця або агентства, поки вони ще відповідають за квартиру. Наш посібник про депозит за оренду в Барселоні пояснює, як працює внесення депозиту і як повернути його.

Was passiert mit Ihrer Kaution?

In Katalonien wird sie normalerweise beim Incasòl hinterlegt, nicht bei Ihrem Vermieter, das Geld selbst ist also sicher. Die Frage ist, wer es Ihnen zurückzahlen muss. Der neue Eigentümer übernimmt den Vertrag und in den meisten Fällen auch die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution, aber Juristen und Gerichte waren sich darüber nicht immer einig, wenn eine Wohnung per Zwangsverkauf den Besitzer wechselt – eine feste Regel können wir Ihnen hier also nicht versprechen.

Sichern Sie sich jetzt ab. Suchen Sie die Incasòl-Quittung heraus, bewahren Sie sie zusammen mit Ihrem Vertrag auf und schicken Sie dem Gericht Kopien, falls Sie benachrichtigt werden. Wenn Sie nie eine Quittung bekommen haben, fordern Sie sie schriftlich beim Vermieter oder der Agentur an, solange diese noch zuständig sind. Unser Ratgeber zur Mietkaution in Barcelona erklärt, wie die Hinterlegung funktioniert und wie Sie die Kaution zurückfordern.

Wat gebeurt er met je borg?

In Catalonië wordt die normaal gesproken bewaard door het Incasòl, niet door je verhuurder, dus het geld zelf is veilig. De vraag is wie het je moet terugbetalen. De nieuwe eigenaar neemt het contract over, en in de meeste gevallen ook de verplichting rond de borg, maar advocaten en rechtbanken zijn het hier niet altijd over eens geweest wanneer een woning via een gedwongen verkoop van eigenaar wisselt, dus we kunnen je hier geen vaste regel beloven.

Bescherm jezelf nu al. Zoek het Incasòl-bewijs op, bewaar het bij je contract en stuur kopieën naar de rechtbank als je een kennisgeving krijgt. Heb je nooit een bewijs gekregen, vraag het dan schriftelijk op bij de verhuurder of het makelaarskantoor zolang zij nog de touwtjes in handen hebben. Onze gids over de huurborg in Barcelona legt uit hoe het deponeren werkt en hoe je de borg terugvraagt.

Qu'advient-il de votre dépôt de garantie ?

En Catalogne, il est normalement détenu par l'Incasòl, et non par votre propriétaire, donc l'argent lui-même est en sécurité. La question est de savoir qui vous le doit. Le nouveau propriétaire reprend le contrat et, dans la plupart des cas, il reprend aussi l'obligation de restituer le dépôt, mais avocats et tribunaux n'ont pas toujours été d'accord sur ce point lorsqu'un appartement change de mains par vente forcée : nous ne pouvons donc pas vous promettre de règle ferme ici.

Protégez-vous dès maintenant. Retrouvez le reçu de l'Incasòl, gardez-le avec votre contrat et envoyez-en des copies au tribunal si vous êtes notifié. Si vous n'avez jamais reçu de reçu, demandez-le par écrit au propriétaire ou à l'agence tant qu'ils sont encore aux commandes. Notre guide sur le dépôt de garantie à Barcelone explique comment fonctionne le dépôt et comment le récupérer.

Che fine fa il deposito cauzionale?

In Catalogna di norma è custodito dall'Incasòl, non dal padrone di casa, quindi il denaro in sé è al sicuro. La questione è chi te lo debba restituire. Il nuovo proprietario subentra nel contratto e nella maggior parte dei casi subentra anche nell'obbligo di restituire il deposito, ma avvocati e tribunali non sono sempre stati d'accordo su questo punto quando l'appartamento cambia proprietario per vendita forzata, quindi qui non possiamo prometterti una regola certa.

Tutelati fin da ora. Trova la ricevuta dell'Incasòl, conservala insieme al contratto e inviane copia al tribunale se ricevi la notifica. Se non hai mai ricevuto una ricevuta, chiedila per iscritto al padrone di casa o all'agenzia finché sono ancora loro a gestire la locazione. La nostra guida al deposito cauzionale per l'affitto a Barcellona spiega come funziona il deposito e come farselo restituire.

Vad händer med din deposition?

I Katalonien förvaras den normalt av Incasòl, inte av din hyresvärd, så själva pengarna är säkra. Frågan är vem som är skyldig att betala tillbaka dem till dig. Den nya ägaren tar över kontraktet och i de flesta fall även skyldigheten för depositionen, men jurister och domstolar har inte alltid varit överens om detta när en lägenhet byter ägare genom tvångsförsäljning, så vi kan inte lova dig någon fast regel här.

Skydda dig redan nu. Leta fram kvittot från Incasòl, förvara det tillsammans med ditt kontrakt och skicka kopior till domstolen om du blir underrättad. Om du aldrig fick något kvitto, be hyresvärden eller förmedlingen om det skriftligt medan de fortfarande har ansvaret. Vår guide om hyresdepositionen i Barcelona förklarar hur insättningen fungerar och hur du får tillbaka pengarna.

What happens when the lease reaches five years?

After five years (seven with a company landlord), the protection in article 13.1 runs out. If the foreclosure lands after that point, the second paragraph of article 13.1 says the lease ends, unless it was registered in the Land Registry before the mortgage. In that case it continues for the full term agreed.

Even within the protected period, the new owner keeps the usual right not to renew when the five or seven years are up. In practice, banks and the investment funds that buy foreclosed flats often prefer to sign a new contract with a sitting tenant who pays. That's a negotiation, not an obligation on their side, so start looking early if your contract is near its end. Anyone can bid at the court auction, tenants included, but that takes a deposit and proper advice.

¿Qué pasa cuando el contrato cumple cinco años?

Pasados cinco años (siete si el arrendador es una empresa), la protección del artículo 13.1 se acaba. Si la ejecución llega después de ese plazo, el segundo párrafo del artículo 13.1 establece que el arrendamiento se extingue, salvo que se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca. En ese caso continúa durante todo el plazo pactado.

Incluso dentro del periodo protegido, el nuevo propietario conserva el derecho habitual a no renovar cuando se cumplen los cinco o siete años. En la práctica, los bancos y los fondos de inversión que compran pisos ejecutados suelen preferir firmar un contrato nuevo con un inquilino que ya vive allí y paga. Eso es una negociación, no una obligación por su parte, así que empieza a buscar con tiempo si tu contrato está a punto de terminar. Cualquiera puede pujar en la subasta judicial, también los inquilinos, pero hace falta un depósito y un buen asesoramiento.

Що відбувається, коли строк оренди досягає п'яти років?

Після п'яти років (семи, якщо орендодавець — компанія) захист за статтею 13.1 закінчується. Якщо звернення стягнення відбувається після цього, другий абзац статті 13.1 передбачає, що договір оренди припиняється, якщо тільки його не було зареєстровано в Реєстрі нерухомості раніше за іпотеку. У такому разі він діє весь погоджений строк.

Навіть у межах захищеного періоду новий власник зберігає звичайне право не продовжувати договір, коли спливають п'ять чи сім років. На практиці банки та інвестиційні фонди, які купують квартири після звернення стягнення, часто воліють підписати новий договір з орендарем, який уже живе там і платить. Це предмет переговорів, а не їхній обов'язок, тож починайте шукати заздалегідь, якщо ваш договір наближається до кінця. Брати участь у судовому аукціоні може будь-хто, зокрема й орендарі, але для цього потрібен завдаток і належна консультація.

Was passiert, wenn der Mietvertrag fünf Jahre erreicht?

Nach fünf Jahren (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter) endet der Schutz aus Artikel 13.1. Kommt es erst nach diesem Zeitpunkt zur Zwangsvollstreckung, endet der Mietvertrag laut dem zweiten Absatz von Artikel 13.1, es sei denn, er wurde vor der Hypothek ins Grundbuch eingetragen. In diesem Fall läuft er für die gesamte vereinbarte Dauer weiter.

Auch innerhalb des geschützten Zeitraums behält der neue Eigentümer das übliche Recht, den Vertrag nach Ablauf der fünf bzw. sieben Jahre nicht zu verlängern. In der Praxis schließen Banken und die Investmentfonds, die zwangsversteigerte Wohnungen kaufen, oft lieber einen neuen Vertrag mit einem zahlenden Bestandsmieter ab. Das ist Verhandlungssache, keine Pflicht ihrerseits – beginnen Sie also frühzeitig mit der Suche, wenn Ihr Vertrag bald ausläuft. Bei der gerichtlichen Versteigerung kann jeder mitbieten, auch Mieter, aber das erfordert eine Sicherheitsleistung und fundierte Beratung.

Wat gebeurt er als de huur vijf jaar loopt?

Na vijf jaar (zeven bij een bedrijf als verhuurder) houdt de bescherming van artikel 13.1 op. Valt de executie na dat moment, dan bepaalt de tweede alinea van artikel 13.1 dat de huur eindigt, tenzij die vóór de hypotheek in het Kadaster is ingeschreven. In dat geval loopt de huur door voor de volledige overeengekomen termijn.

Ook binnen de beschermde periode behoudt de nieuwe eigenaar het gebruikelijke recht om niet te verlengen als de vijf of zeven jaar om zijn. In de praktijk sluiten banken en de beleggingsfondsen die geëxecuteerde woningen opkopen vaak liever een nieuw contract met een zittende huurder die betaalt. Dat is een onderhandeling, geen verplichting van hun kant, dus begin op tijd met zoeken als je contract bijna afloopt. Iedereen kan bieden op de gerechtelijke veiling, ook huurders, maar daarvoor heb je een waarborgsom en goed advies nodig.

Que se passe-t-il quand le bail atteint cinq ans ?

Après cinq ans (sept avec un propriétaire société), la protection de l'article 13.1 prend fin. Si la saisie intervient après ce délai, le deuxième alinéa de l'article 13.1 prévoit que le bail prend fin, sauf s'il a été inscrit au registre foncier avant l'hypothèque. Dans ce cas, il se poursuit pendant toute la durée convenue.

Même pendant la période protégée, le nouveau propriétaire conserve le droit habituel de ne pas renouveler à l'issue des cinq ou sept ans. En pratique, les banques et les fonds d'investissement qui rachètent des appartements saisis préfèrent souvent signer un nouveau contrat avec un locataire en place qui paie. C'est une négociation, pas une obligation de leur part : commencez donc à chercher tôt si votre contrat approche de son terme. Tout le monde peut enchérir lors de la vente aux enchères judiciaire, locataires compris, mais cela exige une caution et des conseils adaptés.

Che cosa succede quando la locazione compie cinque anni?

Dopo cinque anni (sette con un padrone di casa società), la tutela dell'articolo 13.1 si esaurisce. Se l'esecuzione arriva dopo quel momento, il secondo comma dell'articolo 13.1 stabilisce che la locazione si estingue, a meno che non sia stata iscritta nel Registro della Proprietà prima dell'ipoteca. In quel caso prosegue per tutta la durata pattuita.

Anche nel periodo tutelato, il nuovo proprietario conserva il normale diritto di non rinnovare alla scadenza dei cinque o sette anni. In pratica, le banche e i fondi d'investimento che comprano appartamenti pignorati spesso preferiscono firmare un nuovo contratto con un inquilino già presente che paga. È una trattativa, non un obbligo da parte loro, quindi inizia a cercare per tempo se il tuo contratto è vicino alla scadenza. Chiunque può fare un'offerta all'asta giudiziaria, inquilini compresi, ma serve un deposito e una consulenza adeguata.

Vad händer när hyresavtalet har löpt i fem år?

Efter fem år (sju med en hyresvärd som är ett företag) upphör skyddet i artikel 13.1. Om utmätningen sker efter den tidpunkten säger andra stycket i artikel 13.1 att hyresavtalet upphör, om det inte registrerades i fastighetsregistret före bolånet. I så fall fortsätter det under hela den avtalade löptiden.

Även inom den skyddade perioden behåller den nya ägaren den vanliga rätten att inte förlänga när de fem eller sju åren har gått. I praktiken föredrar banker och de investeringsfonder som köper utmätta lägenheter ofta att skriva ett nytt kontrakt med en befintlig hyresgäst som betalar. Det är en förhandling, inte en skyldighet från deras sida, så börja leta i god tid om ditt kontrakt närmar sig sitt slut. Vem som helst kan lägga bud på domstolsauktionen, även hyresgäster, men det kräver en deposition och ordentlig rådgivning.

What should you do if you hear the flat is being repossessed?

1. Check your contract date: signed on or after 6 March 2019 means the five- or seven-year protection applies.
2. Keep paying your landlord on time, by bank transfer, and keep every receipt.
3. Gather your papers: the signed contract, the Incasòl deposit receipt, a year of rent transfers and your padrón certificate.
4. Answer any court notice within ten days, sending those documents.
5. Order a nota simple to see the mortgage and whether a foreclosure is noted.
6. Only change who you pay when the new owner shows proof, or when a court tells you to.
7. Get free advice from the Bar Association's guidance service or a tenants' union before signing anything new.

¿Qué debes hacer si te enteras de que van a ejecutar la hipoteca del piso?

1. Comprueba la fecha de tu contrato: si se firmó el 6 de marzo de 2019 o después, se aplica la protección de cinco o siete años.
2. Sigue pagando a tu casero puntualmente, por transferencia bancaria, y guarda todos los recibos.
3. Reúne tus papeles: el contrato firmado, el resguardo de la fianza del Incasòl, un año de transferencias del alquiler y tu certificado de padrón.
4. Responde a cualquier notificación del juzgado en un plazo de diez días, enviando esos documentos.
5. Pide una nota simple para ver la hipoteca y si consta una ejecución.
6. Cambia a quién pagas solo cuando el nuevo propietario te muestre la prueba, o cuando un juzgado te lo indique.
7. Pide asesoramiento gratuito al servicio de orientación del Colegio de la Abogacía o a un sindicato de inquilinos antes de firmar nada nuevo.

Що робити, якщо ви дізналися, що квартиру забирають за борги?

1. Перевірте дату договору: якщо його підписано 6 березня 2019 року або пізніше, діє захист на п'ять або сім років.
2. Продовжуйте платити орендодавцю вчасно, банківським переказом, і зберігайте кожну квитанцію.
3. Зберіть документи: підписаний договір, квитанцію про депозит в Incasòl, перекази оренди за рік і довідку про padrón.
4. Відповідайте на будь-яке повідомлення суду протягом десяти днів, надіславши ці документи.
5. Замовте nota simple, щоб побачити іпотеку і чи зазначено звернення стягнення.
6. Змінюйте отримувача платежів лише тоді, коли новий власник надасть доказ або коли так розпорядиться суд.
7. Отримайте безкоштовну консультацію в консультаційній службі Колегії адвокатів або в спілці орендарів, перш ніж підписувати щось нове.

Was sollten Sie tun, wenn Sie hören, dass die Wohnung zwangsversteigert wird?

1. Prüfen Sie Ihr Vertragsdatum: Unterschrieben am oder nach dem 6. März 2019 bedeutet, dass der Schutz von fünf bzw. sieben Jahren gilt.
2. Zahlen Sie weiter pünktlich per Banküberweisung an Ihren Vermieter und bewahren Sie jeden Beleg auf.
3. Sammeln Sie Ihre Unterlagen: den unterschriebenen Vertrag, die Incasòl-Kautionsquittung, die Mietüberweisungen eines Jahres und Ihre padrón-Bescheinigung.
4. Antworten Sie auf jede gerichtliche Mitteilung innerhalb von zehn Tagen und schicken Sie diese Unterlagen mit.
5. Fordern Sie eine nota simple an, um die Hypothek zu sehen und ob eine Zwangsvollstreckung vermerkt ist.
6. Wechseln Sie den Zahlungsempfänger erst, wenn der neue Eigentümer einen Nachweis vorlegt oder ein Gericht Sie dazu anweist.
7. Holen Sie sich kostenlose Beratung beim Orientierungsdienst der Anwaltskammer oder bei einer Mietergewerkschaft, bevor Sie etwas Neues unterschreiben.

Wat moet je doen als je hoort dat de woning wordt geëxecuteerd?

1. Controleer de datum van je contract: getekend op of na 6 maart 2019 betekent dat de bescherming van vijf of zeven jaar geldt.
2. Blijf betalen aan je verhuurder, op tijd, per bankoverschrijving, en bewaar elk betalingsbewijs.
3. Verzamel je papieren: het getekende contract, het Incasòl-bewijs van de borg, een jaar aan huuroverschrijvingen en je padrón-uittreksel.
4. Reageer binnen tien dagen op elke kennisgeving van de rechtbank en stuur die documenten mee.
5. Vraag een nota simple op om de hypotheek te zien en of er een executie is aangetekend.
6. Betaal pas aan iemand anders als de nieuwe eigenaar bewijs laat zien, of als een rechtbank je dat opdraagt.
7. Vraag gratis advies bij de adviesdienst van de Orde van Advocaten of een huurdersvakbond voordat je iets nieuws tekent.

Que faire si vous apprenez que l'appartement est en cours de saisie ?

1. Vérifiez la date de votre contrat : signé le 6 mars 2019 ou après, la protection de cinq ou sept ans s'applique.
2. Continuez à payer votre propriétaire à temps, par virement bancaire, et conservez chaque reçu.
3. Rassemblez vos papiers : le contrat signé, le reçu de dépôt Incasòl, un an de virements de loyer et votre certificat de padrón.
4. Répondez à toute notification du tribunal sous dix jours, en envoyant ces documents.
5. Commandez une nota simple pour voir l'hypothèque et vérifier si une saisie y est mentionnée.
6. Ne changez de bénéficiaire que lorsque le nouveau propriétaire présente une preuve, ou lorsqu'un tribunal vous l'ordonne.
7. Obtenez des conseils gratuits auprès du service d'orientation de l'ordre des avocats ou d'un syndicat de locataires avant de signer quoi que ce soit de nouveau.

Che cosa fare se vieni a sapere che l'appartamento sta per essere pignorato?

1. Controlla la data del contratto: se è stato firmato il 6 marzo 2019 o dopo, si applica la tutela di cinque o sette anni.
2. Continua a pagare il padrone di casa puntualmente, con bonifico bancario, e conserva ogni ricevuta.
3. Raccogli i documenti: il contratto firmato, la ricevuta del deposito all'Incasòl, un anno di bonifici dell'affitto e il certificato di padrón.
4. Rispondi a qualsiasi notifica del tribunale entro dieci giorni, inviando quei documenti.
5. Richiedi una nota simple per vedere l'ipoteca e se risulta annotata un'esecuzione.
6. Cambia destinatario dei pagamenti solo quando il nuovo proprietario mostra la prova, o quando te lo ordina un tribunale.
7. Chiedi una consulenza gratuita al servizio di orientamento dell'Ordine degli Avvocati o a un sindacato degli inquilini prima di firmare qualcosa di nuovo.

Vad ska du göra om du hör att lägenheten håller på att utmätas?

1. Kontrollera ditt kontraktsdatum: skrevs det den 6 mars 2019 eller senare gäller skyddet på fem eller sju år.
2. Fortsätt betala din hyresvärd i tid, via banköverföring, och spara varje kvitto.
3. Samla dina papper: det underskrivna kontraktet, kvittot på depositionen från Incasòl, ett års hyresöverföringar och ditt padrón-intyg.
4. Svara på varje underrättelse från domstolen inom tio dagar och skicka med de handlingarna.
5. Beställ en nota simple för att se bolånet och om en utmätning finns antecknad.
6. Byt bara mottagare för betalningen när den nya ägaren visar bevis, eller när en domstol säger åt dig att göra det.
7. Få kostnadsfri rådgivning från advokatsamfundets rådgivningstjänst eller en hyresgästförening innan du skriver under något nytt.

How Llavai helps

A foreclosure won't put you on the street in your first five years, but it can mean a new landlord who doesn't renew when that time is up. Llavai watches the Barcelona portals, scores every new agency listing against your brief (budget, barris, bedrooms, must-haves) and puts the best matches first, with the agent's number one tap away so you can call before the queue forms. Set up your search in a couple of minutes and you'll have options ready if you need them. If you'd rather not make the call yourself, Julia can make it in Spanish on the Pro plan.

Cómo te ayuda Llavai

Una ejecución hipotecaria no te dejará en la calle durante tus primeros cinco años, pero puede traerte un nuevo casero que no renueve cuando se cumpla ese plazo. Llavai vigila los portales de Barcelona, puntúa cada nuevo anuncio de agencia según lo que buscas (presupuesto, barris, habitaciones, imprescindibles) y te pone primero las mejores opciones, con el número del agente a un toque para que puedas llamar antes de que se forme la cola. Configura tu búsqueda en un par de minutos y tendrás opciones preparadas si las necesitas. Si prefieres no hacer tú la llamada, Julia puede hacerla en español con el plan Pro.

Як допомагає Llavai

Звернення стягнення не залишить вас на вулиці протягом перших п'яти років, але може означати нового орендодавця, який не продовжить договір, коли цей строк спливе. Llavai стежить за порталами Барселони, оцінює кожне нове оголошення агентства за вашими критеріями (бюджет, barris, кількість спалень, обов'язкові вимоги) і показує найкращі збіги першими, а номер агента — за одне натискання, тож ви можете зателефонувати ще до того, як вишикується черга. Налаштуйте пошук за кілька хвилин, і у вас будуть готові варіанти, якщо вони знадобляться. Якщо не хочете телефонувати самі, на плані Pro це може зробити іспанською Julia.

Wie Llavai hilft

Eine Zwangsvollstreckung setzt Sie in den ersten fünf Jahren nicht auf die Straße, kann aber einen neuen Vermieter bedeuten, der danach nicht verlängert. Llavai beobachtet die Immobilienportale in Barcelona, bewertet jedes neue Agenturinserat anhand Ihrer Suchkriterien (Budget, barris, Schlafzimmer, Muss-Kriterien) und zeigt die besten Treffer zuerst – mit der Nummer des Maklers nur einen Fingertipp entfernt, sodass Sie anrufen können, bevor sich die Schlange bildet. Richten Sie Ihre Suche ein – das dauert nur ein paar Minuten, und Sie haben Optionen parat, falls Sie sie brauchen. Wenn Sie den Anruf lieber nicht selbst machen möchten, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch für Sie übernehmen.

Hoe Llavai helpt

Een executie zet je in je eerste vijf jaar niet op straat, maar kan wel betekenen dat je een nieuwe verhuurder krijgt die niet verlengt als die tijd om is. Llavai houdt de portals in Barcelona in de gaten, geeft elke nieuwe advertentie van een makelaar een score op basis van jouw wensen (budget, barris, slaapkamers, must-haves) en zet de beste matches bovenaan, met het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten en je hebt opties klaarliggen als je ze nodig hebt. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia dat in het Spaans voor je doen met het Pro-abonnement.

Comment Llavai vous aide

Une saisie ne vous mettra pas à la rue pendant vos cinq premières années, mais elle peut signifier un nouveau propriétaire qui ne renouvelle pas à l'issue de ce délai. Llavai surveille les portails immobiliers de Barcelone, note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères (budget, barris, chambres, indispensables) et place les meilleures correspondances en premier, avec le numéro de l'agent à portée de doigt pour que vous puissiez appeler avant que la file ne se forme. Configurez votre recherche en quelques minutes et vous aurez des options prêtes si vous en avez besoin. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec l'offre Pro.

Come ti aiuta Llavai

Un'esecuzione ipotecaria non ti lascerà in mezzo a una strada nei primi cinque anni, ma può significare un nuovo padrone di casa che non rinnova allo scadere di quel periodo. Llavai tiene d'occhio i portali di Barcellona, valuta ogni nuovo annuncio di agenzia in base alle tue esigenze (budget, barris, camere da letto, requisiti irrinunciabili) e mette in cima i risultati più adatti, con il numero dell'agente a portata di tocco, così puoi chiamare prima che si formi la coda. Imposta la tua ricerca in un paio di minuti e avrai delle opzioni pronte se ne avrai bisogno. Se preferisci non fare tu la telefonata, con il piano Pro può farla Julia in spagnolo.

Så hjälper Llavai

En utmätning sätter dig inte på gatan under dina första fem år, men den kan innebära en ny hyresvärd som inte förlänger när den tiden har gått. Llavai bevakar Barcelonas bostadsportaler, poängsätter varje ny annons från förmedlare mot dina önskemål (budget, barris, sovrum, måsten) och visar de bästa matchningarna först, med mäklarens nummer ett tryck bort så att du kan ringa innan kön hinner bildas. Ställ in din sökning på ett par minuter så har du alternativ redo om du behöver dem. Om du hellre slipper ringa själv kan Julia göra det på spanska med Pro-planen.