Kann die Bank Sie räumen lassen, wenn die Wohnung Ihres Vermieters zwangsversteigert wird?

Nicht in den ersten fünf Jahren Ihres Mietvertrags, sofern er am oder nach dem 6. März 2019 unterschrieben wurde. Artikel 13.1 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) in der Fassung des Real Decreto-ley 7/2019 regelt genau diesen Fall: Verliert der Vermieter die Wohnung durch „la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria“ (einen Zwangsverkauf nach einer Hypothekenvollstreckung), hat der Mieter das Recht, so lange zu bleiben, bis der Vertrag fünf Jahre erreicht, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen war. Ob Ihr Mietvertrag jemals ins Grundbuch eingetragen wurde, spielt dabei keine Rolle.

Die Bank oder wer auch immer den Zuschlag bei der Versteigerung erhält, tritt an die Stelle des Vermieters. Ihre Miete, der Zahlungstermin und die übrigen Vertragsbedingungen bleiben unverändert. Niemand kann Sie zwingen, einen neuen Vertrag zu unterschreiben oder mehr zu zahlen, nur weil der Eigentümer gewechselt hat, und der neue Eigentümer kann nicht einfach die Schlösser austauschen. Um Ihr Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, braucht es weiterhin einen der Gründe aus der LAU, etwa nicht gezahlte Miete, und einen Gerichtsbeschluss.

Das ist kein seltenes Szenario. Das spanische Statistikamt zählte 2025 insgesamt 14.962 eingeleitete Zwangsvollstreckungen bei Wohnungen, 17,7 % mehr als 2024, davon allein 755 in Katalonien im vierten Quartal, der zweithöchste Wert aller Regionen (INE, März 2026). Von den Wohnungen im Besitz von Privatpersonen waren 2.219 nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers – die Kategorie, unter die die meisten zur Vermietung gekauften Wohnungen fallen.

Spielt es eine Rolle, wann Ihr Vertrag unterschrieben wurde?

Ja, eine große. Artikel 13 wurde zweimal neu gefasst. Zwischen dem 6. Juni 2013 und dem 5. März 2019 beendete eine Zwangsvollstreckung nach Ley 4/2013 den Mietvertrag, es sei denn, der Vertrag war vor der Hypothek ins Grundbuch eingetragen worden – und das war bei kaum einem Wohnungsmietvertrag der Fall. Verträge, die vor Juni 2013 unterschrieben wurden, hatten wie heute eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren. Verträge, die seit dem 6. März 2019 unterschrieben wurden, sind fünf Jahre lang geschützt (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter), ob eingetragen oder nicht.

Die meisten Mietverträge aus dem Zeitraum 2013 bis 2019 sind längst ausgelaufen oder verlängert worden, aber bei einem Vertrag, der sich per tácita reconducción stillschweigend verlängert hat, kann unklar sein, welche Fassung gilt. Stammt Ihr ursprünglicher Vertrag aus dieser Zeit und ist die Bank im Spiel, lassen Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten, bevor Sie irgendetwas zustimmen.

Das Anfangsdatum Ihres Vertrags steht auf der ersten Seite. Wenn Sie später einen Nachtrag oder einen neuen Vertrag unterschrieben haben, zählt in der Regel das Datum des neuesten vollständigen Vertrags, aber lassen Sie das von einer Fachperson prüfen.

Wie erfahren Sie von der Zwangsvollstreckung?

Oft vom Gericht. Nach Artikel 661 der Ley de Enjuiciamiento Civil benachrichtigt das Gericht, wenn es erfährt, dass jemand anderes als der Kreditnehmer in der Wohnung lebt, diese Person, damit sie innerhalb von zehn Tagen die Dokumente vorlegen kann, die ihr Recht auf die Nutzung belegen. Auch die Versteigerungsanzeige auf dem Versteigerungsportal des BOE muss angeben, ob die Wohnung bewohnt ist.

Ignorieren Sie diesen Brief nicht und versäumen Sie die zehn Tage nicht. Schicken Sie dem Gericht eine Kopie Ihres Vertrags, Ihre Incasòl-Kautionsquittung und Nachweise, dass Sie die Miete zahlen (Banküberweisungen sind ideal). Das belegt, dass Sie ein echter Mieter mit einem Vertrag sind, der den Verkauf überdauert. Der Servei d'Orientació Jurídica der Anwaltskammer in Barcelona bietet kostenlose Orientierung, und je nach Einkommen haben Sie möglicherweise Anspruch auf kostenlose Prozesskostenhilfe.

Weitere Warnzeichen: Briefe der Bank an den Vermieter, ein Gutachter, der die Wohnung besichtigen will, oder ein Vermieter, der auf Reparaturanfragen nicht mehr antwortet. Sie können selbst nachsehen, indem Sie eine nota simple anfordern. Eine laufende Zwangsvollstreckung erscheint als Randvermerk neben dem Hypothekeneintrag (eine „nota marginal de expedición de certificación de cargas“).

An wen zahlen Sie die Miete während und nach einer Zwangsvollstreckung?

An Ihren Vermieter, bis die Wohnung einen neuen Eigentümer hat, sofern ein Gericht Ihnen nichts anderes sagt. Das Vollstreckungsverfahren dauert Monate, und solange es läuft, gehört die Wohnung weiterhin dem Vermieter. Nicht gezahlte Miete ist nach Artikel 27 der LAU ein Räumungsgrund, ganz gleich, was mit der Hypothek passiert – zahlen Sie also weiterhin pünktlich und bewahren Sie jeden Beleg auf.

Erhalten Sie einen Gerichtsbeschluss, der Sie anweist, die Miete auf das Konto des Gerichts zu zahlen, befolgen Sie ihn: Diese Zahlung zählt. Nach Abschluss der Versteigerung erhält der neue Eigentümer vom Gericht einen decreto de adjudicación. Zahlen Sie erst an ihn, wenn er Ihnen nachgewiesen hat, dass er der Eigentümer ist, etwa durch den Beschluss oder eine aktuelle nota simple, und dazu ein Bankkonto auf denselben Namen angibt. Wenn Sie widersprüchliche Forderungen erhalten und nicht erkennen können, wer im Recht ist, können Sie die Miete bei einem Gericht oder Notar hinterlegen (consignación), wie in unserem Ratgeber dazu erklärt, was passiert, wenn Ihr Vermieter stirbt.

Was passiert mit Ihrer Kaution?

In Katalonien wird sie normalerweise beim Incasòl hinterlegt, nicht bei Ihrem Vermieter, das Geld selbst ist also sicher. Die Frage ist, wer es Ihnen zurückzahlen muss. Der neue Eigentümer übernimmt den Vertrag und in den meisten Fällen auch die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution, aber Juristen und Gerichte waren sich darüber nicht immer einig, wenn eine Wohnung per Zwangsverkauf den Besitzer wechselt – eine feste Regel können wir Ihnen hier also nicht versprechen.

Sichern Sie sich jetzt ab. Suchen Sie die Incasòl-Quittung heraus, bewahren Sie sie zusammen mit Ihrem Vertrag auf und schicken Sie dem Gericht Kopien, falls Sie benachrichtigt werden. Wenn Sie nie eine Quittung bekommen haben, fordern Sie sie schriftlich beim Vermieter oder der Agentur an, solange diese noch zuständig sind. Unser Ratgeber zur Mietkaution in Barcelona erklärt, wie die Hinterlegung funktioniert und wie Sie die Kaution zurückfordern.

Was passiert, wenn der Mietvertrag fünf Jahre erreicht?

Nach fünf Jahren (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter) endet der Schutz aus Artikel 13.1. Kommt es erst nach diesem Zeitpunkt zur Zwangsvollstreckung, endet der Mietvertrag laut dem zweiten Absatz von Artikel 13.1, es sei denn, er wurde vor der Hypothek ins Grundbuch eingetragen. In diesem Fall läuft er für die gesamte vereinbarte Dauer weiter.

Auch innerhalb des geschützten Zeitraums behält der neue Eigentümer das übliche Recht, den Vertrag nach Ablauf der fünf bzw. sieben Jahre nicht zu verlängern. In der Praxis schließen Banken und die Investmentfonds, die zwangsversteigerte Wohnungen kaufen, oft lieber einen neuen Vertrag mit einem zahlenden Bestandsmieter ab. Das ist Verhandlungssache, keine Pflicht ihrerseits – beginnen Sie also frühzeitig mit der Suche, wenn Ihr Vertrag bald ausläuft. Bei der gerichtlichen Versteigerung kann jeder mitbieten, auch Mieter, aber das erfordert eine Sicherheitsleistung und fundierte Beratung.

Was sollten Sie tun, wenn Sie hören, dass die Wohnung zwangsversteigert wird?

  1. Prüfen Sie Ihr Vertragsdatum: Unterschrieben am oder nach dem 6. März 2019 bedeutet, dass der Schutz von fünf bzw. sieben Jahren gilt.
  2. Zahlen Sie weiter pünktlich per Banküberweisung an Ihren Vermieter und bewahren Sie jeden Beleg auf.
  3. Sammeln Sie Ihre Unterlagen: den unterschriebenen Vertrag, die Incasòl-Kautionsquittung, die Mietüberweisungen eines Jahres und Ihre padrón-Bescheinigung.
  4. Antworten Sie auf jede gerichtliche Mitteilung innerhalb von zehn Tagen und schicken Sie diese Unterlagen mit.
  5. Fordern Sie eine nota simple an, um die Hypothek zu sehen und ob eine Zwangsvollstreckung vermerkt ist.
  6. Wechseln Sie den Zahlungsempfänger erst, wenn der neue Eigentümer einen Nachweis vorlegt oder ein Gericht Sie dazu anweist.
  7. Holen Sie sich kostenlose Beratung beim Orientierungsdienst der Anwaltskammer oder bei einer Mietergewerkschaft, bevor Sie etwas Neues unterschreiben.

Wie Llavai hilft

Eine Zwangsvollstreckung setzt Sie in den ersten fünf Jahren nicht auf die Straße, kann aber einen neuen Vermieter bedeuten, der danach nicht verlängert. Llavai beobachtet die Immobilienportale in Barcelona, bewertet jedes neue Agenturinserat anhand Ihrer Suchkriterien (Budget, barris, Schlafzimmer, Muss-Kriterien) und zeigt die besten Treffer zuerst – mit der Nummer des Maklers nur einen Fingertipp entfernt, sodass Sie anrufen können, bevor sich die Schlange bildet. Richten Sie Ihre Suche ein – das dauert nur ein paar Minuten, und Sie haben Optionen parat, falls Sie sie brauchen. Wenn Sie den Anruf lieber nicht selbst machen möchten, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch für Sie übernehmen.