Un contrat de location prend-il fin au décès du propriétaire en Espagne ?

Non. L'article 1257 du Código Civil dispose que les contrats produisent leurs effets entre les parties qui les signent « y sus herederos » (et leurs héritiers), et rien dans la loi sur les baux, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ne met fin à un bail d'habitation en raison du décès du propriétaire. Les héritiers se substituent au propriétaire. Juridiquement, c'est comme s'ils avaient eux-mêmes signé votre contrat.

En pratique, rien ne change dans votre contrat. Le loyer, la date de paiement, la clause de révision, la répartition des factures et votre droit de rester dans les lieux sont maintenus. Si votre contrat se trouve encore dans la durée minimale prévue par la LAU (cinq ans à compter du début, ou sept si le propriétaire était une société, selon l'article 9), les héritiers doivent la respecter, y compris les prorogations annuelles auxquelles vous avez droit. Vous n'avez rien de nouveau à signer, et vous ne devez pas vous sentir obligé de le faire. Si les héritiers vous proposent un nouveau contrat avec un loyer plus élevé, vous pouvez refuser et conserver celui que vous avez.

Dans quels cas le décès du propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

Lorsque la personne qui vous a loué l'appartement n'en était pas pleinement propriétaire, mais détenait un usufructo, le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus à vie. C'est courant dans les familles espagnoles : un veuf ou une veuve conserve l'usufruit de l'appartement familial tandis que les enfants détiennent la nuda propiedad (nue-propriété). L'article 13.2 de la LAU prévoit que les baux consentis par un usufruitier « se extinguirán al término del derecho del arrendador » (s'éteignent à la fin du droit du bailleur). Un usufruit viager prend fin au décès, le bail peut donc s'éteindre avec lui, et les propriétaires peuvent vous demander de partir.

Vous pouvez le vérifier vous-même. Commandez une nota simple auprès du Registre foncier et regardez qui détient quoi : si une personne apparaît avec « usufructo » et d'autres avec « nuda propiedad », et que seul l'usufruitier a signé votre bail, vous êtes dans cette situation. Il existe des protections partielles. L'article 13.3 accorde un bail de cinq ans (sept avec une société) aux locataires qui ont loué de bonne foi auprès d'une personne inscrite au Registre comme propriétaire, et si les nus-propriétaires ont également signé votre contrat, ou ont accepté votre loyer depuis, la situation change. Ces cas dépendent des détails : si la nota simple fait apparaître un usufruit, demandez conseil à un syndicat de locataires ou à un avocat spécialisé en logement avant d'accepter quoi que ce soit.

Si votre propriétaire est une société et non une personne, rien de tout cela ne s'applique. Le décès d'un associé ou d'un dirigeant ne change pas l'identité de votre propriétaire.

À qui payer le loyer après le décès du propriétaire ?

Continuez à payer exactement comme avant, le même jour, sur le même compte, jusqu'à ce que quelqu'un vous indique le contraire, preuves à l'appui. Les banques gèlent souvent les comptes d'une personne décédée dès qu'elles en sont informées, et un virement peut être rejeté. Ce n'est pas de votre faute, mais le défaut de paiement du loyer reste un motif de résiliation du bail selon l'article 27.2 de la LAU : n'arrêtez donc pas simplement de payer. Conservez chaque justificatif de virement et chaque avis de paiement rejeté.

Si le compte ne fonctionne plus et que personne ne s'est manifesté, ou si plusieurs proches réclament chacun le loyer, la loi vous offre une solution : la consignación. Selon les articles 1176 à 1178 du Code civil, lorsque le créancier est inconnu ou que plusieurs personnes revendiquent le droit d'être payées, vous pouvez déposer le loyer auprès du tribunal ou d'un notaire, et vous êtes considéré comme ayant payé. À Barcelone, il s'agit des Juzgados de Primera Instancia, et l'article 98 de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria précise que vous n'avez besoin ni d'un avocat ni d'un procurador pour le faire. Vous devez d'abord en informer les parties intéressées (les héritiers ou l'agence, par écrit) : envoyez donc cette notification avant de déposer le loyer. Un notaire facturera ce service ; demandez le tarif au préalable.

Comment savoir si la personne qui se dit héritière l'est vraiment ?

Demandez des documents avant d'envoyer le loyer ailleurs. Un véritable héritier peut présenter l'acte de décès et soit un testament accompagné du certificat du Registro General de Actos de Última Voluntad, soit un acte notarié de déclaration d'héritiers s'il n'y avait pas de testament. Lorsqu'il y a plusieurs héritiers et que la succession n'a pas encore été partagée, ils possèdent l'appartement ensemble : l'instruction la plus sûre pour changer de compte bancaire est donc une instruction signée par tous, ou envoyée par le notaire ou l'avocat chargé de la succession.

Si une agence gère l'appartement, appelez l'agent. Selon l'article 1732 du Code civil, le mandat de l'agence prend fin au décès du propriétaire : elle a donc besoin d'instructions des héritiers pour continuer à encaisser ; tant qu'elle n'a pas connaissance du décès, ce qu'elle fait de bonne foi reste valable (article 1738). Méfiez-vous de tout e-mail ou message WhatsApp annonçant un décès et un nouvel IBAN dans le même message. C'est un schéma d'arnaque classique, et notre guide pour éviter les arnaques à la location à Barcelone explique comment vérifier.

Qu'advient-il de votre caution au décès du propriétaire ?

Elle est en sécurité, et ce sont désormais les héritiers qui vous la doivent. En Catalogne, le propriétaire doit déposer votre fianza auprès de l'Incasòl, l'agence catalane du logement : l'argent s'y trouve donc généralement, et non sur le compte bancaire du propriétaire. L'obligation de vous la restituer à la fin de la location passe aux héritiers avec le reste du contrat. Selon l'article 36.4 de la LAU, si le solde ne vous a pas été restitué un mois après la remise des clés, il produit des intérêts légaux.

Conservez ensemble votre exemplaire du récépissé de dépôt de l'Incasòl et le contrat. Si vous ne trouvez pas le récépissé, demandez-le dès maintenant à l'agence ou aux héritiers, tant que tout le monde est en contact, et non au moment de votre départ. Notre guide sur la caution locative à Barcelone explique le fonctionnement du dépôt et ce qui peut être déduit.

Les héritiers peuvent-ils vendre l'appartement ou vous demander de partir ?

Ils ont les mêmes droits que le propriétaire signataire, et pas davantage. Ils peuvent vendre, et selon l'article 14 de la LAU, l'acquéreur reprend votre bail pendant les cinq premières années (sept avec un propriétaire société), comme expliqué dans ce qui se passe quand votre propriétaire vend. Ils ne peuvent pas mettre fin au contrat de manière anticipée simplement parce qu'ils préféreraient y habiter, le vendre libre ou le louer plus cher.

La seule voie pour récupérer l'appartement pour un usage familial est la clause de nécessité de l'article 9.3 de la LAU, qui ne s'applique que si votre contrat la prévoit et qui est soumise à des conditions strictes ; voir quand un propriétaire peut récupérer l'appartement. La question de savoir si les héritiers peuvent invoquer une clause rédigée pour le propriétaire initial relève d'un avocat. En attendant, les héritiers héritent aussi des obligations : les réparations nécessaires pour que l'appartement reste habitable sont à leur charge, même si la succession n'est pas encore réglée.

Que faire au cours des premières semaines ?

  1. Continuez à payer le loyer normalement et conservez chaque justificatif, y compris les virements rejetés.
  2. Écrivez à l'agence ou à la famille par e-mail, ou par burofax si les relations sont tendues : indiquez que vous êtes au courant du décès, que vous respecterez le contrat, et demandez à qui vous adresser et où payer.
  3. Rassemblez vos documents : le contrat signé, le récépissé de dépôt de l'Incasòl et tout avenant ou courrier de révision du loyer.
  4. Commandez une nota simple pour vérifier si le propriétaire possédait l'appartement ou détenait un usufruit.
  5. Ne changez pas de bénéficiaire sans les preuves décrites ci-dessus, et ne signez pas de nouveau contrat sans l'avoir comparé à votre contrat actuel.
  6. Signalez les réparations par écrit à la personne désormais responsable, afin d'en garder une trace en cas de retard.
  7. Si le loyer ne peut être payé nulle part, envoyez une notification et recourez à la consignación auprès du tribunal ou d'un notaire.

Comment Llavai vous aide

Dans la plupart des cas, vous restez dans les lieux. Mais si l'appartement s'avère avoir été sous usufruit, ou si les héritiers vendent à l'expiration de votre contrat, vous aurez peut-être besoin d'un nouveau logement plus tôt que prévu. Llavai surveille les portails immobiliers de Barcelone et note chaque nouvelle annonce d'agence selon vos critères (budget, barris, chambres, indispensables), place les meilleures correspondances en tête et garde le numéro de l'agent à portée d'un seul geste, pour que vous puissiez appeler avant que la file ne se forme. Configurez votre recherche en quelques minutes. Si vous préférez ne pas passer l'appel vous-même, Julia peut le faire en espagnol avec le forfait Pro.