Чи припиняється договір оренди в Іспанії, якщо орендодавець помер?
Ні. Стаття 1257 Código Civil каже, що договори мають силу між сторонами, які їх підписали, "y sus herederos" («і їхніми спадкоємцями»), а в законі про оренду, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), немає нічого, що припиняло б договір оренди житла через смерть орендодавця. Спадкоємці стають на місце орендодавця. Юридично це так, ніби вони самі підписали ваш договір.
На практиці це означає, що у вашому договорі нічого не змінюється. Орендна плата, дата оплати, пункт про індексацію, розподіл рахунків і ваше право залишатися в квартирі зберігаються. Якщо ваш договір ще в межах мінімального строку за LAU (п'ять років від початку або сім, якщо орендодавцем була компанія, за статтею 9), спадкоємці зобов'язані його дотримуватися, включно з щорічними продовженнями, на які ви маєте право. Вам не потрібно нічого нового підписувати, і ви не повинні піддаватися тиску. Якщо спадкоємці запропонують новий договір з вищою орендною платою, ви можете відмовитися й залишитися за чинним.
Коли смерть орендодавця може припинити оренду?
Коли людина, яка здала вам квартиру, не була її повноправною власницею, а мала usufructo, тобто довічне право користуватися майном і отримувати з нього дохід. В іспанських родинах це поширено: вдова чи вдівець зберігає узуфрукт родинної квартири, а діти володіють nuda propiedad (голою власністю). Стаття 13.2 LAU каже, що договори оренди, укладені узуфруктуарієм, "se extinguirán al término del derecho del arrendador" («припиняються із закінченням права орендодавця»). Довічний узуфрукт закінчується зі смертю, тож оренда може закінчитися разом із ним, і власники можуть попросити вас виїхати.
Це можна перевірити самостійно. Замовте nota simple у Реєстрі нерухомості й подивіться, кому що належить: якщо одна особа вказана з "usufructo", а інші з "nuda propiedad", і ваш договір підписав лише узуфруктуарій, це саме ваша ситуація. Є часткові гарантії. Стаття 13.3 дає п'ятирічну оренду (сім років, якщо орендодавець компанія) орендарям, які добросовісно орендували в людини, що значилася в Реєстрі як власник, а якщо голі власники теж підписали ваш договір або відтоді приймали вашу орендну плату, картина змінюється. Усе тут залежить від деталей, тож якщо nota simple показує узуфрукт, порадьтеся зі спілкою орендарів або юристом із житлових питань, перш ніж на щось погоджуватися.
Якщо ваш орендодавець компанія, а не фізична особа, усе це вас не стосується. Смерть акціонера чи директора не змінює того, хто ваш орендодавець.
Кому платити оренду після смерті орендодавця?
Платіть точно так само, як і раніше, того самого дня, на той самий рахунок, доки хтось із доказами не скаже вам інакше. Банки часто заморожують рахунки померлого, щойно їх повідомляють, і переказ може повернутися. Це не ваша провина, але несплата оренди все одно є підставою для припинення договору за статтею 27.2 LAU, тож не припиняйте платити просто так. Зберігайте кожну квитанцію про переказ і кожне повідомлення про повернений платіж.
Якщо рахунок більше не працює і ніхто не з'явився, або кілька родичів претендують на оренду, закон дає вам вихід: consignación. Згідно зі статтями 1176–1178 Цивільного кодексу, коли кредитор невідомий або кілька осіб претендують на отримання платежу, ви можете внести орендну плату на депозит суду чи нотаріуса, і вважається, що ви заплатили. У Барселоні це Juzgados de Primera Instancia, а стаття 98 Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria каже, що для цього не потрібен ні адвокат, ні procurador. Спершу треба повідомити зацікавлених осіб (спадкоємців або агенцію, письмово), тож надішліть це повідомлення до того, як вносити гроші. Нотаріус бере плату за цю послугу; спершу запитайте про вартість.
Як переконатися, що людина, яка називає себе спадкоємцем, справжня?
Попросіть документи, перш ніж кудись відправляти оренду по-новому. Справжній спадкоємець може показати свідоцтво про смерть і або заповіт разом із довідкою з Registro General de Actos de Última Voluntad, або нотаріальну декларацію про спадкоємців, якщо заповіту не було. Якщо спадкоємців кілька і спадщину ще не поділено, квартира належить їм спільно, тож найнадійніша вказівка змінити банківський рахунок та, яку підписали всі вони, або яку надіслав нотаріус чи юрист, що веде спадкову справу.
Якщо квартирою керує агенція, зателефонуйте агентові. Згідно зі статтею 1732 Цивільного кодексу, доручення агенції припиняється зі смертю власника, тож їй потрібні вказівки від спадкоємців, щоб і далі збирати оплату; доки агенція не дізналася про смерть, те, що вона робить добросовісно, залишається чинним (стаття 1738). Остерігайтеся будь-якого листа чи повідомлення у WhatsApp, де в одному повідомленні сповіщають про смерть і дають новий IBAN. Це класична схема шахрайства, і наш гайд про те, як уникнути шахрайства з орендою в Барселоні, пояснює, як це перевірити.
Що буде з вашим депозитом після смерті орендодавця?
Він у безпеці, і тепер його вам винні спадкоємці. У Каталонії орендодавець зобов'язаний внести вашу fianza в Incasòl, каталонське житлове агентство, тож гроші зазвичай лежать там, а не на банківському рахунку орендодавця. Обов'язок повернути їх наприкінці оренди переходить до спадкоємців разом з рештою договору. Згідно зі статтею 36.4 LAU, якщо залишок не повернули через місяць після того, як ви віддали ключі, на нього нараховуються законні відсотки.
Тримайте свою копію квитанції Incasòl про депозит разом із договором. Якщо не можете знайти квитанцію, попросіть її в агенції чи спадкоємців зараз, поки всі на зв'язку, а не тоді, коли виїжджатимете. Наш гайд про орендний депозит у Барселоні пояснює, як працює внесення депозиту і що з нього можуть утримати.
Чи можуть спадкоємці продати квартиру або попросити вас виїхати?
Вони мають ті самі права, що й орендодавець, який підписав договір, і не більше. Вони можуть продати квартиру, і за статтею 14 LAU покупець перебирає ваш договір оренди на перші п'ять років (сім, якщо орендодавець компанія), як описано в матеріалі що відбувається, коли орендодавець продає квартиру. Вони не можуть достроково розірвати договір лише тому, що воліли б жити там самі, продати квартиру порожньою або здати дорожче.
Єдиний спосіб повернути квартиру для потреб родини — пункт про необхідність у статті 9.3 LAU, який діє лише якщо він є у вашому договорі, і має суворі умови; див. коли орендодавець може забрати квартиру назад. Чи можуть спадкоємці спиратися на пункт, написаний для початкового орендодавця, — питання до юриста. Водночас спадкоємці успадковують і обов'язки: ремонт, потрібний, щоб квартира залишалася придатною для життя, оплачують вони, навіть якщо спадщину ще не оформлено.
Що робити в перші кілька тижнів?
- Продовжуйте платити оренду як звичайно і зберігайте кожну квитанцію, включно з поверненими переказами.
- Напишіть агенції або родині електронною поштою або через burofax, якщо стосунки напружені: скажіть, що знаєте про смерть, що дотримуватиметеся договору, і запитайте, з ким мати справу та куди платити.
- Знайдіть свої документи: підписаний договір, квитанцію Incasòl про депозит і будь-які додатки чи листи про індексацію оренди.
- Замовте nota simple, щоб перевірити, чи орендодавець володів квартирою, чи мав узуфрукт.
- Не змінюйте одержувача платежу без описаних вище доказів і не підписуйте новий договір, не порівнявши його з чинним.
- Повідомляйте про ремонти письмово тому, хто тепер відповідальний, щоб мати підтвердження, якщо їх затягуватимуть.
- Якщо оренду ніде неможливо сплатити, надішліть повідомлення і скористайтеся consignación у суді чи в нотаріуса.
Як допомагає Llavai
У більшості випадків ви залишаєтеся на місці. Але якщо виявиться, що квартира була в узуфрукті, або спадкоємці продадуть її, коли закінчиться ваш договір, вам може знадобитися нове житло раніше, ніж ви планували. Llavai стежить за барселонськими порталами й оцінює кожне нове оголошення агенцій за вашим запитом (бюджет, barris, кількість спалень, обов'язкові вимоги), ставить найкращі збіги першими й тримає номер агента на відстані одного дотику, щоб ви могли зателефонувати раніше, ніж збереться черга. Налаштуйте пошук за кілька хвилин. Якщо не хочете дзвонити самі, на плані Pro це може зробити іспанською Julia.