Endet ein Mietvertrag in Spanien, wenn der Vermieter stirbt?

Nein. Artikel 1257 des Código Civil besagt, dass Verträge zwischen den Parteien wirken, die sie unterzeichnen, „y sus herederos“ (und ihren Erben), und nichts im Mietrecht, der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lässt einen Wohnungsmietvertrag enden, weil der Vermieter stirbt. Die Erben treten in die Stellung des Vermieters ein. Rechtlich ist es so, als hätten sie deinen Vertrag selbst unterschrieben.

In der Praxis heißt das: An deinem Vertrag ändert sich nichts. Die Miete, der Zahlungstermin, die Anpassungsklausel, wer welche Rechnungen bezahlt und dein Recht zu bleiben gelten alle weiter. Liegt dein Vertrag noch innerhalb der Mindestlaufzeit nach der LAU (fünf Jahre ab Beginn, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen war, nach Artikel 9), müssen die Erben diese einhalten, einschließlich der jährlichen Verlängerungen, auf die du Anspruch hast. Du musst nichts Neues unterschreiben, und du solltest dich auch nicht dazu gedrängt fühlen. Bieten die Erben einen neuen Vertrag zu einer höheren Miete an, kannst du ablehnen und bei deinem bisherigen Vertrag bleiben.

Wann kann der Tod des Vermieters den Mietvertrag beenden?

Wenn die Person, die dir die Wohnung vermietet hat, sie nicht uneingeschränkt besaß, sondern einen usufructo hatte, also das lebenslange Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen. Das ist in spanischen Familien verbreitet: Eine Witwe oder ein Witwer behält den Nießbrauch an der Familienwohnung, während die Kinder die nuda propiedad (das bloße Eigentum) besitzen. Artikel 13.2 der LAU besagt, dass von einem Nießbraucher abgeschlossene Mietverträge „se extinguirán al término del derecho del arrendador“ (mit dem Ende des Rechts des Vermieters erlöschen). Ein lebenslanger Nießbrauch endet mit dem Tod, sodass auch der Mietvertrag damit enden kann und die Eigentümer dich zum Auszug auffordern können.

Das kannst du selbst prüfen. Bestelle beim Grundbuchamt eine nota simple und sieh nach, wer welches Recht hält: Steht eine Person mit „usufructo“ und andere mit „nuda propiedad“ eingetragen, und hat nur der Nießbraucher deinen Mietvertrag unterschrieben, befindest du dich in dieser Lage. Es gibt teilweisen Schutz. Artikel 13.3 gewährt Mietern, die in gutem Glauben von jemandem gemietet haben, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war, einen Mietvertrag über fünf Jahre (sieben bei einem Unternehmen), und wenn die bloßen Eigentümer deinen Vertrag ebenfalls unterschrieben oder seitdem deine Miete angenommen haben, sieht die Sache anders aus. Solche Fälle hängen von den Details ab. Wenn die nota simple also einen Nießbrauch zeigt, hol dir Rat bei einer Mietergewerkschaft oder einem Anwalt für Wohnungsrecht, bevor du irgendetwas zustimmst.

Ist dein Vermieter ein Unternehmen und keine Privatperson, gilt nichts davon. Der Tod eines Gesellschafters oder Geschäftsführers ändert nichts daran, wer dein Vermieter ist.

An wen zahlst du die Miete nach dem Tod des Vermieters?

Zahle genau wie bisher weiter, am selben Tag und auf dasselbe Konto, bis dir jemand mit Nachweis etwas anderes mitteilt. Banken sperren die Konten Verstorbener oft, sobald sie benachrichtigt werden, und eine Überweisung kann zurückkommen. Das ist nicht deine Schuld, aber ausbleibende Miete ist nach Artikel 27.2 der LAU dennoch ein Grund zur Beendigung des Mietvertrags. Hör also nicht einfach auf zu zahlen. Bewahre jeden Überweisungsbeleg und jede Mitteilung über eine zurückgewiesene Zahlung auf.

Funktioniert das Konto nicht mehr und hat sich niemand gemeldet, oder beanspruchen mehrere Verwandte jeweils die Miete, bietet dir das Gesetz einen Ausweg: die consignación. Nach den Artikeln 1176 bis 1178 des Zivilgesetzbuchs kannst du, wenn der Gläubiger unbekannt ist oder mehrere Personen das Recht auf Zahlung beanspruchen, die Miete beim Gericht oder bei einem Notar hinterlegen, und du giltst dann als jemand, der gezahlt hat. In Barcelona sind das die Juzgados de Primera Instancia, und Artikel 98 des Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria besagt, dass du dafür weder einen Anwalt noch einen procurador brauchst. Du musst zuerst die Beteiligten informieren (die Erben oder die Agentur, schriftlich), schick diese Mitteilung also vor der Hinterlegung. Ein Notar berechnet für diese Leistung eine Gebühr; frag vorher danach.

Woran erkennst du, ob die Person, die sich als Erbe ausgibt, echt ist?

Verlange Unterlagen, bevor du die Miete irgendwohin neu überweist. Ein echter Erbe kann die Sterbeurkunde vorlegen und entweder ein Testament mit der Bescheinigung des Registro General de Actos de Última Voluntad oder, wenn es kein Testament gab, eine notarielle Erbenerklärung. Gibt es mehrere Erben und ist der Nachlass noch nicht aufgeteilt, gehört ihnen die Wohnung gemeinsam. Die sicherste Anweisung zur Änderung des Bankkontos ist daher eine, die alle unterschrieben haben, oder eine, die vom Notar oder Anwalt geschickt wird, der den Nachlass abwickelt.

Verwaltet eine Agentur die Wohnung, ruf den Makler an. Nach Artikel 1732 des Zivilgesetzbuchs endet das Mandat der Agentur mit dem Tod des Eigentümers, sie braucht also Anweisungen der Erben, um weiter zu kassieren; bis sie vom Tod erfährt, gilt weiterhin, was sie in gutem Glauben tut (Artikel 1738). Sei vorsichtig bei jeder E-Mail oder WhatsApp-Nachricht, die einen Todesfall und eine neue IBAN in derselben Nachricht ankündigt. Das ist ein klassisches Betrugsmuster, und unser Ratgeber zum Vermeiden von Mietbetrug in Barcelona erklärt, wie du das prüfst.

Was passiert mit deiner Kaution, wenn der Vermieter stirbt?

Sie ist sicher, und die Erben schulden sie dir jetzt. In Katalonien muss der Vermieter deine fianza beim Incasòl, der katalanischen Wohnungsbehörde, hinterlegen, sodass das Geld in der Regel dort liegt und nicht auf dem Bankkonto des Vermieters. Die Pflicht, sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, geht zusammen mit dem Rest des Vertrags auf die Erben über. Nach Artikel 36.4 der LAU fallen gesetzliche Zinsen an, wenn der Restbetrag einen Monat nach der Schlüsselrückgabe nicht zurückgezahlt ist.

Bewahre deine Kopie des Incasòl-Hinterlegungsbelegs zusammen mit dem Vertrag auf. Findest du den Beleg nicht, frag die Agentur oder die Erben jetzt danach, solange alle in Kontakt sind, und nicht erst beim Auszug. Unser Ratgeber zur Mietkaution in Barcelona erklärt, wie die Hinterlegung funktioniert und was abgezogen werden darf.

Können die Erben die Wohnung verkaufen oder dich zum Auszug auffordern?

Sie haben dieselben Rechte wie der Vermieter, der unterschrieben hat, und nicht mehr. Sie können verkaufen, und nach Artikel 14 der LAU übernimmt ein Käufer deinen Mietvertrag für die ersten fünf Jahre (sieben bei einem Unternehmen als Vermieter), wie in was passiert, wenn dein Vermieter verkauft beschrieben. Sie können den Vertrag nicht vorzeitig beenden, nur weil sie lieber selbst dort wohnen, die Wohnung leer verkaufen oder teurer vermieten möchten.

Der einzige Weg, die Wohnung für die Familie zurückzubekommen, ist die Eigenbedarfsklausel in Artikel 9.3 der LAU, die nur gilt, wenn dein Vertrag sie enthält, und strenge Voraussetzungen hat; siehe wann ein Vermieter die Wohnung zurückverlangen kann. Ob sich Erben auf eine Klausel berufen können, die für den ursprünglichen Vermieter geschrieben wurde, ist eine Frage für einen Anwalt. Gleichzeitig erben die Erben auch die Pflichten: Reparaturen, die die Wohnung bewohnbar halten, müssen sie bezahlen, auch wenn der Nachlass noch nicht geregelt ist.

Was solltest du in den ersten Wochen tun?

  1. Zahle weiter die Miete wie gewohnt und bewahre jeden Beleg auf, auch von zurückgekommenen Überweisungen.
  2. Schreib der Agentur oder der Familie per E-Mail, oder per burofax, wenn die Beziehung angespannt ist: Teile mit, dass du vom Todesfall weißt, dass du dich an den Vertrag hältst, und frag, an wen du dich wenden und wohin du zahlen sollst.
  3. Such deine Unterlagen zusammen: den unterschriebenen Vertrag, den Incasòl-Hinterlegungsbeleg und alle Anhänge oder Schreiben zur Mietanpassung.
  4. Bestelle eine nota simple, um zu prüfen, ob der Vermieter die Wohnung besaß oder einen Nießbrauch hatte.
  5. Ändere den Zahlungsempfänger nicht ohne die oben beschriebenen Nachweise, und unterschreib keinen neuen Vertrag, ohne ihn mit deinem aktuellen zu vergleichen.
  6. Melde Reparaturen schriftlich an denjenigen, der jetzt zuständig ist, damit es einen Nachweis gibt, falls sie sich verzögern.
  7. Wenn die Miete nirgendwohin gezahlt werden kann, gib Bescheid und nutze die consignación beim Gericht oder bei einem Notar.

Wie Llavai hilft

In den meisten Fällen bleibst du, wo du bist. Stellt sich aber heraus, dass die Wohnung unter einem Nießbrauch stand, oder verkaufen die Erben, wenn dein Vertrag ausläuft, brauchst du vielleicht früher als geplant eine neue Wohnung. Llavai beobachtet die Immobilienportale in Barcelona und bewertet jedes neue Agenturinserat anhand deiner Suchkriterien (Budget, barris, Schlafzimmer, Muss-Kriterien), zeigt die besten Treffer zuerst und hält die Nummer des Maklers nur einen Tipp entfernt, sodass du anrufen kannst, bevor sich die Schlange bildet. Richte deine Suche ein – in wenigen Minuten. Wenn du den Anruf lieber nicht selbst machen möchtest, kann Julia ihn im Pro-Tarif auf Spanisch für dich übernehmen.