Je verhuurder is overleden. Is je huurcontract nog veilig?

Eindigt een huurcontract als de verhuurder in Spanje overlijdt?

Nee. Artikel 1257 van de Código Civil bepaalt dat contracten gelden tussen de partijen die ze ondertekenen "y sus herederos" (en hun erfgenamen), en niets in de huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), laat een woninghuurcontract eindigen doordat de verhuurder overlijdt. De erfgenamen treden in de schoenen van de verhuurder. Juridisch is het alsof zij je contract zelf hebben getekend.

In de praktijk betekent dat dat er niets aan je contract verandert. De huur, de betaaldatum, de indexeringsclausule, wie welke rekeningen betaalt en je recht om te blijven wonen: het loopt allemaal door. Zit je contract nog binnen de minimale looptijd van de LAU (vijf jaar vanaf de start, of zeven als de verhuurder een bedrijf was, volgens artikel 9), dan moeten de erfgenamen die respecteren, inclusief de jaarlijkse verlengingen waar je recht op hebt. Je hoeft niets nieuws te tekenen, en je hoeft je daar ook niet toe gedwongen te voelen. Bieden de erfgenamen een nieuw contract aan tegen een hogere huur, dan kun je nee zeggen en op je huidige contract blijven.

Wanneer kan het overlijden van de verhuurder het huurcontract beëindigen?

Wanneer degene die de woning aan je verhuurde niet de volle eigenaar was, maar een usufructo had: het recht om een woning levenslang te gebruiken en er inkomsten uit te halen. Dat komt veel voor in Spaanse families: een weduwe of weduwnaar houdt het vruchtgebruik van de gezinswoning, terwijl de kinderen de nuda propiedad (blote eigendom) hebben. Artikel 13.2 van de LAU zegt dat huurcontracten die een vruchtgebruiker heeft afgesloten "se extinguirán al término del derecho del arrendador" (eindigen wanneer het recht van de verhuurder eindigt). Een levenslang vruchtgebruik eindigt bij overlijden, dus het huurcontract kan daarmee ook eindigen, en de eigenaren kunnen je vragen te vertrekken.

Je kunt dit zelf nagaan. Vraag een nota simple op bij het Kadaster en kijk wie wat bezit: staat er één persoon met "usufructo" en staan anderen vermeld met "nuda propiedad", en heeft alleen de vruchtgebruiker je huurcontract getekend, dan zit je in deze situatie. Er is gedeeltelijke bescherming. Artikel 13.3 geeft een huurcontract van vijf jaar (zeven bij een bedrijf) aan huurders die te goeder trouw hebben gehuurd van iemand die in het register als eigenaar stond, en als de blote eigenaren je contract ook hebben ondertekend, of sindsdien je huur hebben aangenomen, ligt het anders. Deze gevallen draaien om de details, dus als de nota simple een vruchtgebruik laat zien, vraag dan advies aan een huurdersvereniging of een huurrechtadvocaat voordat je ergens mee instemt.

Is je verhuurder een bedrijf en geen persoon, dan is niets hiervan van toepassing. Het overlijden van een aandeelhouder of bestuurder verandert niets aan wie je verhuurder is.

Aan wie betaal je de huur na het overlijden van de verhuurder?

Blijf precies zo betalen als voorheen, op dezelfde dag, naar dezelfde rekening, tot iemand met bewijs je iets anders vertelt. Banken bevriezen de rekeningen van een overledene vaak zodra ze op de hoogte worden gebracht, en dan kan een overboeking terugkomen. Dat is niet jouw schuld, maar het niet betalen van de huur is nog steeds een grond om een huurcontract te beëindigen volgens artikel 27.2 van de LAU, dus stop niet zomaar. Bewaar elk betaalbewijs en elke melding van een teruggestorte betaling.

Werkt de rekening niet meer en heeft niemand zich gemeld, of eisen meerdere familieleden elk de huur op, dan biedt de wet je een uitweg: consignación. Volgens de artikelen 1176 tot 1178 van het Burgerlijk Wetboek kun je, als de schuldeiser onbekend is of meerdere mensen claimen dat ze betaald moeten worden, de huur in bewaring geven bij de rechtbank of bij een notaris, en dan geldt het alsof je hebt betaald. In Barcelona gaat het om de Juzgados de Primera Instancia, en artikel 98 van de Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria zegt dat je daarvoor geen advocaat of procurador nodig hebt. Je moet de betrokken partijen eerst op de hoogte brengen (de erfgenamen, of het makelaarskantoor, schriftelijk), dus stuur die kennisgeving voordat je het bedrag in bewaring geeft. Een notaris rekent kosten voor deze dienst; vraag eerst naar het tarief.

Hoe weet je of degene die zegt de erfgenaam te zijn dat echt is?

Vraag om papieren voordat je huur naar een nieuwe rekening stuurt. Een echte erfgenaam kan de overlijdensakte laten zien, plus ofwel een testament met het certificaat van het Registro General de Actos de Última Voluntad, ofwel een notariële verklaring van erfrecht als er geen testament was. Zijn er meerdere erfgenamen en is de nalatenschap nog niet verdeeld, dan zijn zij samen eigenaar van de woning. De veiligste instructie om het bankrekeningnummer te wijzigen is dan een instructie die door hen allemaal is ondertekend, of die wordt verstuurd door de notaris of advocaat die de nalatenschap afhandelt.

Wordt de woning beheerd door een makelaarskantoor, bel dan de makelaar. Volgens artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek eindigt de opdracht van het kantoor wanneer de eigenaar overlijdt, dus het heeft instructies van de erfgenamen nodig om de huur te blijven innen; tot het van het overlijden hoort, blijft wat het te goeder trouw doet geldig (artikel 1738). Wees op je hoede voor elke e-mail of elk WhatsApp-bericht dat in één bericht een overlijden én een nieuwe IBAN aankondigt. Dat is een klassiek oplichtingspatroon, en onze gids over huurfraude vermijden in Barcelona legt uit hoe je het controleert.

Wat gebeurt er met je borg als de verhuurder overlijdt?

Die is veilig, en de erfgenamen zijn hem je nu verschuldigd. In Catalonië moet de verhuurder je fianza deponeren bij het Incasòl, het Catalaanse woningbureau, dus het geld staat meestal daar en niet op de bankrekening van de verhuurder. De verplichting om het aan het einde van de huur terug te geven gaat samen met de rest van het contract over op de erfgenamen. Volgens artikel 36.4 van de LAU gaat het saldo wettelijke rente opleveren als het een maand nadat je de sleutels hebt ingeleverd nog niet is terugbetaald.

Bewaar je exemplaar van het borgbewijs van het Incasòl samen met het contract. Kun je het bewijs niet vinden, vraag het dan nu op bij het makelaarskantoor of de erfgenamen, terwijl iedereen contact heeft, en niet pas als je verhuist. Onze gids over de huurborg in Barcelona legt uit hoe het deponeren werkt en wat er mag worden ingehouden.

Kunnen de erfgenamen de woning verkopen of je vragen te vertrekken?

Ze hebben dezelfde rechten als de verhuurder die tekende, en niet meer. Ze mogen verkopen, en volgens artikel 14 van de LAU neemt een koper je huurcontract over voor de eerste vijf jaar (zeven bij een bedrijf als verhuurder), zoals beschreven in wat er gebeurt als je verhuurder verkoopt. Ze kunnen het contract niet vroegtijdig beëindigen alleen omdat ze er liever zelf wonen, de woning leeg willen verkopen of voor meer willen verhuren.

De enige manier om de woning terug te krijgen voor eigen gebruik door de familie is de noodzaakclausule in artikel 9.3 van de LAU, die alleen geldt als je contract die bevat en waar strenge voorwaarden aan vastzitten; zie wanneer een verhuurder de woning terug kan nemen. Of erfgenamen zich kunnen beroepen op een clausule die voor de oorspronkelijke verhuurder is geschreven, is een vraag voor een advocaat. Intussen erven de erfgenamen ook de plichten: reparaties om de woning bewoonbaar te houden zijn voor hun rekening, ook als de nalatenschap nog niet is afgehandeld.

Wat moet je doen in de eerste weken?

1. Blijf betalen: betaal de huur zoals normaal en bewaar elk bewijs, ook van teruggekomen overboekingen.
2. Schrijf het makelaarskantoor of de familie aan per e-mail, of per burofax als de verhoudingen gespannen zijn: zeg dat je van het overlijden weet, dat je je aan het contract houdt, en vraag met wie je te maken hebt en waar je moet betalen.
3. Zoek je documenten op: het getekende contract, het borgbewijs van het Incasòl en eventuele bijlagen of brieven over huuraanpassingen.
4. Vraag een nota simple op om na te gaan of de verhuurder eigenaar van de woning was of een vruchtgebruik had.
5. Verander de begunstigde niet zonder het hierboven beschreven bewijs, en teken geen nieuw contract zonder het naast je huidige te leggen.
6. Meld reparaties schriftelijk bij degene die nu verantwoordelijk is, zodat er iets op papier staat als ze uitblijven.
7. Kan de huur nergens worden betaald, stuur dan een kennisgeving en gebruik consignación bij de rechtbank of een notaris.

Hoe Llavai helpt

In de meeste gevallen blijf je gewoon wonen. Maar als de woning onder een vruchtgebruik blijkt te vallen, of de erfgenamen verkopen wanneer je contract afloopt, heb je misschien eerder een nieuwe plek nodig dan je had gepland. Llavai houdt de Barcelonese woningportalen in de gaten en beoordeelt elke nieuwe advertentie van een makelaarskantoor aan de hand van jouw wensen (budget, barris, slaapkamers, must-haves), zet de beste matches bovenaan en houdt het nummer van de makelaar op één tik afstand, zodat je kunt bellen voordat de rij ontstaat. Stel je zoekopdracht in in een paar minuten. Bel je liever niet zelf, dan kan Julia het telefoontje in het Spaans voor je doen met het Pro-abonnement.