Il contratto d'affitto finisce quando il proprietario muore in Spagna?

No. L'articolo 1257 del Código Civil stabilisce che i contratti producono effetti tra le parti che li firmano "y sus herederos" (e i loro eredi), e nulla nella legge sulle locazioni, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), fa terminare un contratto di locazione abitativa per la morte del proprietario. Gli eredi subentrano al proprietario. Dal punto di vista legale è come se avessero firmato il tuo contratto loro stessi.

In pratica significa che nel tuo contratto non cambia nulla. L'affitto, la data di pagamento, la clausola di aggiornamento, chi paga quali bollette e il tuo diritto a restare proseguono tutti. Se il tuo contratto è ancora entro la durata minima prevista dalla LAU (cinque anni dall'inizio, o sette se il proprietario era una società, secondo l'articolo 9), gli eredi devono rispettarla, comprese le proroghe annuali a cui hai diritto. Non devi firmare niente di nuovo e non dovresti sentirti spinto a farlo. Se gli eredi ti propongono un nuovo contratto con un affitto più alto, puoi dire di no e restare con quello che hai.

Quando la morte del proprietario può far finire il contratto?

Quando chi ti ha affittato l'appartamento non ne era il pieno proprietario, ma aveva un usufructo, il diritto di usare un immobile e di trarne un reddito per tutta la vita. È frequente nelle famiglie spagnole: il vedovo o la vedova conserva l'usufrutto dell'appartamento di famiglia mentre i figli hanno la nuda propiedad (nuda proprietà). L'articolo 13.2 della LAU dice che i contratti concessi da un usufruttuario "se extinguirán al término del derecho del arrendador" (si estinguono al termine del diritto del locatore). Un usufrutto vitalizio si estingue con la morte, quindi il contratto può finire insieme a esso, e i proprietari possono chiederti di andartene.

Puoi verificarlo da solo. Richiedi una nota simple al Registro della proprietà e guarda chi detiene cosa: se una persona compare con "usufructo" e altre con "nuda propiedad", e solo l'usufruttuario ha firmato il tuo contratto, ti trovi in questa situazione. Esistono tutele parziali. L'articolo 13.3 garantisce un contratto di cinque anni (sette con una società) agli inquilini che hanno preso in affitto in buona fede da qualcuno che risultava nel Registro come proprietario, e se anche i nudi proprietari hanno firmato il tuo contratto, o da allora hanno accettato il tuo affitto, il quadro cambia. Questi casi dipendono dai dettagli, quindi se la nota simple mostra un usufrutto, chiedi consiglio a un sindacato degli inquilini o a un avvocato esperto in materia abitativa prima di accettare qualsiasi cosa.

Se il tuo proprietario è una società e non una persona, niente di tutto questo si applica. La morte di un socio o di un amministratore non cambia chi è il tuo locatore.

A chi paghi l'affitto dopo la morte del proprietario?

Continua a pagare esattamente come prima, nello stesso giorno, sullo stesso conto, finché qualcuno con delle prove non ti dice diversamente. Spesso le banche bloccano i conti di una persona deceduta appena ne vengono informate, e un bonifico può tornare indietro. Non è colpa tua, ma il mancato pagamento dell'affitto resta comunque un motivo di risoluzione del contratto secondo l'articolo 27.2 della LAU, quindi non smettere semplicemente di pagare. Conserva ogni ricevuta di bonifico e ogni avviso di pagamento respinto.

Se il conto non funziona più e nessuno si è fatto avanti, oppure più parenti reclamano ciascuno l'affitto, la legge ti offre una via d'uscita: la consignación. In base agli articoli dal 1176 al 1178 del Codice civile, quando il creditore è sconosciuto o più persone rivendicano il diritto a essere pagate, puoi depositare l'affitto presso il tribunale o presso un notaio e si considera che tu abbia pagato. A Barcellona questo significa i Juzgados de Primera Instancia, e l'articolo 98 della Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria dice che per farlo non ti servono né un avvocato né un procurador. Prima devi avvisare le parti interessate (gli eredi, o l'agenzia, per iscritto), quindi invia quell'avviso prima di effettuare il deposito. Il notaio si fa pagare per il servizio: chiedi prima la tariffa.

Come fai a sapere che chi dice di essere l'erede lo è davvero?

Chiedi i documenti prima di mandare l'affitto da qualche altra parte. Un vero erede può mostrare il certificato di morte e un testamento con il certificato del Registro General de Actos de Última Voluntad, oppure, se non c'era testamento, una dichiarazione notarile degli eredi. Quando ci sono più eredi e l'eredità non è ancora stata divisa, l'appartamento appartiene a tutti insieme, quindi l'istruzione più sicura per cambiare il conto bancario è quella firmata da tutti loro, o inviata dal notaio o dall'avvocato che si occupa della successione.

Se l'appartamento è gestito da un'agenzia, chiama l'agente. In base all'articolo 1732 del Codice civile, il mandato dell'agenzia si estingue con la morte del proprietario, quindi le servono istruzioni dagli eredi per continuare a incassare; finché non viene a sapere della morte, ciò che fa in buona fede resta valido (articolo 1738). Diffida di qualsiasi email o WhatsApp che annunci una morte e un nuovo IBAN nello stesso messaggio. È uno schema di truffa classico, e la nostra guida per evitare le truffe sugli affitti a Barcellona spiega come verificare.

Cosa succede al tuo deposito quando il proprietario muore?

È al sicuro, e ora sono gli eredi a dovertelo. In Catalogna il proprietario deve depositare la tua fianza presso l'Incasòl, l'agenzia catalana per la casa, quindi di solito i soldi si trovano lì, non sul conto bancario del proprietario. L'obbligo di restituirla alla fine della locazione passa agli eredi insieme al resto del contratto. In base all'articolo 36.4 della LAU, se il saldo non ti è stato restituito entro un mese dalla riconsegna delle chiavi, matura gli interessi legali.

Tieni insieme la tua copia della ricevuta di deposito dell'Incasòl e il contratto. Se non trovi la ricevuta, chiedila subito all'agenzia o agli eredi, finché siete tutti in contatto, non quando te ne vai. La nostra guida al deposito cauzionale a Barcellona spiega come funziona il deposito e cosa può essere trattenuto.

Gli eredi possono vendere l'appartamento o chiederti di andartene?

Hanno gli stessi diritti del proprietario che ha firmato, e niente di più. Possono vendere, e secondo l'articolo 14 della LAU l'acquirente subentra nel tuo contratto per i primi cinque anni (sette se il locatore è una società), come spiegato in cosa succede quando il proprietario vende. Non possono far finire il contratto in anticipo solo perché preferirebbero viverci, venderlo libero o affittarlo a un prezzo più alto.

L'unica strada per riavere l'appartamento per uso familiare è la clausola di necessità dell'articolo 9.3 della LAU, che si applica solo se il tuo contratto la prevede e ha condizioni rigide; vedi quando un proprietario può riprendersi l'appartamento. Se gli eredi possano avvalersi di una clausola scritta per il proprietario originario è una questione da sottoporre a un avvocato. Nel frattempo gli eredi ereditano anche i doveri: le riparazioni per mantenere l'appartamento abitabile sono a carico loro, anche se la successione non è ancora definita.

Cosa dovresti fare nelle prime settimane?

  1. Continua a pagare l'affitto come al solito e conserva ogni ricevuta, compresi i bonifici respinti.
  2. Scrivi all'agenzia o alla famiglia via email, o con un burofax se i rapporti sono tesi: di' che sei al corrente della morte, che rispetterai il contratto e chiedi con chi devi parlare e dove pagare.
  3. Recupera i tuoi documenti: il contratto firmato, la ricevuta di deposito dell'Incasòl ed eventuali allegati o lettere di aggiornamento dell'affitto.
  4. Richiedi una nota simple per verificare se il proprietario possedeva l'appartamento o ne aveva l'usufrutto.
  5. Non cambiare il beneficiario senza le prove descritte sopra, e non firmare un nuovo contratto senza averlo confrontato con quello attuale.
  6. Segnala le riparazioni per iscritto a chi ora ne è responsabile, così resta traccia se vengono rimandate.
  7. Se l'affitto non può essere pagato da nessuna parte, invia l'avviso e ricorri alla consignación presso il tribunale o un notaio.

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